Lejárt a fizetési határidő az ingatlan adásvételi szerződésben?

A fizetési határidőkkel kapcsolatos legfontosabb szabályok

Kezdjük a lényeggel: az ingatlan adásvételi szerződés legfontosabb feltételei közé tartozik a vételár fizetési határidő. Míg az ingatlan eladás kapcsán az eladót terhelő kötelezettségek közé a tehermentes ingatlantulajdon átruházása és a birtokbaadás tartozik, addig a vevőnek szinte csak egy kötelezettsége van: a vételár megfizetése.

 A Ptk. 6:130. §-a értelmében, ha felek a szerződés másként nem rendelkezik, a pénztartozást a jogosult (jelen esetben: eladó) fizetési felszólításának vagy számlájának kézhezvételétől számított harminc napon belül kell teljesíteni. Azért szerencsére a legtöbb szerződés, így az általam szerkesztett sem bízta ezt a kérdést egyszerűen a Ptk-ra. 

Az általam alkalmazott gyakorlat szerint a vevők minden ingatlan vételár részletet a szerződésben rögzített határidőben teljesítik. A foglaló általában a szerződéskötéskor, legkésőbb az azt követő banki napon fizetendő, míg az utolsó vételárrész kapcsán már tekintettel kell lenni az adásvételi ügyletekkel kapcsolatos banki követelményekre, illetve a hitelkérelem esetleges elutasítására is, így ott legalább 60 napos fizetési határidőt szoktam a vevőknek ajánlani. 

Bár a történet főszereplője "készpénzből" vásárolt, a 60 nap mégsem volt elég a számára, mivel a meglevő lakás eladása és a költözés annyira lekötötte, hogy későn kezdte el a megtakarításait feltörni, így az utolsó vételárrész pár nappal később került a bankszámlájára, mint kellett volna.

Jó tudni, hogy a fizetési késedelem a foglaló átadás egyik gyakori kockázata.

Mi történik, ha az ingatlan vételárának kiegyenlítése késik?

Az ingatlan vételárának késedelme esetén - a Ptk. 6:154. § (1) bekezdése szerint - az eladó követelheti a teljesítést, vagy ha a késedelem következtében a szerződés teljesítéséhez fűződő érdeke megszűnt, el is állhat a szerződéstől. Az eladói elállásához nincs szükség a teljesítéshez fűződő érdek megszűnésének bizonyítására, ha a szerződést a felek megállapodása szerint meghatározott teljesítési időben – és nem máskor – kellett volna teljesíteni; vagy az eladó az utólagos teljesítésre megfelelő póthatáridőt tűzött, és a póthatáridő eredménytelenül telt el.

Az én ügyvédi praxisomban azért nem eszik ilyen forrón a kását: a fizetési határidő után általában egy átmeneti időszak következik, ameddig a vevő már késedelemben van, kötbért is fizet, de az eladó még nem állhat el a szerződéstől. Ezért is nem jelentkezett még az eladó - tudta, hogy ezen a ponton legfeljebb nyomást gyakorolhatott volna a vevőre.

Az ügyfelem a telefonbeszélgetés ezen pontján fellélegzett, hiszen a T+3 napos kifizetés azért másnapra már várható is volt, a kötbért pedig örömmel fizette ki, hiszen megkönnyebbült, hogy a lakást azért nem fogja elveszíteni.

A késedelem szankciója: kötbér, illetve kamat a késedelmes ingatlan vételár után

Ha az adásvételi szerződés nem is köt ki kamatot, vagy kötbért, a Ptk. azért rendezi a fizetési késedelem következményeit: a vevő a késedelembe esés időpontjától (azaz a fizetési határidő leteltét követő naptól) kezdődően a késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamattal megegyező mértékű késedelmi kamatot köteles fizetni, akkor is, ha a pénztartozás egyébként kamatmentes volt.

Jól használható késedelmi kamat kalkulátort itt talál.

A vevő köteles továbbá megtéríteni az eladónak a késelemből eredő, késedelmi kamatot meghaladó kárát, kivéve, ha a késedelmét kimenti.

Kötbért a jogszabály nem biztosít, azt minden szerződéskötés során egyedileg lehet kikötni.

A késedelem kézenfekvő megoldása: a fizetési határidő meghosszabbítása egy módosító szerződés megkötésével

Legtöbbször mindkét fél számára az a legjobb, ha egy módosító szerződés megkötésével a felek meghosszabbítják a fizetési határidőt.

Különösen ha a vételár finanszírozásában közreműködő pénzügyi szolgáltató (kölcsön esetén bank, vagy megtakarítás esetén befektetési vállalkozás) nem fizet időben, akkor a legegyszerűbb és legfontosabb - azután hogy az ügyvédjével konzultált - hogy hívja fel az eladót és kérje meg, hogy egyezzen bele az adásvételi szerződés módosításába - azaz hosszabbítsák meg a vételár megfizetésére rendelkezésre álló határidőt.

Fontos tudni, hogy ha a vevő bankkölcsönből finanszírozza a vételárat akkor az adásvételi szerződés módosítása a kölcsönszerződés megkötése után már kizárólag a bank hozzájárulásával lehetséges. Tény, hogy a legtöbbször a szerződésmódosítást maga a bank kezdeményezi, hiszen ők a hitelminősítés során már felfedezik a rövid határidőből fakadó potenciális problémákat. Éppen emiatt fontos a bankok számára, hogy a kölcsön mindig az utolsó vételárrész legyen.

Akadályközlési kötelezettség, ha az ingatlan vételár késik

Fontos és ezt az ügyfelemnek is elmondtam, hogy a Ptk. alapján az adásvételi szerződést megkötő felek kötelesek egymással a szerződés teljesítése során együttműködni, sőt a törvény azt is előírja, hogy a feleknek egymást értesíteni is kell, ha a szerződésben vállalt valamely kötelezettség teljesítése (így pl. a vételár megfizetése) előre láthatóan akadályba ütközik, kivéve ha az akadályról a másik fél eleve tud.

Az akadályközlési kötelezettség elmulasztásával okozott kárért a mulasztó fél, azaz vételár esetén a vevő a szerződésszegésért való felelősség szabályai szerint felelős, azaz akár kártérítés fizetésére is kötelezhető.

Gyakorlatilag ez azt jelenti, hogy ha tudom, hogy az eladóm maga is lakásvásárló, aki a foglalót, illetve az első vételárrészeket önerőként használta fel, akkor jobb, ha azonnal értesítem a fizetéssel kapcsolatos nehézségeimről, hogy a saját kárait mielőbb minimalizálni tudja.

Az ingatlan adásvételi szerződés elállás klauzulája

Ha a vételár megfizetésére nyitva álló határidő meghosszabbítása nem segít a vevő pénzügyi nehézségein, illetve ha az eladónak egyéb okból nem áll érdekében a szerződés hatályban tartása, akkor el kell állni az adásvételi szerződéstől, hiszen az magától nem szűnik meg csak azért, mert a vételár megfizetésére nyitva álló határidő eltelt.

Az ingatlan adásvételi szerződéstől elállás azt jelenti, hogy az eladó, vagy a vevő a másik félnek küldött írásbeli jognyilatkozatával egyoldalúan megszünteti az adásvételi szerződést. Az elállás közlése előtt célszerű figyelmesen végigolvasni az adásvételi szerződést, mert ha az elálló fél nincs tekintettel a felek közötti nyilatkozatok megtételére irányadó szabályokra, akkor könnyen lehet, hogy érvénytelen elállási nyilatkozatot közöl a vevővel, azaz a szerződést nem szünteti meg.

Ha az ügyfelem esetén az összes releváns határidő eltelte okán az eladó mégis jogosult lett volna az adásvételi szerződéstől való elállásra, akkor írásban, a vevő adásvételi szerződésében rögzített postacímére, vagy ha az adásvételi szerződés az e-mailes kommunikációt engedi, akkor az e-mail címére küldött, lehetőleg DÁP-pal hitelesített levéllel kellett volna "elállnia" az adásvételi szerződéstől.

Az ingatlan adásvételi szerződést megszüntető elállás jogkövetkezményei

Ha az ingatlanra kötött adásvételi szerződés elállás, vagy más következtében megszűnik, a vevő a tulajdonjog átruházását nem követelheti, az eladó által pedig a továbbiakban nem követelhető a vételár kiegyenlítése.

Nagyon fontos további jogkövetkezménye az elállásnak, hogy a már átadott vételárrészekkel kapcsolatos elszámolás:

1. a vételár foglalón felüli részét, azaz az előleget az eladónak vissza kell fizetnie a vevő részére, míg
2. a foglalót az eladó a legtöbb esetben megtarthatja.

Ha az eladó maga is vásárol, mint ahogy azt az ügyfelem is tette, akkor könnyen lehet, hogy a vevő által megfizetett összegeket már a következő lakás megvételére fordította. Ilyen esetben különösen megfontolandó a vételárral kapcsolatos határidő meghosszabbítása.

Nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy a megtartott foglaló után az eladónak adókötelezettsége keletkezik!

A foglaló sorsáról bővebben

A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. Ha a szerződés meghiúsulásáért a vevő felelős, mert nem teljesítette legfőbb kötelezettségét, a vételár határidőben történő megfizetését, akkor az eladónak adott pénzt elveszíti. 

Sok vevő tisztában van a fentiekkel, ezért igyekszik belealkudni a szerződésbe, hogy a foglaló járjon vissza, ha ilyen-olyan okból nem tudja a fizetési kötelezettségeit teljesíteni. Ha eladóként ilyen vevővel hozott össze minket a sors, akkor természetesen minden átadott pénz visszajár a vevőnek.

Ami igazán fájhat az eladónak: vevői jog 6 hónapig az ingatlanra - elállás esetén is

Ha a vevő nem a szerződéskötéskor fizeti meg a teljes vételárat, akkor az eladó az ún. tulajdonjog bejegyzési engedélyt nem adja meg a szerződésben, hanem ügyvédi letétbe helyezi. Mivel ilyen enélkül az engedély nélkül a vevő tulajdonjoga nem jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba, szokásos az adásvételi szerződés földhivatali érkeztetésekor régebben ún. függőben tartást kérni. A függőben tartás - amit az új ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény az e-ing bevezetésével eltörölt - hatálya alatt semmilyen, az adásvétellel érintett lakás tulajdonával kapcsolatos kérelem nem intézhető el, hiszen ekkor a földhivatal 6 hónapon át vár a tulajdonjog bejegyzési engedélyre. (Kivéve a jelzálogjog törlése, hiszen ez sortartás nélkül intézendő!) Manapság már tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot találunk a tulajdoni lapokon.

Mit tehet az eladó, ha elállt a szerződéstől és a függőben tartás akadályozza az ingatlan ismételt értékesítését?

1. Ha a vevő megadja a függőben tartott kérelemmel kapcsolatos törlési engedélyt, akkor a függőben tartással érintett széljegyet a földhivatal törli.
2. Megvárja, amíg eltelik a 6 hónap.

A magam részéről az adásvételi szerződésbe bele is szoktam írni, hogy a vevő az 1. pontban említett törlési engedélyt csak akkor adja meg, ha az eladó a vételárból visszajáró részt már maradéktalanul visszafizette. Ha pedig eladókat képviselek, akkor szeretem javasolni, hogy a fenti törlési engedélyt a vevő ügyvédje előre vegye letétbe és adja is ki az eladónak, ha az igazolta, hogy a szerződés megszűnése esetén a megfelelő összeget az eladó visszafizette.

Mi vezet a legtöbbször fizetési késedelemhez?

A legtöbb vevő, aki késedelembe esik általában nem egy jó anyagi helyzetű, csak pillanatnyilag túlterhelt illető, mint a blogposztom főszereplője. A fizetési késedelem legtöbbször azért következik be, mert a vevők úgy gondolják, hogy képesek lesznek a vételárat bankhitelből finanszírozni, de valamivel elszámolják magukat.

Mindenkinek a hasonló problémáktól tart, ajánlom a banki előminősítést, ami egy olyan banki folyamat, amivel lényegében leellenőrzik, hogy a vevők, vagyis a jelzálogszerződés szempontjából az adósok alkalmasak-e arra, hogy az MNB hitelezési szabályai és a nem nyilvános, banki szabályzatok alapján hitelt vegyenek fel, és ha igen mekkorát. Sokszor az is segít, ha az ember már a lakás adásvétel menetének első lépéseként felkeres egy hitelügyintézőt, aki hasznos gyakorlati tanácsokkal látja el.

Késedelem az adásvételi előszerződésben?

Az adásvételi előszerződésben a felek abban állapodnak meg, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek. Sokszor a késedelemre az adásvételi előszerződésben megállapodott foglaló megfizetésének elmulasztása vezet. Az ilyen késedelem jogkövetkezménye tipikus esetben az előszerződéstől való elállási jog megnyílása és a foglaló elvesztése - vagy kétszeres visszafizetési kötelezettsége.

Elveszett ingatlan adásvételi szerződés pótlása

Az elveszett ingatlan adásvételi szerződés pótlása sokkal egyszerűbb, mint azt az ügyfelek elsőre hinni szokták - a feledékeny ügyfelem is meglepődött ezen!

Az Inytv. alapján a tulajdonjogra, haszonélvezeti jogra, jelzálogjogra, stb. vonatkozó bejegyzés közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján lehetséges. Azaz minden adásvételi szerződést ügyvéd, vagy közjegyző készít - ebből fakadóan másként kell megoldani az elveszett iratok pótlását, ha ügyvéd és másként, ha közjegyző járt el az adásvétel során.

Végső soron be lehet tekinteni az ingatlan-nyilvántartásba, ha azt is ki kell deríteni, hogy kinél keressük a szerződést.

Adásvételi szerződés pótlása, ha ügyvéd járt el

Ilyenkor a menetrend a következő:

1. Kapcsolatfelvétel az ügyvéddel: Az érintett félnek fel kell vennie a kapcsolatot az adásvételi szerződést ellenjegyző ügyvéddel.
2. Dokumentum pótlása: Az ügyvédek jogszabály által előírtan 10 évig megőrzik az általuk ellenjegyzett okiratokat, ezért amennyiben az adásvétel nem régebbi, mint 10 év, az ügyvéd köteles rendelkezésre bocsátani a dokumentumot.
3. Közjegyzői másolat készítése: Mivel az ügyvéd nem adhatja ki az irattárazott "köteles példányát", az ügyfélnek meg kell kérnie az ügyvédet, hogy a nála őrzött szerződés másolatából készíttessen közjegyző által hitelesített másolatot.

Ha az ügyvéd már nem gyakorolja a tevékenységét, vagy az iratot egyéb okból nem tudja biztosítani, akkor a hivatalos irattárban kell érdeklődni, ahol az ügyvéd által lezárt praxis esetén az iratokat tárolják.

Mivel az ügyfelemnek semmilyen hatósági ügyintézéshez nem volt szüksége az eredeti adásvételi szerződésre, hiszen a közművek átírását is online, az e-bejelentő segítségével intézi, megelégedett az adásvételi szerződés aláírt, majd bescannelt példányával.

Adásvételi szerződés pótlása, ha közjegyző járt el

Közjegyzői eljárás esetén a következő lépések szükségesek:

1. Kapcsolatfelvétel a közjegyzővel: Az érintett félnek fel kell keresnie azt a közjegyzőt, aki az eredeti szerződést készítette.
2. Hiteles kiadmány igénylése: Kérnie kell egy új hiteles kiadmányt az adásvételi szerződésről. A közjegyző köteles az általa készített, és őrizetében lévő okiratokról hiteles kiadmányt kiállítani, amennyiben az igénylő a szerződésben félként szerepel, vagy rendelkezik a szükséges meghatalmazással.

Kapcsolatfelvétel a hatóságokkal

Mivel a hatósági, azaz a földhivatali ügyintézés mindig az ügyvéd, illetve a közjegyző feladata, a szerződést elveszítő ügyfélnek nem kell attól tartania, hogy ez a tulajdonjog bejegyzési eljárást befolyásolja.

Összefoglalás

Bár az ügyfelem története jól végződött, fontos megjegyezni, hogy egy érvényes ingatlan adásvételi szerződésben rögzített vételár fizetési határidő lejárta a magyar jogban komoly következményekkel járhat mind az eladóra, mind a vevőre nézve.

Ha az eladónak fontos az ingatlan eladása, akkor a késedelemre adott legjobb válasz az ingatlan vételárának kiegyenlítésére adott határidő meghosszabbítása, de természetesen van, hogy ez elállás sem elkerülhető. Fontos tudni, hogy ha az ingatlan-nyilvántartásba már bejegyzett jogot érint a felbontás, az eredeti állapot helyreállítása válhat szükségessé.

Amennyiben további kérdése merülne fel, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!