Családi ház vásárlásának jogi és műszaki buktatói

Miért más egy családi ház ellenőrzése, mint egy lakásé?

Társasházi lakásnál elsősorban az alapító okiratra, a közös költségre, a társasház tartozásaira és a közös tulajdonú épületrészekre koncentrálunk. Családi háznál ezzel szemben maga a földrészlet és a rajta álló valamennyi építmény kerül előtérbe. A vevőnek fel kell mérnie, hogy pontosan mekkora területet vásárol, hol húzódik a telek jogi határa, milyen épületek szerepelnek a nyilvántartásban, és melyik épületrész használata vagy fennmaradása bizonytalan. A mai napig nem ritka, hogy a szomszédok elbirtokolnak egymástól területrészeket.

A hazai bírósági gyakorlat alapján családi ház esetében az épület korának és műszaki állapotának megfelelő, rendeltetésszerű használatra való alkalmasság a szavatossági elvárás. Ilyenkor a teljes épület (alapozás, falazat, tartószerkezet, szigetelés) a vizsgálat tárgya - ezért az eladó a rejtett hibákért is helytáll, ha azok meghaladják a természetes elhasználódást. Ezzel szemben lakások esetén a közös épületrészek feletti rendelkezési jog korlátozott, így a vevői vizsgálat és a szavatosság köre szűkebb. 

Tulajdoni lap lekérése: mindig ezzel kezdjünk!

Ingatlan adásvétel előtt mindig tulajdoni lap lekéréssel kell kezdeni. A tulajdoni lap megmutatja az ingatlan helyrajzi számát, területét, megnevezését, tulajdonosait, valamint a bejegyzett jogokat és terheket. Innen derülhet ki például a jelzálogjog, a végrehajtási jog, a haszonélvezet, az elidegenítési és terhelési tilalom vagy valamely szolgalmi jog.

Családi háznál külön figyelmet érdemel az ingatlan megnevezése. Nem mindegy, hogy a tulajdoni lapon „kivett lakóház, udvar”, „üdülő”, „gazdasági épület”, „tanya” vagy éppen mezőgazdasági művelés alatt álló föld szerepel. A hirdetésben alkalmazott „családi ház” kifejezés önmagában nem igazolja, hogy az ingatlan lakóházként van nyilvántartva és lakáscélú hitelből finanszírozható.

A tulajdoni lap ugyanakkor nem mutatja meg, hogy a telken mekkora a felépítmény. Erre az ingatlan-nyilvántartási térképmásolat adhat választ - de azért ehhez is számolnunk kell.

Ugyanaz a ház szerepel a térképen, mint ami a telken áll?

A térképmásolatot érdemes már a komoly ajánlattétel előtt összevetni a helyszínen látottakkal. Legtöbbször a lekért térképmásolaton látható épület körvonala nagyjából megfelel a valós állapotnak. Gyakori azonban, hogy az eredeti ház szerepel, a későbbi bővítés már nem. Tipikus példa a korábban nyitott terasz beépítése.

Márpedig a térképi adatbázisban nem szereplő épület jogilag nem létezik. Ilyenkor vagy felmérési, térképezési vagy területszámítási hiba történt, vagy szabálytalan bővítés.

Mi a helyzet, ha az épület nincs feltüntetve?

A polgári jog főszabálya szerint a föld és a rajta álló épület tulajdoni egységet alkot. Az épület tulajdonjoga főszabály szerint a földtulajdonost illeti. Ezt fejezi ki az aedificium solo cedit elv.

A feltüntetés hiánya ezért nem feltétlenül jelenti azt, hogy a telken álló ház polgári jogi értelemben nem létezik. Az épület feltüntetése alapvetően a fennálló természetbeni állapot ingatlan-nyilvántartási átvezetését szolgálja. A bírósági gyakorlat szerint a feltüntetés önmagában nem változtatja meg automatikusan a tulajdoni viszonyokat.

Adásvételnél azonban ez nem megnyugtató válasz. A vevőnek olyan ingatlant kell kapnia, amelynek jogi és nyilvántartási helyzete a tervezett használathoz, finanszírozáshoz és későbbi eladáshoz megfelelő.

Egy térképi eltérés többféleképpen végződhet. Előfordul, hogy földmérő által készített változási vázrajzzal és a szükséges hatósági iratokkal viszonylag gyorsan rendezhető. Más esetben fennmaradási eljárás, hatósági bizonyítvány vagy építészeti átalakítás válik szükségessé. Olyan házzal is találkozhat a vevő, amelyet a bank csak a rendezés után fogad el fedezetként.

A kerítés nem mindig a telekhatáron áll

A családi ház megtekintésekor a vevő ösztönösen abból indul ki, hogy azt a területet vásárolja meg, amelyet a kerítés körbezár. Jogi szempontból azonban az adásvétel tárgya az ingatlan-nyilvántartásban helyrajzi számmal és térképi határokkal meghatározott ingatlan.

A kettő eltérhet egymástól.

Régebbi utcákban gyakran találkozunk olyan kerítéssel, amelyet évtizedekkel korábban pontatlan mérés alapján vagy a szomszédok szóbeli megállapodása szerint helyeztek el. A használati állapot megszokottá válik, az új vevő pedig csak később szembesül azzal, hogy a kert végéből több tíz négyzetméter jogilag a szomszédhoz tartozik.

Az ellenkező helyzet sem ritka: a megvásárolt ingatlan kerítése túlnyúlik a térképi határon, ezért a vevő olyan területet használ, amelyet valójában nem szerzett meg.

A telekhatár eltérése önmagában rendszerint nem teszi érvénytelenné az adásvételi szerződést. Az eladó a nyilvántartás szerinti ingatlant ruházza át. Ettől még felmerülhet tévedés, megtévesztés, hibás teljesítés, birtokvita vagy túlépítési probléma.

Átnyúlik-e valamelyik épület a szomszéd telkére?

Az épület helyzete nem határozza meg a jogi telekhatárt. Attól, hogy egy garázs vagy melléképület harminc éve ugyanott áll, még lehet, hogy részben a szomszédos földrészletre nyúlik át.

A túlépítés rendezésénél jelentősége lehet az építés időpontjának, az építő jó- vagy rosszhiszeműségének, az átnyúlás mértékének és annak is, hogy a szomszéd mikor és hogyan tiltakozott. Egy ilyen ügy kimenetele ezért nem vezethető le pusztán a térképmásolatból.

Vevőként a fontos tanulság egyszerű: ismeretlen túlépítési helyzetet nem célszerű a birtokbaadás után örökölni. Ha a térképmásolat alapján az épület érinti a telekhatárt, földmérő és szükség esetén építész bevonása indokolt.

Biztosított a ház jogszerű megközelítése?

A házhoz vezető út a helyszínen teljesen természetesnek tűnhet. Ettől még előfordulhat, hogy a bejáró más tulajdonában áll, és a használatára nincs bejegyzett jog.

Nyeles telkeknél, zártkertekben, külterületen, magánutak mellett és egy korábbi nagyobb telekből kialakított ingatlanoknál különösen fontos ellenőrizni a közúti kapcsolatot. Az nem megnyugtató válasz, hogy az eladó és a szomszéd eddig jó viszonyban volt, vagy hogy a jelenlegi tulajdonost „mindig átengedték”.

A vevőnek tudnia kell, hogy az ingatlan közvetlenül közútról közelíthető-e meg, vagy más ingatlanon keresztül. Utóbbi esetben meg kell vizsgálni az átjárási szolgalom tartalmát. Egy gyalogos átjárási jog nem feltétlenül jelent gépjárművel való behajtási lehetőséget. Az is kérdés lehet, hogy ki tartja karban az utat, ki fizeti a kátyúzást, a hóeltakarítást vagy egy későbbi felújítást.

A bank számára is lényeges a rendezett megközelítés. Ha a ház jogilag nem érhető el megfelelően, az a fedezeti értéket és a finanszírozhatóságot is érintheti.

Villamos biztonsági felülvizsgálat és energetikai tanúsítvány

Energetikai tanúsítvány manapság már szinte mindig készül, hiszen a vevőt finanszírozó bankok megkövetelik.

Az ingatlan adásvétel sokkal gyakoribb buktatója, ha a felek nem tisztázzák időben a villamos hálózat állapotát. A 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet alapján tulajdonosváltáskor főszabály szerint kötelező a villamos biztonsági felülvizsgálat, de a jegyzőkönyv hiánya önmagában nem akadálya a földhivatali bejegyzésnek és nem jelent automatikusan hibás teljesítést. A vevők sokszor engednek is az eladói nyomásnak és lemondanak arról, hogy ilyen jegyzőkönyv készüljön.

Sokan attól tartanak, hogy ha a jegyzőkönyv hibát tár fel, az meghiúsítja az ügyletet. A gyakorlatban inkább alkuhelyzetet teremt:

• az eladó kijavítja a hibát,
• árengedmény történik,
• vagy a felek rögzítik, hogy a vevő a hiba ismeretében vásárol.

Egy dokumentált hiba sokkal kezelhetőbb, mint egy rejtett, később kiderülő életveszélyes állapot.

Szavatosság és a VBF

A valódi kockázat akkor jelentkezik, ha a teljesítéskor már fennálló, a vevő által nem ismert és a rendeltetésszerű használatot veszélyeztető hiba derül ki utóbb – ilyenkor a Polgári Törvénykönyv 6:159. § alapján szavatossági igény (kijavítás, árleszállítás, akár elállás) is felmerülhet. A legtöbb konfliktust nem maga a műszaki hiba, hanem az okozza, hogy a jegyzőkönyv csak a szerződés aláírása után készül el, és a felek nem rögzítik egyértelműen, ki és milyen határidővel viseli a javítás költségét.

Egy vagy több helyrajzi számból áll a ház és a kert?

A természetben egységes birtok nem feltétlenül alkot egyetlen ingatlant. Előfordul, hogy a lakóház és az udvar egy helyrajzi számon, a kert egy másikon szerepel. Más esetben a bejáró, a garázs vagy a hátsó telekrész külön ingatlan. Ez önmagában nem feltétlenül hiba, de a vevőnek pontosan látnia kell, hogy a vételár fejében mely helyrajzi számokat szerzi meg.

Egy korábbi ügyletnél például a hirdetésben nagy kerttel kínálták a családi házat, de az adásvétel előkészítésekor kiderült, hogy a kert hátsó része másik helyrajzi számon, ráadásul más személy tulajdonában szerepel. A felek addig családon belül egységesen használták a területet, ezért az eltérés a helyszínen nem volt észrevehető. A vevő az eredeti feltételekkel nem tudta volna megszerezni a teljes meghirdetett területet.

Hitelből történő vásárlásnál a több helyrajzi szám további kérdéseket vet fel. A bank meghatározhatja, mely ingatlanokat fogadja el fedezetként, a vételárat pedig helyrajzi számonként is meg kellhet bontani. Támogatott konstrukcióknál ennél szigorúbb feltétel is lehet. Az OTP tájékoztatója szerint pl. Új Falusi CSOK, CSOK Plusz és Otthon Start felvételekor a támogatással vagy támogatott kölcsönnel érintett ingatlan csak egy helyrajzi számon szerepelhet.

Ez nem jelenti azt, hogy minden több helyrajzi számból álló családi ház finanszírozhatatlan. Azt jelenti, hogy a támogatás és az ügylet szerkezetét még az ajánlat megtétele előtt össze kell hangolni.

Tanya vagy birtokközpont vásárlása

Tanya vagy birtokközpont esetén a vevő sokszor egyszerre vásárol lakóépületet, gazdasági épületeket és jelentős földterületet. Ezek jogi besorolása és finanszírozhatósága eltérhet.

A tulajdoni lapon szereplő művelési ág és megnevezés azért fontos, mert meghatározhatja az adásvétel eljárását, az esetleges elővásárlási jogot és azt is, hogy milyen hitel vagy támogatás vehető igénybe.

A helyszínen egyetlen gazdaságként működő terület több helyrajzi számból és eltérő művelési ágú földrészletből állhat. Ilyenkor különösen fontos, hogy a vevő ne csak a házat, hanem az egész megvásárolni kívánt birtok jogi szerkezetét értse.

Mi történik, ha a telek és a felépítmény külön ingatlan?

Ha a telek és a felépítmény tulajdonosi köre eltér, földhasználati jogra lehet szükség. Ennek hiánya bizonytalanná teheti a kert, a bejáró és akár a közművek használatát is.

A bank ilyen esetben a vételár telekre és felépítményre történő megbontását írhatja elő. Ha a két ingatlan tulajdonosi köre csak részben azonos vagy eltér, a felépítmény javára földhasználati jogot kell alapítani; amennyiben ez a helyzet az adásvétellel jön létre, a jogot a szerződésben kell megalapítani.

Valóban önállóak a közművek?

Családi háznál sokszor csak a birtokbaadás közeledtével derül ki, hogy a közművek jogi és műszaki helyzete nem olyan egyszerű, mint amilyennek a megtekintéskor látszott.

Ikerháznál lehet közös vízóra, amely mögött a két lakrész almérővel számol el. A villanyvezeték áthaladhat a szomszéd telkén. A hátsó épület szennyvize az első ingatlan vezetékein keresztül juthat a közcsatornába. Régi falusi ingatlannál az is előfordulhat, hogy az ivóvizet részben kútról használják, a ház pedig nincs a közcsatornára kötve.

Ezek önmagukban nem minden esetben akadályozzák a vásárlást, de világos megállapodás és műszaki dokumentáció nélkül folyamatos függőséget hozhatnak létre a szomszédtól vagy a tulajdonostárstól.

Csatorna, emésztő és talajterhelési díj

A hirdetésekben gyakori a „minden közmű az utcában” megfogalmazás. Ez nem jelenti azt, hogy a ház valamennyi közműre ténylegesen rá is van kötve. Különösen a szennyvízelvezetést kell pontosan tisztázni. Ha az ingatlan előtt rendelkezésre áll a közcsatorna, de a ház nem csatlakozik hozzá, a tulajdonost talajterhelési díj terhelheti. Emellett a rákötés későbbi költségével is számolni kell.

Emésztő vagy zárt szennyvíztároló esetén nem elég azt megkérdezni, hogy „mikor szokták szippantani”. A vevőnek tudnia kell a rendszer elhelyezkedését, állapotát, űrtartalmát és ürítésének tényleges költségét. A telken belüli helye egy későbbi bővítést vagy kertépítést is korlátozhat.

Kút található a telken – ez érték vagy kockázat?

Egy működő kút jelentős előny lehet, különösen nagy kertnél. Ettől még érdemes megvizsgálni, hogy ásott vagy fúrt kútról van-e szó, mikor létesítették, milyen mély, milyen célra használják, és rendelkezésre állnak-e a szükséges iratok.

A „jó vizű kút” nem feltétlenül jelent ivóvíz-minőséget. Ha a ház vízellátása részben vagy egészben kútról történik, a vízminőség vizsgálata a vevő egészsége és a finanszírozhatóság szempontjából is fontos lehet.

Időzítés adó- és illeték szempontból

Főszabály vevői szempontból: 4% vagyonszerzési illeték (a NAV jellemzően a forgalmi értékkel számol), amit kb. 3-5 hónappal az adásvételi szerződés megkötését követően kell kifizetni.

Ha az eladó ingatlant 5 évnél régebben szerezte, az eladás jellemzően adómentes (SZJA nincs). Ha 5 éven belül vette, vagy örökölte a lakást az eladó, akkor viszont 15% adóval kell számolni, de az adóalap évről-évre kisebb. Emiatt az év végi vagy év eleji szerződéskötés között milliós különbség lehet az eladók részéről.

Összegzés

Családi ház vásárlásakor a legnagyobb hibát az követi el, aki a helyszínen látott állapotot automatikusan azonosnak tekinti a jogi állapottal.

A kerítés nem feltétlenül jelöli a telekhatárt. A lakótérként használt épületrész nem biztos, hogy fel van tüntetve. A külön bejáratú ikerházfél lehet osztatlan közös tulajdon. A rendezettnek látszó bejáró mögött hiányozhat az átjárási jog. A hitelképes vevő pedig olyan házat választhat, amelyet a bank nem fogad el fedezetként.

Ezek a problémák többnyire kezelhetők, ha a vevő még az ajánlattétel és a foglaló átadása előtt tudomást szerez róluk. A döntéshez nem általános ígéretekre, hanem tulajdoni lapra, térképmásolatra, megfelelő iratokra és szükség esetén szakértői vizsgálatra van szükség.

Ügyvédet keres ingatlan adásvételhez? Hívjon minket!