Az ingatlan vásárlás költségei - hogyan optimalizáljunk 2024-ben?

A lakásvásárlás költségei általában

Az ingatlanvásárlás költségei közé - a kialkudott vételáron felül - a legtöbb esetben a következők tartoznak:

1. Tulajdoni lap lekérésének díja (ingatlanonként 2*3000 Ft - ezt van, hogy az ügyvédi munkadíj tartalmazza)
2. Lakásvásárlás ügyvédi költsége (általában a vételár 0,5-1%-a)
3. Postaköltség elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatok beszerzése kapcsán
4. A vételár átutalásának banki költségei 
5. Földhivatali eljárási díjak (ingatlanonként 6600 Ft)
6. Bankhitellel kapcsolatos költségek (pl. közjegyzői díj, értékbecslés díja)
7. Közműátírás díja (kb. 15-20 000 Ft)
8. Vagyonszerzési illeték (a vételár 4%-a, ha nem lehet kedvezményt érvényesíteni)

A lakásvásárlás járulékos költségei közé tartoznak a statikus-műszaki felmérés költségei, a felújítási költségek, a költöztetők díja, a lomtalanításért fizetendő összeg és a takarítás költségei is (ha ezeket az eladó nem vállalta), ezek azonban nem minden ügylet esetén elkerülhetetlenek.

Miben különböznek a házvásárlás költségei?

Ha a vevő egy önálló házat vásárol, az jogi értelemben nem feltétlenül különbözik egy lakásvásárlástól, de praktikusan mindenképpen, hiszen egy önmagában álló épület az ügylet tárgya a hozzá tartozó telekkel. Elsőre nem feltétlenül világos, hogy ez miért fontos, de egész más kellékszavatosságot (felelősséget az épület minőségéért, vezetékek állapotáért, telekméretért, stb.) kell vállalnia annak, aki lakható házat, melléképületet, és telket is elad, mint annak, aki erősen felújítandó, bontandó ingatlant értékesít és úgy ahogy van, kizárja a szavatosságvállalást.

A saját praxisomban gyakran találkozom azzal, hogy a fenti kérdések már az alkufolyamat lezárását követően, az ügyvéd előtt merülnek fel, holott egy megfelelő műszaki-földmérési felméréssel megelőzhető lenne a szinte elkerülhetetlen aggodalmaskodás, illetve elhúzódó vitatkozás. Éppen ezért azt gondolom, hogy a házvásárlás elsődleges költségei közé kell, hogy tartozzon, hogy a vevő megfelelő szakemberekkel felvértezve "átvilágítja" a kinézett ingatlant.

Ügyvédi munkadíj 

Az ügyvédi munkadíj ingatlan adásvételi szerződés esetén általában a vételár bizonyos %-ban kerül meghatározásra, de vannak kollégák, akik fix munkadíjért dolgoznak, sőt az e-ingatlanügyvédek csapatában is van, aki az óradíjas elszámolást támogatja! Egy biztos: az ügyvédi munkadíj szinte az egyetlen alkuképes költség a lakásvásárlás során. Ha ki szeretné számolni, hogy mire számíthat, használja a lenti kalkulátorunkat!

Tulajdoni lap

A tulajdoni lap lekérése ügyfélkapuval évente kétszer ingyenes - a szolgáltatás online itt érhető el, ezután alkalmanként 3000 Ft-ot kell fizetni. A tulajdoni lapot az ügyvéd mindig köteles az adásvételi szerződés megkötése napján lekérni, de valamiből előtte is dolgoznia kell, ezért nem ritka, hogy egy garázst, tárolót és lakást érintő adásvétel esetén az ügyvéd kiszámláz 18.000,- Ft-ot csak a tulajdoni lapok lekérésre miatt. Ezen spórolhat az ügyfél, ha az ügyvédi megbízáskor maga küldi át a friss, de ügyfélkapu segítségével frissen lekért tulajdoni lapot.

Az ingatlan kereső szolgáltatással lekérdezhető és megtekinthető egyébként a tulajdoni lap másolat, térképmásolat, de fontos társasházi információk is megismerhetőek itt - pl. elővásárlási jogok kapcsán. Egyébként is hasznos megismerkedni a felülettel - már folyamatban lévő adásvételek esetén mindig tanácsolni szoktam az ügyfeleknek, hogy az ügyintézési folyamat követése szolgáltatással figyeljék, hogy mikor jegyzi be a földhivatal a tulajdonjogukat.

Földhivatali díjak 2024

Ha már a földhivatalnál tartunk: az ingatlan átírás földhivatali költsége ingatlanonként 6600.-Ft. Ez hivatalos nevén az igazgatási szolgáltatási díj, amely szintén a vevő költségét képezi.  Ha függőben tartást igénylünk, ezt a díjat akkor is csak egyszer kell megfizetnünk.

Az ügyintézési határidő alapesetben 60 nap. A jelzálogjog bejegyzése, változással érintett ingatlanonként 12.600,- Ft, míg a soron kívüli eljárás díja 10.000,- Ft. 

A földhivatali díjak megfizetésének módozatairól itt olvashat.

Banki hitellel kapcsolatos költségek

A banki hitelekről részletesen írtunk a "Banki követelmények jelzáloghitelekhez kapcsolódóan" c. cikkükben, ezért a jelen bejegyzésben csak röviden utalok rá, hogy a bankkölcsönnek, de különösen a jelzáloghitelek felvételének (a kamaton felül) milyen díjai lehetnek:

1. Hitelbírálati díj
2. Tulajdoni lap, térképmásolat lekérésének díja
3. Folyósítási díj
4. Értékbecslési díj (hitelbiztosítéki érték-megállapítási díj/helyszíni szemle díja)
5. Fedezetkezelési költség
6. Rendelkezésre tartás díja
7. Vagyonbiztosítási díj
8. Közjegyzői munkadíj (a hitelösszeg alapján kerül meghatározásra)
9. Földhivatali ügyintézés díja

Bevett banki gyakorlat, hogy a fentiek közül bizonyos tételeket a bankok kedvezmény gyanánt elengednek, azonban “idő előtti” előtörlesztés, vagy végtörlesztés esetén a kedvezményt elveszítjük. Az aktuális banki feltételeket mindenképpen érdemes már a szerződéskötés előtt tisztázni!

Banki tranzakciós költségek

Ha a vételárat, pontosabban az önerőt banki átutalás útján kívánja a vevő teljesíteni, akkor az átutalásnak is lesznek költségei. 

Röviden annyit itt is megemlítenék, hogy az azonnali átutalások magánszemélyek esetén 20.000.000,- Ft értékhatárig biztosítják, hogy a vevő a vételárat, vagy annak egy részét már a szerződés megkötésekor átutalja az eladó bankszámlájára. Számolni kell azonban azzal, hogy pl. 43 millió forintot azonnali átutalással csak 3 részletben lehet teljesíteni és előfordulhat, hogy a 3 magasabb összegű utalásnak már komolyabb tranzakciós költsége lesz.

Mindenképpen javasolt előzetesen egyeztetni minden számlavezető bankkal az optimális megoldások felkutatása érdekében!

Birtokbaadás költségei - közműátírás

Önmagában a kulcsátadás nyilvánvalóan nem kerül pénzbe, de a közművek átírása már igen. Nem számottevő díjakról van szó, de a szolgáltatók, legyen az víz, csatorna, gáz, szemétszállítás, telefon, tv, internet, stb. szolgáltatás, bizonyos mértékű díjat számolnak fel a szerződések átírásáért. A közművek átírásának menetéről itt írtunk bővebben.

Vagyonszerzési illeték, áfa

Az ingatlan vásárlást főszabály szerint 4% visszterhes vagyonátruházási illeték, időnként pedig általános forgalmi adó is terheli. Az eladónak - ha az általa 5 éven belül vásárolt ingatlant értékesíti - pedig személyi jövedelemadót kell fizetnie. 

Szerencsére számtalan illetékcsökkentő körülmény van, ezek közül a legfontosabb, az ún. cserepótló vétel szabály: ha egy magánszemély lakástulajdont vásárol és 

• a vásárlást megelőző három éven belül, vagy 
• azt követő egy éven belül

értékesíti a másik lakástulajdonát, akkor az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon forgalmi értékének különbözete! Fontos tudni, hogy ez csak lakások kapcsán érvényesíthető, hétvégi házakra, garázsokra ilyen kedvezmény nem vonatkozik.

Ingatlanközvetítői díj

Bár nem közvetlenül a vevőt terheli, de az eladó tipikusan a vételárból fizeti az ingatlanközvetítői díjat, ami a vételár egy bizonyos százalékában szokott meghatározásra kerülni. Végső soron ezen a tételen lehet a legtöbbet spórolni, de csak ha sikerül közvetlenül a tulajdonostól vásárolni.

Összegzés

A házvásárlás költségei között számos különböző díjjal és költséggel találkozhatunk. Az ügyvédi munkadíj, az igazgatási szolgáltatási díj, vagyis a földhivatali eljárási díjak, valamint a banki tranzakciós költségek mind-mind hozzátartoznak a teljes képhez. Különösen fontos ezeket mérlegelni, ha adásvételi szerződés kerül terítékre, hiszen az ügyvédi munkadíj ingatlan adásvétel esetén széles skálán mozoghat.

Amennyiben további kérdése merülne fel, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!