Ingatlan eladás után másik ingatlan vásárlás: SZJA és illeték forgatókönyv

Mikor érdemes lakást eladni?

Az olvasó biztosan nem számít ilyen konkrét válaszra, de a KSH elmúlt 5 év tranzakciói által számított adatai szerint januártól áprilisig érdemes igazán lakást eladni - hiszen ekkor van a legtöbb érdeklődő a piacon! Az ügyvédi tapasztalatom azért azt mutatja, hogy január elején a fű se nő Magyarországon, így ez reálisan egy február-május közötti csúcsot jelent.

Mikor érdemes lakást venni?

A fenti adatokból kiindulva szerintem vevőként a legnagyobb szerencsénk október-december között lehet, hiszen ekkor kevesebb vevővel kell versenyeznünk, ilyenkor a legvalószínűbb, hogy az eladó régebb óta árulja a lakását és hajlamosabb az alkura is!

Saját tapasztalat, hogy év végén az értékesítők is hajlamosabban többet engedni, hogy az éves számaik jobbak legyenek - magam is decemberben vásároltam a balatoni nyaralómat!

Mennyi idő eladni egy ingatlant?

Az ingatlan eladásának ideje számos tényezőtől függ, de nagyrészt a megfelelő értékbecslés és az eladó felkészültsége határozza meg, hogy 2-3 hétnél többet vesz-e igénybe az ingatlan eladása. Persze ha az eladó nincs időprésben, akkor megérheti piaci ár felett is belekezdeni az árusításba.

Ingatlan értékesítés - Hogyan érdemes nekiállni?

Igazán gyorsan úgy lehet eladni egy ingatlant, ha alulárazzuk! Ha azonban nem szeretnénk a vételáron veszíteni, de mégis szeretnénk a lehető leggyorsabban túladni az ingatlanon, akkor az alábbi stratégiát javaslom:

1. Az ingatlan helyes értékelése és árazása: Egy szakértő értékbecslő segíthet abban, hogy reális áron kerüljön piacra az ingatlan, elkerülve a túlárazást vagy alulárazást, de akár a KSH adatokból is ki lehet indulni, de akár térképen is böngészhetünk utcaszintű adatokat!
2. Jogi előkészítés: Jó ha az eladó tudja, hogy mi az eladás menetrendje. Az ingatlan jogi helyzetének áttekintése, tulajdoni viszonyok tisztázása, és a szükséges dokumentumok előkészítése elengedhetetlen és később fel is gyorsítja az adásvételi szerződés feltételeinek letárgyalását. Terhelt ingatlanok esetén (pl. elővásárlási jog, haszonélvezeti jog) célszerű ügyvédet is felkeresni.
3. Az ingatlan felkészítése eladásra: A felújítás, home staging és az ingatlan általános állapotának javítása növeli a vevők érdeklődését és segíthet a gyorsabb eladásban.
4. Hirdetés: Erre (jutalékért) megbízhatunk egy ingatlanközvetítőt, vagy próbálkozhatunk magunk is. Fontos, hogy a hirdetésben szereplő információk pontosak és vonzóak legyenek.

Ingatlanértékesítés és vétel egyszerre - Hogy működik?

Ez a kérdés főleg a lakás célból vásárló ügyfeleimet szokta érdekelni. A lakás eladása után azonnal történő vétel általában akkor működőképes ötlet, ha az eladó olyan lakást ad el, amit "készpénzre" vásárol a vevője és olyat vásárol utána, amit azonnal ki tud fizetni és rögtön be is tud költözni. Ennek a műveletnek az összehangolása egyrészt nem egyszerű, másrészt függ attól, hogy a vevőnk kap-e pl. hitelt, vagy családi kölcsönt, így érdemes az eladás során figyelni arra, hogy az adásvételi szerződés mit ír a fizetési határidőről, elállásról, vagy a foglaló sorsáról. 

Ügyvédként az a tapasztalatom, hogy az ügyfelek érzelmileg túlságosan bevonódnak az eladási és a vételi folyamatba (nem csoda - hiszen az otthonukról van szó!), ezért azoknak, akiknek fontos a lelki béke, sokszor azt szoktam tanácsolni, hogy inkább béreljenek ki egy lakást a köztes időszakra, vagy költözzenek ideiglenesen egy családtaghoz. A költözés macera, de igazán a fizetési késedelem tud csak álmatlan éjszakákat okozni!

A következőkben egy egyszerű eladást követő vétel eset menetrendjét írom le:

Személyi jövedelemadó ingatlan eladás után

A legtöbb kolléga fel szokta hívni az eladók figyelmét, hogy eladás illeték ugyan nincs, de az eladó ingatlant érintő vételár kapcsán 15% személyi jövedelemadó fizetendő - de szerencsére nem minden esetben!

Ha az eladást eredményező adásvételi szerződés fölhivatali érkeztetését megelőző 5. évben, vagy az előtt szerezte az eladó az ingatlant, akkor az ingatlan eladás kapcsán egyáltalán nem fizetendő személyi jövedelemadó. Ha azonban a közelmúltban vásárolt ingatlant értékesít az eladó, akkor meg kell állapítani, hogy az eladásból mekkora jövedelme származik.

"Alapjövedelem"= Eladási ár - Levonható költségek

Az eladási árat könnyű megállapítani, a levonható költséget pedig az SZJA törvény rendezi. Ide tartozik a szerzési érték (az eredetileg a vásárlás után fizetett vételár, ügyvédi költség) és az ingatlan szokásos piaci értékét növelő, számlával igazolt, 2 éven belüli ráfordítások.

Ha megállapítottuk az "alapjövedelmet", akkor a következő táblázat alapján állapíthatjuk meg az adókötelezettségünk alapját, azaz az SZJA törvény szerinti "jövedelmet":

Az így megállapított jövedelem után 15% személyi jövedelemadó fizetendő. 

Ingatlaneladás után másik ingatlan vásárlás szja - példán keresztül

Igazából a személyi jövedelemadó kapcsán az eladást követő vásárlás ingatlan adó szempontból nem érdekes. Ami érdekes, az az, hogy hogyan és mennyi pénzért jutott hozzá az eladó az értékesítendő ingatlanhoz! Vegyünk egy konkrét példát:

Ha pl. egy 50.000.000 Ft-ért eladott ingatlan vásárlására 4 évvel korábban 35 millió forintért került sor, és nem költöttek rá, az alábbi módon számítható ki a személyi jövedelemadó:

1. "Alapjövedelem" kiszámítása: Eladási ár (50.000.000 Ft) - Vételár (35.000.000 Ft) = 15.000.000 Ft.
2. A 4 évvel ezelőtti vásárlás miatt az "alapjövedelem" 30%-a számít bele az adóköteles jövedelembe, tehát: 15.000.000 Ft * 30% = 4.500.000 Ft.
3. A személyi jövedelemadó mértéke 15%, így az adó összege: 4.500.000 Ft * 15% = 675.000 Ft.

Tehát, ebben az esetben Önnek 675.000 Ft személyi jövedelemadót kell fizetnie az ingatlan eladásából származó jövedelme után.

Személyi jövedelemadó, ha az eladott ingatlant ajándékozás/öröklés útján szerezte az eladó

Sok ügyfél, aki ajándékozással, vagy öröklés útján jutott az ingatlanhoz, aggódik, hogy a személyi jövedelemadó a vételár 15%-a után fizetendő, hiszen a lakás bekerülési értéke 0 Ft volt. Ez szerencsére nem így van, hiszen ilyenkor az illetékkiszabáshoz figyelembe vett érték alapján számítódik az ingatlan megszerzésére fordított költség.

Mivel a NAV akkor is határozatot hoz az illetékről, ha az öröklés, vagy ajándékozás egyenes ági rokonok, esetleg házastársak között történt, 0%-os illetékmérték mellett is kell, hogy legyen az eladónak egy határozata arról, hogy mennyi az eladandó ingatlan forgalmi értéke.

Örökölt ingatlanok esetén kisebb játéktér áll a felek rendelkezésére, de ajándékozás esetén a forgalmi érték meghatározása történhet az ajándékozási szerződésben, ezért nem szabad félvállról venni, ha az ügyvéd ez iránt érdeklődik!

Ingatlan eladás utáni vásárlás illetéke - a cserepótló vétel illetékkedvezmény

Az ingatlan megszerzésének illetékterhe alapvetően 4% (ha a megszerzett ingatlan forgalmi értéke az 1 milliárd forintot nem haladja meg). Ingatlanok cseréjekor viszont az illeték alapja nem a vételár, vagy a forgalmi érték, hanem a cserével megszerzett ingatlan forgalmi értéke. 

Ha egy magánszemély lakástulajdont vásárol és a vásárlást megelőző három éven belül, vagy azt követő egy éven belül eladja a másik lakástulajdonát, akkor a jogalkotó úgy tekinti, hogy lényegében ingatlan csere történt - ilyenkor az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon forgalmi értékének különbözete!

Ha pedig a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb, akkor egyáltalán nem kell illetéket fizetni!

Fontos tudni, hogy ez az illetékkedvezmény csak lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott ingatlanra vonatkozik. Nem minősül lakástulajdonnak a garázs, műhely, üzlet, de a külön tároló, vagy a gazdasági épület sem.

Összegzés

Az ingatlan értékesítés után másik ingatlan vásárlás egyáltalán nem lehetetlen küldetés - főleg ha kellően felkészülünk rá. Ha érdekli, hogy milyen további költségekkel kell számolni a lakáseladás során, akkor kattintson a vonatkozó cikkünkre!

Ha mobilházat ad el magánszemélyként, akkor mindenképpen javaslom a kollégám vonatkozó cikkét az értékesítés személyi jövedelemadó vonzatairól!

Amennyiben úgy érzi, hogy ügyvéd segítségére lenne szüksége a megfelelő adótervezéshez, vagy az adásvételi szerződés elkészítéséhez, esetleg eladó és jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!