Dr. Surányi Balázs
• 6 perc olvasás
Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása
A haszonélvezettel terhelt ingatlan eladása
Lakóingatlanok adásvételére specializálódott ügyvédként sokat foglalkozom haszonélvezeti joggal terhelt ingatlanokkal, illetve azzal, hogy hogyan lehetne az ilyen lakások, házak értékesítése során fizetendő adót és illetéket minimalizálni.
Először is tisztázzuk, hogy mi is a haszonélvezeti jog:
Aki haszonélvezeti joggal rendelkezik, az jogosult a más személy tulajdonában álló ingatlant a birtokában tartani, használni és hasznosítani is. A haszonélvező azonban nem adhatja el az adott házat/lakást, sőt abba sem szólhat bele, ha ezt a tulajdonos szeretné megtenni (Ptk. 5:146. §).
Akkor mégis miért kell a haszonélvezővel megállapodni, ha a tulajdonos a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladását tűzte ki célul? Azért, mert a haszonélvezet a tulajdonosváltozásra tekintet nélkül fennmarad. Ez a holtig "fennmaradó haszonélvezet" pedig jelentős értékcsökkentő tényező. A valóságban az ügyfelek gyakran szembesülnek azzal, hogy egyáltalán nem tudják eladni a haszonélvezettel terhelt ingatlan, még "áron alul" sem - hiszen így a vevő a befektetéséből évekig, évtizedekig nem várhat hasznot.
A haszonélvező hozzájárulását tehát azért kell kérni az eladás előtt, mert máskülönben az ingatlan kvázi forgalomképtelen. Ha érdekli, hogy hogyan érdemes megszüntetni a haszonélvezeti jogot az ingatlan eladása előtt, olvasson tovább!
Tartalomjegyzék
- A holtig tartó haszonélvezeti jog megszüntetése az eladás előtt
- A haszonélvezeti jog megszüntetése a szerződési gyakorlatban
- Adójogi megfontolások a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása kapcsán
- Eladás előtti tehermentesítés SZJA vonzatai a haszonélvező oldalán
- A haszonélvezet illeték vonzatai a tulajdonos oldalán
- Ingatlan eladás haszonélvezeti joggal - ez sem példa nélküli
- Összegzés
- Kapcsolatfelvétel
- Gyakran ismételt kérdések
A holtig tartó haszonélvezeti jog megszüntetése az eladás előtt
Tapasztalataim szerint a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása a következő forgatókönyv mentén szokott zajlani:
- A tulajdonosban kialakul az eladási szándék.
- A tulajdonos megbeszéli a haszonélvezővel, hogy milyen feltételek mellett hajlandó lemondani a haszonélvezeti jogról.
- A tulajdonos elkezdi hirdetni az ingatlant.
- A vevő ügyvédet keres az adásvételi szerződéshez, aki ezt a vevő utasításainak megfelelően elkészíti.
- Ideális esetben a tulajdonos, a haszonélvező és a vevő közösen megállapodnak, hogy adózási szempontból mi lenne a tehermentesítés legkedvezőbb módja.
- A felek aláírják a szerződést - ami tartalmazza a haszonélvező elvárásait is.
- Az ügyvéd beadja a papírokat a földhivatalba.
- A vevő tehermentes ingatlantulajdont szerez.
- A felek adót, illetéket fizetnek - ha szükséges.
Előfordul, hogy a tulajdonos elidegenítési és terhelési tilalmat is engedett a haszonélvezőnek, ilyenkor ezt is szükséges megszüntetni.
Adótervezés, adóoptimalizálás
Szeretné a legkevesebb adót fizetni eladáskor és jól jönne, ha a következő vásárlását sem terhelné akkora illeték?
A haszonélvezeti jog megszüntetése a szerződési gyakorlatban
A haszonélvezeti jog megszüntetése az ingatlan eladása előtt többféleképpen történhet:
- A tulajdonos eleve tehermentesen szeretné árulni az ingatlant, nem szeretné, hogy a haszonélvező megismerje a vételárat: ilyenkor a tulajdonos és a haszonélvező megállapodnak a megváltási árban (vagy a megváltás ingyenességében), ügyvédhez fordulnak és kettőjük részvételével szerződéssel megszűnik a haszonélvezeti jog.
- A tulajdonos nem tudja/nem akarja az adásvétel előtt megváltani a haszonélvezeti jogot: Az eladó, a haszonélvező és a vevő fordulnak ügyvédhez és hármuk részvételével adásvételi szerződés keretein belül történik a tehermentesítés.
A második változatnak két "alfaja" van:
- A haszonélvező az adásvétel előtt, még az eladó javára mond le a haszonélvezetről
- A technikailag az adásvétellel együtt, esetleg utána mond le a haszonélvezetről:
A fentiek nem egyszerű technikai különbségek. Fontos adójogi, illetve illetékvonzatai vannak a különböző megoldásoknak, a további kockázatokról nem is beszélve.
Terhelt ingatlan eladás előtt érdemes ingatlan ügyvéd segítségét kérni
Milyen kockázatai vannak a haszonélvezeti jogról történő lemondásnak?
Mi történik akkor, ha a haszonélvező belemegy abba, hogy az eladó eladja a lakástulajdonát, meg is állapodnak abban, hogy a haszonélvezeti jog megváltását az eladó a vételárból rendezi, adásvételi szerződést kötnek - majd a vevő nem kap hitelt, az ügylet meghiúsul?
Nyilván a foglalóval el kell számolni, de mi lesz a haszonélvezet sorsa?
- Ha a haszonélvezeti jog megszüntetése az adásvételre tekintet nélkül történt: a haszonélvező ott marad haszonélvezet nélkül és a vételár általa (foglalón felül) visszafizetendő részétől is elesett;
- Ha a haszonélvezeti jog megszüntetése az adásvételre tekintettel történt: a haszonélvezet is fennmarad.
Ingatlan eladás haszonélvezeti joggal? A haszonélvező nélkül nem megy
Adójogi megfontolások a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása kapcsán
A haszonélvezeti jog az Szja törvény és az Illetéktörvény értelmezésében is úgynevezett "vagyoni értékű jognak" minősül, tehát a tehermentesítésből az állam ilyen-olyan módon igyekszik részesülni.
Ha a haszonélvezeti jog megszűnik az adásvétel során, az a haszonélvező oldalán személyi jövedelemadó fizetési kötelezettséget eredményezhet, az eladó, illetve a vevő oldalán pedig illetékfizetési kötelezettség merülhet fel. A rendszer meglehetősen bonyolult, de szerencsére sok mentesség is segíti az ügylet különböző oldalain állókat.
Röviden:
LAKÁSTULAJDON | A haszonélvező ingyenesen mond le | A tulajdonos megváltja a haszonélvezetet |
---|---|---|
Illeték (eladó/vevő) | 9% illetve 4% illeték (kiv. bizonyos rokonok) | 4% illeték (kiv. bizonyos rokonok) |
Szja (haszonélvező) | - | 15% SZJA (5 éven belül) |
SZJA-t mindig az ügylettel elért jövedelem után fizetünk, illeték esetén azonban az adott ingatlan forgalmi értéke számít - ami haszonélvezet esetén mindig egy csökkentett érték a tehermentes árhoz képest.
Sokan azt gondolják hogy haszonélvező köteles egy bizonyos összegért lemondani a jogáról
Eladás előtti tehermentesítés SZJA vonzatai a haszonélvező oldalán
Ingyenes lemondás esetén a haszonélvezőnek semmilyen jövedelme nem keletkezik, így SZJA-t sem kell fizetnie.
Ha a haszonélvező pénzért cserébe mond le erről a jogáról a tulajdonos (vagyis még az eladó) javára, akkor viszont adóköteles jövedelme keletkezhet az alábbiak szerint:
Az első és legfontosabb szabály, ha ingatlanértékesítés kapcsán felmerülő személyi jövedelemadóról van szó: ha a haszonélvezeti jog megszerzése az arról való lemondást megelőző 5. évben, vagy annál is régebben történt, akkor abból a törvény értelmében nem származik jövedelem és így adót sem kell fizetni!
Az ún. 5 éves szabály
A 2019-ben, vagy azt megelőzően megszerzett ingatlan 2024-ben történő értékesítésekor már nem keletkezik adóköteles jövedelem! Ez vonatkozik a haszonélvezeti jogról való lemondásra is.
A haszonélvezet illeték vonzatai a tulajdonos oldalán
Ahogy fent is írtuk: a tehermentesítés történhet az eladó, de a vevő javára is. Mindig az adott esetet szükséges nézni. Az eladó, illetve a vevő haszonélvezeti szempontból mindig illetéket fizet.
Ingyenes lemondás
A haszonélvezeti jogról történő ingyenes lemondás az Illetéktörvény szempontjából annyit tesz: a haszonélvező olyan haszonélvezeti jogot ajándékozott a tulajdonosnak, amivel az előtte nem rendelkezett.
A lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog ingyenes szerzése esetén ajándékozási illeték mértéke 9%. Szerencsére ez az összeg nem a teljes forgalmi érték, hanem csak a haszonélvezeti jog értéke után fizetendő (a "maradék" után fizetendő 4% visszterhes vagyonátruházási illetékről sem szabad megfeledkezni). Mentes azonban az ajándékozási illeték alól:
- az ajándékozó egyenes ági rokona (szülő, nagyszülő, gyermek, unoka, stb.) által megszerzett ajándék;
- az ajándékozó házastársa által megszerzett ajándék;
- az ajándékozó testvére által megszerzett ajándék;
- a házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származó vagyonszerzés
Ha tehát az eladó a haszonélvező rokona, de a vevő nem, akkor érdemes akár külön szerződésben, akár az adásvételi szerződésben, de dologi jogi értelemben az eladás előtt megszüntetni a haszonélvezeti jogot, hogy a vevőnek ne 9% illetéket kelljen fizetnie (az ingyenes szerzés után), hanem "csak" 4%-ot a visszterhes szerzés okán.
Visszterhes lemondás
A haszonélvezeti jogról történő visszterhes (pénzért történő) lemondás az Illetéktörvény szempontjából annyit tesz: a haszonélvező olyan haszonélvezeti jogot ad el a tulajdonosnak, amivel az előtte nem rendelkezett. A visszterhes lemondás is történhet akár eladó, akár a vevő javára is.
A lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog visszterhes szerzése esetén az illeték mértéke 4%. Mivel a vevő ekkor szerzi meg a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan tulajdonjogát is, ezért itt technikailag a tehermentes forgalmi érték után is kell 4%-ot fizetni. Látható, hogy ez az "olcsóbb" megoldás vevői szempontból.
Ehhez az kell, hogy a haszonélvező részesüljön a vételárból. Ilyenkor nevezik az adásvételi szerződések a haszonélvezőt, haszonélvezeti eladónak.
Ingatlan eladás haszonélvezeti joggal - ez sem példa nélküli
Az sem kizárt azonban, hogy az eladó úgy adja el az ingatlanát, hogy a haszonélvezet fennmarad. Sőt, az sem példa nélküli, hogy a tulajdonos az egyébként tehermentes ingatlanát adja el (pl. a gyermekének) úgy, hogy a haszonélvezeti jogát fenntartja.
Az eladó-újdonsült haszonélvező személyi jövedelemadót fizethet ilyenkor (5 éven belüli szerzés), illetékfizetési kötelezettség az ún. "fennmaradó haszonélvezet" kapcsán azonban egyáltalán nem terheli.
A vevő 4% illetéket fog fizetni, de a haszonélvezettel csökkentett forgalmi érték után! Illetékmentes az egyenes ági rokonok és a házastársak (vagyonközösség megszüntetése esetén: volt házastársak) közötti visszterhes átruházás is. Testvérek esetén az adásvétel nem illetékmentes.
Összegzés
A haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladásával kapcsolatban számos jogi és adózási szempontot kell figyelembe venni. A haszonélvezeti jognak nincs "meghatározható értéke", de a jogosult a haszonélvezeti jogáról legtöbbször az ingatlan (várható) vételárának és a haszonélvező életkorának függvényében mond le, ami tulajdonosi oldalon komolyan befolyásolhatja az eladás költségeit.
Érdemes az egész folyamatot előre megtervezni, hiszen ha pl. meghiúsul az ügylet - mert pl. a vevő nem tudja kifizetni a vételárat - akkor nem feltétlenül célszerű, ha a haszonélvezeti jogot az adásvételtől függetlenül szüntetik meg.
Amennyiben haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása kapcsán ügyvédi segítségre lenne szüksége, tekintse meg a díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén:
Kapcsolatfelvétel
Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.
Kategóriák:
Csapatunk
Dr. Surányi Balázs
Tartalomjegyzék
- A holtig tartó haszonélvezeti jog megszüntetése az eladás előtt
- A haszonélvezeti jog megszüntetése a szerződési gyakorlatban
- Adójogi megfontolások a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása kapcsán
- Eladás előtti tehermentesítés SZJA vonzatai a haszonélvező oldalán
- A haszonélvezet illeték vonzatai a tulajdonos oldalán
- Ingatlan eladás haszonélvezeti joggal - ez sem példa nélküli
- Összegzés
- Kapcsolatfelvétel
- Gyakran ismételt kérdések
Legutóbbi bejegyzések
Ingatlan értékének meghatározása, avagy mennyit ér az ingatlanom?
Tovább
Örökölt ingatlan eladása 5 éven belül
Tovább
Ingatlan vételi szándéknyilatkozat szerepe az adásvételi ügyletekben
Vételi szándéknyilatkozat fogalma, buktatók, ingatlanközvetítők és a vételi szándéknyilatkozat valamint a foglaló összefüggései
Tovább
Ingatlan adásvétel ügyvédi díj 2024-ben
Kalkulátorunkkal összehasonlíthatja a piacon elérhető ingatlan ügyvédi díjakat. Tudja meg, hogy miért az e-ingatlanügyvédek.hu fix díja a legjobb választás!
Tovább
Ingatlan eladás után másik ingatlan vásárlás: SZJA és illeték forgatókönyv
Tovább
Ingatlan foglaló ügyvéd nélkül? Lehetséges!
Foglaló ügyvéd nélkül - mik a kockázatok, mikor jár vissza a foglaló - tudjon meg többet!
Tovább
Ajánlatunk
Adásvételi szerződés
A vételár 0,45%-a(min. 150 000 Ft; max. 450 000 Ft)
Rejtett költségek nélkül
- Lakóingatlanra
- Tulajdoni lap
- ÁFA
- Postaköltség