Közhiteles ingatlan-nyilvántartás: mit jelent és miért nem működik az E-ING ügyvédi bevezetéséig?

Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének joghatása

A Ptk. 5:167. §-a szerint ha valamely jogot, tényt vagy adatot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek vagy az ingatlan-nyilvántartásból töröltek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról vagy törléséről nem tudott. A Ptk. értelmében a jóhiszemű és ellenérték fejében szerző javára az ingatlan-nyilvántartás tartalmát akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha ez az anyagi jogi jogállapottól eltér.

Az ingatlan-nyilvántartáson kívül az ingatlanra vonatkozóan dologi jogot szerző a szerzett jogát nem érvényesítheti az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagy őt a bejegyzési igénnyel rangsorban megelőző, jóhiszemű és ellenérték fejében jogot szerzővel szemben.

Vélelem a nyilvántartás helyessége mellett

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény alapján

• az ingatlan-nyilvántartás közhiteles hatósági nyilvántartás, a benne foglaltak helyességét vélelmezni kell (16. § (1) bek.)
• az ellenkező bizonyításáig az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett ingatlanadatról vélelmezni kell, hogy az fennáll, az ingatlan-nyilvántartásból törölt ingatlanadatról vélelmezni kell, hogy az nem áll fenn.
• a széljegyzett kérelmek kapcsán a folyamatban lévő eljárások kapcsán senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott.

Az elmélet után nézzünk rá a gyakorlatra:

Miért fontos, hogy az ingatlan-nyilvántartás közhiteles legyen?

A Ptk. 5:166. §-a alapján az ingatlanra vonatkozó dologi jogok az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel keletkeznek, módosulnak és szűnnek meg. Nem az adásvételi szerződés megkötésekor, hanem az adásvétel jogcímén történt tulajdonjog bejegyzésekor szerzi meg a lakást az ingatlanvásárló. 

Az ingatlan-nyilvántartási kérelmek elintézéséig széljegy igazolja a vevőt, de a megelőző jogok vagy tények bejegyzése a későbbi jogszerzők szerzését korlátozza vagy feltételessé teszi.

2022 novemberében a Kúria közzétette a „Közhiteles nyilvántartások közhitelessége” tárgykörben felállított joggyakorlat-elemző csoport által készített összefoglaló vélemény kivonatát. Az összefoglaló vélemény fontos megállapítása a következő:

A közhitelesség polgári jogi szabályozásának célja a piacgazdasági forgalom biztonságának garantálása, a gazdasági élet információval való ellátása, csökkentve ezzel a piaci jogügyletek költségeit, kockázatát. E funkció ellátása érdekében az állam – a felek ügyletkötési szabadságának tiszteletben tartása mellett – vállalja bizonyos nyilvántartások vezetését, mint például az ingatlan-nyilvántartást, a cégnyilvántartást, a zálogjogi nyilvántartást stb. A nyilvántartás akkor tudja betölteni a célját, ha mindenki bízhat abban, hogy a bejegyzett adatok a valóságnak megfelelnek.

Mindez a hétköznapok nyelvén:

• A befektetési célú lakásvásárló már felújította és tovább értékesítené a lakást, de a hónapokat csúszó tulajdonjog-bejegyzés miatt csak mint ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos tud tárgyalni.
• Számtalan ügyfél számol be közmű-átírási problémákról, mert a vevői jogát is csak széljegy jelzi, mire birtokba veszi a lakását.
• Ügyvéd kollégám 5 kerületet utazott, hogy szavazhasson: bár már karácsonykor beköltözött az új lakásába, lakcímkártyát azonban nem kap, egészen addig, amíg a tulajdoni lapon meg nem jelenik tulajdonosként.

Hogyan üresíti ki a közhitelességet a hónapokig tartó bejegyzés?

A közhitelesség nem azt jelenti, hogy a nyilvántartás mindig a valóságot tükrözi – hanem azt, hogy a jog a nyilvántartásban szereplő állapotot tekinti irányadónak. Ez a rendszer azonban csak akkor működik, ha a nyilvántartás időben "visszaigazolja" a jogügyleteket.

A jogrendszer az ügyintézési határidőből fakadó problémákat részben kezeli a széljegyzéssel és a rangsor elvével, de ezek csak korlátozott védelmet adnak:

• a széljegyből nem derül ki, hogy a kérelem bejegyezhető-e,
• a széljegy nem igazolja a jogosultság tartalmát,
• a kívülálló nem tudja megítélni a kockázatot.

A gyakorlatban ez azt eredményezi, hogy a közhitelesség védelmi funkciója időben eltolódik: nem akkor védi a feleket, amikor szükség lenne rá (a birtokbaadás, közműátírás időszakában), hanem csak hónapokkal később, a bejegyzés után.

A közhitelesség tehát nem szűnik meg, de hosszadalmas földhivatali ügyintézés a forgalombiztonság szempontjából ugyanúgy kockázatot jelent.

Mennyi a földhivatali ügyintézési idő általában?

Az e-ingatlanügyvédek.hu mögött álló Illés és Szabó Ügyvédi Társulás nagy előnye, hogy országszerte sokan vagyunk, így praktizáló ingatlanjogászokhoz tudtam körkérdést intézni. Az beérkezett adatok alapján egy dolgot érdemes az elején tisztázni: nem lehet országosan egységes ügyintézési időről beszélni. Ugyanazon jog (pl. tulajdonjog bejegyzés) esetén a különbség meglehetősen nagy is lehet – attól függően, hogy melyik földhivatal jár el, de számít az is, hogy e-papíron, vagy papír alapon érkeztetjük-e a kérelmet. A vevői jog bejegyzése több helyen lassabb, mint a tulajdonjogé. Több földhivatali forrás is megerősítette a tagjainknak, hogy a budapesti ügyek elintézésében a kevésbé leterhelt földhivatalok besegítenek, így Budapesten is várhatóan csökkenni fog az ügyintézési idő.

A földhivatali ügyintézési idő Magyarországon 2026-ban erősen eltérő

• vidéken sok helyen 1–30 nap, még olyan megyeszékhelyeken is mint Nyíregyháza, Pécs, Győr, Székesfehérvár, Kaposvár, Szekszárd
• Budapesten és Pest megyében és Szegeden gyakori a 3–6 hónapos, sőt akár 6–8 hónapot meghaladó bejegyzési idő is. 

Budapesten a tipikus átfutási idő 80–220 nap.

BÜK hírlevél: Földhivatali anomáliák

Jelen cikk témájáról szó volt a BÜK április 24-i hírlevelében is. A nehézségeket érzékelve, dr. György István (egyelőre területi közigazgatásért felelős államtitkár) levelet írt a Budapesti Ügyvédi Kamara elnöke részére. Kifejtette, hogy az E-ING bevezetése kezdetben lassította az ügyintézést, mert a napi 12–15 ügy feldolgozása nem volt tartható. A fejlesztések és szervezeti intézkedések után azonban a napi 15 ügy elbírálása már teljesíthető, és az elmaradt ügyek száma lassan csökken. Mintegy 15 000 budapesti ügyet adtak át több ütemben vármegyei kormányhivataloknak. A rendszer stabilizálódásával egyre több hivatal tud bekapcsolódni, ami további gyorsulást eredményezhet. Az államtitkár hangsúlyozta, hogy az ingatlanforgalom biztonsága kiemelt cél, és kéri a kamarát, hogy ossza meg tapasztalatait a hatósági működésről a további fejlesztések érdekében

Miért álom a közhitelesség az e-ingatlan-nyilvántartás INYER rendszerének ügyvédi felületének elindításáig?

Az e-ingatlan-nyilvántartás egy komplex ügyintézést lehetővé tevő szoftver: úgy találták ki, hogy azt az ügyvédek (front office) és a földhivatali ügyintézők (back office) együtt használják. Az ügyvéd a dedikált ügyintézési felületen kitölti az ingatlan-nyilvántartási kérelmet, feltölti a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokat, kifizeti az igazgatási-szolgáltatási díjat, majd a földhivatali ügyintéző "pár kattintással" elbírálja a kérelmet.

Mivel 2025 nyarán az a döntés született, hogy egyelőre csak a földhivatali ügyintézők kapnak hozzáférést a felülethez - az Otthon Start hajrájában - valahogyan meg kellett oldani, hogy az ügyvédek által feltöltendő adatok helyett valahogy (újabban leginkább e-papíron) információ kerüljön a rendszerbe. A Budapesten tapasztalható hónapos csúszásokból lehet következtetni arra, hogy az ideileges megoldás milyen sikeres lett.

TAKARNET reloaded? Aligha.

Sok ügyvéd kolléga szeretné, ha az e-ingatlan-nyilvántartást örökre elfelejthetnénk, ez azonban több okból nem reális:

• Az ingatlan-adatokat a földhivatal 2025 szeptembere óta országszerte az e-ingben regisztrálja, a Takarnet azóta nem frissül.
• Az e-ing-et részben az Európai Unió Európai Szociális Alapja finanszírozta (hogy "a közigazgatási adminisztratív terhek csökkentésén keresztül tovább növekedjen a magyar gazdaság versenyképessége") - ha visszatérünk a Takarnethez Magyarországnak visszafizetési kötelezettsége keletkezik.

Megoldás? Jó nincs.

A feltorlódott ügyekre és a közhitelesség visszaállítására egyaránt egyetlen megoldás mutatkozik reálisnak: ha a Lechner Tudásközpont mielőbb élesíti az ügyvédi felületet. Ezt a rendszerfejlesztési nehézségeken túl az sem könnyíti meg, hogy az e-ingatlan-nyilvántartás ügyvédi felülete a jelenlegi formájában elképesztően nehezen kezelhető.

Összegzés

Az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége a jogbiztonság egyik alapja: a piac szereplői abból indulnak ki, hogy a tulajdoni lapon szereplő adatokra biztonsággal lehet építeni. A jelenlegi gyakorlatban a hónapokig tartó földhivatali eljárások miatt a jogi és a nyilvántartási állapot tartósan elválik egymástól. A vevő már kifizette a vételárat, birtokba lépett, de még nem minősül tulajdonosnak a nyilvántartás szerint. Ebben az időszakban a közhitelesség nem szűnik meg, de nem is tudja betölteni a funkcióját: egy késleltetett állapotot „hitelesít”.

Ez a csúszás a gyakorlatban kézzelfogható problémákhoz vezet: közműátírási nehézségekhez, lakcímbejelentés akadályához, vagy akár egy továbbértékesítés ellehetetlenüléséhez. A jogi védelem így nem ott és nem akkor jelentkezik, ahol a feleknek ténylegesen szükségük lenne rá.

A közhitelesség tehát nem elméleti probléma: ha a bejegyzések nem történnek meg ésszerű időn belül, a rendszer forgalombiztonsági funkciója gyengül. Éppen ezért a jelenlegi helyzetben a legfontosabb kérdés nem az, hogy mit jelent a közhitelesség, hanem az, hogy milyen gyorsan válik a gyakorlatban érvényesíthetővé.