Az ingatlanvásárlás buktatói – mire figyeljen, mielőtt aláír?

Szándéknyilatkozat aláírása ügyvéd nélkül?

Általában nem jó ötlet ügyvéd nélkül aláírni egy (ingatlanos által adott) vételi szándéknyilatkozatot, mert könnyen lehet belőle félreértés vagy későbbi vita:

• A szándéknyilatkozat többnyire nem kötelez adásvételre, ezért nem ad valódi jogi védelmet (az eladó akár tovább is hirdetheti az ingatlant).
• Gyakori, hogy a közvetítői „szándéknyilatkozat” valójában vételi ajánlatnak van megírva, ami már kötőerőt is létrehozhat.
• Pénzt (foglalót / „ajánlati biztosítékot”) szándéknyilatkozathoz kötni kifejezetten rizikós. Foglalót biztonságosan inkább előszerződésben szokás rögzíteni, és ritkán, de szükség esetén ügyvédi letét mellett.

Gyakorlati tanács:
Ne írjon alá semmit – még foglalós ajánlatot sem – ingatlan ügyvédi konzultáció nélkül.

Tulajdoni lap lekérése: mindig ezzel kezdjünk!

Ingatlan adásvétel előtt mindig tulajdoni lap lekéréssel kell kezdeni. Ez az első jogi szűrő. Ha ezt kihagyják a vevők, vakon tárgyalnak.

Miért kell ezzel kezdeni?

1. Ellenőrzi, hogy valóban az ad el, aki tulajdonos.
2. Látszanak a banki jelzálogok és végrehajtások.
3. Kiderül, van-e haszonélvezeti jog.
4. Kiszűrhető az osztatlan közös tulajdon problémája.
5. Elővásárlási jog is feltűnhet.

Foglalóval kapcsolatos kockázatok

A legfontosabb tudnivaló nem is az, hogy mikor jár vissza, hanem, hogy kitől kell visszakérni, ha baj van. Láncügyletnél (amikor az eladó abból a pénzből vesz lakást, amit a vevő fizetett neki) a foglalóval az a fő kockázat, hogy ha bárhol megakad a lánc és az eladónak vissza kellene adnia a foglalót, nem fogja tudni.

Ha hitelből (pl. Otthon Starttal) fizet a vevő, a folyósításig tartó ügyintézés (értékbecslés, okiratok, jelzálog-bejegyzés, biztosítás, stb.) sok időt vihetnek el. Ezzel minden vevőnek számolnia kell.

Visszalépek, legfeljebb bukom a foglalót

Mivel foglalót csak szerződésre tekintettel lehet adni, nem olyan könnyű a visszalépés. Akár előszerződéssel, akár "végszerződéssel" adunk foglalót, azt a szerződést elsődlegesen teljesíteni kell. Az is igaz persze, hogy ha a vevő lép vissza, az eladó nehezen tudja a szerződés teljesítésére kényszeríteni (lásd: végrehajtóval letiltatja a vételárat?), de ha a tulajdonjog bejegyzési engedély ügyvédi letétbe került, akkor a vevőnek azért vannak eszközei.

A foglaló mértéke általában a vételár kb. 8%-a. Ha a vevő hibájából hiúsul meg az ügylet, elveszíti. Ha az eladó hibájából, kétszeresen köteles visszafizetni.

Banki-finanszírozási kockázat

Az utóbbi időszakban az ingatlan adásvételi ügyletek kb. 40%-a már lakáshitellel valósul meg.

Tipikus problémák:

• a bank kevesebb hitelt ad, mint a vevők várták
• a hitelbírálat elhúzódik
• a vevő eladandó ingatlana nem kel el időben
• az önerő nem elegendő a banki értékbecslés fényében

Ha a szerződés nem tartalmaz megfelelő hitelfeltételt vagy határidő-struktúrát, a vevő könnyen szerződésszegésbe kerülhet.

Kérdés, amit mindig tisztázni kell:

• Mi történik, ha a bank nem folyósít?
• Meddig kell fizetni?
• Mi számít késedelemnek?

Villamos biztonsági felülvizsgálat és energetikai tanúsítvány

Energetikai tanúsítvány manapság már szinte mindig készül, hiszen a vevőt finanszírozó bankok megkövetelik.

Az ingatlan adásvétel sokkal gyakoribb buktatója, ha a felek nem tisztázzák időben a villamos hálózat állapotát. A 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet alapján tulajdonosváltáskor főszabály szerint kötelező a villamos biztonsági felülvizsgálat, de a jegyzőkönyv hiánya önmagában nem akadálya a földhivatali bejegyzésnek és nem jelent automatikusan hibás teljesítést. A vevők sokszor engednek is az eladói nyomásnak és lemondanak arról, hogy ilyen jegyzőkönyv készüljön.

A valódi kockázat akkor jelentkezik, ha a teljesítéskor már fennálló, a vevő által nem ismert és a rendeltetésszerű használatot veszélyeztető hiba derül ki utóbb – ilyenkor a Polgári Törvénykönyv 6:159. § alapján szavatossági igény (kijavítás, árleszállítás, akár elállás) is felmerülhet. A legtöbb konfliktust nem maga a műszaki hiba, hanem az okozza, hogy a jegyzőkönyv csak a szerződés aláírása után készül el, és a felek nem rögzítik egyértelműen, ki és milyen határidővel viseli a javítás költségét.

Az adásvételi szerződés hiányosságai

Jogszabály szerint szükséges, hogy az adásvételi szerződésben szerepeljen legalább:

• felek azonosító adatai
• ingatlan pontos azonosítása
• tulajdonátruházási nyilatkozat
• vételár

A buktató ugyanakkor mégsem a kötelező elemek hiánya, hanem az, ami nincs kellőképpen szabályozva:

• birtokbaadás időpontja
• közművek átírása
• közös költség elszámolás
• késedelmi kamat
• fizetési ütemezés
• banki feltételek

Elég egy rövid, egyszerű adásvételi szerződés?

Egy rövid, egyszerű adásvételi szerződés is elegendő lehet ahhoz, hogy a felek között lakás adásvételi szerződés jöjjön létre. Fontos azonban tudni, hogy minden ingatlanügylet egyedi, és az interneten található minták, bár jó kiindulópontként szolgálhatnak, nem kezelik az összes egyedi részletet, mint például, a terhek azonosítását, kezelését, vagy a finanszírozás, birtokbaadás részleteit.

Ingóságok körüli viták

Meglepően gyakori konfliktus, hogy az eladó és a vevő nem állapodik meg, hogy mi legyen a lakásban, családi házban található ingóságokkal.

A konfliktusoknak két csoportja ismert:

1. Az eladó nem vitt ki mindent, amit kellett volna
2. Az eladó olyat vitt ki, amit nem kellett volna

Érdemes már a lakás megtekintésekor tisztázni:

• a konyhabútort ugye nem tervezik leszerelni?
• a tujasor és a kerti növények maradnak-e?
• vinnék-e a klímát?
• német mintára a villanykapcsolókkal van-e tervük? 

Időzítés adó- és illeték szempontból

Főszabály vevői szempontból: 4% vagyonszerzési illeték (a NAV jellemzően a forgalmi értékkel számol), amit kb. 3-5 hónappal az adásvételi szerződés megkötését követően kell kifizetni.

Ha az eladó ingatlant 5 évnél régebben szerezte, az eladás jellemzően adómentes (SZJA nincs). Ha 5 éven belül vette, vagy örökölte a lakást az eladó, akkor viszont 15% adóval kell számolni, de az adóalap évről-évre kisebb. Emiatt az év végi vagy év eleji szerződéskötés között milliós különbség lehet az eladók részéről.

Összegzés

A legnagyobb hiba, ha a vevő jogi és pénzügyi kockázatok felmérése nélkül vállal kötelezettséget. A foglaló nem automatikus kilépési lehetőség, a hitel elutasítása szerződésszegést okozhat, és a hiányosan szabályozott szerződés több milliós vitához vezethet.

Ügyvédet keres ingatlan adásvételhez? Hívjon minket!