Ingatlan eladás után másik ingatlan vásárlás: SZJA és illeték tudásbázis

Kell SZJA-t fizetni, ha az eladott ingatlan árából másikat vásárolok?

Igen, természetesen keletkezhet SZJA-fizetési kötelezettség akkor is, ha az eladott ingatlan teljes vételárát egy másik ingatlan megvásárlására fordítja. Az új ingatlan vásárlása nem csökkenti az eladásból származó jövedelmet. Az SZJA-t kizárólag az eladott ingatlan szerzési ideje, eladási ára és elszámolható költségei alapján kell meghatározni.

A két ügylet tehát SZJA szempontból egymástól független.

Mi az az 5 éves szabály?

Az 5 éven belül eladott ingatlan után fizetendő személyi jövedelemadó (SZJA) mértéke 15%, amelyet a törvényi sávok szerint csökkentett jövedelem (adóalap) után kell megfizetni.

Ha az ingatlant a megszerzésétől számított 5 éven túl adja el a tulajdonosa, akkor az eladásból származó jövedelem után 0% SZJA-t kell fizetni (vagyis az teljesen adómentes).

Mennyi illetéket kell fizetni ingatlan eladás után?

Az ingatlan eladása egyáltalán nem illetékköteles az eladó oldalán - a visszterhes vagyonátruházási illetéket a vevő fizeti a szerzés után. Viszont ha az eladás és a vétel időben közel történik, visszterhes vagyonszerzési illetéket - jó eséllyel - nem kell fizetni.

Illetéket nem kell fizetni, ha eladás után veszek egy másik lakást?!

Ha egy magánszemély lakástulajdont vásárol, és a vásárlást megelőző öt éven belül, vagy azt követő egy éven belül eladja a másik lakástulajdonát, akkor az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon forgalmi értékének különbözete. Amennyiben drágábban veszünk, mint adtunk el, akkor a különbözet után 4% illeték fizetendó. Ha viszont a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb, akkor egyáltalán nem kell illetéket fizetni. Ez ez az ún. cserepótló vétel illetékkedvezmény kizárólag lakóingatlanra vonatkozik, és csak egy eladott lakást lehet "beszámítani". Nem minősül lakástulajdonnak a hétvégi ház, nyaraló, garázs, műhely, üzlet, külön tároló vagy gazdasági épület.

Házastársi vagyonközösség megszüntetése során azonban a lakóingatlan ún. megváltási ár ellenében történő átruházása esetén újabb lakóingatlan megszerzésekor alkalmazható a cserepótló illetékkedvezmény (lásd:  Legfelsőbb Bíróság Kfv. II. 39.272/2006.)

Hogyan számítódik pontosan az 5 éves idő (szerződéskötés vagy földhivatali bejegyzés dátuma) az illetéknél?

Az 5 éves cserepótló vétel számításánál a szerzés időpontja kulcsfontosságú. Adásvétel vagy ajándék jogcímű szerzés esetén az a nap számít, amikor a tulajdonszerzésről szóló érvényes szerződést, okiratot vagy határozatot benyújtották a földhivatalhoz. Nem az számít, hogy mikor költözött be a vevő, mikor fizette ki a vételárat, vagy mikor jegyezték be véglegesen a tulajdonjogát, hanem a földhivatali benyújtás napja, azaz amikor széljegyre került a kérelem.

Legalább ennyire jelentős, hogy ha az eladott ingatlan kapcsán a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig fenntartotta, akkor annak kiegyenlítéséig a tulajdonjog nem száll át a vevőre és ezen idő alatt a cserepótló vétel illetékkedvezmény sem alkalmazható! (Lásd: Kfv.VI.35.464/2021/9. sz. ítélet)

Mi alapján kell kiszámítani az ingatlan eladás utáni SZJA-t?

Az ingatlan értékesítése után fizetendő személyi jövedelemadó alapja nem a teljes eladási ár.

Első lépésként az ingatlan eladásából származó bevételből le kell vonni az elszámolható költségeket.

Egyszerűsítve:

számított összeg = eladási ár – elszámolható költségek

Az elszámolható költségek közé tartozhat különösen:

• az ingatlan korábbi vételára,
• a megszerzéshez kapcsolódó igazolt kiadások,
• az értéknövelő beruházások meghatározott költségei,
• valamint az értékesítéshez kapcsolódó egyes igazolt kiadások.

A költségeket főszabály szerint okirattal vagy számlával kell igazolni.

Ha például egy ingatlant 50 millió forintért vásárolt, majd 60 millió forintért értékesít, nem 60 millió forint után fizet 15% SZJA-t. Kiindulópontként a 10 millió forintos különbözetet kell vizsgálni, amelyet további elszámolható költségek is csökkenthetnek.

A NAV tájékoztatója szerint az ingatlanértékesítésből származó adóköteles jövedelem után az SZJA mértéke 15%.

Miért nem csökkenti az SZJA-t a másik lakás megvásárlása?

Azért, mert az SZJA szabályai az eladott ingatlan értékesítéséből származó jövedelmet adóztatják. A vásárlás után ezzel szemben illetéket fizetünk - ahogy fent is írtam.

Személyi jövedelemadó esetén azt vizsgáljuk:

1. mennyi bevétel keletkezett az eladásból,
2. mennyi igazolt költség vonható le,
3. mikor szerezte az eladó az ingatlant,
4. az így meghatározott jövedelem mekkora része adóköteles.

Az, hogy az eladó ezt követően mire költi a pénzt, már nem része ennek a számításnak.

Ezért nincs külön SZJA-kedvezmény arra az esetre sem, ha valaki:

• nagyobb lakást vásárol,
• drágább lakást vásárol,
• az egész eladási árat az új ingatlanra fordítja,
• hitelt is felvesz az új lakáshoz,
• vagy az eladás és az új vásárlás ugyanazon a napon történik.

Mi történik, ha drágább ingatlant vásárolok, mint amennyiért a régit eladtam?

SZJA szempontból ez sem változtat semmin.

Ha például:

• a régi lakást 60 millió forintért eladja,
• az új lakást pedig 90 millió forintért vásárolja meg,

attól még a régi lakás értékesítéséből származó jövedelmet önállóan kell meghatározni.

Mikor kell bevallani és megfizetni az ingatlan eladása utáni SZJA-t?

Ha az ingatlan eladásából adóköteles jövedelem keletkezik, azt az értékesítés évét követő évi személyijövedelemadó-bevallásban kell szerepeltetni és az adót a bevallási határidőig kell megfizetni.

Ha például az ingatlant 2026-ban értékesíti, az abból származó adóköteles jövedelmet a 2027. évi SZJA-bevallásban kell rendezni.

Ha az értékesítésből nem keletkezik adóköteles jövedelem, például azért, mert az ingatlant már olyan régen szerezte, hogy az időmúlás miatt a jövedelem 0%, a NAV tájékoztatása szerint az ilyen bevételt nem kell az SZJA-bevallásban feltüntetni.

Személyi jövedelemadó, ha az eladott ingatlant ajándékozás/öröklés útján szerezte az eladó

Sok ügyfél, aki ajándékozással, vagy öröklés útján jutott az ingatlanhoz, aggódik, hogy a személyi jövedelemadó a vételár 15%-a után fizetendő, hiszen a lakás bekerülési értéke 0 Ft volt. Ez szerencsére nem így van, hiszen az SZJA alap számos tétellel csökkenthető.

Abban az esetben nem kell SZJA-t fizetni, ha 5 éven túl örökölte/kapta ajándékba az eladó az ingatlant, de ha ennél rövidebb ideje jutott hozzá, akkor is érvényesül a fenti képlet.

Az ingatlan eladásból származó bevételből tehát le kell vonni a megszerzésre fordított összeget. A megszerzésre fordított összeg öröklés, illetve ajándékozás esetén az illeték-kiszabáshoz figyelembe vett érték, azaz ami a NAV illeték kiszabásáról rendelkező határozatában ingatlan értékként szerepel. Öröklés esetén van, hogy nem szabnak ki illetéket (egyenági rokonok), ilyenkor a hagyatéki leltárban feltüntetett értéket kell figyelembe venni.

De mi a helyzet, ha ajándékozás esetén nem szabtak ki illetéket? Ilyenkor az eladott ingatlan vételárának 75 százaléka tekinthető megszerzésre fordított összegnek, azaz az ajándékozással 5 éven belül szerzett ingatlan eladása kapcsán a vételár 25%-a után fizetendő 15% adó.

További hasznos tudnivalók

Ha CSOK-kal vásárolta az eredeti ingatlant, az új lakás vásárlásakor azonnal kérnie kell a jelzálog átvezetését az új ingatlanra. Ilyenkor az eredeti ingatlan eladására legfeljebb 1 éve van.

Vásárlás szempontjából október és december között lehet igazán jó alkupozícióba kerülni, mivel ilyenkor kevesebb a versenytárs, és az eladók nyitottabbak az árengedményre. Az eladásra általában február és május között érdemes sort keríteni, mivel ekkor a legélénkebb az ingatlanpiac.

Ha az eladás és a vásárlás időzítése nem ideális, egy rövid bérlet vagy ideiglenes családi megoldás megkímélheti a fizetési késedelem kockázatától. Az adásvételi szerződésbe érdemes visszabérlési jogot beírni (például 2–3 hónap), így az eladott lakásban maradhat, amíg megérkezik a vételár és megtalálja az új helyet. Ez biztonságot ad az iskolai–óvodai átálláshoz. 

A két ügylet jogi összehangolásának kulcsa a fizetési ütemezés, nem a foglaló összege. Kisebb foglaló, több részlet, utolsó vételárrész a régi lakás eladásához igazítva.

További kérdése lenne? Foglaljon hozzánk időpontot online!