Az új ingatlan-nyilvántartási törvény és a külföldi felek, okiratok

Milyen problémákkal kell szembenézni?

Az új Inytv. és az az Inytv. vhr. számos újítást vezet be:

1. Ha az okiratot (pl. az adásvételi szerződést) a felek külföldön írják alá, akkor az aláírásokat főszabály szerint külképviseleten kell hitelesíttetni.
2. Külföldön kelt okiratot nem kell ügyvédi ellenjegyzéssel ellátni, de az ügyvéd csak az általa szerkesztett papíralapú okiratot alakíthatja elektronikus okirattá.
3. Csak az ügyvédi meghatalmazást tartalmazó űrlap és a tulajdonjog bejegyzési engedély írható alá a konzul előtt, azok is csak akkor ha elektronikus aláírásra a fél nem regisztrált.
4. A külföldön kiállított ügyleti meghatalmazások esetén nem elég a konzuli hitelesítés, utólag magyar közjegyzőhöz is kell menni az elektronikus okirattá alakításhoz (ügyvéd erre nem jogosult).

Kikerült a jogszabályból, hogy a tulajdonjog, haszonélvezeti jog, a használat joga, telki szolgalmi jog, vételi jog, eladási jog, jelzálogjog, építményi jog keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye.

Az viszont bekerült, hogy a papíralapú köz- és magánokirat kizárólag abban az esetben fogadható el az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául, ha azt a szerkesztő ügyvéd, kamarai jogtanácsos vagy közjegyző elektronikus okirattá alakította. Ellenjegyezni tehát nem kell, a beadáshoz szerkeszteni viszont igen.

A szerződések aláírása kapcsán a keltezés helyén múlik majdnem minden

Az Inytv. alapján, mind a belföldön, mind a külföldön kelt magánokirat bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, ha kitűnik belőle a keltezés helye és ideje. Ez a papír alapú és az elektronikus okiratokra egyaránt igaz.

A belföldön kiállított magánokiratoknál továbbra is kötelező az ügyvédi ellenjegyzés.

Ha azonban a magánokiratot külföldön állították ki, ellenjegyzés nem szükséges, de a nyilatkozattevő aláírását (kézjegyét) a magyar külképviseleti hatósággal kell hitelesíttetni, illetve az aláírás (kézjegy) hitelesítésére jogosult külföldi szerv által történt hitelesítést kell a magyar külképviseleti hatósággal hitelesíttetni (diplomáciai hitelesítés, illetve felülhitelesítés). Ahol magyar külképviseleti hatóság nem működik, az aláírást (kézjegyet) a magyar állam érdekeit képviselő állam külképviseleti hatóságával kell hitelesíttetni.

A régi Inytv. még úgy fogalmazott, hogy a fentiek alól törvény, így az Üttv. 44. § (7) bek. felmentést adhat, ma ez már nincs így. Tehát hiába utazik ki az ügyvéd külföldre, a konzulátus meglátogatását nem lehet megspórolni.

Mit tehetünk a külképviseleteken?

Az új ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény és a végrehajtási rendelete elsősorban azt várja a felektől, hogy magyar ügyvéd, illetve közjegyző előtt történjen az ügyletkötés. Korlátozott körben ugyanakkor lehetőség van a külképviseletek közreműködésére:

Külföldön kiállított okiratok hitelesítése, felülhitelesítése

A külképviseletek elősorban hitelesítéssel és felülhitelesítéssel segítik az ingatlan-nyilvántartás eljárásokat.

A konzuli hitelesítés célja, hogy a magyar konzuli tisztviselő a külföldön vagy belföldön kiállított dokumentumokat olyan módon hitelesítse, hogy azok Magyarországon is jogilag érvényesek legyenek. Az eljárás során a konzuli tisztviselő tanúsítványt állíthat ki többek között az alábbiakról:

• A bemutatott dokumentum másolatának hitelessége.
• Az aláírás valódisága.
• Az aláíró életben léte (például nyugdíjak folyósításához).
• Fordítás helyessége vagy saját készítésű hiteles fordítás.
• Egyéb jogilag jelentős tények és körülmények igazolása.

A tanúsítványt záradék vagy jegyzőkönyv formájában készítik, és ez közokiratnak minősül. A konzuli tisztviselő a közjegyzők általános szabályai szerint jár el.

A hitelesítéssel szemben a felülhitelesítés azt jelenti, hogy a külföldön kiállított közokirat, illetőleg a külföldi bíróság, közigazgatási szerv, közjegyző vagy közhitelességgel felruházott más személy által hitelesített magánokirat magyarországi felhasználása céljából a hivatásos konzuli tisztviselő diplomáciai felülhitelesítéssel látja el 

• a fogadó állam hatóságának az okiraton szereplő aláírását és 
• bélyegzőnyomatát, 
• feltéve, hogy ezen hatóság aláírás- és bélyegzőmintájával rendelkezik.

Ügyvédi meghatalmazás, bejegyzési engedély

Ha valaki nem rendelkezik minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírással, illetve a 2023. évi CIII. törvény szerinti, a Kormány által kötelezően biztosított elektronikus azonosítási szolgáltatással, akkor ügyvédi meghatalmazást és - főszabály szerint - a vevőnek tulajdonjog bejegyzési engedélyt a következő módokon adhat:

• Kormányablakban (integrált ügyfélszolgálaton): Személyes megjelenéssel, ahol a jogi képviselő (közjegyző, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos) részére hitelesítheti a meghatalmazást.
• Külképviseleten: Ha külföldön tartózkodik, a magyar külképviseleten keresztül is hitelesítheti a meghatalmazást a jogi képviselő részére.

Ez megoldás a Magyarországhoz nem kötődő, ügyfélkapu+, vagy DÁP regisztrációval, illetve elektronikus aláírással nem rendelkező felek részére - de a Vhr. 115. § (5) bek. értelmében pl. külföldön tartózkodó, DÁP regisztrált magyar állampolgárok esetén nem opció. 

Ahol nem működik magyar konzulátus, ott kérdéses, hogy a magyar állam érdekeit képviselő állam külképviseleti hatósága ezt a lehetőséget már nem biztosítja.

2024. január 31-én bekerült egy könnyítés is a Vhr-be: természetes személy tulajdonos papíralapon is aláírhatja az engedélyeket - ez esetben az ügyvéd a papíralapú nyilatkozatot elektronikus okirattá alakítja, és az oldalhű elektronikus másolatot tölti fel az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszerbe.

A távellenjegyzés sorsa

Ahogy fent is írtuk, a külföldi okiratok távellenjegyzése okafogyottá vált. Az Üttv. távellenjegyzéssel kapcsolatos szabályai ugyanakkor változatlanok maradnak, azaz az okirat aláírása, illetve az okiraton szereplő aláírás sajátjaként való elismerése során az ügyvéd ún. elektronikus hírközlő hálózaton keresztül is eljárhat. A belföldi távellenjegyzés elméletileg nem kizárt, gyakorlatilag az űrlapokkal kapcsolatos személyes megjelenési kötelezettség miatt azonban vélhetőleg kiszorul a gyakorlatból.

Mivel az űrlapok kapcsán nem kizárt az ügyvéd helyettesítése, az országos lefedettségű ügyvédi társulásokon belül megvalósuló együttműködések pótolhatják a kényelmi szolgáltatást.

EGT-államban bejegyzett ügyvéddel ápolt jó kapcsolat

Az Üttv. 44. § (3) bek. b) pontja alapján az aláíráshitelesítés, sőt a távellenjegyzés során az ellenjegyző ügyvéd megbízásából nem csak a Magyarországon eljárásra jogosult ügyvéd (ügyvédjelölt) járhat el helyettesként, hanem a a saját EGT-államában, valamint a Gazdasági Együttműködési és Fejlesztési Szervezet tagállamában ügyvédi tevékenységet gyakorló, nyilvántartásba vett személy is.

A külföldön kiállított okiratokat ki hitelesítheti?

A külföldön kiállított okiratok ingatlan-nyilvántartási eljárásban való felhasználása szigorú szabályokhoz kötött. Az alapvető követelmények a következők:

Diplomáciai hitelesítés szükségessége

• A külföldön kiállított magánokiraton az aláírást (kézjegyet), kell a magyar külképviseleti hatósággal hitelesíttetni
• A külföldön kiállított közokirat esetén magát a közokiratot kell a magyar külképviseleti hatósággal felülhitelesíttetni.
• Ha magyar külképviseleti hatóság nem működik, a magyar állam érdekeit képviselő állam külképviseleti hatóságával kell elvégezni a hitelesítést.

Apostille egyezmény és EU jog

Nincs szükség a külföldön kiállított magánokirat diplomáciai hitelesítésére, illetve a közokirat diplomáciai felülhitelesítésére, ha

• az okiratot hitelesítési záradékkal (Apostille) látták el, VAGY
• a hitelesítés, illetve felülhitelesítés alól az Európai Unió kötelező jogi aktusa, VAGY
• nemzetközi megállapodás, VAGY
• viszonossági gyakorlat egyébként felmentést ad.

Ilyen nemzetközi megállapodás vagy viszonossági gyakorlat fennállását a bejegyzést kérő félnek kell megjelölni, illetve arra hivatkozni. Viszonossági gyakorlat fennállásáról az igazságügyért felelős miniszter állásfoglalása az irányadó.

Papíralapú okiratok elektronikus formába alakítása

Ahogy fent is írtuk, papíralapú, diplomáciai hitelesítéssel vagy Apostille tanúsítvánnyal ellátott okiratok csak akkor használhatók fel, ha azokat magyar ügyvéd, kamarai jogtanácsos vagy közjegyző elektronikus okirattá alakította. Ez alól kivétel az ügyleti meghatalmazás, mert azt csak magyar közjegyző alakíthatja elektronikus okirattá.

Összegzés

Az ingatlan-nyilvántartási szabályok és eljárások változása, amelyet a 2021. évi C. törvény és annak végrehajtási rendeletei vezettek be, komoly kihívásokat jelent mind az ügyfelek, mind az ügyvédek számára, különösen a külföldi felek esetében. A korábban megszokott, rugalmas távellenjegyzési lehetőségeket az új előírások szigorúan korlátozták, ami fokozott diplomáciai hitelesítési és felülhitelesítési kötelezettségeket eredményez.