Logóe-ingatlanügyvédek.hu
dr. Surányi Balázs

Dr. Surányi Balázs

6 perc olvasás

Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása

A haszonélvezettel terhelt ingatlan eladása

A haszonélvezettel terhelt ingatlan eladása

Lakóingatlanok adásvételére specializálódott ügyvédként sokat foglalkozom haszonélvezeti joggal terhelt ingatlanokkal, illetve azzal, hogy hogyan lehetne az ilyen lakások, házak értékesítése során fizetendő adót és illetéket minimalizálni.

Először is tisztázzuk, hogy mi is a haszonélvezeti jog:

Aki haszonélvezeti joggal rendelkezik, az jogosult a más személy tulajdonában álló ingatlant a birtokában tartani, használni és hasznosítani is. A haszonélvező  azonban nem adhatja el az adott házat/lakást, sőt abba sem szólhat bele, ha ezt a tulajdonos szeretné megtenni (Ptk. 5:146. §). 

Akkor mégis miért kell a haszonélvezővel megállapodni, ha a tulajdonos a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladását tűzte ki célul? Azért, mert a haszonélvezet a tulajdonosváltozásra tekintet nélkül fennmarad. Ez a holtig "fennmaradó haszonélvezet" pedig jelentős értékcsökkentő tényező. A valóságban az ügyfelek gyakran szembesülnek azzal, hogy egyáltalán nem tudják eladni a haszonélvezettel terhelt ingatlan, még "áron alul" sem - hiszen így a vevő a befektetéséből évekig, évtizedekig nem várhat hasznot.

A haszonélvező hozzájárulását tehát azért kell kérni az eladás előtt, mert máskülönben az ingatlan kvázi forgalomképtelen. Ha érdekli, hogy hogyan érdemes megszüntetni a haszonélvezeti jogot az ingatlan eladása előtt, olvasson tovább!

A holtig tartó haszonélvezeti jog megszüntetése az eladás előtt

Tapasztalataim szerint a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása a következő forgatókönyv mentén szokott zajlani:

  1. A tulajdonosban kialakul az eladási szándék.
  2. A tulajdonos megbeszéli a haszonélvezővel, hogy milyen feltételek mellett hajlandó lemondani a haszonélvezeti jogról.
  3. A tulajdonos elkezdi hirdetni az ingatlant.
  4. A vevő ügyvédet keres az adásvételi szerződéshez, aki ezt a vevő utasításainak megfelelően elkészíti.
  5. Ideális esetben a tulajdonos, a haszonélvező és a vevő közösen megállapodnak, hogy adózási szempontból mi lenne a tehermentesítés legkedvezőbb módja.
  6. A felek aláírják a szerződést - ami tartalmazza a haszonélvező elvárásait is.
  7. Az ügyvéd beadja a papírokat a földhivatalba.
  8. A vevő tehermentes ingatlantulajdont szerez.
  9. A felek adót, illetéket fizetnek - ha szükséges.

Előfordul, hogy a tulajdonos elidegenítési és terhelési tilalmat is engedett a haszonélvezőnek, ilyenkor ezt is szükséges megszüntetni.

Adótervezés, adóoptimalizálás

Szeretné a legkevesebb adót fizetni eladáskor és jól jönne, ha a következő vásárlását sem terhelné akkora illeték?

A haszonélvezeti jog megszüntetése a szerződési gyakorlatban

A haszonélvezeti jog megszüntetése az ingatlan eladása előtt többféleképpen történhet:

  1. A tulajdonos eleve tehermentesen szeretné árulni az ingatlant, nem szeretné, hogy a haszonélvező megismerje a vételárat: ilyenkor a tulajdonos és a haszonélvező megállapodnak a megváltási árban (vagy a megváltás ingyenességében), ügyvédhez fordulnak és kettőjük részvételével szerződéssel megszűnik a haszonélvezeti jog.
  2. A tulajdonos nem tudja/nem akarja az adásvétel előtt megváltani a haszonélvezeti jogot: Az eladó, a haszonélvező és a vevő fordulnak ügyvédhez és hármuk részvételével adásvételi szerződés keretein belül történik a tehermentesítés.

A második változatnak két "alfaja" van:

  • A haszonélvező az adásvétel előtt, még az eladó javára mond le a haszonélvezetről
  • A technikailag az adásvétellel együtt, esetleg utána mond le a haszonélvezetről:

A fentiek nem egyszerű technikai különbségek. Fontos adójogi, illetve illetékvonzatai vannak a különböző megoldásoknak, a további kockázatokról nem is beszélve.

Terhelt ingatlan eladás előtt érdemes ingatlan ügyvéd segítségét kérni

Terhelt ingatlan eladás előtt érdemes ingatlan ügyvéd segítségét kérni

Milyen kockázatai vannak a haszonélvezeti jogról történő lemondásnak?

Mi történik akkor, ha a haszonélvező belemegy abba, hogy az eladó eladja a lakástulajdonát, meg is állapodnak abban, hogy a haszonélvezeti jog megváltását az eladó a vételárból rendezi, adásvételi szerződést kötnek - majd a vevő nem kap hitelt, az ügylet meghiúsul? 

Nyilván a foglalóval el kell számolni, de mi lesz a haszonélvezet sorsa?

  • Ha a haszonélvezeti jog megszüntetése az adásvételre tekintet nélkül történt: a haszonélvező ott marad haszonélvezet nélkül és a vételár általa (foglalón felül) visszafizetendő részétől is elesett;
  • Ha a haszonélvezeti jog megszüntetése az adásvételre tekintettel történt: a haszonélvezet is fennmarad.
Ingatlan eladás haszonélvezeti joggal - a haszonélvező nélkül nem megy

Ingatlan eladás haszonélvezeti joggal? A haszonélvező nélkül nem megy

Adójogi megfontolások a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása kapcsán

A haszonélvezeti jog az Szja törvény és az Illetéktörvény értelmezésében is úgynevezett "vagyoni értékű jognak" minősül, tehát a tehermentesítésből az állam ilyen-olyan módon igyekszik részesülni.

Ha a haszonélvezeti jog megszűnik az adásvétel során, az a haszonélvező oldalán személyi jövedelemadó fizetési kötelezettséget eredményezhet, az eladó, illetve a vevő oldalán pedig illetékfizetési kötelezettség merülhet fel. A rendszer meglehetősen bonyolult, de szerencsére sok mentesség is segíti az ügylet különböző oldalain állókat.

Röviden:

LAKÁSTULAJDONA haszonélvező ingyenesen mond leA tulajdonos megváltja a haszonélvezetet
Illeték (eladó/vevő)9% illeték (kiv. bizonyos rokonok)4% illeték (kiv. bizonyos rokonok)
Szja (haszonélvező)-15% SZJA (5 éven belül)

SZJA-t mindig az ügylettel elért jövedelem után fizetünk, illeték esetén azonban az adott ingatlan forgalmi értéke számít - ami haszonélvezet esetén mindig egy csökkentett érték a tehermentes árhoz képest.

Sokan azt gondolják hogy haszonélvező köteles egy bizonyos összegért lemondani a jogáról

Sokan azt gondolják hogy haszonélvező köteles egy bizonyos összegért lemondani a jogáról

Eladás előtti tehermentesítés SZJA vonzatai a haszonélvező oldalán

Ingyenes lemondás esetén a haszonélvezőnek semmilyen jövedelme nem keletkezik, így SZJA-t sem kell fizetnie.

Ha a haszonélvező pénzért cserébe mond le erről a jogáról a tulajdonos (vagyis még az eladó) javára, akkor viszont adóköteles jövedelme keletkezhet az alábbiak szerint:

Az első és legfontosabb szabály, ha ingatlanértékesítés kapcsán felmerülő személyi jövedelemadóról van szó: ha a haszonélvezeti jog megszerzése az arról való lemondást megelőző 5. évben, vagy annál is régebben történt, akkor abból a törvény értelmében nem származik jövedelem és így adót sem kell fizetni!

A haszonélvezet illeték vonzatai a tulajdonos oldalán

Ahogy fent is írtuk: a tehermentesítés történhet az eladó, de a vevő javára is. Mindig az adott esetet szükséges nézni. Az eladó, illetve a vevő haszonélvezeti szempontból mindig illetéket fizet.

Ingyenes lemondás

A haszonélvezeti jogról történő ingyenes lemondás az Illetéktörvény szempontjából annyit tesz: a haszonélvező olyan haszonélvezeti jogot ajándékozott a tulajdonosnak, amivel az előtte nem rendelkezett. 

A lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog ingyenes szerzése esetén az ajándékozási illeték mértéke 9%. 

Telek, nyaraló, illetve más ingatlannal kapcsolatos ajándékozás esetén az illeték mértéke 18%. 

Szerencsére ez az összeg nem a teljes forgalmi érték, hanem csak a haszonélvezeti jog értéke után fizetendő (a "maradék" után fizetendő 4% visszterhes vagyonátruházási illetékről sem szabad megfeledkezni). Mentes azonban az ajándékozási illeték alól:

  • az ajándékozó egyenes ági rokona (szülő, nagyszülő, gyermek, unoka, stb.) által megszerzett ajándék;
  • az ajándékozó házastársa által megszerzett ajándék;
  • az ajándékozó testvére által megszerzett ajándék;
  • a házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származó vagyonszerzés

Ha tehát az eladó a haszonélvező rokona, de a vevő nem, akkor érdemes akár külön szerződésben, akár az adásvételi szerződésben, de dologi jogi értelemben az eladás előtt megszüntetni a haszonélvezeti jogot, hogy a vevőnek ne 9% illetéket kelljen fizetnie (az ingyenes szerzés után), hanem "csak" 4%-ot a visszterhes szerzés okán.

Visszterhes lemondás

A haszonélvezeti jogról történő visszterhes (pénzért történő) lemondás az Illetéktörvény szempontjából annyit tesz: a haszonélvező olyan haszonélvezeti jogot ad el a tulajdonosnak, amivel az előtte nem rendelkezett. A visszterhes lemondás is történhet akár eladó, akár a vevő javára is.

A lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog visszterhes szerzése esetén az illeték mértéke 4%. Mivel a vevő ekkor szerzi meg a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan tulajdonjogát is, ezért itt technikailag a tehermentes forgalmi érték után is kell 4%-ot fizetni. Látható, hogy ez az "olcsóbb" megoldás vevői szempontból.

Ehhez az kell, hogy a haszonélvező részesüljön a vételárból. Ilyenkor nevezik az adásvételi szerződések a haszonélvezőt, haszonélvezeti eladónak.

Ingatlan eladás haszonélvezeti joggal - ez sem példa nélküli

Az sem kizárt azonban, hogy az eladó úgy adja el az ingatlanát, hogy a haszonélvezet fennmarad. Sőt, az sem példa nélküli, hogy a tulajdonos az egyébként tehermentes ingatlanát adja el (pl. a gyermekének) úgy, hogy a haszonélvezeti jogát fenntartja.

Az eladó-újdonsült haszonélvező személyi jövedelemadót fizethet ilyenkor (5 éven belüli szerzés), illetékfizetési kötelezettség az ún. "fennmaradó haszonélvezet" kapcsán azonban egyáltalán nem terheli.

A vevő 4% illetéket fog fizetni, de a haszonélvezettel csökkentett forgalmi érték után! Illetékmentes az egyenes ági rokonok és a házastársak (vagyonközösség megszüntetése esetén: volt házastársak) közötti visszterhes átruházás is. Testvérek esetén az adásvétel nem illetékmentes.

Összegzés

A haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladásával kapcsolatban számos jogi és adózási szempontot kell figyelembe venni. A haszonélvezeti jognak nincs "meghatározható értéke", de a jogosult a haszonélvezeti jogáról legtöbbször az ingatlan (várható) vételárának és a haszonélvező életkorának függvényében mond le, ami tulajdonosi oldalon komolyan befolyásolhatja az eladás költségeit

Érdemes az egész folyamatot előre megtervezni, hiszen ha pl. meghiúsul az ügylet - mert pl. a vevő nem tudja kifizetni a vételárat - akkor nem feltétlenül célszerű, ha a haszonélvezeti jogot az adásvételtől függetlenül szüntetik meg.


Amennyiben haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása kapcsán ügyvédi segítségre lenne szüksége, tekintse meg a díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén:

Kapcsolatfelvétel

Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Kategóriák:

Adózás, költségoptimalizálás
Tudnivalók eladóknak
Tudnivalók tulajdonosoknak
Surányi BalázsSB
Szerző:

Csapatunk

Dr. Surányi Balázs

[email protected]

Dr. Surányi Balázs, ügyvéd, az e-ingatlanügyvédek.hu budapesti tagja. Szakterülete az ingatlanjog, az építési jog és a társasági jog. A pályája kezdete óta számtalan sikeres ingatlan tranzakcióban vett részt, szakterülete a peren kívüli egyezségek tető alá hozása.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

Az Itv. alapján testvér az a személy, akinek legalább az egyik szülője (örökbefogadója) azonos az örökhagyó, megajándékozó szülőjével (örökbefogadójával)