Lejárt a fizetési határidő az ingatlan adásvételi szerződésben?

A fizetési határidőkkel kapcsolatos legfontosabb szabályok

Kezdjük a lényeggel: az ingatlan adásvételi szerződés legfontosabb feltételei közé tartozik a vételár fizetési határidő. Míg az ingatlan eladás kapcsán az eladót terhelő kötelezettségek közé a tehermentes ingatlantulajdon átruházása és a birtokbaadás tartozik, addig a vevőnek szinte csak egy kötelezettsége van: a vételár megfizetése.

 A Ptk. 6:130. §-a értelmében, ha felek a szerződés másként nem rendelkezik, a pénztartozást a jogosult (jelen esetben: eladó) fizetési felszólításának vagy számlájának kézhezvételétől számított harminc napon belül kell teljesíteni. Azért szerencsére a legtöbb szerződés, így az általam szerkesztett sem bízta ezt a kérdést egyszerűen a Ptk-ra. 

Az általam alkalmazott gyakorlat szerint a vevők minden ingatlan vételár részletet a szerződésben rögzített határidőben teljesítik. A foglaló általában a szerződéskötéskor, legkésőbb az azt követő banki napon fizetendő, míg az utolsó vételárrész kapcsán már tekintettel kell lenni az adásvételi ügyletekkel kapcsolatos banki követelményekre, illetve a hitelkérelem esetleges elutasítására is, így ott legalább 60 napos fizetési határidőt szoktam a vevőknek ajánlani. 

Bár a történet főszereplője "készpénzből" vásárolt, a 60 nap mégsem volt elég a számára, mivel a meglevő lakás eladása és a költözés annyira lekötötte, hogy későn kezdte el a megtakarításait feltörni, így az utolsó vételárrész pár nappal később került a bankszámlájára, mint kellett volna.

Mi történik, ha az ingatlan vételárának kiegyenlítése késik?

Az ingatlan vételárának késedelme esetén - a Ptk. 6:154. § (1) bekezdése szerint - az eladó követelheti a teljesítést, vagy ha a késedelem következtében a szerződés teljesítéséhez fűződő érdeke megszűnt, el is állhat a szerződéstől. Az eladói elállásához nincs szükség a teljesítéshez fűződő érdek megszűnésének bizonyítására, ha a szerződést a felek megállapodása szerint meghatározott teljesítési időben – és nem máskor – kellett volna teljesíteni; vagy az eladó az utólagos teljesítésre megfelelő póthatáridőt tűzött, és a póthatáridő eredménytelenül telt el.

Az én ügyvédi praxisomban azért nem eszik ilyen forrón a kását: a fizetési határidő után általában egy átmeneti időszak következik, ameddig a vevő már késedelemben van, kötbért is fizet, de az eladó még nem állhat el a szerződéstől. Ezért is nem jelentkezett még az eladó - tudta, hogy ezen a ponton legfeljebb nyomást gyakorolhatott volna a vevőre.

Az ügyfelem a telefonbeszélgetés ezen pontján fellélegzett, hiszen a T+3 napos kifizetés azért másnapra már várható is volt, a kötbért pedig örömmel fizette ki, hiszen megkönnyebbült, hogy a lakást azért nem fogja elveszíteni.

A késedelem szankciója: kötbér, illetve kamat a késedelmes ingatlan vételár után

Ha az adásvételi szerződés nem is köt ki kamatot, vagy kötbért, a Ptk. azért rendezi a fizetési késedelem következményeit: a vevő a késedelembe esés időpontjától (azaz a fizetési határidő leteltét követő naptól) kezdődően a késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamattal megegyező mértékű késedelmi kamatot köteles fizetni, akkor is, ha a pénztartozás egyébként kamatmentes volt.

Jól használható késedelmi kamat kalkulátort itt talál.

A vevő köteles továbbá megtéríteni az eladónak a késelemből eredő, késedelmi kamatot meghaladó kárát, kivéve, ha a késedelmét kimenti.

Kötbért a jogszabály nem biztosít, azt minden szerződéskötés során egyedileg lehet kikötni.

A késedelem kézenfekvő megoldása: a fizetési határidő meghosszabbítása egy módosító szerződés megkötésével

Legtöbbször mindkét fél számára az a legjobb, ha egy módosító szerződés megkötésével a felek meghosszabbítják a fizetési határidőt.

Különösen ha a vételár finanszírozásában közreműködő pénzügyi szolgáltató (kölcsön esetén bank, vagy megtakarítás esetén befektetési vállalkozás) nem fizet időben, akkor a legegyszerűbb és legfontosabb - azután hogy az ügyvédjével konzultált - hogy hívja fel az eladót és kérje meg, hogy egyezzen bele az adásvételi szerződés módosításába - azaz hosszabbítsák meg a vételár megfizetésére rendelkezésre álló határidőt.

Fontos tudni, hogy ha a vevő bankkölcsönből finanszírozza a vételárat akkor az adásvételi szerződés módosítása a kölcsönszerződés megkötése után már kizárólag a bank hozzájárulásával lehetséges. Tény, hogy a legtöbbször a szerződésmódosítást maga a bank kezdeményezi, hiszen ők a hitelminősítés során már felfedezik a rövid határidőből fakadó potenciális problémákat. Éppen emiatt fontos a bankok számára, hogy a kölcsön mindig az utolsó vételárrész legyen.

Akadályközlési kötelezettség, ha az ingatlan vételár késik

Fontos és ezt az ügyfelemnek is elmondtam, hogy a Ptk. alapján az adásvételi szerződést megkötő felek kötelesek egymással a szerződés teljesítése során együttműködni, sőt a törvény azt is előírja, hogy a feleknek egymást értesíteni is kell, ha a szerződésben vállalt valamely kötelezettség teljesítése (így pl. a vételár megfizetése) előre láthatóan akadályba ütközik, kivéve ha az akadályról a másik fél eleve tud.

Az akadályközlési kötelezettség elmulasztásával okozott kárért a mulasztó fél, azaz vételár esetén a vevő a szerződésszegésért való felelősség szabályai szerint felelős, azaz akár kártérítés fizetésére is kötelezhető.

Gyakorlatilag ez azt jelenti, hogy ha tudom, hogy az eladóm maga is lakásvásárló, aki a foglalót, illetve az első vételárrészeket önerőként használta fel, akkor jobb, ha azonnal értesítem a fizetéssel kapcsolatos nehézségeimről, hogy a saját kárait mielőbb minimalizálni tudja.

Az ingatlan adásvételi szerződés elállás klauzulája

Ha a vételár megfizetésére nyitva álló határidő meghosszabbítása nem segít a vevő pénzügyi nehézségein, illetve ha az eladónak egyéb okból nem áll érdekében a szerződés hatályban tartása, akkor el kell állni az adásvételi szerződéstől, hiszen az magától nem szűnik meg csak azért, mert a vételár megfizetésére nyitva álló határidő eltelt.

Az ingatlan adásvételi szerződéstől elállás azt jelenti, hogy az eladó, vagy a vevő a másik félnek küldött írásbeli jognyilatkozatával egyoldalúan megszünteti az adásvételi szerződést. Az elállás közlése előtt célszerű figyelmesen végigolvasni az adásvételi szerződést, mert ha az elálló fél nincs tekintettel a felek közötti nyilatkozatok megtételére irányadó szabályokra, akkor könnyen lehet, hogy érvénytelen elállási nyilatkozatot közöl a vevővel, azaz a szerződést nem szünteti meg.

Ha az ügyfelem esetén az összes releváns határidő eltelte okán az eladó mégis jogosult lett volna az adásvételi szerződéstől való elállásra, akkor írásban, a vevő adásvételi szerződésében rögzített postacímére, vagy ha az adásvételi szerződés az e-mailes kommunikációt engedi, akkor az e-mail címére küldött, lehetőleg AVDH-val hitelesített levéllel kellett volna "elállnia" az adásvételi szerződéstől.

Az ingatlan adásvételi szerződést megszüntető elállás jogkövetkezményei

Ha az ingatlanra kötött adásvételi szerződés elállás, vagy más következtében megszűnik, a vevő a tulajdonjog átruházását nem követelheti, az eladó által pedig a továbbiakban nem követelhető a vételár kiegyenlítése.

Nagyon fontos további jogkövetkezménye az elállásnak, hogy a már átadott vételárrészekkel kapcsolatos elszámolás:

1. a vételár foglalón felüli részét, azaz az előleget az eladónak vissza kell fizetnie a vevő részére, míg
2. a foglalót az eladó a legtöbb esetben megtarthatja.

Ha az eladó maga is vásárol, mint ahogy azt az ügyfelem is tette, akkor könnyen lehet, hogy a vevő által megfizetett összegeket már a következő lakás megvételére fordította. Ilyen esetben különösen megfontolandó a vételárral kapcsolatos határidő meghosszabbítása.

Nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy a megtartott foglaló után az eladónak adókötelezettsége keletkezik!

A foglaló sorsáról bővebben

A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. Ha a szerződés meghiúsulásáért a vevő felelős, mert nem teljesítette legfőbb kötelezettségét, a vételár határidőben történő megfizetését, akkor az eladónak adott pénzt elveszíti. 

Sok vevő tisztában van a fentiekkel, ezért igyekszik belealkudni a szerződésbe, hogy a foglaló járjon vissza, ha ilyen-olyan okból nem tudja a fizetési kötelezettségeit teljesíteni. Ha eladóként ilyen vevővel hozott össze minket a sors, akkor természetesen minden átadott pénz visszajár a vevőnek.

Ami igazán fájhat az eladónak: függőben tartás 6 hónapig az ingatlanra - elállás esetén is

Ha a vevő nem a szerződéskötéskor fizeti meg a teljes vételárat, akkor az eladó az ún. tulajdonjog bejegyzési engedélyt nem adja meg a szerződésben, hanem ügyvédi letétbe helyezi. Mivel ilyen enélkül az engedély nélkül a vevő tulajdonjoga nem jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba, szokásos az adásvételi szerződés földhivatali érkeztetésekor ún. függőben tartást kérni. A függőben tartás - amit az új ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény az e-ing bevezetésével eltöröl - hatálya alatt semmilyen, az adásvétellel érintett lakás tulajdonával kapcsolatos kérelem nem intézhető el, hiszen ekkor a földhivatal 6 hónapon át vár a tulajdonjog bejegyzési engedélyre. (Kivéve a jelzálogjog törlése, hiszen ez sortartás nélkül intézendő!)

Mit tehet az eladó, ha elállt a szerződéstől és a függőben tartás akadályozza az ingatlan ismételt értékesítését?

1. Ha a vevő megadja a függőben tartott kérelemmel kapcsolatos törlési engedélyt, akkor a függőben tartással érintett széljegyet a földhivatal törli.
2. Megvárja, amíg eltelik a 6 hónap.

A magam részéről az adásvételi szerződésbe bele is szoktam írni, hogy a vevő az 1. pontban említett törlési engedélyt csak akkor adja meg, ha az eladó a vételárból visszajáró részt már maradéktalanul visszafizette. Ha pedig eladókat képviselek, akkor szeretem javasolni, hogy a fenti törlési engedélyt a vevő ügyvédje előre vegye letétbe és adja is ki az eladónak, ha az igazolta, hogy a szerződés megszűnése esetén a megfelelő összeget az eladó visszafizette.

Mi vezet a legtöbbször fizetési késedelemhez?

A legtöbb vevő, aki késedelembe esik általában nem egy jó anyagi helyzetű, csak pillanatnyilag túlterhelt illető, mint a blogposztom főszereplője. A fizetési késedelem legtöbbször azért következik be, mert a vevők úgy gondolják, hogy képesek lesznek a vételárat bankhitelből finanszírozni, de valamivel elszámolják magukat.

Mindenkinek a hasonló problémáktól tart, ajánlom a banki előminősítést, ami egy olyan banki folyamat, amivel lényegében leellenőrzik, hogy a vevők, vagyis a jelzálogszerződés szempontjából az adósok alkalmasak-e arra, hogy az MNB hitelezési szabályai és a nem nyilvános, banki szabályzatok alapján hitelt vegyenek fel, és ha igen mekkorát. Sokszor az is segít, ha az ember már a lakás adásvétel menetének első lépéseként felkeres egy hitelügyintézőt, aki hasznos gyakorlati tanácsokkal látja el.

Késedelem az adásvételi előszerződésben?

Az adásvételi előszerződésben a felek abban állapodnak meg, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek. Sokszor a késedelemre az adásvételi előszerződésben megállapodott foglaló megfizetésének elmulasztása vezet. Az ilyen késedelem jogkövetkezménye tipikus esetben az előszerződéstől való elállási jog megnyílása és a foglaló elvesztése - vagy kétszeres visszafizetési kötelezettsége.

Elveszett ingatlan adásvételi szerződés pótlása

Az elveszett ingatlan adásvételi szerződés pótlása sokkal egyszerűbb, mint azt az ügyfelek elsőre hinni szokták - a feledékeny ügyfelem is meglepődött ezen!

 Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 32. § (3) bek. alapján a tulajdonjogra, haszonélvezeti jogra, jelzálogjogra, stb. vonatkozó bejegyzés közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján lehetséges. Azaz minden adásvételi szerződést ügyvéd, vagy közjegyző készít - ebből fakadóan másként kell megoldani az elveszett iratok pótlását, ha ügyvéd és másként, ha közjegyző járt el az adásvétel során.

Adásvételi szerződés pótlása, ha ügyvéd járt el

Ilyenkor a menetrend a következő:

1. Kapcsolatfelvétel az ügyvéddel: Az érintett félnek fel kell vennie a kapcsolatot az adásvételi szerződést ellenjegyző ügyvéddel.
2. Dokumentum pótlása: Az ügyvédek jogszabály által előírtan 10 évig megőrzik az általuk ellenjegyzett okiratokat, ezért amennyiben az adásvétel nem régebbi, mint 10 év, az ügyvéd köteles rendelkezésre bocsátani a dokumentumot.
3. Közjegyzői másolat készítése: Mivel az ügyvéd nem adhatja ki az irattárazott "köteles példányát", az ügyfélnek meg kell kérnie az ügyvédet, hogy a nála őrzött szerződés másolatából készíttessen közjegyző által hitelesített másolatot.

Ha az ügyvéd már nem gyakorolja a tevékenységét, vagy az iratot egyéb okból nem tudja biztosítani, akkor a hivatalos irattárban kell érdeklődni, ahol az ügyvéd által lezárt praxis esetén az iratokat tárolják.

Mivel az ügyfelemnek semmilyen hatósági ügyintézéshez nem volt szüksége az eredeti adásvételi szerződésre, hiszen a közművek átírását is online, az e-bejelentő segítségével intézi, megelégedett az adásvételi szerződés aláírt, majd bescannelt példányával.

Adásvételi szerződés pótlása, ha közjegyző járt el

Közjegyzői eljárás esetén a következő lépések szükségesek:

1. Kapcsolatfelvétel a közjegyzővel: Az érintett félnek fel kell keresnie azt a közjegyzőt, aki az eredeti szerződést készítette.
2. Hiteles kiadmány igénylése: Kérnie kell egy új hiteles kiadmányt az adásvételi szerződésről. A közjegyző köteles az általa készített, és őrizetében lévő okiratokról hiteles kiadmányt kiállítani, amennyiben az igénylő a szerződésben félként szerepel, vagy rendelkezik a szükséges meghatalmazással.

Kapcsolatfelvétel a hatóságokkal

Mivel a hatósági, azaz a földhivatali ügyintézés mindig az ügyvéd, illetve a közjegyző feladata, a szerződést elveszítő ügyfélnek nem kell attól tartania, hogy ez a tulajdonjog bejegyzési eljárást befolyásolja.

Összefoglalás

Bár az ügyfelem története jól végződött, fontos megjegyezni, hogy az ingatlan adásvételi szerződésben rögzített vételár fizetési határidő lejárta a magyar jogban komoly következményekkel járhat mind az eladóra, mind a vevőre nézve.

Ha az eladónak fontos az ingatlan eladása, akkor a késedelemre adott legjobb válasz az ingatlan vételárának kiegyenlítésére adott határidő meghosszabbítása, de természetesen van, hogy ez elállás sem elkerülhető.

Amennyiben további kérdése merülne fel, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!