Cserepótló vétel illetékkedvezmény 2026-ban: mikor jár, hogyan kell kérni, mennyi illetéket kell fizetni?

Mi az a cserepótló vétel?

Cserepótló vételről csak akkor beszélünk, amikor egy magánszemély lakást ad el, és helyette másik lakást vásárol. Ilyenkor a NAV nem egyszerűen az újonnan megvett lakás teljes értékéből indul ki, hanem összeveti az eladott és a megvásárolt lakás forgalmi értékét. A kedvezmény lényege, hogy az illeték alapja főszabály szerint a két lakás értékének különbözete lehet, nem pedig automatikusan az új lakás teljes vételára.

Mennyi az illeték ilyenkor?

A kedvezmény célja, hogy lakáscsere jellegű helyzetben csak a tényleges vagyongyarapodás után kelljen 4%-os visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetni.

Ha drágább lakást veszünk:

• Eladott lakás értéke: 60 millió Ft
• Vásárolt lakás értéke: 80 millió Ft
• Különbözet: 20 millió Ft
• Illeték: 20 millió Ft × 4% = 800 000 Ft

Ebben az esetben a vevő drágább lakást vásárol, mint amilyet eladott. A 4%-os illetéket ezért nem a 80 millió Ft után, hanem csak a 20 millió Ft-os pozitív különbözet után kell megfizetni.

Más a helyzet, ha a vevő olcsóbb lakást vesz:

• Eladott lakás értéke: 70 millió Ft
• Vásárolt lakás értéke: 50 millió Ft
• Különbözet: nincs pozitív különbözet
• Fizetendő illeték: ez a helyzet illetékmentes!

Mikor és hogyan jár a cserepótló vétel illetékkedvezménye?

Ha egy természetes személy az új lakás megvásárlása előtt öt éven belül, vagy azt követően egy éven belül eladja meglévő lakástulajdonát, akkor a fizetendő illeték mértéke a megvásárolt és eladott ingatlanok forgalmi értéke közötti különbség után kerül megállapításra. 

A vevőnek igazolnia kell, hogy valóban lakástulajdon eladásáról és lakástulajdon vásárlásáról van szó, és az időbeli feltételeknek is teljesülniük kell. A vevőnek nyilatkoznia kell, ha a vásárlást követő egy éven belül értékesíteni kívánja a másik lakástulajdonát, és kérnie kell, hogy a NAV a cserét pótló vétel szabályai szerint állapítsa meg az illetéket; ilyenkor a NAV a kiszabási eljárást döntés közlése nélkül felfüggeszti. 

Nagyon fontos, hogy az illetékkedvezmény igénybevételét az adásvételt intéző ügyvédnek mielőbb jelezni kell, hiszen azt az ún. B400e adatlapon kell - méghozzá a megfelelő helyen X-elni:

• Múltbeli értékesítés: Ilyenkor az eladást igazoló szerződést is csatolni kell
• Jövőbeli értékesítés: Ebben az esetben az illetékkiszabás felfüggesztését kell kérni és a NAV a felfüggesztett eljárást folytatja, és csak a két lakás közötti különbözet alapján számított illetéket kell fizetni.

A jövőbeli értékesítés esetén a lakásvásárlást követő 13. hónap utolsó napjáig kell a másik lakástulajdona értékesítésének tényét – a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére alkalmas adásvételi szerződés másolatával vagy más megfelelő módon – igazolni.

Mi a helyzet akkor, ha az új lakás olcsóbb, mint amit eladtam? Illetékmentesség!

Az Itv. 26. § (1) bek. y) pont alapján mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakástulajdon magánszemély általi cseréje és vásárlása, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző öt éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb. 

Ha a magánszemély a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül több lakástulajdont cserél, vásárol, illetve értékesít, akként kell alkalmazni, hogy minden egyes lakáscserével, lakásvásárlással szemben – a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő, azonos jogcímű – egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni.

Az illeték alapja a forgalmi érték (nem a vételár)

A cserepótló vétel illetékkedvezmény alkalmazásakor a NAV nem a lakások vételáraira, hanem az ún. forgalmi értékükre kíváncsi!

A fizetendő illeték alapja = a vásárolt lakás forgalmi értéke – az eladott lakás forgalmi értéke

A NAV az ingatlan forgalmi értékének megállapításához több módszert is alkalmazhat:

• Összehasonlító értékadatok: Elsősorban az összehasonlító értékadatokra támaszkodik, ahol a hasonló típusú és rendeltetésű ingatlanok piaci értékét használják fel. Az ilyen adatok 2 évnél nem régebbi, az adott településrészen található hasonló ingatlanokra vonatkoznak. Ha ilyen adat nem áll rendelkezésre, akkor más település vagy településrész adatait is figyelembe vehetik​.
• Alternatív értékbecslési módszerek: Ha nem állnak rendelkezésre összehasonlító adatok, a NAV egyéb értékbecslési módszereket, például nettó pótlási költségen alapuló vagy hozamszámításon alapuló becsléseket alkalmazhat.
• Egyéb tényezők figyelembevétele: A NAV a forgalmi érték megállapításakor a vagyonszerző nyilatkozatát is figyelembe veheti, illetve szükség esetén helyszíni szemlét tarthat, szakértőt vonhat be, vagy az ingatlan energetikai tanúsítványának adatait is felhasználhatja​.

Mit jelent a lakástulajdon?

Az illetékkedvezményre, illetve mentességre csak "lakástulajdon" esetén lehet hivatkozni. A lakástulajdon az Itv. 102. § (f) pontja alapján olyan ingatlant jelent, amely lakás céljára létesült, és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel szerepel. Ide tartoznak a lakások és lakóházak (a hozzá tartozó földterülettel együtt), ha azok elérik a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet van rajtuk). 

Nem számít lakástulajdonnak az olyan helyiség, amely a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges, például garázs, műhely vagy üzlethelyiség, de a nyaralók sem lakástulajdonok!

Cserepótló vétel több ingatlan esetén

Több lakás vásárlása vagy eladása esetén a NAV az egyes ingatlanok értékei közötti különbözetet vizsgálja. Az adóalap meghatározásakor csak egyetlen olyan ingatlanértékesítést lehet figyelembe venni, amely kedvezőbb illetékalapot biztosít a fizetésre kötelezett személy számára.

Amennyiben további lakásvásárlások vagy eladások történtek, amelyek nem felelnek meg a kedvezmény feltételeinek, ezekre az általános illetékszabályok vonatkoznak.

Nem csak a közvetlenül megelőző számít 2026 után

2026. január 1. előtt az Itv. 21. § (4) bek. úgy fogalmazott, hogy több ügylet esetén az aktuális vásárlást KÖZVETLENÜL megelőzően, vagy azt követően eszközölt adásvételt lehet figyelembe venni - az időbeli sorrendiségre utalás azonban 2026 elején kikerült a jogszabály szövegéből.

Maradt a 3 éves szabály?

Az Itv. 21. § (4) bek. továbbra is a 3 éven belüli tranzakciókra hivatkozik, de ha az Itv. teljes 21. §-át próbáljuk értelmezni, akkor valószínű, hogy az adóhatóság több ingatlan esetén is az 5 éven belüli értékesítéseket veszi figyelembe.

Házastársként ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos voltam, jogosult vagyok az illeték-kedvezményre?

A Kúria Kfv.V.35.153/2021/12. számú precedensképes ítélete értelmében az illetékügyben az adóhatóság nem a házastársak polgári jogi viszonyait vizsgálja, hanem kizárólag az ingatlan-nyilvántartás szerinti tulajdoni hányadokat veszi figyelembe.

A Kúria hangsúlyozta, hogy az Itv. szabályai speciális adójogi rendelkezések, amelyek elsőbbséget élveznek a Polgári Törvénykönyv házastársi közös vagyonra vonatkozó szabályaival szemben.

Osztatlan közös tulajdon kérdése

A Kfv.I. 35.100/2023/7. sz. kúriai döntés értelmében „cserepótló vétel” illetékkedvezménye alkalmazható olyan esetekben is, amikor a megvásárolt és eladott lakás ugyanazon helyrajzi szám alatt szerepel, tehát egy tulajdoni lapjuk van. Ha ugyanis az egy épületen belüli lakások osztatlan közös tulajdonban vannak, de használati megosztási szerződés alapján elkülönültek, akkor illeték szempontjából önálló lakásként kezelendők.

Értékesítés=eladás?

A Kúria Kfv.V.35.027/2025/7. számú döntése azért fontos, mert kimondta: az Itv. „eladja” szóhasználatából nem következik, hogy kizárólag Ptk. szerinti adásvétel jöhet szóba. A konkrét ügyben a kérdés az volt, hogy a hatósági árverés útján történt értékesítés figyelembe vehető-e a cserepótló vételnél. A Kúria szerint igen, ha a kedvezmény egyéb feltételei teljesülnek.

Ez nem jelenti azt, hogy minden tulajdonátruházás automatikusan „eladásnak” számít. Ajándékozás, öröklés vagy ingyenes átruházás esetén más illetékszabályok jöhetnek szóba. A döntés üzenete inkább az, hogy a cserepótló vételnél nem csak az ügylet elnevezését kell nézni, hanem azt is, hogy történt-e tényleges, ellenérték fejében megvalósuló lakásértékesítés.

Összegzés

A Kúria így fogalmazta meg a kedvezmény lényegét: a cserét pótló vétel célja az, hogy csak az értékesített és a megvásárolt lakások forgalmi értékének különbözete után kelljen visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetni.

A kedvezményt, illetve mentességet nem szabad összekeverni a személyi jövedelemadóval! A cserepótló vétel a visszterhes vagyonátruházási illetékhez kapcsolódik, vagyis ahhoz a teherhez, amelyet a vevő fizet a lakásszerzés után. Nem arról van szó, hogy „ha másik lakást veszek, nem kell adóznom”. Az SZJA az eladott ingatlanon elért jövedelem adózása, az illeték pedig az új ingatlan megszerzéséhez kapcsolódó adófizetési kötelezettség. A kettő teljesen külön rendszer.

Ingatlan adásvételhez ügyvédet keres? Vegye fel velünk a kapcsolatot!