Logóe-ingatlanügyvédek.hu
e-ingatlanugyvedek.hu

Dr. Szabó Judit Anna

5 perc olvasás

A kellékszavatosság kizárása ingatlan adásvétel során

A hibás teljesítés és a szavatossági igény - sok adásvétel velejárói

A hibás teljesítés és a szavatossági igény - sok adásvétel velejárói

A kellékszavatosság annyit tesz: ha eladott ingatlan nem felel meg a szerződésben, vagy a jogszabályokban meghatározott követelményeknek, akkor azért az eladó felelősséggel tartozik - végső esetben kijavításra, vagy a vételár egy részének visszafizetésére is köteles lehet.

A fentieket hallva sok eladóban felmerül, hogy jó lenne teljes egészében kizárni a kellékszavatosságot - hogy a vételár birtokában már egyáltalán ne kelljen felelősséget vállalni, hiszen azt sokszor egy következő ingatlan megvásárlásához használják fel.

Amennyiben az eladó már az alkufolyamat elején - netán az ingatlan hirdetésében - már közölte, hogy nem fog szavatosságot vállalni, akkor a fenti igyekezet nem elítélhető, ha viszont valaki egy felújított, luxus kategóriájú ingatlan igen magas vételára mellett ijed meg a felelősségtől az már nem feltétlenül méltányolható a vevői oldalon. 

Ebben a cikkben azt járom körül, hogy milyen esetben kérhető, illetve megengedhető a kellékszavatosság kizárása:

A szavatosság lényege: a rendeltetésszerű használatra alkalmasság

Rendeltetésszerű használatra alkalmas az ingatlan adásvételi szerződések kontextusában a lakás, ha megfelel a rá vonatkozó minőségi követelményeknek és emiatt alkalmas arra a célra, amire általában egy ingatlannak alkalmasnak kellene lennie.

Lakás célú ingatlan esetén ez a cél: a lakhatásra alkalmasság

Ha a tulajdoni lap és az adásvételi szerződés alapján is egyértelmű, hogy az ingatlant lakhatás céljára veszik, akkor az nem alkalmas a rendeltetésszerű használatra, ha nem rendelkezik az lakásoktól szokásosan elvárható minőséggel. (Kúria Pfv.V.20.213/2012/7.)

Hol találhatóak ezek a minőségi követelmények?

Természetesen erősen felújítandóként, illetve bontandóként hirdetett lakóingatlanok esetén minden további nélkül kérheti az eladó, hogy ne feleljen a rendeltetésszerű használatra alkalmasságért!

A kizárt kellékszavatosság lényege

Ha valaki egy lakás eladása során semmilyen kellékszavatosságot nem kíván vállalni, sőt ezt kifejezetten ki szeretné zárni, azzal lényegében azt mondja: az ingatlan lakhatás céljára nem alkalmas.

Eladói tanácsadás

Mit takar a megtekintett állapot az Ön lakása kapcsán? Megnyugtató válaszok szakértő ügyvédektől!

Az ingatlanok rejtett hibái és a kizárt szavatossági igények

Először is tisztázzuk, hogy mi tekinthető rejtett hibának, és ki felel ezekért? A rejtett hiba olyan, ami átlagember számára egyszerű szemrevételezéssel, külön vizsgálatok nélkül nem látható, de a rendeltetésszerű használatot (tk. a lakhatást) akadályozza. 

Az eladó alapesetben felel a korábbi ingatlanján felfedezett hibákért attól függetlenül attól, hogy tudott-e róluk vagy sem. Ezt a felelősséget valóban csökkenteni lehet azzal, ha az eladó teljesen kizárja a kellékszavatosságot. 

Mi történik kellékszavatosság nélkül?

Sok eladó abban reménykedik, hogy kellékszavatosság nélkül egyszerűen hátra dőlhet és nem kell a vevő által indított perektől tartania. Ha ilyesmivel jövök elő egy tárgyalás során, akkor az eladók nagyon csúnyán szoktak nézni, de perelni bármikor lehet, másrészt ritkán, de kizárt kellékszavatosság mellett sem lehetetlen vételárcsökkentést, vagy a szerződés megszüntetését kiharcolni.

Ha valaki elad egy I. osztályú minőségben felújított társasházi lakást piaci áron, de beleírja a szerződésébe, hogy "kellékszavatosságot nem vállalok", majd utóbb a lakás belső falai leomlanak, az a következőket kockáztatja:

  1. Tévedés - Aki a szerződés megkötésekor valamely lényeges körülmény tekintetében tévedésben volt, a szerződési jognyilatkozatát megtámadhatja, ha tévedését a másik fél okozta vagy felismerhette.
  2. Semmis az a szerződés, amely nyilvánvalóan a jóerkölcsbe ütközik.
  3. Ha a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás értéke között anélkül, hogy az egyik felet az ingyenes juttatás szándéka vezetné, a szerződés megkötésének időpontjában feltűnően nagy az aránytalanság, a sérelmet szenvedett fél a szerződést megtámadhatja. Nem támadhatja meg a szerződést az, aki a feltűnő értékaránytalanságot felismerhette vagy annak kockázatát vállalta.

A semmis szerződés megkötésének időpontjától érvénytelen. A megtámadható szerződés az eredményes megtámadás következtében megkötésének időpontjától érvénytelenné válik. Az érvénytelenség jogkövetkezményei közül a bíróság mindig a megfelelőt alkalmazza. Ezek közül a leggyakoribbak: (i) eredeti állapot helyreállítása; (ii) ellenszolgáltatás nélkül maradt szolgáltatás ellenértékének pénzbeni megtérítése.

Ingatlan adásvétel ügyvédi díja

Az Illés és Szabó Ügyvédi társulás ügyvédei egy ügylet során vagy a vevőt, vagy az eladót képviselik. Az ellenérdekű felek egyidejű képviselete álláspontunk szerint összeférhetetlenséget eredményez és nem etikus. Nagy értékű ingatlanokkal kapcsolatos ügyletekben ajánlott, hogy minden fél saját jogi képviselővel járjon el.

Állítsa be az ingatlan vételárát a csúszkával

Ár: 60 000 000 Ft

e-ingatlanügyvédek.hu

0 Ft

Rejtett költségek nélkül, áfával

Tovább az ajánlathoz
a szavatosság ingatlan adásvétel során mindig kritikus kérdés

A szavatosság ingatlan adásvétel során mindig kritikus kérdés

Mit tehet a vevő, ha az ingatlan adásvételi szerződés aláírása előtt kéri az eladó a szavatossági igények kizárását?

Ezt nem szokták szeretni a vevők: fel kell mérni, hogy mennyire és mennyiért is kell nekik az adott ingatlan? 

Vannak eladók akik tényleg nem tudnak rejtett hibáról, csak hajlamosak szorongani egy per gondolatától, de az sem ritka, hogy az eladó az adásvétel során - pl. az energetikai tanúsítvány elkészítésekor - szembesül azzal, hogy az adott ingatlan nem is akkora, vagy nem is olyan építőanyagból épült mint hitte. Ilyenkor két lehetősége van:

  • Bevallja a hibát és belemegy a vételár csökkentésébe; VAGY
  • Nem vallja be a hibát és nyomatékosan kéri, hogy az ügyvéd töröljön minden szavatosságra utaló kifejezést az adásvételi szerződésből.

A vevők persze sosem tudhatják, hogy igazából mi játszódik le az eladó fejében, így egy ilyen követelésnek csak akkor érdemes engedni, ha a vevő úgy érzi: annyira jó áron vesz, hogy még akkor is megéri az adásvétel, ha az utóbb felfedezett hiba következménye egy milliós (tízmilliós) tételt jelentő javítás lesz. Ha ez a vevő számára nem vállalható, akkor fel kell tudni állni a tárgyalóasztaltól.

A fentiek egyébként jól példázzák, hogy miért veszélyes szerződés nélkül foglalót adni: ha az eladó utólagos (elfogadhatatlan) követelései miatt hiúsul meg az adásvétel, akkor ki a felelős és mi lesz a foglaló sorsa? Ugyanezért fontos az előszerződések megfelelő szövegezése is.

A vevő hogyan védekezhet a rejtett hibák ellen?

Az a tapasztalatom, hogy a rejtett hibák valódi ellenszere az engedélyes és a kiviteli tervek tüzetes átnézése, valamint az ingatlan előzetes átvizsgálása statikussal és műszaki szakemberrel. Ezen felül családi házak esetén az ingatlan-nyilvántartási térképek átvizsgálása, esetleg a telekhatárok ellenőrzése földmérő segítségével is indokolt. Ha a vevő valóban tudja, hogy mit vásárol, akkor kockázat nélkül engedheti az eladónak, hogy kizárja a hibás teljesítésért való felelősségét.

Mindenképpen érdemes az ingatlan állapotáról hosszabban írni a szerződésben (pl. jó, felújítandó, stb.), hiszen mást vár el egy vevő egy felújítandó, mint egy kiváló állapotú használt lakástól.

a  jogosult szavatossági kifogása nem mindig kiküszöbölhető

A jogosult szavatossági kifogása nem mindig kiküszöbölhető

Összegzés

A rejtett hibák, mint például a lakhatást akadályozó problémák, az eladó alapvető felelőssége alá esnek, függetlenül attól, hogy tisztában volt-e velük. Az ilyen hibákért való felelősség teljes kizárásával az eladó próbálja elkerülni a vevői perek kockázatát.  Vevőként érdemes alaposan felmérni az ingatlan valós állapotát, és csak akkor engedni a szavatossági igények kizárásának, ha az ár elegendő kompenzációt nyújt az esetleges későbbi javításokhoz.

Összefoglalva, bár az eladók jogilag kizárhatják a kellékszavatosságot az ingatlan adásvétele során, a vevőknek tudatosnak kell lenniük azzal kapcsolatban, hogy milyen kockázatokat vállalnak ezzel, és mennyire ismerik az ingatlan valódi állapotát.


Amennyiben kellékszavatossági ügyben jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse meg díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!

Kapcsolatfelvétel

Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Kategóriák:

Hasznos tudnivalók ingatlanvásárlás előtt
Tudnivalók eladóknak
Tudnivalók tulajdonosoknak
Szabó Judit AnnaSJA
Szerző:

Csapatunk

Dr. Szabó Judit Anna

[email protected]

Dr. Szabó Judit Anna az e-ingatlanügyvédek.hu vezető ügyvédje és az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás alapító tagja. Több, mint tíz éve van az ügyvédi pályán. Szakterülete az ingatlanjog, a polgári peres képviselet és az ügyvédi marketing.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

Nem alkalmas a rendeltetésszerű használatra továbbá a lakás, ha nem rendelkezik az azonos típusú, korú ingatlanokhoz képest elvárható általános minőséggel.