Kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés felmondása? Így állj neki!

Mikor mondható fel egy ingatlanközvetítői szerződés?

A közvetítői szerződés megbízási jogviszony. Ez nem technikai részlet, hanem kulcskérdés.

A Polgári Törvénykönyv és a kialakult bírói gyakorlat alapján:

• a felmondás joga nem zárható ki,
• nem lehet a felmondást ellehetetlenítő kötbért kikötni,
• jutalék csak eredmény esetén jár,
• az eladó nem veszítheti el az értékesítés feletti kontrollt.

👉 A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy hiába „kizárólagos” a szerződés címe, a jog nem engedi az eladó teljes kiszolgáltatását.

Amit az ügyfelek gyakran félreértenek

Az elmúlt években visszatérő helyzetekkel találkozom:

• az eladó saját maga talál vevőt, mégis jutalékot követelnek tőle
• a közvetítő a felmondás után is sikerdíjat számlázna
• „költségtérítés” címén a teljes jutalékot próbálják behajtani

Ezek többsége nem állja meg a helyét jogilag, de szerződés nélkül nehéz vitatkozni.

Együttműködés és elszámolás – mit vár el a jog?

A Ptk. együttműködési kötelezettséget ír elő mindkét félnek. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy:

• a közvetítőnek átláthatóan kell elszámolnia az addigi munkával,
• az eladó nem hallgathat el lényeges körülményt (pl. közvetlen vevő),
• irat, kulcs, dokumentum nem tartható vissza,
• egyik fél sem hozhatja szándékosan hátrányos helyzetbe a másikat.

Ez különösen fontos felmondáskor, amikor sok konfliktus épp az elszámolás körül alakul ki.

A szerződés megszüntetésének három útja

1️⃣ Közös megegyezés

A legtisztább megoldás – ha még van kommunikáció.

Érdemes rögzíteni:

• a megszűnés napját,
• az addigi költségek elszámolását,
• hogy nincs további követelés.

2️⃣ Egyoldalú felmondás

Ez a leggyakoribb. Jogod van hozzá.

• a szerződés a jövőre nézve szűnik meg,
• a közvetítő csak az addig ténylegesen felmerült költségeit kérheti,
• sikerdíj nem jár, ha nincs eredmény.

3️⃣ Bírósági megszüntetés

Ritka. Tipikusan akkor merül fel, ha a szerződés eleve tisztességtelen vagy az együttműködés teljesen ellehetetlenült.

„Nem mondhatom fel X hónapig” – tényleg?

Ez az egyik leggyakoribb félreértés.

A bírói gyakorlat szerint egy konkrét ingatlan értékesítésére szóló megbízás általában nem minősül tartós jogviszonynak. Ha nem tartós, akkor:

• a felmondás nem korlátozható,
• nem köthető határidőhöz,
• a „minimum idő” kikötése jó eséllyel érvénytelen.

A Ptk. alapján tartós megbízási jogviszony esetén a felek megállapodhatnak a felmondás jogának korlátozásában, és kiköthetik azt is, hogy meghatározott idő előtt a rendes felmondás joga nem gyakorolható. A közvetítői szerződés ugyanakkor korántsem biztos, hogy tartós megbízást eredményez.

A 2/2005. Polgári jogegységi határozat indokolásában a Kúria kimondta:

A gyakorlatban felmerülhet az a kérdés, hogy mikor tekinthető állandó jellegűnek az ingatlanközvetítésre vonatkozó ügynöki megbízás. Az előbbiek alapján az egyértelműen megállapítható, hogy az egyszeri vagy néhány ingatlan közvetítésére vonatkozó megbízás ilyennek nem tekinthető. Az állandóság fogalmának szempontjából pedig a tartósság, a nagyobb számú ügylet közvetítésére irányuló, vagy a hosszabb ideig tartó jogviszony csak megközelítő meghatározások. Az állandóságnak nem csupán a megkötendő ügyletek számszerűségében vagy az ügynöki szerződés időtartamában, hanem a jogügylet jellegében kell megnyilvánulnia. Ilyen jellegre utal különösen, ha határozatlan időre - egyben meghatározatlan számú ingatlan közvetítésére -, illetve viszonylag hosszabb határozott idejű, de ugyanakkor meghatározatlan számú jogügylet folyamatos közvetítésére vonatkozó ügynöki szerződést kötnek a felek.

Ha tehát nem eredményez tartós jogviszonyt az egy ingatlan értékesítésére létrejött ingatlanközvetítői szerződés, akkor

• felmondás jogának korlátozása tilos.
• nem írható elő olyan időtartam, ami előtt nem mondható fel az ingatlanközvetítői szerződés.

Kizárólagos szerződésnél más a helyzet?

A kizárólagos szerződés is felmondható. És ami még fontosabb: jutalék akkor jár, ha a közvetítő hozta a vevőt. 

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) és a bírói gyakorlat szerint nem lehet érvényesen kizárni, vagy korlátozni a megbízási jogviszony felmondásának lehetőségét - kizárólagos szerződések esetén sem. Felmondás esetén a megbízó pedig csak az arányos költségek megtérítésére kötelezhető.

A bíróságok (pl. a Kúria BH2020.181. számú eseti döntése alapján) tisztességtelennek minősítik az olyan feltételeket, amelyek a szerződés jogszerű felmondása esetén is a teljes vételár százalékában meghatározott sikerdíj (jutalék) egy részét vagy egészét követelik "költségtérítésként", különösen, ha az adásvétel nem jött létre.

Saját vevőt találtál? Ez nem közvetítés, ilyenkor nincs jutalék!

Jogilag az eladó által talált vevő nem a közvetítő eredménye.

Mégis sok szerződés próbálja ezt megkerülni olyan mondatokkal, mint:

• „személyes értékesítés esetén is jár jutalék”
• „a szerződés időtartama alatt történt minden eladás díjköteles”

👉 Ezek nagy eséllyel érvénytelen kikötések.

Mit tegyél ügyfélként felmondás előtt?

1. Olvasd át alaposan a szerződést:
– határozott/határozatlan idő,
– kizárólagosság,
– költségek,
– jutalék feltételei.

2. Írásban mondj fel.
Szóbeli felmondás bizonyíthatatlan.

3. Kérj tételes elszámolást.

4. Ne fizess jogosulatlan jutalékot.

5. Vitás helyzetben konzultálj ügyvéddel.
(Ügyvédi felelősségbiztosítás és jogi garancia jár a tanács mellé.)

Összegzés

Bárhogy is döntünk, először olvassuk végig a szerződést, hiszen ez a jogviszonyunk alapja:

• Határozott vagy határozatlan idejű?
• Kizárólagos vagy nem kizárólagos megbízás?
• Utólagos értékesítésnél jár jutalék?
• Milyen esetben kell költségtérítést, kötbért fizetni?

Inkább ügyvéd-ingatlanközvetítővel adná el a lakását? Vegye fel velünk a kapcsolatot!