Mennyit ér az ingatlanom 2026-ban?

Mit jelent valójában az ingatlan forgalmi értéke?

A forgalmi érték az az ár, amelyet egy ingatlan ésszerű időn belül, kényszertől mentesen, független felek között,
valós piaci érdeklődés mellett elérhet.

Fontos:

• nem a hirdetési ár,
• nem az érzelmi érték,
• és nem az az összeg, amit „a szomszéd lakásért állítólag kaptak”.

A bírói és banki gyakorlat egyaránt abból indul ki, hogy csak ténylegesen lezárult adásvételek alkalmasak a piaci érték meghatározására.

Miért is fontos tudni az ingatlan forgalmi értékét?

Piaci érték ≠ vételár ≠ hitelbiztosítéki érték

Ez az egyik leggyakoribb félreértés.

• Vételár: amit a vevő és az eladó kialkudott
• Piaci érték: amit az ingatlan általában érne a piacon
• Hitelbiztosítéki érték: banki, konzervatív számítás, jellemzően a piaci érték 70–90%-a

Ez az oka annak, hogy egy banki értékbecslés gyakran „kevesebbet mutat”, mint a hirdetési ár – és ez nem hiba, hanem kockázatkezelés.

Van veszélye a túlárazásnak?

Igen – és komoly.

A túlárazott ingatlan:

• már az első hetekben kevés érdeklődőt vonz,
• hosszabb hirdetési idő után „gyanússá válik”,
• végül gyakran a reális piaci ár alatt kel el.

A tapasztalat azt mutatja, hogy a jól belőtt kezdőár több érdeklődőt, versenyt és erősebb alkupozíciót teremt, mint a „majd alkudunk belőle” stratégia.

Hogyan becsülhető meg reálisan egy ingatlan értéke?

Az ingatlan értéke nem vélemény kérdése, hanem piaci adatokon, műszaki állapoton és jogi környezeten alapuló szakmai megállapítás. A reális ár nemcsak gyorsabb eladást, hanem jobb alkupozíciót és kevesebb kockázatot is jelent mindkét fél számára.

1️⃣ Online kalkulátorok – tájékozódásra

Az online ingatlan értékbecslő kalkulátorok hasznosak lehetnek induló sáv meghatározására, de:

• jellemzően hirdetési adatokkal dolgoznak,
• nem látják az ingatlan állapotát,
• nem kezelik a jogi kockázatokat.

Érdemes több kalkulátort is megnézni, és nem egyetlen számhoz ragaszkodni.

2️⃣ Valós tranzakciós adatok – közelebb a valósághoz

Kevesen tudják, de Magyarországon bárki kérhet adatot korábbi adásvételekről az adóhatóság nyilvántartásából.

Ez nem átlagárat ad, hanem konkrét, összehasonlítható ingatlanadatokat:

• azonos időszakból,
• hasonló méretben,
• hasonló árkategóriában.

Ügyvédként magam is rendszeresen dolgozom ezekkel az adatokkal, de fontos tudni:
az adatok értelmezése szakértelmet igényel, önmagukban félrevezetők lehetnek.

3️⃣ Szakértői értékbecslés – amikor valóban szükséges

Értékbecslés különösen indokolt:

• banki hitel esetén,
• vitás helyzetekben (pl. válás, közös tulajdon megszüntetése),
• nagy értékű ingatlanoknál,
• vagy ha az eladó biztosra akar menni az árazásban.

Az értékbecslő helyszíni szemlét tart, és figyelembe veszi:

• az ingatlan műszaki állapotát,
• az épület és környezet minőségét,
• az infrastruktúrát,
• a jogi és hatósági korlátozásokat.

Online ingatlan kalkulátor - melyik a legjobb?

Egyre több magyar vevő és eladó keres online ingatlan kalkulátort, de sokan nem tudják, melyik eszköz ad valós, megbízható eredményt, és mire szabad egyáltalán alapozni egy ilyen becslést.

Top 5 online kalkulátor, amit érdemes kipróbálni:

1. Ingatlan.com értékbecslő – Árbecslés cím típus és alapterület alapján, nekem főleg fővárosi/lakótelepi lakásokra tűnik relevánsnak.
2. OTP Ingatlanpont online értékbecslő kalkulátor – Főleg hirdetés előtt, sok helyi ajánlat összehasonlítására jó.
3. QHOME Értékbecslés Kalkulátor - Becsült forgalmi érték kalkulátor.
4. Ypsilon Home Ingatlan érték kalkulátor - Segít megbecsülni a lakás várható piaci értékét.
5. Ingatlan5 Ingatlan értékbecslés kalkulátor - Igyekszik megbecsülni az ingatlan piaci értékét.

Mi a különbség egy online kalkulátor és egy szakértői értékbecslés között?

Míg az ingatlan kalkulátor nyilvános hirdetési adatokból, esetleg a közvetítő iroda adatbázisából, KSH adatokból dolgozik, a szakértői értékbecslés egy személyes, helyszíni felmérésen alapul, ami pontosan felméri az ingatlan állapotát és meghatározza annak valós piaci értéket.

Mi is az ingatlan értékbecslés lényege?

Az értékbecslés lényege, az ingatlan értékének (bank esetén hitelbiztosítéki értékének) meghatározása - a 25/1997. PM rendelet által meghatározott elvek mentén. Az itt leírtak irányadóak minden banki értékbecslés során, de ha egy eladó rendel egy egyszerű értékbecslést, az is az itt lefektetett szakmai elvek mentén készül.

A piaci érték az az összeg, amelyen az ingatlant szabadpiaci körülmények között, ésszerű időn belül értékesíteni lehetne. Meghatározása jellemzően összehasonlító adatok, hozamszámítás vagy költségalapú megközelítés alapján történik. A hitelbiztosítéki érték ennél konzervatívabb számítás, amely figyelembe veszi az ingatlan hosszú távú értékállóságát, értékesíthetőségét is. Általában a piaci érték 70–90%-a (lásd: dr. Bereczki Krisztina: Az ingatlan-értékbecslés evolúciója)

Fontos tisztában lennünk azzal, hogy egy ingatlan vételára az az összeg, amit a vevő és az eladó kialkudtak egymás között. Ehhez képest az értékbecslés során nem arra a kérdésre keressük a választ, hogy az eladónak mennyiért éri meg eladni, vagy a vevőnek mennyiért éri meg megvenni az adott lakást, hanem hogy általában milyen ár lenne elérhető a vizsgált ingatlanért - ez a forgalmi érték.

Mit néz az értékbecslő?

A lakóingatlanok esetén és a banki értékbecslés során leggyakrabban alkalmazott, hagyományos, ún. piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés szempontjai - a fent hivatkozott PM rendelet alapján -a következők, azaz ezt nézik az értékbecslők:

1. Műszaki szempontok (károsodások, kivitelezési hibák, alapozás módja, fő teherhordó szerkezetek megoldásai, tetőszerkezet kialakítása, határoló szerkezetek és nyílászárók, burkolatok minősége, értéke, szakipari munkák minősége, értéke, épületgépészet, felszereltség, minőség, szolgáltatások, stb.)
2. Építészeti szempontok (helyiségek száma, belső elrendezés, komfortfokozat)
3. Használati szempontok (építés, felújítás éve, komolyabb káresemények, karbantartás  helyzete, üzemeltetés, rendeltetésszerű használat, stb.)
4. Telekadottságok (telek alakja, tájolás, lejtés, építési lehetőség, stb.)
5. Infrastruktúra (közműellátottság, közlekedés, megközelíthetőség, ellátás, távolság alap- és középszintű ellátási központoktól, oktatási intézmények, stb.)
6. Környezeti szempontok (szomszédok, kilátás, panoráma, szennyező források, környezeti ártalmak)
7. Alternatív hasznosítás szempontjai (átépíthetőség, megoszthatóság, bővíthetőség)
8. Jogi szempontok, hatósági szabályozás (tulajdonviszonyok rendezettsége, osztott tulajdon, résztulajdon, kapcsolódó jogok, műemléki védettség)

A hitelbiztosítéki érték megállapítása során az értékelési eljárásoknál szokásosan elemzett kockázatok közül az értékbecslőknek különös figyelmet kell fordítani: 

• az ingatlan hosszú távú értékállandóságának kockázatára;
• a piaci adatok megbízhatatlansága miatti kockázatra;
• az egyéb adatok megbízhatatlansága miatti kockázatra.

Milyen adatbázisokból dolgoznak az értékbecslők?

• NAV adásvételi adatbázis
• KSH lakásárindex
• MNB lakásárindex
• ingatlan.com, más hirdetési felületek adatai

Mennyit ér a lakásom? Tippek eladóknak

A vételárat bankkölcsönből rendező vevőknek mindenképp szükségük van szakmailag megalapozott értékbecslésre, az eladóknak azonban nem feltétlenül. Az ingatlan értékének pontos ismerete azonban tapasztalatom szerint elengedhetetlen ahhoz, hogy az eladásra kínált lakást a megfelelő vételáron hirdesse meg a tulajdonosa.

Nem is olyan régen megkeresett minket a honlapon keresztül egy idősebb hölgy, hogy a lakása eladása után több emberrel is beszélt és úgy érzi, hogy 20 millió forinttal áron alul adta a lakását. Mit lehet ilyenkor tenni?

Bár ügyvédként elég sokat foglalkozom használt ingatlanokkal, a pontos értéküket ránézésre nem tudom megmondani - persze a jogi helyzetét fel tudnám mérni és a NAV adatbázisból (lásd: lent) is ki tudnám kérni a környéken eladott lakásokkal kapcsolatos adatokat, de biztosan nem tudnám megállapítani, hogy miből épült a ház, ahogy azt se, hogy látszanak-e kivitelezési hibák, stb. Sokszor ezeket a műszaki tulajdonságokat maguk az eladók sem ismerik - pl. örökölt ingatlan.

Értékbecslés előnye a vételárral kapcsolatos alkudozások során

Elsőre talán azt gondolnánk, hogy amiatt még egy eladó sem panaszkodott, hogy a vevő végül többet fizetett az ingatlanért, mint amennyiért értékesíteni tervezte, de nagyon valószínű hogy ilyen esetben az eladó alulértékelte a lakóingatlant és ha kicsit több vevővel tárgyal, lehet hogy még magasabb áron értékesíthetett volna. 

Ehhez azért érdemes hozzáfűzni, hogy az ingatlanközvetítők sokszor inkább érdekeltek abban, hogy áron alul, gyorsan értékesítsenek, mint hogy a legmagasabb árat préseljék ki a vevőkből - kicsit kisebb jutalék ezerszer jobb, mint a meg nem szerzett jutalék.

Azt is fontos tudni, hogy a vevőknek a finanszírozáson túl leginkább a visszterhes vagyonátruházási illeték kiszabása miatt lehet fontos egy hivatalos értékbecslés. Ha tudunk érvelni a vevőknek amellett, hogy az értékesíteni kívánt lakásunk ér annyit, amennyiért hirdetjük, sőt, a vevő is biztosan számolhat ezzel az értékkel, az előnyünkre válik az alkudozás során.

Milyen alternatívái vannak az értékbecslésnek?

Az értékbecslő igénybevétele természetesen költségekkel jár, ha erre nem szeretne az eladó költeni, akkor azt szoktam tanácsolni, hogy keresse meg a Nemzeti Adó- és Vámhivatalt! A NAV ugyanis egy országosan egységes adatbázist (ún. Viskó rendszer) működtet a korábban értékesített ingatlanok vonatkozásában. A hivatásos értékbecslők is pont innen szerzik be az összehasonlító ingatlanadataikat, de én is beadtam már nem egy kérelmet, nem ördöngösség.

Ebből az adatbázisból 7500 Ft alapdíj és ingatlanonként fizetendő további díj ellenében bárki kérhet adatszolgáltatást. 

Az adatbázis az értékesített ingatlanok értékadatait és főbb jellemzőit tartalmazza feldolgozatlan formában - tehát nem egy adott településre jellemző átlagárat ismerhetünk meg innen, hanem csak azt kérelmezhetjük, hogy a NAV adjon át számunkra 10 darab ingatlant érintő összehasonlító értékadatot, úgy hogy minden adat pl.

• 2023 évben,
• 40-50 millió forint közötti vételáron értékesített,
• 60-70 m2 alapterületű lakásra vonatkozzon. 

A következő linken a NAV részletes tájékoztatást ad az elektronikus (ÁNYK) és a személyes ügyintézés lehetőségeiről.

Ha valaki túl bonyolultnak találja a fentieket, akár a KSH adatbázisában is kutakodhat, de az MNB is közzétesz hasznos adatokat.

Összegzés

Eladóként fontos, hogy:

• ne árazza túl az ingatlant,
• a banki finanszírozás realitásával számoljon,
• összehasonlítható adatokra támaszkodjon.

Vevőként fontos, hogy:

• megértse a banki értékbecslés logikáját,
• ne a hirdetési árból induljon ki,
• tudja, mikor indokolt szakértőt bevonni.

Ha egy ingatlan jogi átvilágítására lenne szüksége, vagy más eladóként szeretne hasznos tanácsokat kapni egy szakértő ügyvédtől, akkor tekintse át szolgáltatásainkat és keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén!