Mi történik, ha hibás, vagy hiányzik a tulajdoni lap?

Mikor szükséges a tulajdonihányad-rendezés?

Az E-ingatlan-nyilvántartás (E-ING) projekt egyik fő célja, hogy egységes, naprakész adatokkal dolgozzon, és megkönnyítse az ügyintézést. Ehhez elengedhetetlen a tulajdoni hányadok rendezése is, mivel a 20 éve szolgáló ún. TAKAROS rendszerben előfordulhattak hibák, pontatlanságok a tulajdoni hányadok rögzítésében. 

Az új rendszerben a meglévő adatokat migrálják, vagyis áthelyezik az E-ING platformra. Ha a tulajdoni hányadok rendezetlenek (például hiányosak, pontatlanok vagy vitatottak), az adatok helytelenül kerülhetnek át, ami hibákat és későbbi problémákat okozhat.

A tulajdonihányad-rendezésre irányuló eljárás szabályai

Ha az ingatlan-nyilvántartási hatóság tulajdonihányad-hibás ingatlant (tulajdoni lapot) talál, 2025. március 31-ig jogosult határozatot hozni, amiben megállapítja, hogy

1. A meglévő tulajdoni hányadok összege és az egy egész között különbözet áll fenn, azaz az ingatlan összes tulajdonosának minden tulajdoni hányadát összeadva nem 1/1-et kapunk.
2. A tulajdonostársak egymás közötti tulajdoni hányadának arányában elosztja az egyes tulajdoni hányadok között

A tulajdonihányad-rendezésre irányuló eljárást az ingatlanügyi hatóság a széljegyzett beadványok rangsorára tekintet nélkül folytatja le.

Mit tehetnek a tulajdonosok, ha nem értenek egyet a kialakult tulajdoni hányadokkal?

A tulajdonos a földhivatali döntés vele való közlésétől számított hat hónapon belül az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott okirattal igazolhatja, hogy a tulajdoni hányadok az ingatlanügyi hatóság által megállapított tulajdoni hányadoktól eltérnek.

Ilyenkor az ingatlanügyi hatóság új eljárás keretében – az okirati bizonyíték figyelembevétele mellett – ismételten dönt a tulajdoni hányadokról, de ahhoz is joga van, hogy az eredeti döntését hatályában fenntartja.

Az a tulajdonos, akire a hatósági döntés sérelmes, de hat hónapon belül a fenti lehetőséggel nem élt, vagy az nem vezetett eredményre, a tulajdonostársakkal szemben megindított polgári perben kérheti az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadok megállapítását.

Mi történik, ha a tulajdonos eladja az érintett ingatlant?

Ha a tulajdonihányad-rendezés alatt az ingatlant a tulajdonosa eladja, akkor az ingatlanügyi hatóság a vevő tulajdonjogát már a megállapított új tulajdoni hányadnak megfelelően jegyzi be akkor is, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okirat a jogelőd tulajdoni hányadát még a tulajdonihányad-rendezés előtti állapotnak megfelelően tartalmazza.

A földszerzési maximum szempontjából a a megszerzett tulajdoni hányadot úgy kell figyelembe venni, ahogyan azt a bejegyzés alapjául szolgáló okirat tartalmazza.

Mi történik, ha a térképmásolat vagy az ingatlan területe hibás?

Előfordulhat, hogy a tulajdoni lap ugyan létezik, de a rajta feltüntetett terület, a térképmásolaton ábrázolt telekhatár és a helyszínen álló kerítés nem egyezik egymással. Az eltérés önmagában még nem bizonyít felmérési, térképezési vagy területszámítási hibát: lehetséges, hogy a kerítés áll rossz helyen, elmaradt egy korábbi változás átvezetése, vagy a tulajdonosok ténylegesen más telekhatárt szeretnének kialakítani. 

Ha azonban bizonyítható, hogy a hibát egy korábbi mérés, térképezés, területszámítás vagy ingatlan-nyilvántartási adatátvezetés során követték el, az ingatlanügyi hatóság a térképi adatbázist és a területi adatokat hivatalból is kijavíthatja. A kijavítás nem helyezi át automatikusan a kerítést, nem változtatja meg a birtoklási viszonyokat, és nem rendezi a szomszédok közötti tulajdoni vagy birtokvitát. A tulajdonosnak ezért elsőként ingatlanrendező földmérővel érdemes megvizsgáltatnia, hogy valóban nyilvántartási hibáról, telekhatár-rendezésről vagy más jogi problémáról van-e szó.

Összegzés

A tulajdonihányad-rendezés az e-ingatlan-nyilvántartáshoz lazán kapcsolódó új jogintézmény, amelynek célja az ingatlanok tulajdoni lapján szereplő esetleges hibák kijavítása. Akkor kerül rá sor, ha a tulajdoni hányadok összege nem tesz ki egy egészet, tehát hibás. Ilyenkor az ingatlanügyi hatóság hivatalból eljárást indít, és a hiányzó hányadot a tulajdonostársak között arányosan felosztja.