Ingatlan eladás után másik ingatlan vásárlás: SZJA és illeték forgatókönyv

Mikor érdemes lakást eladni?

Az olvasó biztosan nem számít ilyen konkrét válaszra, de a KSH elmúlt 5 év tranzakciói által számított adatai szerint januártól áprilisig érdemes igazán lakást eladni - hiszen ekkor van a legtöbb érdeklődő a piacon! Az ügyvédi tapasztalatom azért azt mutatja, hogy január elején a fű se nő Magyarországon, így ez reálisan egy február-május közötti csúcsot jelent.

Mikor érdemes lakást venni?

A fenti adatokból kiindulva szerintem vevőként a legnagyobb szerencsénk október-december között lehet, hiszen ekkor kevesebb vevővel kell versenyeznünk, ilyenkor a legvalószínűbb, hogy az eladó régebb óta árulja a lakását és hajlamosabb az alkura is!

Saját tapasztalat, hogy év végén az értékesítők is hajlamosabbak többet engedni, hogy az éves számaik jobbak legyenek - magam is decemberben vásároltam a balatoni nyaralómat!

Mennyi idő eladni egy ingatlant?

Az ingatlan eladásának ideje számos tényezőtől függ, de nagyrészt a megfelelő értékbecslés és az eladó felkészültsége határozza meg, hogy 2-3 hétnél többet vesz-e igénybe az ingatlan eladása. Persze ha az eladó nincs időprésben, akkor megérheti piaci ár felett is belekezdeni az árusításba.

Ingatlan értékesítés - Hogyan érdemes nekiállni?

Igazán gyorsan úgy lehet eladni egy ingatlant, ha alulárazzuk! 

Ha azonban nem szeretnénk a vételáron veszíteni, de mégis szeretnénk a lehető leggyorsabban túladni az ingatlanon, akkor az alábbi stratégiát javaslom:

1. Az ingatlan helyes értékelése és árazása: Egy szakértő értékbecslő segíthet abban, hogy reális áron kerüljön piacra az ingatlan, elkerülve a túlárazást vagy alulárazást. Önállóan célszerű a KSH adatokból kiindulni, akár térképen is böngészhetünk utcaszintű adatokat!
2. Jogi előkészítés: Jó ha az eladó tudja, hogy mi az eladás menetrendje. Az ingatlan jogi helyzetének áttekintése, tulajdoni viszonyok tisztázása, és a szükséges dokumentumok előkészítése elengedhetetlen és később fel is gyorsítja az adásvételi szerződés feltételeinek letárgyalását. Terhelt ingatlanok esetén (pl. elővásárlási jog, haszonélvezeti jog), vagy ha a telken szabálytalanul épült épületrészek vannak célszerű ügyvédet is felkeresni.
3. Az ingatlan felkészítése eladásra: A felújítás, home staging és az ingatlan általános állapotának javítása növeli a vevők érdeklődését és segíthet a gyorsabb eladásban.
4. Hirdetés: Erre (jutalékért) megbízhatunk egy ingatlanközvetítőt, vagy próbálkozhatunk magunk is. Fontos, hogy a hirdetésben szereplő információk pontosak és vonzóak legyenek.

Ingatlanértékesítés és vétel egyszerre - Hogy működik?

Ez a kérdés főleg a lakás célból vásárló ügyfeleimet szokta érdekelni. A lakás eladása után azonnal történő vétel általában akkor működőképes ötlet, ha az eladó olyan lakást ad el, amit "készpénzre" vásárol a vevője és olyat vásárol utána, amit azonnal ki tud fizetni és rögtön be is tud költözni. Ennek a műveletnek az összehangolása egyrészt nem egyszerű, másrészt függ attól, hogy a vevőnk kap-e pl. hitelt, vagy családi kölcsönt, így érdemes az eladás során figyelni arra, hogy az adásvételi szerződés mit ír a fizetési határidőről, elállásról, vagy a foglaló sorsáról. 

Ügyvédként az a tapasztalatom, hogy az ügyfelek érzelmileg túlságosan bevonódnak az eladási és a vételi folyamatba (nem csoda - hiszen az otthonukról van szó!), ezért azoknak, akiknek fontos a lelki béke, sokszor azt szoktam tanácsolni, hogy inkább béreljenek ki egy lakást a köztes időszakra, vagy költözzenek ideiglenesen egy családtaghoz. A költözés macera, de igazán a fizetési késedelem tud csak álmatlan éjszakákat okozni!

A következőkben egy egyszerű eladást követő vétel eset menetrendjét írom le:

Személyi jövedelemadó ingatlan eladás után

A legtöbb kolléga fel szokta hívni az eladók figyelmét, hogy eladás illeték ugyan nincs, de a 15% személyi jövedelemadó azért fizetendő - szerencsére nem minden esetben!

Ha az eladást eredményező adásvételi szerződés fölhivatali érkeztetését megelőző 5. évben, vagy az előtt szerezte az eladó az ingatlant, akkor az ingatlan eladás kapcsán egyáltalán nem fizetendő személyi jövedelemadó. Ha azonban a közelmúltban vásárolt ingatlant értékesít az eladó, akkor meg kell állapítani, hogy az eladásból mekkora jövedelme származik. A személyi jövedelemadó ugyanis a jövedelem és nem a vételár után fizetendő a következő képlet szerint:

SZJA = (Eladási ár - Levonható költségek)*0,15

Az eladási árat könnyű megállapítani, a levonható költséget pedig az SZJA törvény rendezi, ide tartoznak:

• az eredetileg a vásárlás után fizetett vételár, 
• az anno kifizetett ügyvédi költség
• az ingatlan szokásos piaci értékét növelő, számlával igazolt, 2 éven belüli ráfordítások.

Ha megállapítottuk az "alapjövedelmet", akkor a következő táblázat alapján állapíthatjuk meg az adókötelezettségünk alapját, azaz az SZJA törvény szerinti "jövedelmet":

Az így megállapított jövedelem után 15% személyi jövedelemadó fizetendő. 

Ingatlaneladás után másik ingatlan vásárlás szja - példán keresztül

Igazából a személyi jövedelemadó kapcsán az eladást követő vásárlás ingatlan adó szempontból nem érdekes. Ami érdekes, az az, hogy hogyan és mennyi pénzért jutott hozzá az eladó az értékesítendő ingatlanhoz! Vegyünk egy konkrét példát:

Ha pl. egy 50.000.000 Ft-ért eladott ingatlan vásárlására 4 évvel korábban 35 millió forintért került sor, és nem költöttek rá, az alábbi módon számítható ki a személyi jövedelemadó:

1. "Alapjövedelem" kiszámítása: Eladási ár (50.000.000 Ft) - Vételár (35.000.000 Ft) = 15.000.000 Ft.
2. A 4 évvel ezelőtti vásárlás miatt az "alapjövedelem" 30%-a számít bele az adóköteles jövedelembe, tehát: 15.000.000 Ft * 30% = 4.500.000 Ft.
3. A személyi jövedelemadó mértéke 15%, így az adó összege: 4.500.000 Ft * 15% = 675.000 Ft.

Tehát, ebben az esetben Önnek 675.000 Ft személyi jövedelemadót kell fizetnie az ingatlan eladásából származó jövedelme után.

Személyi jövedelemadó, ha az eladott ingatlant ajándékozás/öröklés útján szerezte az eladó

Sok ügyfél, aki ajándékozással, vagy öröklés útján jutott az ingatlanhoz, aggódik, hogy a személyi jövedelemadó a vételár 15%-a után fizetendő, hiszen a lakás bekerülési értéke 0 Ft volt. Ez szerencsére nem így van, hiszen az SZJA alap számos tétellel csökkenthető.

Abban az esetben nem kell SZJA-t fizetni, ha 5 éven túl örökölte/kapta ajándékba az eladó az ingatlant, de ha ennél rövidebb ideje jutott hozzá, akkor is érvényesül a fenti képlet.

Az ingatlan eladásból származó bevételből tehát le kell vonni a megszerzésre fordított összeget. A megszerzésre fordított összeg öröklés, illetve ajándékozás esetén az illeték-kiszabáshoz figyelembe vett érték, azaz ami a NAV illeték kiszabásáról rendelkező határozatában ingatlan értékként szerepel. Öröklés esetén van, hogy nem szabnak ki illetéket (egyenági rokonok), ilyenkor a hagyatéki leltárban feltüntetett értéket kell figyelembe venni.

De mi a helyzet, ha ajándékozás esetén nem szabtak ki illetéket? Ilyenkor az eladott ingatlan vételárának 75 százaléka tekinthető megszerzésre fordított összegnek, azaz az ajándékozással 5 éven belül szerzett ingatlan eladása kapcsán a vételár 25%-a után fizetendő 15% adó.

Ingatlan eladás utáni vásárlás illetéke - a cserepótló vétel illetékkedvezmény

Az ingatlan megszerzésének illetékterhe alapvetően 4% (ha a megszerzett ingatlan forgalmi értéke az 1 milliárd forintot nem haladja meg). Lakóingatlanok cseréjekor viszont az illeték alapja nem a vételár, hanem a vételárak közötti különbség! Ugyanígy a vételárak közötti különbség érdekes, ha a vevő "cserepótló" jelleggel az egyik lakása helyett másikat vesz.

Ha egy magánszemély lakástulajdont vásárol és a vásárlást megelőző három éven belül, vagy azt követő egy éven belül eladja a másik lakástulajdonát, akkor a jogalkotó úgy tekinti, hogy lényegében ingatlan csere történt - ilyenkor az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon forgalmi értékének különbözete!

Ha pedig a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb, akkor egyáltalán nem kell illetéket fizetni!

Fontos tudni, hogy ez az illetékkedvezmény csak lakóingatlanra vonatkozik és csak egy eladott lakást lehet "beszámítani". Nem minősül lakástulajdonnak a hétvégi ház, nyaraló, garázs, műhely, üzlet, de a külön tároló, vagy a gazdasági épület sem.

Legalább ennyire jelentős, hogy ha az eladott ingatlan kapcsán a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig fenntartotta, akkor annak kiegyenlítéséig a tulajdonjog nem száll át a vevőre és ezen idő alatt a cserepótló vétel illetékkedvezmény sem alkalmazható! (Lásd: Kfv.VI.35.464/2021/9. sz. ítélet)

Házastársi vagyonközösség megszüntetése során a lakóingatlan megváltási ár ellenében történő átruházása esetén újabb lakóingatlan megszerzésekor alkalmazható a cserepótló illetékkedvezmény (lásd:  Legfelsőbb Bíróság Kfv. II. 39.272/2006.) 

Összegzés

Az ingatlan értékesítés után másik ingatlan vásárlás egyáltalán nem lehetetlen küldetés - főleg ha kellően felkészülünk rá. Ha érdekli, hogy milyen további költségekkel kell számolni a lakáseladás során, akkor kattintson a vonatkozó cikkünkre!

Spórolna az illetéken, szüksége lenne arra, hogy véleményezzük az adásvételi szerződését, netán szeretné, ha mi készítenénk el azt? Vegye fel velünk a kapcsolatot!