A cserepótló vétel illetékkedvezmény szabályai

Röviden az általános illetékfizetési szabályokról

Az általános szabály szerint, ha valaki lakóingatlant vagy egyéb ingatlant vásárol, a vagyonszerzési illeték alapja az ingatlan forgalmi értéke. 

Általános mérték: A vagyonszerzési illeték alapvetően 4% az ingatlan értékének 1 milliárd forintig terjedő részére, és 2% az ezt meghaladó értékrész után, ingatlanonként azonban legfeljebb 200 millió forintig. Egy 50 millió forintot érő átlagos budapesti lakás esetén az illeték ennek megfelelően 2.000.000,- Ft körüli összegben alakul.

Résztulajdon szerzése: Ha az illető csak résztulajdont szerez egy ingatlanban, az illetéket a tulajdoni hányadával arányosan kell kiszámítani.

Vagyoni értékű joggal terhelt ingatlan: Ha egy ingatlant vagyoni értékű joggal, pl. haszonélvezeti joggal terhelt, akkor az ingatlan forgalmi értékéből levonható a jog értéke az illeték alapjának számításkor.

Házastársi vagyonközösség megszüntetésekor, ha a lakóingatlan megváltási áron kerül átruházásra, az újabb lakóingatlan vásárlásakor szintén igénybe vehető a cserepótló illetékkedvezmény (lásd: Legfelsőbb Bíróság Kfv. II. 39.272/2006.).

Cserepótló vétel kedvezménye 

A cserepótló vétel lényege, hogy a jogalkotó a rövid időn belül adott-vett ingatlanok esetén úgy tekinti, mintha az eladó-vevő ingatlant cserélt volna. 

A kedvezmény lényege tehát, hogy ha egy természetes személy az új lakás megvásárlása előtt öt éven belül, vagy azt követően egy éven belül eladja meglévő lakástulajdonát, akkor a fizetendő illeték mértéke a megvásárolt és eladott ingatlanok forgalmi értéke közötti különbség után kerül megállapításra. 

Az illeték mértéke ebben az esetben a két lakás forgalmi értéke közötti különbözet alapján, tehát kedvezményesen, de így is 4%-os adókulccsal kerül kiszabásra.

Nagyon fontos, hogy az illetékkedvezmény igénybevételét az adásvételt intéző ügyvédnek mielőbb jelezni kell, hiszen azt az ún. B400 adatlapon kell jelezni:

• Múltbeli értékesítés: Ilyenkor az eladást igazoló szerződést is csatolni kell
• Jövőbeli értékesítés: Ebben az esetben az illetékkiszabás felfüggesztését kell kérni és a NAV a felfüggesztett eljárást folytatja, és csak a két lakás közötti különbözet alapján számított illetéket kell fizetni.

A jövőbeli értékesítés esetén a lakásvásárlást követő 13. hónap utolsó napjáig kell a másik lakástulajdona értékesítésének tényét – a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére alkalmas adásvételi szerződés másolatával vagy más megfelelő módon – igazolni.

Mi a helyzet akkor, ha az új lakás olcsóbb, mint amit eladtam? Illetékmentesség!

Az Itv. 26. § (1) bek. y) pont alapján mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakástulajdon magánszemély általi cseréje és vásárlása, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző öt éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb. 

Ha a magánszemély a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül több lakástulajdont cserél, vásárol, illetve értékesít, akként kell alkalmazni, hogy minden egyes lakáscserével, lakásvásárlással szemben – a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő, azonos jogcímű – egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni.

Ezek a szabályok nem változtak 2026. január 1-től?

Nem. Ennek ellenére, ha két szám különbözete 0-nál kisebb eredményre vezet, akkor negatív összegű illeték kiszabása nem várható.

Cserepótló vétel több ingatlan esetén

Több lakás vásárlása vagy eladása esetén a NAV az egyes ingatlanok értékei közötti különbözetet vizsgálja. Az adóalap meghatározásakor csak egyetlen olyan ingatlanértékesítést lehet figyelembe venni, amely kedvezőbb illetékalapot biztosít a fizetésre kötelezett személy számára.

Amennyiben további lakásvásárlások vagy eladások történtek, amelyek nem felelnek meg a kedvezmény feltételeinek, ezekre az általános illetékszabályok vonatkoznak.

Nem csak a közvetlenül megelőző számít 2026 után

2026. január 1. előtt az Itv. 21. § (4) bek. úgy fogalmazott, hogy több ügylet esetén az aktuális vásárlást KÖZVETLENÜL megelőzően, vagy azt követően eszközölt adásvételt lehet figyelembe venni - az időbeli sorrendiségre utalás azonban 2026 elején kikerült a jogszabály szövegéből.

Maradt a 3 éves szabály?

Az Itv. 21. § (4) bek. továbbra is a 3 éven belüli tranzakciókra hivatkozik, de ha az Itv. teljes 21. §-át próbáljuk értelmezni, akkor valószínű, hogy az adóhatóság több ingatlan esetén is az 5 éven belüli értékesítéseket veszi figyelembe.

Mi után kell az illetéket fizetni? Forgalmi érték!

A cserepótló vétel illetékkedvezmény alkalmazásakor a NAV nem a lakások vételáraira, hanem az ún. forgalmi értékükre kíváncsi!

A fizetendő illeték alapja tehát a:
👉 vásárolt lakás forgalmi értéke – eladott lakás forgalmi értéke

A NAV az ingatlan forgalmi értékének megállapításához több módszert is alkalmazhat:

• Összehasonlító értékadatok: Elsősorban az összehasonlító értékadatokra támaszkodik, ahol a hasonló típusú és rendeltetésű ingatlanok piaci értékét használják fel. Az ilyen adatok 2 évnél nem régebbi, az adott településrészen található hasonló ingatlanokra vonatkoznak. Ha ilyen adat nem áll rendelkezésre, akkor más település vagy településrész adatait is figyelembe vehetik​.
• Alternatív értékbecslési módszerek: Ha nem állnak rendelkezésre összehasonlító adatok, a NAV egyéb értékbecslési módszereket, például nettó pótlási költségen alapuló vagy hozamszámításon alapuló becsléseket alkalmazhat.
• Egyéb tényezők figyelembevétele: A NAV a forgalmi érték megállapításakor a vagyonszerző nyilatkozatát is figyelembe veheti, illetve szükség esetén helyszíni szemlét tarthat, szakértőt vonhat be, vagy az ingatlan energetikai tanúsítványának adatait is felhasználhatja​.

Mit jelent a lakástulajdon?

Fontos az is, hogy cserepótló vételre csak "lakástulajdon" esetén lehet hivatkozni. A lakástulajdon az Itv. 102. § (f) pontja alapján olyan ingatlant jelent, amely lakás céljára létesült, és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel szerepel. Ide tartoznak a lakások és lakóházak (a hozzá tartozó földterülettel együtt), ha azok elérik a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet van rajtuk). 

Nem számít lakástulajdonnak az olyan helyiség, amely a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges, például garázs, műhely vagy üzlethelyiség, de a nyaralók sem lakástulajdonok.

Házastársként ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos voltam, jogosult vagyok az illeték-kedvezményre?

A Kúria Kfv.V.35.153/2021/12. számú precedensképes ítélete értelmében az illetékügyben az adóhatóság nem a házastársak polgári jogi viszonyait vizsgálja, hanem kizárólag az ingatlan-nyilvántartás szerinti tulajdoni hányadokat veszi figyelembe.

A Kúria hangsúlyozta, hogy az Itv. szabályai speciális adójogi rendelkezések, amelyek elsőbbséget élveznek a Polgári Törvénykönyv házastársi közös vagyonra vonatkozó szabályaival szemben.

Osztatlan közös tulajdon kérdése

A Kfv.I. 35.100/2023/7. sz. kúriai döntés értelmében „cserepótló vétel” illetékkedvezménye alkalmazható olyan esetekben is, amikor a megvásárolt és eladott lakás ugyanazon helyrajzi szám alatt szerepel, tehát egy tulajdoni lapjuk van. Ha ugyanis az egy épületen belüli lakások osztatlan közös tulajdonban vannak, de használati megosztási szerződés alapján elkülönültek, akkor illeték szempontjából önálló lakásként kezelendők.

Végrehajtásban vásároltam, megkaphatom a cserepótló vétel illetékkedvezményt?

A Kúria Kfv.V.35.027/2025/7. számú ítélete kimondta, hogy a hatósági árverés is eladásnak minősülhet az Itv. alkalmazásában, ha az ellenérték fejében történik és megfelel a kedvezmény céljának. A cserepótló vétel illetékkedvezményének célja, hogy csak az értékesített és megvásárolt lakások forgalmi értékének különbözete után kelljen visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetni. Ez azt jelenti, hogy nem csak az adásvételi szerződéssel történő eladás, hanem az árverés útján való értékesítés is eladásnak számít az illetékkedvezmény szempontjából.

Összegzés

A cserepótló vétel szabályai kedvező lehetőséget nyújtanak azok számára, akik régi lakásuk eladása után új lakást vásárolnak, és szeretnének visszterhes vagyonszerzési illetéket megtakarítani. A kedvezmény lényege, hogy az illeték mértéke csak az új és az eladott ingatlan forgalmi értéke közötti különbségre vonatkozik, így kisebb értékű "új" ingatlan vásárlása esetén illetékmentesség érhető el. 

Fontos figyelembe venni, hogy a kedvezmény igénybevételét a tranzakciót intéző ügyvédnél kell jelezni, és a NAV a forgalmi értéket különböző módszerek alapján állapíthatja meg. Hasznos tudni, hogy 15 millió forint alatt vásárló 35 év alattiak illetékkedvezményt érhetnek el!

Érdekli, hogy kell megfizetni az illetéket visszterhes vagyonátruházás esetén? Olvassa el cikkünket!

További kérdése lenne? Foglaljon időpontot jogi tanácsadásra online!