Logóe-ingatlanügyvédek.hu
e-ingatlanugyvedek.hu

Dr. Szabó Tibor

7 perc olvasás

Ingatlan eladás után másik ingatlan vásárlás: SZJA és illeték forgatókönyv

Ingatlan eladása kapcsán fizetendő adó és illeték - nem elhanyagolható tétel

Ingatlan eladása kapcsán fizetendő adó és illeték - nem elhanyagolható tétel

A legtöbb ügyfél, akivel találkozom nem befektetési célból vásárol lakást, hanem mert pl. bővül a családja, vagy éppen nyugdíjas éveire kevesebb lépcsővel szeretne küzdeni. Ilyenkor nem csak egy ügylet miatt keresnek fel, hanem azért, mert az ingatlan eladás után másik ingatlan vásárlás speciális kihívásokat tartogat

Az eladás után sokszor 15% SZJA fizetendő, a vásárlás pedig visszterhes vagyonátruházásnak minősül, így illetékköteles (az illeték általános mértéke pedig 4%) - bár ha az ügyleteket megfelelően időzítik, akkor a cserepótló vétel kedvezménnyel sokat lehet spórolni.

A megfelelő adótervezés, illetve a hatékony alkudozás érdekében mindenképpen javasolt szakértő ügyvéddel konzultálni - még az eladás előtt. A lényeget azonban igyekeztem ebben a blogposztban összefoglalni: általánosságban írok arról, hogy hogyan érdemes időzíteni az ingatlan értékesítést és az azt követő lakásvásárlást, majd rátérek a lényegre - az SZJA és az illeték kapcsán érvényesülő részletekre is!

Mikor érdemes lakást eladni?

Az olvasó biztosan nem számít ilyen konkrét válaszra, de a KSH elmúlt 5 év tranzakciói által számított adatai szerint januártól áprilisig érdemes igazán lakást eladni - hiszen ekkor van a legtöbb érdeklődő a piacon! Az ügyvédi tapasztalatom azért azt mutatja, hogy január elején a fű se nő Magyarországon, így ez reálisan egy február-május közötti csúcsot jelent.

Mikor érdemes lakást venni?

A fenti adatokból kiindulva szerintem vevőként a legnagyobb szerencsénk október-december között lehet, hiszen ekkor kevesebb vevővel kell versenyeznünk, ilyenkor a legvalószínűbb, hogy az eladó régebb óta árulja a lakását és hajlamosabb az alkura is!

Saját tapasztalat, hogy év végén az értékesítők is hajlamosabban többet engedni, hogy az éves számaik jobbak legyenek - magam is decemberben vásároltam a balatoni nyaralómat!

Mennyi idő eladni egy ingatlant?

Az ingatlan eladásának ideje számos tényezőtől függ, beleértve az ingatlan elhelyezkedését, állapotát, a piaci körülményeket, és az eladó felkészültségét. Eladóknak is tanácsot adó ügyvédként azt látom, hogy ha a lentiekre az eladó jó előre felkészül, akkor 2-3 hétnél nem vesz többet igénybe az ingatlan eladása.

Ingatlan értékesítés - Hogyan érdemes nekiállni?

Igazán gyorsan úgy lehet eladni egy ingatlant, ha alulárazzuk! Ha azonban nem szeretnénk a vételáron veszíteni, de mégis szeretnénk a lehető leggyorsabban túladni az ingatlanon, akkor az alábbi stratégiát javaslom:

  1. Az ingatlan helyes értékelése és árazása: Egy szakértő értékbecslő segíthet abban, hogy reális áron kerüljön piacra az ingatlan, elkerülve a túlárazást vagy alulárazást, de akár a KSH adatokból is ki lehet indulni, de akár térképen is böngészhetünk utcaszintű adatokat!
  2. Jogi előkészítés: Jó ha az eladó tudja, hogy mi az eladás menetrendje. Az ingatlan jogi helyzetének áttekintése, tulajdoni viszonyok tisztázása, és a szükséges dokumentumok előkészítése elengedhetetlen és később fel is gyorsítja az adásvételi szerződés feltételeinek letárgyalását. Terhelt ingatlanok esetén (pl. elővásárlási jog, haszonélvezeti jog) célszerű ügyvédet is felkeresni.
  3. Az ingatlan felkészítése eladásra: A felújítás, home staging és az ingatlan általános állapotának javítása növeli a vevők érdeklődését és segíthet a gyorsabb eladásban.
  4. Hirdetés: Erre (jutalékért) megbízhatunk egy ingatlanközvetítőt, vagy próbálkozhatunk magunk is. Fontos, hogy a hirdetésben szereplő információk pontosak és vonzóak legyenek.
Az ingatlan értékesítést követően fizetendő SZJA egyes kérdései

Az ingatlan értékesítést követően fizetendő SZJA egyes kérdései

Lakás eladás és vétel egyszerre - Hogy működik?

Ez a kérdés főleg a lakás célból vásárló ügyfeleimet szokta érdekelni. A lakás eladása után azonnal történő vétel általában akkor működőképes ötlet, ha az eladó olyan lakást ad el, amit "készpénzre" vásárol a vevője és olyat vásárol utána, amit azonnal ki tud fizetni és rögtön be is tud költözni. Ennek a műveletnek az összehangolása egyrészt nem egyszerű, másrészt függ attól, hogy a vevőnk kap-e pl. hitelt, vagy családi kölcsönt, így érdemes az eladás során figyelni arra, hogy az adásvételi szerződés mit ír a fizetési határidőről, elállásról, vagy a foglaló sorsáról. 

Ügyvédként az a tapasztalatom, hogy az ügyfelek érzelmileg túlságosan bevonódnak az eladási és a vételi folyamatba (nem csoda - hiszen az otthonukról van szó!), ezért azoknak, akiknek fontos a lelki béke, sokszor azt szoktam tanácsolni, hogy inkább béreljenek ki egy lakást a köztes időszakra, vagy költözzenek ideiglegesen egy családtaghoz. A költözés macera, de igazán a fizetési késedelem tud csak álmatlan éjszakákat okozni!

A következőkben egy egyszerű eladást követő vétel eset menetrendjét írom le:

Eladási menetrendVásárlási menetrend
Ingatlan piaci értékének meghatározásaAz eladandó ingatlan árából először várhatóan olyan 10% mértékű foglalót kap kézhez a tulajdonos, ez már felhasználható önerőként.
Az előzetes hitelbírálat alapján kiderül, hogy mekkora értékű ingatlant engedhetünk meg magunknak, végső soron, hogy el tudjuk-e adni a lakásunkat.Előzetes hitelbírálat érdekében bankok felkeresése
Felkészülés a tehermentesítésre (egyeztetés a bankunkkal, elővásárlásra jogosulttal, haszonélvezővel)Ingatlan hirdetések böngészése
Energetikai tanúsítvány készítése
Ingatlan hirdetése eladásra
Megállapodás a vevővel – szükség esetén az eladandó lakás 2-3 hónapi „visszabérlésében” is megállapodhatunk.Megállapodás az eladóval.
Ügyvéd megbízása eladói tanácsadással – hogy az eladó biztosítsa, hogy a szerződés megfelel az érdekeinek.Ügyvéd megbízása adásvételi szerződés szerkesztésére, jogi képviseletre a földhivatal előtt – adásvételi szerződés esetén az ügyvédi költség a vevőt terheli.
Közmű, közös költség tartozások rendezéseKözmű, közös költség tartozások rendezettségének ellenőrzése
Szerződéskötés - az ingatlan eladásaSzerződéskötés - az ingatlan vásárlása
Vételár begyűjtéseVételár kifizetése
Eladott lakás kiürítése, kiköltözésBirtokbavétel, beköltözés
Személyi jövedelemadó fizetéseIlleték fizetése
Ingatlan eladás után másik ingatlan vásárlás

Ingatlan eladás után másik ingatlan vásárlás

Személyi jövedelemadó ingatlan eladás után

A legtöbb kolléga fel szokta hívni az eladók figyelmét, hogy eladás illeték ugyan nincs, de az eladó ingatlant érintő vételár kapcsán 15% személyi jövedelemadó fizetendő - de szerencsére nem minden esetben!

Ha az eladást eredményező adásvételi szerződés fölhivatali érkeztetését megelőző 5. évben, vagy az előtt szerezte az eladó az ingatlant, akkor az ingatlan eladás kapcsán egyáltalán nem fizetendő személyi jövedelemadó. Ha azonban a közelmúltban vásárolt ingatlant értékesít az eladó, akkor meg kell állapítani, hogy az eladásból mekkora jövedelme származik.

"Alapjövedelem"= Eladási ár - Levonható költségek

Az eladási árat könnyű megállapítani, a levonható költséget pedig az SZJA törvény rendezi. Ide tartozik a megszerzésre fordított összeg (megszerzési vételár, ügyvédi költség) és az ingatlan szokásos piaci értékét növelő, számlával igazolt, 2 éven belüli ráfordítások.

Ha megállapítottuk az "alapjövedelmet", akkor a következő táblázat alapján állapíthatjuk meg az adókötelezettségünk alapját, azaz az SZJA törvény szerinti "jövedelmet":

A szerzés éveA törvény szerinti jövedelem az "alapjövedelem"
2024. 0. év100%-a
2023. 1. év100%-a
2022. 2. év90%-a
2021. 3. év60%-a
2020. 4. év30%-a
2019. 5. év0%-a
2018. 6. év0%-a

Az így megállapított jövedelem után 15% személyi jövedelemadó fizetendő. 

Ingatlaneladás után másik ingatlan vásárlás szja - példán keresztül

Igazából a személyi jövedelemadó kapcsán az eladást követő vásárlás ingatlan adó szempontból nem érdekes. Ami érdekes, az az, hogy hogyan és mennyi pénzért jutott hozzá az eladó az értékesítendő ingatlanhoz! Vegyünk egy konkrét példát:

Ha pl. egy 50.000.000 Ft-ért eladott ingatlant 4 évvel korábban 35.000.000 Ft-ért vásároltak, és nem költöttek rá, az alábbi módon számítható ki a személyi jövedelemadó:

  1. "Alapjövedelem" kiszámítása: Eladási ár (50.000.000 Ft) - Vételár (35.000.000 Ft) = 15.000.000 Ft.
  2. A 4 évvel ezelőtti vásárlás miatt az "alapjövedelem" 30%-a számít bele az adóköteles jövedelembe, tehát: 15.000.000 Ft * 30% = 4.500.000 Ft.
  3. A személyi jövedelemadó mértéke 15%, így az adó összege: 4.500.000 Ft * 15% = 675.000 Ft.

Tehát, ebben az esetben Önnek 675.000 Ft személyi jövedelemadót kell fizetnie az ingatlan eladásából származó jövedelme után.

lakás adásvételi szerződés - nem mindegy hány millió forint kedvezmény érhető el, főleg ha lakáshitel is van az ügyletben

Lakás adásvételi szerződés - nem mindegy hány millió forint kedvezmény érhető el, főleg ha lakáshitel is van az ügyletben

Személyi jövedelemadó, ha az eladott ingatlant ajándékozás/öröklés útján szerezte az eladó

Sok ügyfél, aki ajándékozással, vagy öröklés útján jutott az ingatlanhoz, aggódik, hogy a személyi jövedelemadó a vételár 15%-a után fizetendő, hiszen a lakás bekerülési értéke 0 Ft volt. Ez szerencsére nem így van, hiszen ilyenkor az illetékkiszabáshoz figyelembe vett érték alapján számítódik az ingatlan megszerzésére fordított költség.

Mivel a NAV akkor is határozatot hoz az illetékről, ha az öröklés, vagy ajándékozás egyenes ági rokonok, esetleg házastársak között történt, 0%-os illetékmérték mellett is kell, hogy legyen az eladónak egy határozata arról, hogy mennyi az eladandó ingatlan forgalmi értéke.

Örökölt ingatlanok esetén kisebb játéktér áll a felek rendelkezésére, de ajándékozás esetén a forgalmi érték meghatározása történhet az ajándékozási szerződésben, ezért nem szabad félvállról venni, ha az ügyvéd ez iránt érdeklődik!

Ingatlan eladás utáni vásárlás illetéke - A cserepótló vétel illetékkedvezmény

Az ingatlan megszerzésének illetékterhe alapvetően 4% (ha a megszerzett ingatlan forgalmi értéke az 1 milliárd forintot nem haladja meg). Ingatlanok cseréjekor viszont az illeték alapja nem a vételár, vagy a forgalmi érték, hanem a cserével megszerzett ingatlan forgalmi értéke. 

Ha egy magánszemély lakástulajdont vásárol és a vásárlást megelőző három éven belül, vagy azt követő egy éven belül eladja a másik lakástulajdonát, akkor a jogalkotó úgy tekinti, hogy lényegében ingatlan csere történt - ilyenkor az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon forgalmi értékének különbözete!

Ha pedig a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb, akkor egyáltalán nem kell illetéket fizetni!

Fontos tudni, hogy ez az illetékkedvezmény csak lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott ingatlanra vonatkozik. Nem minősül lakástulajdonnak a garázs, műhely, üzlet, de a külön tároló, vagy a gazdasági épület sem.

Cserepótló vétel - jelentős kedvezmény visszterhes vagyonátruházás esetén

Cserepótló vétel - jelentős kedvezmény visszterhes vagyonátruházás esetén

Összegzés

Az ingatlan értékesítés után másik ingatlan vásárlás egyáltalán nem lehetetlen küldetés - főleg ha kellően felkészülünk rá. Ha érdekli, hogy milyen további költségekkel kell számolni a lakáseladás során, akkor kattintson a vonatkozó cikkünkre!

Ha mobilházat ad el magánszemélyként, akkor mindenképpen javaslom a kollégám vonatkozó cikkét az értékesítés személyi jövedelemadó vonzatairól!


Amennyiben úgy érzi, hogy ügyvéd segítségére lenne szüksége a megfelelő adótervezéshez, vagy az adásvételi szerződés elkészítéséhez, esetleg eladó és jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!

Kapcsolatfelvétel

Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Kategóriák:

Adózás, költségoptimalizálás
Hasznos tudnivalók ingatlanvásárlás előtt
Tudnivalók eladóknak
Szabó TiborST
Szerző:

Csapatunk

Dr. Szabó Tibor

[email protected]

Dr. Szabó Tibor egyéni ügyvéd, az e-ingatlanügyvédek.hu kaposvári tagja. Szakterülete az ingatlanjog, az adózás, a gazdasági büntetőjog, az adatvédelem és a bejelentővédelem.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

Az ingatlan megszerzését követő 5. évben már szja mentes az ingatlan eladás. Az ingatlan eladás után másik ingatlan vásárlás szja szempontból nem lényeges.