Az új ingatlan-nyilvántartási törvény és a külföldi felek, okiratok

Külföldön kiállított okiratok felhasználhatósága az ingatlan-nyilvántartásban

Külföldön aláírt magánokirat (pl. adásvételi szerződés, bejegyzési engedély) kapcsán a legfontosabb tudnivalók:

🔹 Alapesetben: a nyilatkozattevő aláírását a magyar konzulnak kell hitelesítenie (ún. diplomáciai hitelesítés).
🔹 Ha nincs magyar konzul: akkor a magyar állam érdekeit képviselő másik állam konzulja is eljárhat.
🔹 Ha ott sincs ilyen képviselet: az adott ország saját hatóságának hitelesítése is elegendő lehet.
🔹 Nem kell hitelesítés, ha:

• van Apostille a dokumentumon, vagy
• van EU-s jogi aktus, nemzetközi szerződés, vagy viszonossági gyakorlat, amely mentesít a hitelesítés alól (ezeket a kérelmező félnek kell megjelölni, a miniszter állásfoglalása a mérvadó).

Papíralapú okirat csak akkor használható fel, ha azt magyar ügyvéd, jogtanácsos vagy közjegyző elektronikus okirattá alakítja.

Külföldön kiállított közokirat (pl. anyakönyvi kivonat, cégirat, bírósági határozat) kapcsán a legfontosabb tudnivalók:

Alapesetben: diplomáciai felülhitelesítés kell, vagyis a konzul nem az aláírást, hanem az adott hivatal bélyegzőjét és aláírásmintáját ellenőrzi.
🔹 Ha nincs magyar képviselet: más állam konzulja is felülhitelesítheti.
🔹 Ha ott sincs semmilyen képviselet: a közokirat felülhitelesítés nélkül is felhasználható.
🔹 Nem kell felülhitelesítés, ha van:

• Apostille,
• EU-s mentesség,
• nemzetközi megállapodás, vagy
• viszonossági gyakorlat (ezeket is meg kell jelölni a kérelemben).

Papíralapú közokiratokat is elektronikusan kell benyújtani, azaz előzetesen át kell alakítani elektronikus okirattá.

Milyen problémákkal kell szembenézni?

Az új Inytv. és az az Inytv. vhr. szabályai a jelenleg (05.19.) parlament előtti, elfogadásra varó módosítások után:

1. Külföldön kiállított magán- vagy közokiratot – bizonyos kivételektől eltekintve – csak akkor lehet felhasználni ingatlan-nyilvántartási eljárásban, ha az aláírást vagy a kiállító szerv hitelesítését magyar külképviselet diplomáciai hitelesítéssel, illetve felülhitelesítéssel ellátta. Ha az adott országban nincs magyar külképviselet, a hitelesítést a magyar állam érdekeit képviselő ország nagykövetsége végezheti el. Nincs szükség a külföldön kiállított közokirat diplomáciai felülhitelesítésére, ha az okiratot hitelesítési záradékkal (Apostille) látták el, vagy a felülhitelesítés alól az Európai Unió kötelező jogi aktusa, nemzetközi megállapodás vagy viszonossági gyakorlat egyébként felmentést ad.
2. Akár külföldön, akár belföldön kelt az okirat, azt magyar ügyvédnek kell ellenjegyeznie (ebből következően szerkesztenie is).
3. A papíralapú, külföldön aláírt magánokirat/közokirat bejegyzés alapjául akkor szolgálhat, ha azt magyarországi ügyvéd, kamarai jogtanácsos vagy közjegyző előzetesen elektronikus okirattá alakította.

Mit mond a "Földhivatali joggyakorlat" a távellenjegyzésről?

A Budapesti Ügyvédi Kamara honlapján  2025. május 6. napján megjelent egy állásfoglalás miszerint NEM minden külföldön aláírt okirat igényel konzuli hitelesítést, hiszen a jogalkotó (az Inytv. indokolásában) világossá tette, hogy az Inytv. új rendelkezéseivel egyáltalán nem célja az Üttv. 44. § (7) bekezdésében foglalt lehetőséget megvonni azon okiratoktól, amelyeket ingatlan-nyilvántartási eljárásban fognak felhasználni. Diplomáciai hitelesítés nélkül is ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak kell tekinteni az ügyvéd által ellenjegyzett, de a felek által külföldön aláírt okiratokat.

Bár igen kedvező és ügyfélbarát a fenti állásfoglalás, de álláspontom szerint contra legem fogalmaz meg állításokat. Az Üttv. 44. § (7) bekezdése ugyanis csak annyit mond, hogy a teljes bizonyító erőhöz nem kell felülhitelesítés. Az Inytv. ugyanakkor semmilyen előírást nem tartalmaz teljes bizonyító erejű magánokiratok kapcsán.

Éppen a fentiekre is tekintettel fontos tudni, hogy nem minden földhivatal jár el a Fővárosi Kormányhivatal fent ismertetett gyakorlatának megfelelően.

A szerződések aláírása kapcsán a keltezés helyén múlik majdnem minden

Az Inytv. alapján, mind a belföldön, mind a külföldön kelt magánokirat bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, ha kitűnik belőle a keltezés helye és ideje. Ez a papír alapú és az elektronikus okiratokra egyaránt igaz.

A belföldön és a külföldön kiállított magánokiratoknál is kötelező az ügyvédi ellenjegyzés.

Ha azonban a magánokiratot külföldön állították ki, ellenjegyzés hiába szükséges, a nyilatkozattevő aláírását (kézjegyét) a magyar külképviseleti hatósággal kell hitelesíttetni, illetve az aláírás (kézjegy) hitelesítésére jogosult külföldi szerv által történt hitelesítést kell a magyar külképviseleti hatósággal hitelesíttetni (diplomáciai hitelesítés, illetve felülhitelesítés). Ahol magyar külképviseleti hatóság nem működik, az aláírást (kézjegyet) a magyar állam érdekeit képviselő állam külképviseleti hatóságával kell hitelesíttetni.

Mit tehetünk a külképviseleteken?

Az új ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény és a végrehajtási rendelete elsősorban azt várja a felektől, hogy magyar ügyvéd, illetve közjegyző előtt történjen az ügyletkötés. Korlátozott körben ugyanakkor lehetőség van a külképviseletek közreműködésére:

Külföldön kiállított okiratok hitelesítése, felülhitelesítése

A külképviseletek elősorban hitelesítéssel és felülhitelesítéssel segítik az ingatlan-nyilvántartás eljárásokat.

A konzuli hitelesítés célja, hogy a magyar konzuli tisztviselő a külföldön vagy belföldön kiállított dokumentumokat olyan módon hitelesítse, hogy azok Magyarországon is jogilag érvényesek legyenek. Az eljárás során a konzuli tisztviselő tanúsítványt állíthat ki többek között az alábbiakról:

• A bemutatott dokumentum másolatának hitelessége.
• Az aláírás valódisága.
• Az aláíró életben léte (például nyugdíjak folyósításához).
• Fordítás helyessége vagy saját készítésű hiteles fordítás.
• Egyéb jogilag jelentős tények és körülmények igazolása.

A tanúsítványt záradék vagy jegyzőkönyv formájában készítik, és ez közokiratnak minősül. A konzuli tisztviselő a közjegyzők általános szabályai szerint jár el.

A hitelesítéssel szemben a felülhitelesítés azt jelenti, hogy a külföldön kiállított közokirat, illetőleg a külföldi bíróság, közigazgatási szerv, közjegyző vagy közhitelességgel felruházott más személy által hitelesített magánokirat magyarországi felhasználása céljából a hivatásos konzuli tisztviselő diplomáciai felülhitelesítéssel látja el 

• a fogadó állam hatóságának az okiraton szereplő aláírását és 
• bélyegzőnyomatát, 
• feltéve, hogy ezen hatóság aláírás- és bélyegzőmintájával rendelkezik.

Ügyvédi meghatalmazás, bejegyzési engedély

Ha valaki nem rendelkezik minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírással, illetve a 2023. évi CIII. törvény szerinti, a Kormány által kötelezően biztosított elektronikus azonosítási szolgáltatással, akkor ügyvédi meghatalmazást és - főszabály szerint - a vevőnek tulajdonjog bejegyzési engedélyt a következő módokon adhat:

• Kormányablakban (integrált ügyfélszolgálaton): Személyes megjelenéssel, ahol a jogi képviselő (közjegyző, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos) részére hitelesítheti a meghatalmazást.
• Külképviseleten: Ha külföldön tartózkodik, a magyar külképviseleten keresztül is hitelesítheti a meghatalmazást a jogi képviselő részére.

Ez megoldás a Magyarországhoz nem kötődő, ügyfélkapu+, vagy DÁP regisztrációval, illetve elektronikus aláírással nem rendelkező felek részére - de a Vhr. 115. § (5) bek. értelmében pl. külföldön tartózkodó, DÁP regisztrált magyar állampolgárok esetén nem opció. 

Ahol nem működik magyar konzulátus, ott kérdéses, hogy a magyar állam érdekeit képviselő állam külképviseleti hatósága ezt a lehetőséget már nem biztosítja.

2024. január 31-én bekerült egy könnyítés is a Vhr-be: természetes személy tulajdonos papíralapon is aláírhatja az engedélyeket - ez esetben az ügyvéd a papíralapú nyilatkozatot elektronikus okirattá alakítja, és az oldalhű elektronikus másolatot tölti fel az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszerbe.

EGT-államban bejegyzett ügyvéddel ápolt jó kapcsolat

Az Üttv. 44. § (3) bek. b) pontja alapján az aláíráshitelesítés, sőt a távellenjegyzés során az ellenjegyző ügyvéd megbízásából nem csak a Magyarországon eljárásra jogosult ügyvéd (ügyvédjelölt) járhat el helyettesként, hanem a a saját EGT-államában, valamint a Gazdasági Együttműködési és Fejlesztési Szervezet tagállamában ügyvédi tevékenységet gyakorló, nyilvántartásba vett személy is.

Összegzés

Az ingatlan-nyilvántartási szabályok és eljárások változása, amelyet a 2021. évi C. törvény és annak végrehajtási rendeletei vezettek be, komoly kihívásokat jelent mind az ügyfelek, mind az ügyvédek számára, különösen a külföldi felek esetében. A korábban megszokott, rugalmas távellenjegyzési lehetőségeket az új előírások szigorúan korlátozták, ami fokozott diplomáciai hitelesítési és felülhitelesítési kötelezettségeket eredményez.