Az ingatlan tehermentesítése, az ingatlant terhelő jelzálog törlése

A tehermentesítés lépései röviden

Ha röviden össze kellene foglalnom, akkor a tehermentesítés kulcslépései a következők:

1. Terhek azonosítása
2. Terhekkel kapcsolatos elszámolás, kölcsöntartozások rendezése
3. Terhek törléséhez szükséges banki engedélyek beszerzése
4. Terhek törlésével kapcsolatos földhivatali eljárás kezdeményezése

Terhek azonosítása a tulajdoni lap alapján

Még annak, aki tavaly vette az ingatlant is azt szoktam tanácsolni: először is tisztázza, milyen terhek érintik az ingatlant. Legegyszerűbben és legbiztosabban egy friss tulajdoni lap segítségével szerezhetünk biztos információkat.

Ha nem tudjuk hogyan kell a tulajdoni lapot olvasni: a terhek mindig az ingatlan tulajdoni lapjának ún. III. részén szerepelnek. A terhek leggyakrabban lakáshitel kapcsán bejegyzett jelzálogok, elővásárlási jogok, elidegenítési és terhelési tilalmak, de haszonélvezeti jogok, vezetékjogok is előfordulnak és persze számtalan egyéb, ritkábban előforduló jog vagy tény is akadályozhatja az eladást.

A minap kérdezte egy ügyfelünk, aki ikerházat szeretne venni, hogy ha a III. részen terhet talál, akkor az minden tulajdonostárs tulajdoni illetőségét érinti? A választ természetesen: nem. A terhek bejegyzésekor a földhivatal mindig utal arra, hogy azok pontosan melyik II. részben jelölt tulajdonostársat érintik.

A jelzálog fogalma

A jelzálogjog egy olyan jogintézmény, amelynek keretében egy hitelező (például egy bank) biztosítékot kap egy kölcsönt felvevő ingatlantulajdonostól. Ez a biztosíték egy ingatlan formájában nyilvánul meg. A jelzálogjog lényege, hogy amennyiben a kölcsönfelvevő (zálogkötelezett) nem képes visszafizetni a kölcsönt, és a hitelező felmondja a kölcsönszerződést, akkor a hitelező jogosulttá válik arra, hogy az ingatlant elárverezze vagy eladja. Az eladásból származó bevételből a hitelező kielégíti saját követelését, vagyis visszaszerezheti a kölcsönzött összeget és a kapcsolódó költségeket.

Az elidegenítési és terhelési tilalom fogalma

Az elidegenítési és terhelési tilalom egy olyan jogi eszköz, amely korlátozza egy ingatlan eladását, apportálását (vagyis a társaságba való bevitelét vagyoni hozzájárulásként), valamint további terhelését, mint például újabb jelzálogjog bejegyzése vagy haszonélvezeti jog alapítása. Ez a tilalom azt jelenti, hogy ha egy ilyen tilalmat jegyeznek be az ingatlanra, akkor az ingatlanra vonatkozó bármilyen további jogi bejegyzés csak a tilalom jogosultjának, gyakran a hitelezőnek a hozzájárulásával lehetséges.

A hitel rendezése az ingatlan eladás előfeltétele

Ingatlan adásvétellel foglalkozó ügyvédként az a tapasztalatom, hogy teherként legtöbbször jelzálog, illetve elidegenítési és terhelési tilalom szerepel a tulajdoni lapon, annak oka biztosan ismert az eladó előtt: ezek ugyanis általában lakáshitel, vagy valamilyen támogatás biztosítására szolgálnak.

Jelzáloggal terhelt ingatlan eladása két lehetőségünk van: 

1. végtörleszthetjük a kölcsönt (és kifizetjük az előtörlesztési/végtörlesztési díjat is), vagy 
2. ha több ingatlannal is rendelkezünk, akkor más ingatlanfedezetet is felajánlhatunk a banknak, azaz az eladni kívánt ingatlant úgy is tehermentesítjük, hogy a kölcsönt továbbra is változatlan feltételek mellett törlesztjük. Ebben az esetben a szerződésmódosítás díjával, a közjegyző költségével és a földhivatali eljárási díjjal kell számolnunk.

A jelzálog törlése végtörlesztés esetén

Tapasztalatunk szerint a legtöbbször a jelzálog törlése végtörlesztés esetén a legkönnyebb. A 2010. március 1. napját követően megkötött szerződések esetén jogszabály határozza meg az előtörlesztés feltételeit, a felszámítható költség legmagasabb mértékét, de a pontos összeget mindig a konkrét szerződés határozza meg. A végtörlesztési szándékot előre, írásban be kell jelenteni, egyébként a bank az átutalt összeget túlfizetésként tarthatja nyilván.

Ha a végtörlesztés nem oldható meg az eladó saját forrásából még az adásvétel előtt, akkor a vételárat kell (a megfelelő részben) az eladó bankja által végtörlesztésre megjelölt zárolt bankszámlára utalni. Ha a vevő önereje elég a tehermentesítésre, akkor a vételár első részletéből történhet a végtörlesztés, egyébként az utolsó részletet a vevő bankja közvetlenül utalja majd át az eladó bankjának. Ha a kölcsön végtörlesztéssel megszűnt, a bank kiadja a jelzálog (és elidegenítési és terhelési tilalom) törlése iránti engedélyt és az eladó köteles intézkedni a jelzálogjog törlése iránt.

Végtörlésztés az ingatlan vételárából a vevő segítségével

Fontos tudni, hogy ha a vevő maga is bankkölcsönből vásárolja meg az eladó sorba került ingatlant, akkor az adásvételi szerződés megkötésekor csak az eladó által korábban igénybe vett hitelintézet által nyújtott kölcsön, vagy lakáscélú állami támogatás/kedvezmény terhelheti az ingatlant - egyébként elképzelhető, hogy a vevő nem fog hitelhez jutni (lásd pl. OTP Bank Nyrt. feltételei). Ha tehát családi kölcsönünk biztosítékaként szolgál az eladni kívánt ingatlan, a jelzálog törlésének az adásvételt megelőzően meg kell történnie.

Általános vevői elvárás, de ha a vételárat bank hitelezi, akkor különösen komolyan kell venni, hogy az eladni kívánt ingatlant semmilyen teher nem terhelheti. Az ingatlanra bejegyzett jelzálog törlése az eladó feladata és az ezzel kapcsolatos költségek is az eladót terhelik. A terheket minden esetben feltüntetik a tulajdoni lapon, tehát ezekre a szerződéskötéskor legkésőbb fény fog derülni.

Kevésbé ismert családtámogatási kedvezmény hiteltörlesztéshez

A családtámogatási szabályok 2019. óta lehetővé teszik, hogy a második gyermeket vállaló családok 1 millió forinttal, míg a harmadik vagy többedik gyermeket vállalók 4 millió forinttal csökkentsék a korábban felvett jelzáloghitel-tartozásukat. Erről a támogatási formáról további információ itt érhető el.

CSOK támogatás

Legyen szó új építésű, vagy használt lakásról, ha CSOK jelzálog és elidegenítési és terhelési tilalom terheli az ingatlant, az a vevő tulajdonszerzését mindenképpen lassítja. A családi otthonteremtési kedvezmény fontos feltétele, hogy a támogatott személy és azon gyermek, akire tekintettel a családi otthonteremtési kedvezmény folyósításra került, a CSOK utolsó részfolyósítását követően 10 évig életvitelszerűen az új lakásban kell, hogy lakjon.

Mit tehetünk, ha mégsem tudunk, vagy akarunk megfelelni a fentieknek?

1. Visszafizetjük a CSOK támogatást
2. Új lakásra jegyeztetjük át a CSOK-ot

Jó tudni, hogy ha a CSOK kedvezményt biztosító, Magyar állam javára bejegyzett jelzálogjogot, illetve elidegenítési és terhelési tilalmat akarjuk töröltetni, az a Díjtörvény 32/C. § d) pontja alapján tárgyánál fogva díjmentes.

CSOK elidegenítési és terhelési tilalom törlése visszafizetés esetén

A CSOK rendeletek értelmében, ha a támogatott személyek (eladók) – az állam javára bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom fennállása alatt – a családi otthonteremtési kedvezmény igénybevételével érintett lakást elidegenítik - a családi otthonteremtési kedvezmény visszafizetésének felfüggesztése kivételével – köteles a családi otthonteremtési kedvezmény folyósított összegét a lakás elidegenítésére vonatkozó szerződés (azaz az adásvételi szerződés) megkötésének napjától számított, a Ptk. szerinti, de 5%-ot meg nem haladó mértékű késedelmi kamattal növelten visszafizetni. 

Ezt követően az állam javára bejegyzett jelzálogjog, valamint az azt biztosító elidegenítési és terhelési tilalom törlése iránt a teljes visszafizetés igazolása után a kormányhivatal intézkedik.

CSOK lakásigény kielégítése új ingatlan vásárlásának útján

Ha azonban a támogatott személyek, vagyis az eladók a CSOK támogatott lakásigényüket lakások cseréjével, vagy a korábban megvásárolt lakás értékesítését követően új lakás építése útján elégítik ki, akkor a családi otthonteremtési kedvezmény visszafizetésével kapcsolatos kötelezettségüket (vásárlási szándék esetében 1 évig; építési szándék esetében három évig) a támogatott személy a lakás elidegenítéséről szóló bejelentés megtételét követő legfeljebb 60 napon belül benyújtott kérelme alapján a kormányhivatal felfüggeszti, amennyiben a támogatott személy az igénybe vett családi otthonteremtési kedvezmény összegét a „10032000-01501315 Kincstár lakáscélú kedvezmények letéti számlára” befizette.

Ha az eladó, vagyis a támogatott személy a családi otthonteremtési kedvezmény igénybevételével vásárolt lakásnak elidegenítését követően, de legfeljebb az elidegenítésről szóló szerződés megkötésének bejelentése megtételét követő 60 napon belül a lakásigényét újabb lakás építése vagy vásárlása útján elégíti ki (azzal, hogy a lakásigény kielégítését szolgáló újabb lakás hasznos alapterületének meg kell haladnia a családi otthonteremtési kedvezménnyel bővített, illetve vásárolt lakás hasznos alapterületét) akkor a következők valamelyikét kell bemutatnia a kormányhivatalnak:

• újabb lakás megszerzését adásvételi szerződés
• csereszerződés
• használatbavételi engedély
• használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvány
• bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány

A támogatott személy a lakás elidegenítését az erre vonatkozó szerződés megkötésétől számított 30 napon belül köteles a kormányhivatalnak bejelenteni az ezekre vonatkozó iratok egyidejű csatolásával. További tájékoztatást és a kérelmekhez szükséges iratmintákat itt talál.

Magyar állam elidegenítési és terhelési tilalom törlése új lakásra átjegyzett CSOK esetén

Ha a felfüggesztést igényeltük és a fenti iratok valamelyikét kell bemutattuk, akkor ezt követően a kormányhivatal intézkedik a családi otthonteremtési kedvezmény visszafizetését biztosító jelzálogjognak, valamint elidegenítési és terhelési tilalomnak az ingatlan-nyilvántartásban az újabb lakásra való közvetlen átjegyzése iránt. A felfüggesztés időtartama alatt a támogatott személy kérelmére, amennyiben a másik lakás megszerzése még nem történt meg, a családi otthonteremtési kedvezmény igénybevételével bővített vagy vásárolt lakást a kormányhivatal tehermentesíti.

Mivel a CSOK Plusz kapcsán ugyanúgy jelzálog illeti meg a Magyar Államot, ennél a támogatási formánál azonos szabályok várhatóak.

Ez azért a tapasztalataim szerint a gyakorlatban úgy néz ki, hogy a kormányhivatal kiadja a törlési engedélyt, amit az eladó bevisz a földhivatalba. Mivel az ilyen törlési kérelem illetékmentes, az eladónak további tennivalója nincs is.

Babaváró hitellel kapcsolatos szabályok

A babaváró hitel 2019-es bevezetését követően sajnos eljött az ideje annak is, hogy az azt felvevő párok váljanak és a babaváró hitel visszafizetése kapcsán érvényesülő szabályokat is megismerje a joggyakorlat. 

Mivel a babaváró hitel szabad felhasználású, nem érinti közvetlenül az ingatlanok értékesítését, de a büntetőkamatok miatt álláspontom szerint az ezzel kapcsolatos elszámolást is érdemes belekalkulálni a "tehermentesítés" költségeibe.

Elszámolás haszonélvezettel (özvegyi joggal)

Ha az eladó annak idején haszonélvezetet alapított pl. egy családtagja számára, vagy ha özvegyi joggal terhelten örökölte az adott ingatlant, akkor a haszonélvező lemondó nyilatkozata szükséges az eladáshoz - hacsak nem találunk olyan vevőt, aki nem zavar egy holtig tartó haszonélvezeti jog.

A haszonélvezeti jogot lehetséges már az adásvételi szerződés megkötése előtt töröltetni az ingatlan tulajdoni lapjáról, de az is bevett szokás, hogy maga a haszonélvező is aláírja az adásvételi szerződést mint ún. haszonélvezeti eladó és így ő maga közvetlenül részesülhet a vételárból. Akárhogy is döntenek a felek, mindkét megoldásnak személyi jövedelemadó vonzata van, illetve az adásvételt megelőző törlés esetén ügyvédi költség, illetve a földhivatali eljárás 6600,- Ft-os díja is felmerül.

A haszonélvezetről és özvegyi jogról itt írtunk bővebben. Ha pedig azt szeretné tudni, hogy milyen jogai vannak a haszonélvezőnek a tulajdonossal szemben, olvassa el a blogposztunkat!

Haszonélvezeti jog - az ingatlan eladása nem akadály

Szintén gyakori tehet a haszonélvezeti jog, ami alapján a haszonélvező a lakást, vagy házat a tulajdonost megelőzően erős joggal  birtokolhatja, használhatja és a hasznait is élvezheti. Mivel a haszonélvezeti jog nem elidegenítési és terhelési tilalom hatályú, az nem akadálya az értékesítésnek - na de ki szeretne ilyen joggal terhelt ingatlant vásárolni? 

Éppen ezért mindig azt javaslom, hogy a haszonélvezővel meg kell egyezni a haszonélvezeti jogról való lemondásban, vagy ha meghalt, akkor e jogát töröltetni kell az ingatlan-nyilvántartásból. 

A gyakorlat azt mutatja, hogy a haszonélvezők - főleg ha nem vér szerinti rokona a tulajdonosnak - pénzt fog kérni a lemondó nyilatkozatért cserébe.

Végrehajtási jog terheli az ingatlant

Az ingatlan tehermentesítése hiányában szinte életveszélyes végrehajtási joggal terhelt ingatlant vásárolni, hiszen a végrehajtási jog nem elidegenítési és terhelési tilalom hatású. Ha az eladó ilyen teherrel terhelten értékesíti a lakását, akkor a vevő által megvett ingatlan akkor is elárverezhető, ha ő egyébként nem felelős a tartozás rendezéséért. A végrehajtási joggal terhelt ingatlanokról részletesen itt írtunk.

Az elővásárlási jog is teher

Az elővásárlási jog egy olyan jogintézmény, amely lehetővé teszi, hogy a jogosult személy (vagy személyek) elsőbbséget élvezzenek egy adott ingatlan megvásárlásakor - de csak abban az esetben, ha az ingatlan tulajdonosa azt harmadik félnek eladni kívánja.

Ha egy ingatlant elővásárlási jog terheli, a tulajdonos csak akkor adhatja el az ingatlant, ha először írásban közli az adásvételi ajánlat részleteit az elővásárlási jog jogosultjával. Ezek a részletek az eladási ajánlatnak minősülnek, amelyet az elővásárlásra jogosult elfogadhat (azaz gyakorolja az elővásárlási jogot). Ha az elővásárlásra jogosult elfogadja az ajánlatot, a tulajdonos az ingatlant neki kell eladnia, nem pedig az eredeti vevőnek.

A fenti jog szerződés alapján, de sokkal gyakrabban a törvény erejénél fogva is illeti meg az ingatlan tulajdonosán kívüli harmadik feleket. A szerződésen alapuló ilyen jogokat a tulajdoni lap III. része tartalmazza, de a jogszabályon alapuló jogok nem mindig olvashatóak ki ilyen egyértelműen a tulajdoni lapról:

• az társtulajdonosát, vagy 
• önkormányzati tulajdonú ingatlanok esetén az államot megillető törvényes elővásárlási jog illeti meg.

Földhivatali ügyintézés az ingatlanok tehermentesítése érdekében

A tehermentesítés végső soron a terhek ingatlan-nyilvántartásból történő törlését jelentik. A törlést személyesen, vagy jogi képviselő (ügyvéd) útján kezdeményezhetjük egy formanyomtatványon, ami itt érhető el. Javasoljuk az "Ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítására irányuló kérelem I-II." formanyomtatvány használatát.

Abban az esetben, ha a kérelmet és az összes, bejegyzés alapjául szolgáló iratot fokozott biztonságú elektronikus aláírással látták el (pl. eSzignó, eSzemélyi), akkor az eljárás elektronikus úton online is kezdeményezhető, egyébként papír alapon, postai úton, vagy személyesen adható be a kérelem az ingatlan fekvése szerint illetékes kormányhivatal földhivatali osztályára.

Földhivatal jelzálog törlési díja

A földhivatal akkor törli a jelzálogot, ha a törlési díjat a kérelmező megfizette (CSOK Kedvezmény törlése kapcsán nem kell illetéket fizetni). A jelzálogjog törléséért 2023-ban 6600 Ft igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetnünk.

Soron kívüli eljárás 10.000,- Ft ellenében, indokolt kérelemmel igényelhető. Sokan azt hiszik, hogy a földhivatali jelzálogjog törlése ügyfélkapu használatával is lehetséges, ez azonban 2024. október 1. napjáig, az e-ingatlan nyilvántartás bevezetésééig csak teljesen elektronikus okiratok esetén van így.

Elidegenítési és terhelési tilalom törlése

Az elidegenítési és terhelési tilalom az azt biztosító jog törlésével lekerül a tulajdoni lapról, de külön is törölhető 6600,- Ft igazgatási szolgáltatási díj ellenében, ami természetesen a földhivatal részére fizetendő.

Összegzés

Én aztán tudom: az ingatlan eladásának sok buktatója lehet, és a tehermentesítési folyamat komplexitása gyakran okoz fejfájást az eladóknak - főleg ha az ember még sosem próbált jelzálogot töröltetni a földhivatalban, vagy próbált dűlőre jutni a kormányhivatallal a CSOK elidegenítési és terhelési tilalom kapcsán.

Ha úgy érzi, hogy Önnek is tudnánk segíteni a tehermentesítés során, tekintse át, milyen szolgáltatásokat nyújtunk és vegye fel velünk a kapcsolatot!