Ingatlan eladás után másik ingatlan vásárlás: SZJA és illeték forgatókönyv

Ingatlan eladás után vásárlás egyszerre - Hogyan működik?

Ez a kérdés főleg a lakhatás céljából vásárló ügyfeleimet szokta érdekelni. A lakás eladása után azonnal történő vásárlás általában akkor működőképes, ha az eladó "készpénzre" tud eladni egy vevőnek, illetve ha nagy összegű önereje van. A valóság azonban az, hogy a legtöbb lakás célú vásárlás lakáshitel segítségével történik. A KSH adatai alapján 2024-ben Magyarországon a lakások nagyjából egyharmadát, kb. 33–36%-át vásárolták lakáshitel igénybevételével. Az MNB szerint 2025-re a hitelből történő lakásvásárlások aránya közel 40 százalék volt, ami 2024 végéhez képest 5 százalékponttal emelkedett.

Minél nagyobb értékű egy ingatlan, annál valószínűbb, hogy a vevő hitelből vásárol.

Mit lehet tenni, ha a két tranzakciót össze szeretnénk hangolni?

1️⃣ Időben elválasztott birtokbaadás (leggyakoribb megoldás)

Az eladó:

• eladja az ingatlanát,
• de késleltetett birtokbaadással még ott marad,
• miközben már elindítja az új lakás vásárlását.

Ha a késleltetés meghaladja a 30 napot, akkor indokolt lehet a vevőtől, hogy bérleti díjat kér az eladótól a vételár megfizetésétől a birtokbaadásig terjedő időszakra.

2️⃣ Előfinanszírozás / áthidaló hitel

Ha az új lakás már megvan, de a régi még nem kelt el:

• áthidaló finanszírozás,
• vagy családi kölcsön jöhet szóba.

⚠️ Fontos: ezek nem „automatikus” banki termékek, legjobb, ha független hitelszakértőnél előminősítéssel kezdenek a vevők - ezek a szakemberek ismerik a legjobban az aktuális áthidaló megoldásokat.

3️⃣ Foglaló és vételár-részletek tudatos kezelése

Ennél a megoldásnál különösen fontos, hogy gyakorlott ingatlan ügyvéd segítse a feleket. A két ügylet jogi összehangolásának kulcsa:

• nem a foglaló összege,
• hanem a fizetési ütemezés.

Például:

• kisebb foglaló,
• több részlet,
• utolsó vételárrész a régi lakás eladásához igazítva.

Ez különösen fontos a hitelből finanszírozó vevőknél, ahol a folyósítás pontos időpontjára még a vevő sincs igazán hatással.

Vevőként azonban fontos tisztában lenni azzal, hogy ha nem kapunk hitelt, akkor a foglaló elveszhet. Kézenfekvő megoldásnak tűnik, hogy belealkudjuk az adásvételi szerződésbe, hogy a foglaló visszajár, ha nem kapunk hitelt - ha azonban a foglalót az eladó eddigre elköltötte, akkor nem sokra mentünk a szerződéssel.

Ingatlan eladás és vétel egy éven belül - menetrend

A következőkben egy egyszerű eladást követő vétel eset menetrendjét írom le:

Személyi jövedelemadó ingatlan eladás után

Ingatlan eladásakor főszabály szerint akkor kell személyi jövedelemadót (SZJA) fizetni, ha nyereség keletkezik az ügyleten, azaz drágábban adja el az ingatlant, mint amennyiért vette. A fizetendő adó alapja a bevétel (eladási ár) és a költségek (pl. vételár, felújítás, ügyvédi díj, illeték) különbözete. Az adó mértéke 2026-ban 15%. Fontos, hogy nem a teljes vételár után, hanem csak a nyereség után kell adózni.

A legtöbbször ugyanakkor egyáltalán nem kell SZJA-t fizetni.

Az ingatlan eladás SZJA mentessége

Ha az eladást eredményező adásvételi szerződés fölhivatali érkeztetését megelőző 5. évben, vagy az előtt szerezte az eladó az ingatlant, akkor az ingatlan eladás kapcsán egyáltalán nem fizetendő személyi jövedelemadó. Ha azonban a közelmúltban vásárolt ingatlant értékesít az eladó, akkor meg kell állapítani, hogy az eladásból mekkora jövedelme származik. A személyi jövedelemadó ugyanis a jövedelem és nem a vételár után fizetendő a következő képlet szerint:

SZJA = (Eladási ár - Levonható költségek)*0,15

Bevétel számítás

Az eladási árat könnyű megállapítani, a levonható költséget pedig az SZJA törvény rendezi, ide tartoznak:

• az eredetileg a vásárlás után fizetett vételár,
• az anno kifizetett ügyvédi költség
• az ingatlan szokásos piaci értékét növelő, számlával igazolt, 2 éven belüli ráfordítások.

Ha megállapítottuk az "alapjövedelmet", akkor a következő táblázat alapján állapíthatjuk meg az adókötelezettségünk alapját, azaz az SZJA törvény szerinti "jövedelmet":

Az így megállapított jövedelem után 15% személyi jövedelemadó fizetendő. 

Ingatlaneladás után másik ingatlan vásárlás szja - példán keresztül

Igazából a személyi jövedelemadó kapcsán az eladást követő vásárlás ingatlan adó szempontból nem érdekes. Ami érdekes, az az, hogy hogyan és mennyi pénzért jutott hozzá az eladó az értékesítendő ingatlanhoz! Vegyünk egy konkrét példát:

Ha pl. egy 50.000.000 Ft-ért eladott ingatlan vásárlására 4 évvel korábban 35 millió forintért került sor, és nem költöttek rá, az alábbi módon számítható ki a személyi jövedelemadó:

1. "Alapjövedelem" kiszámítása: Eladási ár (50.000.000 Ft) - Vételár (35.000.000 Ft) = 15.000.000 Ft.
2. A 4 évvel ezelőtti vásárlás miatt az "alapjövedelem" 30%-a számít bele az adóköteles jövedelembe, tehát: 15.000.000 Ft * 30% = 4.500.000 Ft.
3. A személyi jövedelemadó mértéke 15%, így az adó összege: 4.500.000 Ft * 15% = 675.000 Ft.

Tehát, ebben az esetben Önnek 675.000 Ft személyi jövedelemadót kell fizetnie az ingatlan eladásából származó jövedelme után.

Személyi jövedelemadó, ha az eladott ingatlant ajándékozás/öröklés útján szerezte az eladó

Sok ügyfél, aki ajándékozással, vagy öröklés útján jutott az ingatlanhoz, aggódik, hogy a személyi jövedelemadó a vételár 15%-a után fizetendő, hiszen a lakás bekerülési értéke 0 Ft volt. Ez szerencsére nem így van, hiszen az SZJA alap számos tétellel csökkenthető.

Abban az esetben nem kell SZJA-t fizetni, ha 5 éven túl örökölte/kapta ajándékba az eladó az ingatlant, de ha ennél rövidebb ideje jutott hozzá, akkor is érvényesül a fenti képlet.

Az ingatlan eladásból származó bevételből tehát le kell vonni a megszerzésre fordított összeget. A megszerzésre fordított összeg öröklés, illetve ajándékozás esetén az illeték-kiszabáshoz figyelembe vett érték, azaz ami a NAV illeték kiszabásáról rendelkező határozatában ingatlan értékként szerepel. Öröklés esetén van, hogy nem szabnak ki illetéket (egyenági rokonok), ilyenkor a hagyatéki leltárban feltüntetett értéket kell figyelembe venni.

De mi a helyzet, ha ajándékozás esetén nem szabtak ki illetéket? Ilyenkor az eladott ingatlan vételárának 75 százaléka tekinthető megszerzésre fordított összegnek, azaz az ajándékozással 5 éven belül szerzett ingatlan eladása kapcsán a vételár 25%-a után fizetendő 15% adó.

Ingatlan eladás utáni vásárlás illetéke - a cserepótló vétel illetékkedvezmény

Az ingatlan megszerzésének illetékterhe alapvetően 4% (ha a megszerzett ingatlan forgalmi értéke az 1 milliárd forintot nem haladja meg). Lakóingatlanok cseréjekor viszont az illeték alapja nem a vételár, hanem a vételárak közötti különbség! Ugyanígy a vételárak közötti különbség érdekes, ha a vevő "cserepótló" jelleggel az egyik lakása helyett másikat vesz.

Ha egy magánszemély lakástulajdont vásárol és a vásárlást megelőző öt éven belül, vagy azt követő egy éven belül eladja a másik lakástulajdonát, akkor a jogalkotó úgy tekinti, hogy lényegében ingatlan csere történt - ilyenkor az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon forgalmi értékének különbözete!

Ha pedig a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb, akkor egyáltalán nem kell illetéket fizetni!

Fontos tudni, hogy ez az illetékkedvezmény csak lakóingatlanra vonatkozik és csak egy eladott lakást lehet "beszámítani". Nem minősül lakástulajdonnak a hétvégi ház, nyaraló, garázs, műhely, üzlet, de a külön tároló, vagy a gazdasági épület sem.

Legalább ennyire jelentős, hogy ha az eladott ingatlan kapcsán a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig fenntartotta, akkor annak kiegyenlítéséig a tulajdonjog nem száll át a vevőre és ezen idő alatt a cserepótló vétel illetékkedvezmény sem alkalmazható! (Lásd: Kfv.VI.35.464/2021/9. sz. ítélet)

Házastársi vagyonközösség megszüntetése során a lakóingatlan megváltási ár ellenében történő átruházása esetén újabb lakóingatlan megszerzésekor alkalmazható a cserepótló illetékkedvezmény (lásd:  Legfelsőbb Bíróság Kfv. II. 39.272/2006.) 

Összegzés

Az ingatlan értékesítés után másik ingatlan vásárlás egyáltalán nem lehetetlen küldetés - főleg ha kellően felkészülünk rá. Ha érdekli, hogy ki fizeti az ingatlanközvetítőt, vagy hogy milyen további költségekkel kell számolni a lakáseladás során, akkor kattintson a vonatkozó cikkünkre!

Tudni szeretné, hogy mikor kell befizetni az illetéket? Itt olvashat a témáról részletesen!

További kérdése lenne? Foglaljon hozzánk időpontot online!