A cserepótló vétel illetékkedvezmény szabályai

Röviden az általános illetékfizetési szabályokról

Az általános szabály szerint, ha valaki lakóingatlant vagy egyéb ingatlant vásárol, a vagyonszerzési illeték alapja az ingatlan forgalmi értéke. 

Általános mérték: A vagyonszerzési illeték alapvetően 4% az ingatlan értékének 1 milliárd forintig terjedő részére, és 2% az ezt meghaladó értékrész után, ingatlanonként azonban legfeljebb 200 millió forintig. Egy 50 millió forintot érő átlagos budapesti lakás esetén az illeték ennek megfelelően 2.000.000,- Ft körüli összegben alakul.

Résztulajdon szerzése: Ha az illető csak résztulajdont szerez egy ingatlanban, az illetéket a tulajdoni hányadával arányosan kell kiszámítani.

Vagyoni értékű joggal terhelt ingatlan: Ha egy ingatlant vagyoni értékű joggal, pl. haszonélvezeti joggal terhelt, akkor az ingatlan forgalmi értékéből levonható a jog értéke az illeték alapjának számításkor.

Házastársi vagyonközösség megszüntetésekor, ha a lakóingatlan megváltási áron kerül átruházásra, az újabb lakóingatlan vásárlásakor szintén igénybe vehető a cserepótló illetékkedvezmény (lásd: Legfelsőbb Bíróság Kfv. II. 39.272/2006.).

Cserepótló vétel kedvezménye 

A cserepótló vétel lényege, hogy a jogalkotó a rövid időn belül adott-vett ingatlanok esetén úgy tekinti, mintha az eladó-vevő ingatlant cserélt volna. A cserepótló vétel illetékkedvezményt egészen pontosan akkor lehet igénybe venni, ha a magánszemély új lakást vásárol, és 

• a korábbi lakását az új vásárlást megelőző 3 éven belül vagy 
• azt követő 1 éven belül eladja. 

Az illeték mértéke ebben az esetben a két lakás forgalmi értéke közötti különbözet alapján, tehát kedvezményesen, de így is 4%-os adókulccsal kerül kiszabásra. Ha az új lakás "olcsóbb" mint a régi, akkor az ügylet illetékmentes és nem kell illetéket fizetni.

Nagyon fontos, hogy az illetékkedvezmény igénybevételét az adásvételt intéző ügyvédnek mielőbb jelezni kell, hiszen azt az ún. B400 adatlapon kell jelezni:

• Múltbeli értékesítés: Ilyenkor az eladást igazoló szerződést is csatolni kell
• Jövőbeli értékesítés: Ebben az esetben az illetékkiszabás felfüggesztését kell kérni és a NAV a felfüggesztett eljárást folytatja, és csak a két lakás közötti különbözet alapján számított illetéket kell fizetni.

Az ingatlan forgalmi értékének számítása

A cserepótló vétel illetékkedvezmény alkalmazásakor fontos figyelembe venni, hogy a NAV nem a lakások vételáraira, hanem az ún. forgalmi értékükre kíváncsi. 

A NAV az ingatlan forgalmi értékének megállapításához több módszert is alkalmazhat:

• Összehasonlító értékadatok: Elsősorban az összehasonlító értékadatokra támaszkodik, ahol a hasonló típusú és rendeltetésű ingatlanok piaci értékét használják fel. Az ilyen adatok 2 évnél nem régebbi, az adott településrészen található hasonló ingatlanokra vonatkoznak. Ha ilyen adat nem áll rendelkezésre, akkor más település vagy településrész adatait is figyelembe vehetik​.
• Alternatív értékbecslési módszerek: Ha nem állnak rendelkezésre összehasonlító adatok, a NAV egyéb értékbecslési módszereket, például nettó pótlási költségen alapuló vagy hozamszámításon alapuló becsléseket alkalmazhat.
• Egyéb tényezők figyelembevétele: A NAV a forgalmi érték megállapításakor a vagyonszerző nyilatkozatát is figyelembe veheti, illetve szükség esetén helyszíni szemlét tarthat, szakértőt vonhat be, vagy az ingatlan energetikai tanúsítványának adatait is felhasználhatja​.

Mit jelent a lakástulajdon?

Fontos az is, hogy cserepótló vételre csak "lakástulajdon" esetén lehet hivatkozni. A lakástulajdon az Itv. 102. § (f) pontja alapján olyan ingatlant jelent, amely lakás céljára létesült, és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel szerepel. Ide tartoznak a lakások és lakóházak (a hozzá tartozó földterülettel együtt), ha azok elérik a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet van rajtuk). 

Nem számít lakástulajdonnak az olyan helyiség, amely a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges, például garázs, műhely vagy üzlethelyiség, de a nyaralók sem lakástulajdonok.

Több lakástulajdon vásárlása vagy eladása

Több lakás vásárlása vagy eladása esetén a NAV az egyes ingatlanok értékei közötti különbözetet vizsgálja. Az adóalap meghatározásakor csak egyetlen olyan ingatlanértékesítést lehet figyelembe venni, amely kedvezőbb illetékalapot biztosít a fizetésre kötelezett személy számára. 

Amennyiben további lakásvásárlások vagy eladások történtek, amelyek nem felelnek meg a kedvezmény feltételeinek, ezekre az általános illetékszabályok vonatkoznak.

Osztatlan közös tulajdon kérdése

A Kfv.I. 35.100/2023/7. sz. kúriai döntés értelmében „cserepótló vétel” illetékkedvezménye alkalmazható olyan esetekben is, amikor a megvásárolt és eladott lakás ugyanazon helyrajzi szám alatt szerepel, tehát egy tulajdoni lapjuk van. Ha ugyanis az egy épületen belüli lakások osztatlan közös tulajdonban vannak, de használati megosztási szerződés alapján elkülönültek, akkor illeték szempontjából önálló lakásként kezelendők.

Összegzés

A cserepótló vétel szabályai kedvező lehetőséget nyújtanak azok számára, akik régi lakásuk eladása után új lakást vásárolnak, és szeretnének visszterhes vagyonszerzési illetéket megtakarítani. A kedvezmény lényege, hogy az illeték mértéke csak az új és az eladott ingatlan forgalmi értéke közötti különbségre vonatkozik, így kisebb értékű "új" ingatlan vásárlása esetén illetékmentesség érhető el. 

Fontos figyelembe venni, hogy a kedvezmény igénybevételét a tranzakciót intéző ügyvédnél kell jelezni, és a NAV a forgalmi értéket különböző módszerek alapján állapíthatja meg.

További kérdése lenne? Tekintse át szolgáltatásainkat és keresse szakértőinket!