Az ingatlan értékének megállapítása - hogyan ne adja féláron!

Mi is az ingatlan értékbecslés lényege?

Az értékbecslés lényege, az ingatlan forgalmi értékének (hitelbiztosítéki értékének) meghatározása - a 25/1997. PM rendelet által meghatározott elvek mentén. Az itt leírtak irányadóak minden banki értékbecslés során, de ha egy eladó rendel egy egyszerű értékbecslést, az is az itt lefektetett szakmai elvek mentén készül.

Fontos tisztában lennünk azzal, hogy egy ingatlan vételára az az összeg, amit a vevő és az eladó kialkudtak egymás között. Ehhez képest az értékbecslés során nem arra a kérdésre keressük a választ, hogy az eladónak mennyiért éri meg eladni, vagy a vevőnek mennyiért éri meg megvenni az adott lakást, hanem hogy általában milyen ár lenne elérhető a vizsgált ingatlanért - ez a forgalmi érték.

Miért is fontos tudni az ingatlan forgalmi értékét?

Mit néz az értékbecslő - miből áll a forgalmi érték?

A lakóingatlanok esetén és a banki értékbecslés során leggyakrabban alkalmazott, hagyományos, ún. piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés szempontjai - a fent hivatkozott PM rendelet alapján -a következők, azaz ezt nézik az értékbecslők:

1. Műszaki szempontok (károsodások, kivitelezési hibák, alapozás módja, fő teherhordó szerkezetek megoldásai, tetőszerkezet kialakítása, határoló szerkezetek és nyílászárók, burkolatok minősége, értéke, szakipari munkák minősége, értéke, épületgépészet, felszereltség, minőség, szolgáltatások, stb.)
2. Építészeti szempontok (helyiségek száma, belső elrendezés, komfortfokozat)
3. Használati szempontok (építés, felújítás éve, komolyabb káresemények, karbantartás  helyzete, üzemeltetés, rendeltetésszerű használat, stb.)
4. Telekadottságok (telek alakja, tájolás, lejtés, építési lehetőség, stb.)
5. Infrastruktúra (közműellátottság, közlekedés, megközelíthetőség, ellátás, távolság alap- és középszintű ellátási központoktól, oktatási intézmények, stb.)
6. Környezeti szempontok (szomszédok, kilátás, panoráma, szennyező források, környezeti ártalmak)
7. Alternatív hasznosítás szempontjai (átépíthetőség, megoszthatóság, bővíthetőség)
8. Jogi szempontok, hatósági szabályozás (tulajdonviszonyok rendezettsége, osztott tulajdon, résztulajdon, kapcsolódó jogok, műemléki védettség)

A hitelbiztosítéki érték megállapítása során az értékelési eljárásoknál szokásosan elemzett kockázatok közül az értékbecslőknek különös figyelmet kell fordítani: 

• az ingatlan hosszú távú értékállandóságának kockázatára; 
• a piaci adatok megbízhatatlansága miatti kockázatra;
• az egyéb adatok megbízhatatlansága miatti kockázatra.

Tanácsok eladóknak

A vételárat bankkölcsönből rendező vevőknek mindenképp szükségük van szakmailag megalapozott értékbecslésre, az eladóknak azonban nem feltétlenül. Az ingatlan értékének pontos ismerete, azaz egy pontos értékbecslés ettől még tapasztalatom szerint elengedhetetlen ahhoz, hogy az eladásra kínált lakást a megfelelő vételáron hirdesse meg a tulajdonosa.

Nem is olyan régen megkeresett minket a honlapon keresztül egy idősebb hölgy, hogy a lakása eladása után több emberrel is beszélt és úgy érzi, hogy 20 millió forinttal áron alul adta a lakását, mit lehet tenni?

Bár ügyvédként elég sokat foglalkozom használt ingatlanokkal, a pontos értéküket ránézésre nem tudom megmondani - persze a jogi helyzetét fel tudnám mérni és a NAV adatbázisból (lásd: lent) is ki tudnám kérni a környéken eladott lakásokkal kapcsolatos adatokat, de biztosan nem tudnám megállapítani, hogy miből épült a ház, ahogy azt se, hogy látszanak-e kivitelezési hibák, stb. Sokszor ezeket a műszaki tulajdonságokat maguk az eladók sem ismerik - pl. örökölt ingatlan.

Értékbecslés előnye a vételárral kapcsolatos alkudozások során

Elsőre talán azt gondolnánk, hogy amiatt még egy eladó sem panaszkodott, hogy a vevő végül többet fizetett az ingatlanért, mint amennyiért értékesíteni tervezte, de nagyon valószínű hogy ilyen esetben az eladó alulértékelte a lakóingatlant és ha kicsit több vevővel tárgyal, lehet hogy még magasabb áron értékesíthetett volna. 

Ehhez azért érdemes hozzáfűzni, hogy az ingatlanközvetítők sokszor inkább érdekeltek abban, hogy áron alul, gyorsan értékesítsenek, mint hogy a legmagasabb árat préseljék ki a vevőkből - kicsit kisebb jutalék ezerszer jobb, mint a meg nem szerzett jutalék.

Azt is fontos tudni, hogy a vevőknek a finanszírozáson túl leginkább a visszterhes vagyonátruházási illeték kiszabása miatt lehet fontos egy hivatalos értékbecslés. Ha tudunk érvelni a vevőknek amellett, hogy az értékesíteni kívánt lakásunk ér annyit, amennyiért hirdetjük, sőt, a vevő is biztosan számolhat ezzel az értékkel, az előnyünkre válik az alkudozás során.

Milyen alternatívái vannak az értékbecslésnek?

Az értékbecslő igénybevétele természetesen költségekkel jár, ha erre nem szeretne az eladó költeni, akkor azt szoktam tanácsolni, hogy keresse meg a Nemzeti Adó- és Vámhivatalt! A NAV ugyanis működtet egy országosan egységes adatbázist (ún. Viskó rendszer) működtet a korábban értékesített ingatlanok vonatkozásában. A hivatásos értékbecslők is pont innen szerzik be az összehasonlító ingatlanadataikat, de én is beadtam már nem egy kérelmet, nem ördöngösség.

Ebből az adatbázisból 7500 Ft alapdíj és ingatlanonként fizetendő további díj ellenében bárki kérhet adatszolgáltatást. 

Az adatbázis az értékesített ingatlanok értékadatait és főbb jellemzőit tartalmazza feldolgozatlan formában - tehát nem egy adott településre jellemző átlagárat ismerhetünk meg innen, hanem csak azt kérelmezhetjük, hogy a NAV adjon át számunkra 10 darab ingatlant érintő összehasonlító értékadatot, úgy hogy minden adat pl.

• 2023 évben, 
• 40-50 millió forint közötti vételáron értékesített, 
• 60-70 m2 alapterületű lakásra vonatkozzon. 

A következő linken a NAV részletes tájékoztatást ad az elektronikus (ÁNYK) és a személyes ügyintézés lehetőségeiről.

Ha valaki túl bonyolultnak találja a fentieket, akár a KSH adatbázisában is kutakodhat, de az MNB is közzétesz hasznos adatokat.

Ki lehet ingatlan értékbecslő?

Ha végül úgy döntünk, hogy értékbecslő segítségét kérjük, fontos, hogy valóban arra jogosult szakembert keressünk meg. A 499/2017. (XII. 29.) Korm. rendelet értelmében üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő tevékenységet az végezhet, aki 

• megfelelő szakképesítéssel rendelkezik (KEOR: 0488) és
• az ehhez szükséges bejelentést az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnál (jegyző) megtette.

A bankok a saját maguk által kialakított szabályzatok mentén független értékbecslőket bíznak meg az értékelés elvégzésével (amit a vevő fizet), de aztán a végső hitelbiztosítéki értékről saját maguk döntenek a saját szabályaik alapján. A jogszabályi megkötés kizárólag annyi, hogy a pénzügyi intézmény által végül elfogadott érték nem lehet magasabb az értékelő által javasoltnál.

Ha banki hitelezésen kívül gondolkozunk, akkor jó tudni, hogy az értékbecslésben sokat segíthet egy ingatlanközvetítő, de azért leginkább egy hivatásos értékbecslőtől várhatunk pártatlan és szakmailag megalapozott véleményt.

Összegzés

Akár hivatalos értékbecslőhöz, akár az interneten elérhető ingatlan kalkulátorokhoz fordul az érintett, netán csak felméri az ingatlan.com kívánatában elérhető azonos tulajdonságú lakásokat, házakat, egy biztos: a megállapított ártól lefelé nem akar majd eltérni.

Ha az ingatlan értéke túl magasra vagy túl alacsonyra van becsülve, az komoly pénzügyi következményekkel járhat, ezért egy független ingatlan értékbecslő megbízása számos előnnyel jár, és rendkívül hasznos lépés lehet, ha az ingatlanunk aktuális értékének meghatározásáról van szó. Az értékelés során figyelembe veszik az ingatlan állapotát, a környező ingatlanok árait, a közlekedési és infrastrukturális lehetőségeket, az ingatlan elhelyezkedését és egyéb befolyásoló tényezőket. Az értékbecslők részletes dokumentációt is készítenek az értékelésről, ami nemcsak az eladó, hanem a potenciális vevők számára is hasznos, hiszen megkönnyíti a döntéshozatalt és segíti a tárgyalásokat.

Ha egy ingatlan jogi átvilágítására lenne szüksége, vagy más eladóként szeretne hasznos tanácsokat kapni egy szakértő ügyvédtől, akkor nézze át a díjszabásunkat és keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén!