e-ingatlan nyilvántartás - 2025. január 15-től!

A legfontosabb tudnivalók az E-ING rendszerről és az új Inytv.-ről

Íme a legfontosabb tudnivalók az E-ING rendszerről és az új Inytv.-ről:

• Cél: A földhivatali eljárások gyorsítása, hatékonyabbá tétele és modernizálása.
• Elektronikus ügyintézés: Az ingatlan-nyilvántartási ügyek intézése várhatóak 2025 őszétől teljesen elektronikusan történik majd.
• Papíralapú beadványok: A papíralapú beadványok szűk körben továbbra is beadhatóak lesznek - az átmeneti időszak után már csak magánszemélyek által.
• Bevezetik a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot - ezzel együtt a nem készpénzes vevők tulajdonjog bejegyzése 2*10.600,- Ft-ba kerül majd.
• E-ING jogosítvány: Az E-ING rendszerben az átmeneti időszak végétől csak külön jogosítványnál és magasabb felelősség biztosítással rendelkező ügyvédek jogosultak majd eljárni - tehát jogi képviseletre szóló megbízást vállalni.
• Digitális állampolgárság: Az átmeneti időszakot követően elektronikus aláírás, DÁP, illetve Ügyfélkapu+ nélkül magánszemélyek nem fognak tudni ingatlanügyleteket kötni - legfeljebb személyes megjelenéssel a kormányablak, illetve konzulátus előtt.

Ügyleti meghatalmazás elektronikus űrlapon

Az ügyleti meghatalmazás a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) alapján egyoldalú jognyilatkozat, amely képviseleti jogot létesít. Az új szabályok szerint az ügyleti meghatalmazást elektronikus űrlapon kell létrehozni és hitelesíteni, kivéve, ha a kérelem papír alapon kerül benyújtásra az átmeneti időszakban.

Hogyan kell elkészíteni és hitelesíteni?

1. Elektronikus űrlap használata: Az ügyleti meghatalmazást minden esetben az ingatlan-nyilvántartási elektronikus űrlap alkalmazásával kell megszerkeszteni.
2. Személyes jelenlét: A meghatalmazó félnek az ügyvéd előtt kell személyesen megjelennie.
3. Elektronikus aláírás: A meghatalmazást minősített vagy fokozott biztonságú elektronikus aláírással kell hitelesíteni. Alternatív megoldásként az azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítési szolgáltatás (pl. Ügyfélkapu) is igénybe vehető.
4. Külföldi ügyleti meghatalmazás: Ha a meghatalmazást külföldön állították ki, azt csak magyar közjegyző nemperes eljárásban, elektronikus űrlapon rögzítve lehet felhasználni.

Mi történik, ha nincs elektronikus aláírása az ügyfélnek?

Az ügyfél számára lehetőség van a meghatalmazást integrált ügyfélszolgálaton (pl. kormányablak) vagy külképviseleten hitelesíteni - de csak ha az adott magánszemély nem rendelkezik elektronikus aláírással, Ügyfélkapu+-al, vagy DÁP-pal.

Kik előtt lehet ügyleti meghatalmazást hitelesíteni az új Inytv. hatálya alatt Magyarországon?

Röviden és tömören       

1. a jogi képviseletet ellátó közjegyző,
2. a jogi képviseletet ellátó ügyvéd,
3. az ügyvéd helyettesítésére jogosult ügyvéd/ügyvédjelölt előtt,
4. az ügyvéd megbízásából eljáró ügyvéd előtt
5. külföldön történő hitelesítés esetén az ügyvéddel együttműködésben álló az adott országban ügyvédi tevékenység gyakorlására jogosult európai közösségi jogász, alkalmazott európai közösségi jogász vagy külföldi jogi tanácsadó előtt
6. szűk körben kormányablakban.

Kik előtt lehet ügyleti meghatalmazást hitelesíteni az új Inytv. hatálya alatt külföldön?

Ingatlanra vonatkozó, külföldön kiállított ügyleti meghatalmazás kizárólag akkor lesz majd felhasználható, ha azt magyar közjegyző elektronikus űrlapon rögzítette. A külföldön kelt ügyleti meghatalmazások esetén tehát a közjegyzők nem lesznek megkerülhetőek.

Tulajdonjog bejegyzési engedély csak az E-ING-ben

Bejegyzési engedély nélkül a földhivatal nem jegyzi be egyik vevő tulajdonjogát sem. A bejegyzési engedély eddig egy, az adásvételi szerződésbe foglalt, visszavonhatatlan és feltétlen engedélyt jelentő szerződéses rendelkezés volt, amit külön papíron is meg lehetett tenni. Amennyiben a vevő a vételárat nem egyösszegben teljesíti, az ügyvéd a bejegyzési engedélyt letétbe veszi és csak akkor adja ki (küldi be a földhivatalba), ha a felek valamelyike hitelt érdemlően igazolja, hogy a vételár megfizetésre került.

A 2025. január 15-től életbe lépő új szabályozás szerint a bejegyzési engedélyeket főszabályként elektronikus űrlapon kell létrehozni, és azokat minősített vagy fokozott biztonságú elektronikus aláírással kell hitelesíteni. Jogi személyes esetén ezzel szemben az űrlapot kötelező kinyomtatni és papír alapon aláírni - ezt az ügyvéd scanneli vissza és hitelesíti elektronikusan. A "visszascannelős" megoldást magánszemélyek is választhatják. Az aláírás ügyvédi jelenlétben, kormányablakban vagy külképviseleten történhet.

Az Inytv. vhr. 172/A. §-a szerint a papíralapú bejegyzési engedélyek továbbra is használhatók, amennyiben a benyújtás nem elektronikus űrlapon történik. Az ügyvéd ez esetben a papíralapú dokumentumot elektronikus formátumba alakítja, és feltölti az ingatlan-nyilvántartás informatikai rendszerébe.

Kik előtt lehet bejegyzési engedélyt adni az új Inytv. hatálya alatt?

Röviden és tömören       

1. a jogi képviseletet ellátó közjegyző,
2. a jogi képviseletet ellátó ügyvéd,
3. az ügyvéd helyettesítésére jogosult ügyvéd/ügyvédjelölt előtt,
4. az ügyvéd megbízásából eljáró ügyvéd előtt
5. külföldön történő hitelesítés esetén az ügyvéddel együttműködésben álló az adott országban ügyvédi tevékenység gyakorlására jogosult európai közösségi jogász, alkalmazott európai közösségi jogász vagy külföldi jogi tanácsadó előtt
6. szűk körben kormányablakban/konzulátuson.

Ügyvédi meghatalmazás kizárólag elektronikus űrlapon?

Az ingatlan-nyilvántartási ügyben való jogi képviselet ellátására vonatkozó ügyvédi meghatalmazást eddig lényegében a vevő adta meg, hiszen az ő nevére töltöttük ki az ingatlan-nyilvántartási kérelmet. 

Az e-ingatlan-nyilvántartás bevezetését követően az ügyvédi meghatalmazást 

1. külön jogosítvánnyal rendelkező ügyvéd kaphat ÉS
2. valamennyi a jog vagy tény bejegyzésével közvetlenül érintett személynek - személyes jelenléttel - egybehangzóan kell megtennie. 

A távellenjegyzés lehetősége az átmeneti időszakban megmarad - teljes egészében papír alapú eljárások esetén. Az átmeneti időszakban papír alapon jogi képviselőként az ingatlanügyi hatósági eljárásban ügyvédi kamarai nyilvántartásba bejegyzett eljárási jogosultsággal nem rendelkező ügyvéd is eljárhat.

A 2025. január 15-től hatályos szabályozás értelmében az ügyvédi meghatalmazások esetében is főszabályként elektronikus űrlapok segítségével kell eljárni. Az ügyvédi meghatalmazást az ügyfél elsősorban

• elektronikus aláírás segítségével
• Ügyfélkapu+ szolgáltatással
• DÁP-pal 

írja alá.

FONTOS KÖNNYÍTÉS: 2024. december 31-én bekerült a 179/2023. (V. 15.) Korm. rendeletbe, vagyis az új Inytv. vhr-be a következő szabály:

• Ha a meghatalmazást egy jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezet képviselője írja alá, ezt személyesen és a jogi képviselő előtt kell megtennie méghozzá PAPÍRALAPON
• Természetes személyek esetében lehetőség van PAPÍRALAPÚ és teljes egészében űrlapos eljárásra is.

Kik a közvetlenül érintett személyek?

Röviden mind az eladónak, mind a vevőnek, mind adott esetben pl. a haszonélvezőnek meghatalmazást kell adnia az ügyvéd részére. Feltehetően téves az az értelmezés, miszerint osztatlan közös tulajdon esetén minden, az ügyletben nem érintett, de elővásárlásra jogosult tulajdonostárstól meghatalmazásra lenne szüksége az ügyvédnek.

Mi történik, ha nem rendelkezik a meghatalmazó sem e-személyivel, sem pedig ügyfélkapu+, vagy DÁP-pal?

Ez a kérdés igazán az átmeneti időszak után válik lényegessé: Ha az ügyfél létrehozza a hitelesítendő meghatalmazást az E-ING rendszerben, azt bármelyik kormányablakban, vagy konzulátuson is hitelesíthető – szintén kötelező személyes jelenlét mellett.

Ügyvédi meghatalmazás – időben korlátozva

Az ügyvédi meghatalmazás az utolsó hitelesítéstől (aláírástól) számított 90 napon belül felhasználandó. Kivétel ez alól pl. a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog, mert az ilyen ügyvédi meghatalmazás a felek által meghatározott ideig, határozatlan időre alapított vevői jog esetén legfeljebb öt évig érvényes. 

Fontos, hogy a bankok várhatóan csak a 6 hónapra bejegyzett vevői jogokat fogadják majd el, így az ügyvédi meghatalmazást is 6 hónapra kell majd adni.

Megszűnik az ingatlanokkal kapcsolatos távellenjegyzés az elektronikus ingatlan-nyilvántartás bevezetésével

Azon túl, hogy az egész ingatlan-nyilvántartás elektronikus iratokon fog majd alapulni, fontos változás, hogy visszaszorul az ingatlanokkal kapcsolatos távellenjegyzés lehetősége. Ezt ugyan nem rögzíti egyetlen jogszabályhely sem, de a fentiekben ismertetett személyes megjelenéssel kapcsolatos kötelezettségek ezt egyértelművé teszik. 

Az átmeneti időszak alatt azonban semmi sem tiltja a távellenjegyzést.

Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog

Az e-ingatlan-nyilvántartás bevezetését követően megszűnik a függőben tartás és a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének feljegyezhetősége. Helyette bevezetik a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot és a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot. 

Az új vevői jogok esetén a bejegyzés az eladás tárgyát képező egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára vonatkozhat. A kérelem széljegyzésétől számított 

• hat hónapig a jog védelmet nyújt későbbi jogszerzőkkel, illetve végrehajtási jog bejegyzésével szemben, de
• hat hónap elteltét követően a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog hatálya már csak a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó bejegyzés hatályával azonos.

A tulajdonjog megszerzésekor a vevő tulajdonjogát tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog szerinti bejegyzés ranghelyén kell bejegyezni.

2025. január 15. napjától is lesz papír alapú B400-as adatlap - átmenetileg

A 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 112. §-a értelmében a vagyonszerzési illeték megállapításához szükséges nyilatkozatokat az ügyfél vagy jogi képviselője 

• az adóhatóság informatikai rendszerében vagy 
• az adóhatóság előtt papíralapon teszi meg. 

Az adóhatóság informatikai rendszerét az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszerből elérhetővé kell tenni. A papír alaőú ügyekben fontos, hogy az Inytv. vhr értelmében a tulajdonjog, valamint az illetékfizetési kötelezettséggel járó más vagyoni értékű jogok változásának bejegyzéséről szóló határozatot illetékkiszabás céljából meg kell küldeni az állami adóhatóságnak. A bejegyzési határozathoz mellékelni kell az illetékkiszabáshoz szükséges egyéb olyan iratokat is, amelyek az ingatlanügyi hatóság rendelkezésére állnak.

Ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés szerkesztése csak erre feljogosított ügyvédek által

Az E-ING bevezetése nem csak a jogi képvislet szabályait alakítja át - adásvételi szerződést sem írhat akárni. Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény (Üttv.) 42/A. §-a értelmében 2025. január 15. napjától elsősorban ingatlan-nyilvántartási ügyben bejegyzés alapjául szolgáló okirat szerkesztésére csak olyan ügyvéd lesz jogosult, aki maga ingatlan-nyilvántartási ügyben eljárásra jogosult és ezt az ügyvédi kamarai nyilvántartás visszaigazolja, vagy legalábbis olyan iroda tagja, amelyben egy másik ügyvéd ilyen külön joggal rendelkezik. 

Az ellenjegyzés kapcsán hasonló a helyzet, hiszen ügyvéd csak olyan okiratot ellenjegyezhet, amelyet ő maga, vagy az ügyvédi irodája, esetleg a helyettese szerkesztett.

Az Üttv. 208/C. § (2) bek. értelmében a fenti rendelkezést abban az esetben kell alkalmazni, ha az ingatlan-nyilvántartási ügyben a kérelem benyújtására az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszeren keresztül kerül sor. Tehát az átmeneti időszakban a külön jogosítvánnyal nem rendelkező ügyvédek is eljárhatnak.

Ingatlan-nyilvántartási eljárás kizárólag ingatlan-nyilvántartási ügyben jogi képviselet ellátására jogosult ügyvéd által

Továbbra sem kizárt, hogy más ügyvéd folytassa le az ingatlan-nyilvántartási eljárást, mint aki a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot (adásvételi szerződést, ajándékozási szerződést) szerkesztette, de annyi már biztos: ilyen eljárásra is csak az az ügyvéd lesz jogosult, akit az ügyvédi kamara által igazoltan ingatlan-nyilvántartási ügyben jogi képviselet ellátására jogosult.

E-ingatlan nyilvántartás és a termőföldek

Az Inytv. átmeneti rendelkezéseinek értelmében a föld tulajdonjogának megszerzésére irányuló szerződések bejegyzésének feltételei is pontosan meghatározásra kerültek. A föld tulajdonjogának átruházását, vagy a föld tulajdonjogát érintő más írásba foglalt jogügyletet tartalmazó papíralapú okmány biztonsági kellékeiről és kibocsátásainak szabályairól szóló kormányrendelet szerinti biztonsági okmányon szerkesztett, a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásához kötött, föld tulajdonjogának megszerzésére irányuló szerződés papíralapon, az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszer ügyintézési felületének használata nélkül, az E-ING rendszer kötelező alkalmazását követően is benyújtható ingatlan-nyilvántartási változásbejegyzés céljából, ha az „ötszázezredik végleges döntés” megszületését követő 10. napján a mezőgazdasági igazgatási szerv eljárása már folyamatban volt.

Fontos változás, hogy a tulajdonihányad-hibás ingatlanok esetében az ingatlanügyi hatóság 2025. március 31-ig automatikusan elvégzi a tulajdonihányadok rendezését. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az egyes tulajdonosok között a meglévő tulajdoni arányokat az egy egészhez igazítják, figyelembe véve az eddig bejegyzett hányadokat. A földszerzési maximum meghatározása során a bejegyzés alapjául szolgáló okiratban szereplő adatokat kell figyelembe venni, így elkerülhetőek az esetleges jogviták.

Összegzés

Az E-ING bevezetése számos előnnyel kecsegtet az ügyvédi szakma számára - egy várhatóan sok nehézséggel és bizonytalansággal terhelt átmeneti időszak után. A hatékonyabb ügyintézés révén gyorsabbá és gördülékenyebbé válhat az ingatlan-nyilvántartási ügyek intézése, csökkentve az átfutási időket és a bürokratikus terheket. 

A teljesen elektronikus ügyintézésnek köszönhetően csökken a papíralapú dokumentáció szükségessége, ami környezetbarátabb és költséghatékonyabb megoldást jelent. Az elektronikus aláírások és a digitális hitelesítés növelik a tranzakciók biztonságát, valamint könnyebben nyomon követhetővé teszik az ügyek állását.