Az ingatlanvásárlás költségei - mire számíthatunk 2026-ban?

A lakásvásárlás leggyakoribb költségei

Egy lakás megvásárlásakor nemcsak a kialkudott vételárral kell számolni. Az ügyvédi díjon felül jellemzően az alábbi költségek merülnek fel.

🏠 Tulajdonjog bejegyzési díj (földhivatal)

A tulajdonjog földhivatali bejegyzésének díja alapesetben 10 600 Ft.
Ha a vételárat több részletben fizeti meg a vevő, és emiatt tulajdonjog-fenntartás kerül a szerződésbe, akkor a vevői jog külön bejegyzése miatt ez az összeg kétszeresen fizetendő.

⚖️ Ügyvédi díj

Magyarországon lakás adásvétele kötelezően ügyvédi (esetleg közjegyzői) közreműködéssel történik. Az ügyvédi munkadíjat általában a vevő fizeti. A díj mértéke több tényezőtől függ, de egy átlagos, nem bonyolult ügyletnél a piaci gyakorlat körülbelül a vételár 0,5%-a. 

Ingyatlanügyvédi szolgáltatások összehasonlítása Budapest és más városok között — van különbség a díjakban?

A lakásvásárlás ügyvédi díjai városonként eltérhetnek, de a különbség nem mindig jelentős. A piacon három fő árképzési logika figyelhető meg:

• Budapest:
A fővárosban jellemzően magasabbak a működési költségek, ezért sok ügyvédi iroda a vételár 0,5–0,8%-át kéri el. Egy jól bejáratott, belvárosi iroda gyakran a felső sávban áraz.

• Megyeszékhelyek (pl. Debrecen, Győr, Szeged):
Itt általában a 0,4–0,6% közötti díjtartomány a jellemző. A verseny szorosabb, és több az olyan iroda, amely fixdíjas ajánlatot is ad.

• Kisebb városok, vidéki praxisok:
Itt a díjak gyakran alacsonyabbak (0,3–0,5%), ugyanakkor a szolgáltatások színvonala erősen irodafüggő — nagy különbségek vannak ügyvéd és ügyvéd között.

Mit jelent ez a gyakorlatban?
A különbségek nem annyira a földrajzi helytől, inkább az iroda felkészültségétől, tapasztalatától és az ügyintézés minőségétől függenek. Sok vidéki iroda drágább, mint egy innovatív, nagy forgalmú budapesti csapat — és fordítva.

Az e-ingatlanügyvédek.hu konstrukciója éppen ezért kiemelkedő: országos szinten egységes, átlátható és kedvező ügyvédi díjat kínál, amelyhez modern digitalizált háttér, gyors ügyintézés és kifejezett ingatlanjogi specializáció társul.

💰 Vagyonszerzési illeték

Ingatlanvásárláskor a vagyonszerzési illeték általános mértéke a vételár 4%-a. Bizonyos esetekben (például első lakás vásárlása vagy csere esetén) kedvezmények vagy mentességek is elérhetők.

🔌 Közművek átírásának költsége

A vásárlást követően a közműveket (víz, villany, gáz) át kell íratni az új tulajdonos nevére. Ennek díja szolgáltatónként eltérő, de összességében általában néhány tízezer forintos tételről van szó.

📄 Tulajdoni lap lekérésének díja

2024 július végétől egy ingatlan esetében tulajdoni laponként 2 × 4 800 Ft költséggel kell számolni.

🏦 Banki költségek

Nemcsak a hitelfelvétel járhat plusz díjakkal. Már az önerő elutalása is költséget jelenthet – például a tranzakciós illeték miatt –, különösen nagyobb összegek esetén. Készpénzes fizetés esetén készpénzfelvételi díjjal kell számolni.

Egyedül a fizetési kérelemmel átutalt vételár-részletek ingyenesek.

➕ Egyéb, esetenként felmerülő költségek

A lakásvásárlás során további kiadások is jelentkezhetnek, például:

• statikai vagy műszaki felmérés,
• felújítás,
• költöztetés,
• lomtalanítás,
• takarítás (ha ezt az eladó nem vállalta).

Ezek nem minden ügyletnél elkerülhetetlenek, de érdemes velük előre kalkulálni.

A lakáshitel költségei

A banki hitelekről részletesen írtunk a "Banki követelmények jelzáloghitelekhez kapcsolódóan" c. cikkükben, ezért a jelen bejegyzésben csak röviden utalok rá, hogy a bankkölcsönnek, de különösen a jelzáloghitelek felvételének (a kamaton felül) milyen díjai lehetnek:

Bevett banki gyakorlat, hogy a fentiek közül bizonyos tételeket a bankok kedvezmény gyanánt elengednek, azonban “idő előtti” előtörlesztés, vagy végtörlesztés esetén a kedvezményt elveszítjük. Az aktuális banki feltételeket mindenképpen érdemes már a szerződéskötés előtt tisztázni!

Banki tranzakciós költségek

Ha a vételárat, pontosabban az önerőt banki átutalás útján kívánja a vevő teljesíteni, akkor az átutalásnak is lesznek költségei. Egyedül fizetési kérelem esetén lehetséges az ingyenes utalás.

Röviden annyit itt is megemlítenék, hogy az azonnali átutalások magánszemélyek esetén 20.000.000,- Ft értékhatárig biztosítják, hogy a vevő a vételárat, vagy annak egy részét már a szerződés megkötésekor átutalja az eladó bankszámlájára. Számolni kell azonban azzal, hogy pl. 43 millió forintot azonnali átutalással csak 3 részletben lehet teljesíteni és előfordulhat, hogy a 3 magasabb összegű utalásnak már komolyabb tranzakciós költsége lesz.

Mindenképpen javasolt előzetesen egyeztetni minden számlavezető bankkal az optimális megoldások felkutatása érdekében!

Ingatlanközvetítői díj

Bár nem közvetlenül a vevőt terheli, de az eladó tipikusan a vételárból fizeti az ingatlanközvetítői díjat, ami a vételár egy bizonyos százalékában szokott meghatározásra kerülni. Végső soron ezen a tételen lehet a legtöbbet spórolni, de csak ha sikerül közvetlenül a tulajdonostól vásárolni.

A vagyonszerzési illetéken lehet spórolni?

Igen, van néhány lehetőség a vagyonszerzési illeték megtakarítására. Ilyen lehetőségek:

• Első lakást vásárlók illetékkedvezménye: Ha Ön 35 év alatti első lakásvásárló, az illeték 50%-át elengedhetik, amennyiben a lakás vételára nem haladja meg a 15 millió forintot és az ingatlan lakóingatlan. 2025-ben már elég kevesen tudtak élni ezzel a lehetőséggel.
• CSOK illetékmentesség: A Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) és a CSOK Plusz támogatás igénybevétele esetén teljes illetékmentesség jár, függetlenül az ingatlan értékétől.
• Haszonélvezeti jog alapítása: Ha az adásvétellel egyidejűleg haszonélvezeti jogot alapítanak szülő, gyermek vagy házastárs javára, az illetékkedvezményt eredményezhet. 2014. január 1-től illetékmentes az egyenes ági rokontól, illetve házastárstól ajándékba kapott vagyoni értékű jog (haszonélvezet) alapítása.
• Cserepótló vétel: Ha az új lakás megvásárlása előtt öt évvel, vagy azt követően egy éven belül eladja meglévő lakástulajdonát, akkor a fizetendő illeték mértéke a megvásárolt és eladott ingatlanok forgalmi értéke közötti különbség után kerül megállapításra. Ha olcsóbban vásárolt, az ügylet illetékmentes, ha drágábban, akkor csak a különbözet után kell 4% illetéket fizetni. A kizárólag lakóingatlanokra elszámolható kedvezményt a tranzakciót intéző ügyvédnél kell jelezni.
• Telekvásárlás illetékmentessége: Lakóház építésére alkalmas telektulajdon megvásárlása mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól, ha a vevő a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít, és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át.
• Részletfizetés: Első lakástulajdon megszerzésekor kérheti az illeték legfeljebb 12 havi, kamatmentes részletekben történő megfizetését. Ha a tartozásod nem haladja meg az 1 000 000 forintot, évente egy alkalommal legfeljebb 12 havi pótlékmentes részletfizetést kérhetsz a NAV-tól. Ha az illeték összege meghaladja az 1 000 000 Ft-ot, fizetési könnyítésre (részletfizetésre vagy fizetési halasztásra) irányuló kérelmet is benyújthatsz. A kérelmet a FAM01 űrlapon nyújthatod be.

Fontos, hogy a konkrét ügyek egyedi megoldásokat kívánnak, ezért mindig javasolt ügyvéddel konzultálni.

A házvásárlás költségei

Jogilag egy családi ház megvásárlása sok tekintetben hasonlít egy lakásvásárláshoz, a gyakorlatban azonban jóval összetettebb ügylet. Ennek oka egyszerű: nemcsak egy épületet vásárolunk meg, hanem a hozzá tartozó telket, melléképületeket, közműveket és műszaki állapotot is.

Ez azért lényeges, mert az eladó más tartalmú kellékszavatosságért felel egy jó állapotú, lakható ház esetén, mint akkor, ha az ingatlan erősen felújítandó vagy bontandó, és a felelősséget kifejezetten kizárják. Nem mindegy tehát, hogy mi kerül pontosan a szerződésbe az épület állapotáról, a telek méretéről, a vezetékekről vagy éppen a melléképületekről.

Miért fontos az előzetes műszaki és földmérési felmérés?

Ügyvédként gyakran tapasztalom, hogy ezek a kérdések csak az alku után, a szerződéskötés előtt merülnek fel – amikor már nehezebb visszalépni vagy újratárgyalni a feltételeket. Pedig egy időben elvégzett műszaki és földmérési felmérés sok bizonytalanságot, későbbi vitát és felesleges stresszt előzhetne meg.

Éppen ezért a házvásárlásnál az egyik legfontosabb „kezdeti költségnek” azt tartom, hogy a vevő megfelelő szakemberekkel átvizsgáltatja a kiszemelt ingatlant, még a végleges döntés előtt.

Cégre vásárolna?

A céges ingatlanvásárlás lényegesen eltér a magánszemélyek közötti lakásvásárlástól. Míg egy magánügylet általában gyorsabb és kevesebb jogi buktatót rejt, addig cég esetén a tranzakció összetettebb jogi, adózási és pénzügyi kérdéseket vet fel.

Ilyenkor különösen fontos többek között:

• a cégképviseleti jogosultságok ellenőrzése,
• az áfa megfelelő kezelése,
• a finanszírozási forma (hitel, lízing) átgondolása,
• a szerződések és biztosítékok pontos kialakítása.

Emellett bizonyos esetekben illetékkedvezmények is elérhetők a cégek számára, ezek kihasználása azonban csak tudatos tervezéssel és megfelelő jogi háttérrel lehetséges.

A céges ingatlanvásárlás tehát nemcsak jogilag, hanem adózási és adminisztratív szempontból is jóval komplexebb, mint egy magánszemélyek közötti ügylet – ezért itt az ügyvédi közreműködés nem egyszerű formalitás, hanem a biztonságos lebonyolítás alapfeltétele.

Miért fontos az ügyvéd az ingatlanvásárlásnál?

Az ingatlanvásárlási folyamat során a vevőnek és az eladónak egyaránt érdeke a biztonságos és szabályszerű ügyintézés, hiszen az ügyvédi közreműködés nem csak a jogszabályi megfelelés miatt fontos, hanem az ügylet biztonságát is garantálja.

Az ingatlan adásvétel során az ügyvéd számos feladatot lát el:

• Jogi tanácsadás: Az ügyvéd segít megérteni a szerződés minden pontját, és felhívja a figyelmet az esetleges buktatókra.
• Szerződéskötés: Az ügyvéd elkészíti az adásvételi szerződést, és ellenőrzi a földhivatali bejegyzéshez szükséges dokumentumokat.
• Földhivatali ügyintézés: Az ügyvéd képviseli az ügyfelet a földhivatalban, és gondoskodik a tulajdonjog bejegyzéséről.

Az ügyvédi díj

Az ügyvédi díj mértéke adásvétel esetén több tényezőtől függ, például az ingatlan értékétől, az ügy bonyolultságától és az ügyvéd tapasztalatától. Általánosságban elmondható, hogy az ügyvédi díj az ingatlan vételárának 0,5-1%-a között mozog, mi azonban ennél kedvezőbb áron dolgozunk. Fontos tudni, hogy bizonyos esetekben az ügyvédi munkadíjat általános forgalmi adó is terheli - az e-ingatlanügyvédek azonban mindig a bruttó árat tüntetik fel.

Összegzés

A házvásárlás költségei között számos különböző díjjal és költséggel találkozhatunk. Az ügyvédi munkadíj, az igazgatási szolgáltatási díj, vagyis a földhivatali eljárási díjak, valamint a banki tranzakciós költségek mind-mind hozzátartoznak a teljes képhez. Különösen fontos ezeket mérlegelni, ha adásvételi szerződés kerül terítékre, hiszen az ügyvédi munkadíj ingatlan adásvétel esetén széles skálán mozoghat.

Amennyiben további kérdése merülne fel, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!