Közhiteles ingatlan-nyilvántartás és az E-ING csúszása

Miért fontos, hogy az ingatlan-nyilvántartás közhiteles legyen?

A Ptk. 5:166. §-a alapján az ingatlanra vonatkozó dologi jogok az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel keletkeznek, módosulnak és szűnnek meg. Nem az adásvételi szerződés megkötésekor, hanem az adásvétel jogcímén történt tulajdonjog bejegyzésekor szerzi meg a lakást az ingatlanvásárló. 

Az ingatlan-nyilvántartási kérelmek elintézéséig széljegy igazolja a vevőt, de a megelőző jogok vagy tények bejegyzése a későbbi jogszerzők szerzését korlátozza vagy feltételessé teszi.

2022 novemberében a Kúria közzétette a „Közhiteles nyilvántartások közhitelessége” tárgykörben felállított joggyakorlat-elemző csoport által készített összefoglaló vélemény kivonatát. Az összefoglaló vélemény fontos megállapítása a következő:

A közhitelesség polgári jogi szabályozásának célja a piacgazdasági forgalom biztonságának garantálása, a gazdasági élet információval való ellátása, csökkentve ezzel a piaci jogügyletek költségeit, kockázatát. E funkció ellátása érdekében az állam – a felek ügyletkötési szabadságának tiszteletben tartása mellett – vállalja bizonyos nyilvántartások vezetését, mint például az ingatlan-nyilvántartást, a cégnyilvántartást, a zálogjogi nyilvántartást stb. A nyilvántartás akkor tudja betölteni a célját, ha mindenki bízhat abban, hogy a bejegyzett adatok a valóságnak megfelelnek.

Mindez a hétköznapok nyelvén:

• A befektetési célú lakásvásárló már felújította és tovább értékesítené a lakást, de a hónapokat csúszó tulajdonjog-bejegyzés miatt csak mint ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos tud tárgyalni.
• Számtalan ügyfél számol be közmű-átírási problémákról, mert a vevői jogát is csak széljegy jelzi, mire birtokba veszi a lakását.
• Ügyvéd kollégám 5 kerületet utazott, hogy szavazhasson: bár már karácsonykor beköltözött az új lakásába, lakcímkártyát azonban nem kap, egészen addig, amíg a tulajdoni lapon meg nem jelenik tulajdonosként.

Ha akár 6 hónapos csúszással történik meg egy-egy bejegyzés, akkor nem nehéz belátni, hogy az állam nem tudja garantálni, hogy a tulajdoni lapra bejegyzett adatok a valóságnak megfelelnek.

Miért álom a közhitelesség az e-ingatlan-nyilvántartás INYER rendszerének ügyvédi felületének elindításáig?

Az e-ingatlan-nyilvántartás egy komplex ügyintézést lehetővé tevő szoftver: úgy találták ki, hogy azt az ügyvédek (front office) és a földhivatali ügyintézők (back office) együtt használják. Az ügyvéd a dedikált ügyintézési felületen kitölti az ingatlan-nyilvántartási kérelmet, feltölti a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokat, kifizeti az igazgatási-szolgáltatási díjat, majd a földhivatali ügyintéző "pár kattintással" elbírálja a kérelmet.

Mivel 2025 nyarán az a döntés született, hogy egyelőre csak a földhivatali ügyintézők kapnak hozzáférést a felülethez - az Otthon Start hajrájában - valahogyan meg kellett oldani, hogy az ügyvédek által feltöltendő adatok helyett valahogy (újabban leginkább e-papíron) információ kerüljön a rendszerbe. A Budapesten tapasztalható hónapos csúszásokból lehet következtetni arra, hogy az ideileges megoldás milyen sikeres lett.

TAKARNET reloaded? Aligha.

Sok ügyvéd kolléga szeretné, ha az e-ingatlan-nyilvántartást örökre elfelejthetnénk, ez azonban több okból nem reális:

• Az ingatlan-adatokat a földhivatal 2025 szeptembere óta országszerte az e-ingben regisztrálja, a Takarnet azóta nem frissül.
• Az e-ing-et részben az Európai Unió Európai Szociális Alapja finanszírozta (hogy "a közigazgatási adminisztratív terhek csökkentésén keresztül tovább növekedjen a magyar gazdaság versenyképessége") - ha visszatérünk a Takarnethez Magyarországnak visszafizetési kötelezettsége keletkezik.

Megoldás? Jó nincs.

A feltorlódott ügyekre és a közhitelesség visszaállítására egyaránt egyetlen megoldás mutatkozik reálisnak: ha a Lechner Tudásközpont mielőbb élesíti az ügyvédi felületet. Ezt a rendszerfejlesztési nehézségeken túl az sem könnyíti meg, hogy az e-ingatlan-nyilvántartás ügyvédi felülete a jelenlegi formájában elképesztően nehezen kezelhető.

A gyakorlat után nézzünk rá az elméletre. Milyennek kellene lennie:

Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének joghatása

A Ptk. 5:167. §-a szerint ha valamely jogot, tényt vagy adatot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek vagy az ingatlan-nyilvántartásból töröltek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról vagy törléséről nem tudott. A Ptk. értelmében a jóhiszemű és ellenérték fejében szerző javára az ingatlan-nyilvántartás tartalmát akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha ez az anyagi jogi jogállapottól eltér.

Az ingatlan-nyilvántartáson kívül az ingatlanra vonatkozóan dologi jogot szerző a szerzett jogát nem érvényesítheti az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagy őt a bejegyzési igénnyel rangsorban megelőző, jóhiszemű és ellenérték fejében jogot szerzővel szemben.

Vélelem a nyilvántartás helyessége mellett

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény alapján

• az ingatlan-nyilvántartás közhiteles hatósági nyilvántartás, a benne foglaltak helyességét vélelmezni kell (16. § (1) bek.)
• az ellenkező bizonyításáig az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett ingatlanadatról vélelmezni kell, hogy az fennáll, az ingatlan-nyilvántartásból törölt ingatlanadatról vélelmezni kell, hogy az nem áll fenn.
• a széljegyzett kérelmek kapcsán a folyamatban lévő eljárások kapcsán senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott.

Megdönthető vélelem

Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog vagy tény helyességéhez fűződő vélelem megdönthető az Inytv-ben meghatározott bejegyzés helyesbítése iránti eljárásban, továbbá törlési és kiigazítási perben.

Összegzés

Lakást vett, de hónapokig nem kerül a nevére. Nem tud közművet átírni, lakcímet létesíteni, vagy továbbértékesíteni? Ez nem egyedi hiba – hanem a közhitelesség gyakorlati problémája. A közhitelesség csak akkor működik, ha a bejegyzések gyorsak – a hónapokig tartó földhivatali eljárás ezt a gyakorlatban kiüresíti.