A kellékszavatosság kizárása ingatlan adásvétel során

A szavatosság lényege: a rendeltetésszerű használatra alkalmasság

Rendeltetésszerű használatra alkalmas az ingatlan adásvételi szerződések kontextusában a lakás, ha megfelel a rá vonatkozó minőségi követelményeknek és emiatt alkalmas arra a célra, amire általában egy ingatlannak alkalmasnak kellene lennie.

Lakás célú ingatlan esetén ez a cél: a lakhatásra alkalmasság. 

Ha a tulajdoni lap és az adásvételi szerződés alapján is egyértelmű, hogy az ingatlant lakhatás céljára veszik, akkor az nem alkalmas a rendeltetésszerű használatra, ha nem rendelkezik az lakásoktól szokásosan elvárható minőséggel. (Kúria Pfv.V.20.213/2012/7.)

Hol találhatóak ezek a minőségi követelmények?

• Az adásvételi szerződésben
• Jogszabályban
• Szabványokban
• Műszaki előírásokban (pl. villamos biztonsággal kapcsolatos szabályok)

Természetesen erősen felújítandóként, illetve bontandóként hirdetett lakóingatlanok esetén minden további nélkül kérheti az eladó, hogy ne feleljen a rendeltetésszerű használatra alkalmasságért!

Az ingatlanok rejtett hibái és a kizárt szavatossági igények

Először is tisztázzuk, hogy mi tekinthető rejtett hibának, és ki felel ezekért? A rejtett hiba olyan, ami átlagember számára egyszerű szemrevételezéssel, külön vizsgálatok nélkül nem látható, de a rendeltetésszerű használatot (tk. a lakhatást) akadályozza. 

Az eladó alapesetben felel a korábbi ingatlanján felfedezett hibákért attól függetlenül attól, hogy tudott-e róluk vagy sem. Ezt a felelősséget valóban csökkenteni lehet azzal, ha az eladó teljesen kizárja a kellékszavatosságot. 

Mi történik kellékszavatosság nélkül?

Sok eladó abban reménykedik, hogy kellékszavatosság nélkül egyszerűen hátra dőlhet és nem kell a vevő által indított perektől tartania. Ha ilyesmivel jövök elő egy tárgyalás során, akkor az eladók nagyon csúnyán szoktak nézni, de perelni bármikor lehet, másrészt ritkán, de kizárt kellékszavatosság mellett sem lehetetlen vételárcsökkentést, vagy a szerződés megszüntetését kiharcolni.

Ha valaki elad egy (a szerződést szerint) I. osztályú minőségben felújított társasházi lakást piaci áron, de beleírja a szerződésébe, hogy "kellékszavatosságot nem vállalok", majd utóbb a lakás belső falai leomlanak, az a következőket kockáztatja:

1. Tévedés - Aki a szerződés megkötésekor valamely lényeges körülmény tekintetében tévedésben volt, a szerződési jognyilatkozatát megtámadhatja, ha tévedését a másik fél okozta vagy felismerhette.
2. Ha a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás értéke között anélkül, hogy az egyik felet az ingyenes juttatás szándéka vezetné, a szerződés megkötésének időpontjában feltűnően nagy az aránytalanság, a sérelmet szenvedett fél a szerződést megtámadhatja. Nem támadhatja meg a szerződést az, aki a feltűnő értékaránytalanságot felismerhette vagy annak kockázatát vállalta.

A semmis szerződés megkötésének időpontjától érvénytelen. A megtámadható szerződés az eredményes megtámadás következtében megkötésének időpontjától érvénytelenné válik. Az érvénytelenség jogkövetkezményei közül a bíróság mindig a megfelelőt alkalmazza. Ezek közül a leggyakoribbak: (i) eredeti állapot helyreállítása; (ii) ellenszolgáltatás nélkül maradt szolgáltatás ellenértékének pénzbeni megtérítése.

Mit tehet a vevő, ha az ingatlan adásvételi szerződés aláírása előtt az eladó kéri a hibás teljesítés kizárását?

A vevők természetesen ódzkodni szoktak attól, ha az eladó nem kíván felelősséget vállalni a hibás teljesítésért. Én azonban a következőket szoktam tanácsolni, ha egy ügyfelem ilyen kéréssel szembesül:

• A vevő gondolja végig, hogy mekkora esélye van a hibás teljesítésnek (pl. teljesen felújítandó lakás esetén)
• Számolják át: ha minden kötés szakad és váratlan felújításokra kerül sor, aminek a költsége nem hárítható az eladóra, akkor még mindig megéri a megállapodott vételár?

Vannak ugyanis eladók akik tényleg nem tudnak rejtett hibáról, csak hajlamosak szorongani egy esetleges per gondolatától. Ugyanakkor az sem ritka, hogy az eladó az adásvétel során - pl. az energetikai tanúsítvány elkészítésekor - szembesül azzal, hogy az adott ingatlan nem is akkora, vagy nem is olyan építőanyagból épült mint hitte. Ilyenkor két lehetősége van:

• Bevallja a hibát és belemegy a vételár csökkentésébe; VAGY
• Nem vallja be a hibát és nyomatékosan kéri, hogy az ügyvéd töröljön minden szavatosságra utaló kifejezést az adásvételi szerződésből.

A vevők persze sosem tudhatják, hogy igazából mi játszódik le az eladó fejében, így egy ilyen követelésnek csak akkor érdemes engedni, ha a vevő úgy érzi: annyira jó áron vesz, hogy még akkor is megéri az adásvétel, ha az utóbb felfedezett hiba következménye egy milliós (tízmilliós) tételt jelentő javítás lesz. Ha ez a vevő számára nem vállalható, akkor fel kell tudni állni a tárgyalóasztaltól.

A fentiek egyébként jól példázzák, hogy miért veszélyes szerződés nélkül foglalót adni: ha az eladó utólagos (elfogadhatatlan) követelései miatt hiúsul meg az adásvétel, akkor ki a felelős és mi lesz a foglaló sorsa? Ugyanezért fontos az előszerződések megfelelő szövegezése is.

A vevő hogyan védekezhet a rejtett hibák ellen?

Az a tapasztalatom, hogy a rejtett hibák valódi ellenszere az engedélyes és a kiviteli tervek tüzetes átnézése, valamint az ingatlan előzetes átvizsgálása statikussal és műszaki szakemberrel. Ezen felül családi házak esetén az ingatlan-nyilvántartási térképek átvizsgálása, esetleg a telekhatárok ellenőrzése földmérő segítségével is indokolt. Ha a vevő valóban tudja, hogy mit vásárol, akkor kockázat nélkül engedheti az eladónak, hogy kizárja a hibás teljesítésért való felelősségét.

Mindenképpen érdemes az ingatlan állapotáról hosszabban írni a szerződésben (pl. jó, felújítandó, stb.), hiszen mást vár el egy vevő egy felújítandó, mint egy kiváló állapotú használt lakástól.

Magánszemély és vállalkozás közötti szerződések

A fentieket némiképp zárójelbe helyezi, ha a vevő természetes személy, vagyis a Ptk. szerinti fogyasztó, míg az eladó egy vállalkozás. A Ptk. 6:157. § (2) bekezdése alapján ugyanis fogyasztó és vállalkozás közötti szerződésben semmis az a kikötés, amely a kellékszavatosságra és a jótállásra vonatkozó rendelkezéseitől a fogyasztó hátrányára tér el. Különösképpen igaz ez a kellékszavatosság teljes kizárására, erre az eladó az ilyen szerződésekben nem jogosult (Lásd: PKKB 4.P.86.448/2020/13.)

Összegzés

A rejtett hibák, mint például a lakhatást akadályozó problémák, az eladó alapvető felelőssége alá esnek, függetlenül attól, hogy tisztában volt-e velük. Az ilyen hibákért való felelősség teljes kizárásával az eladó próbálja elkerülni a vevői perek kockázatát.  Vevőként érdemes alaposan felmérni az ingatlan valós állapotát, és csak akkor engedni a szavatossági igények kizárásának, ha az ár elegendő kompenzációt nyújt az esetleges későbbi javításokhoz.

Összefoglalva, bár az eladók jogilag kizárhatják a kellékszavatosságot az ingatlan adásvétele során, a vevőknek tudatosnak kell lenniük azzal kapcsolatban, hogy milyen kockázatokat vállalnak ezzel, és mennyire ismerik az ingatlan valódi állapotát.

Amennyiben kellékszavatossági ügyben jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse meg díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!