Kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés felmondása? Így állj neki!

Mit jelent egyáltalán a kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés?

A kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés lényege, hogy az eladó meghatározott időre egyetlen ingatlanközvetítőt bíz meg az ingatlan értékesítésével. A kizárólagosság tehát annyit tesz: más közvetítőt nem lehet megbízni - a bírói gyakorlat a alapján az eladó maga mindig hirdethet, ha ezt tiltja a közvetítői szerződés, azt tisztességtelen gyakorlatnak minősül.

A kizárólagosság a közvetítőnek biztonságot ad: ha valóban dolgozik az ingatlanon, hirdet, érdeklődőket hoz, szervezi a megtekintéseket és segíti az adásvétel előkészítését, akkor sikeres eladás esetén számíthat a jutalékra.

Az eladó oldalán viszont ez korlátozásokat jelenthet. Egy tipikus kizárólagos szerződésben szerepelhet például, hogy az eladó:

• nem bízhat meg másik ingatlanközvetítőt,
• a szerződés megszűnése után is köteles lehet bejelenteni, ha korábbi közvetített vevővel köt szerződést.

Hogyan lehet felmondani a kizárólagos ingatlanközvetítői szerződést?

A kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés felmondása előtt ellenőrizni kell a szerződés időtartamát, a felmondási szabályokat, a jutalékfizetési feltételeket, a kötbért vagy költségtérítést, és azt is, hogy volt-e már érdeklődő vagy vevőjelölt. A felmondást írásban érdemes közölni. 

Felmondáskor nem csak azt érdemes kérni, hogy a közvetítő törölje a hirdetést.

Jó, ha az eladó kér írásbeli visszaigazolást arról is, hogy:

• a közvetítő szerint a felmondás után mikor szűnik meg a szerződés,
• milyen hirdetési felületeken szerepelt az ingatlan,
• mikor törlik a hirdetéseket,
• kik voltak azok az érdeklődők, akiknek bemutatták vagy kiközvetítették az ingatlant,
• van-e a közvetítőnek bármilyen díj-, költség- vagy jutalékigénye,
• ha van, pontosan milyen jogcímen és milyen összegben.

Ez azért fontos, mert később egy adásvételnél vita lehet abból, hogy a vevő korábban a közvetítőn keresztül került-e kapcsolatba az ingatlannal.

„Nem mondhatom fel X hónapig” – tényleg?

A bírói gyakorlat szerint egy konkrét ingatlan értékesítésére szóló megbízás általában nem minősül tartós jogviszonynak. Ha nem tartós, akkor:

• a felmondás nem korlátozható,
• nem köthető határidőhöz,
• a „minimum idő” kikötése jó eséllyel érvénytelen.

A Ptk. alapján tartós megbízási jogviszony esetén a felek megállapodhatnak a felmondás jogának korlátozásában, és kiköthetik azt is, hogy meghatározott idő előtt a rendes felmondás joga nem gyakorolható. A közvetítői szerződés ugyanakkor korántsem biztos, hogy tartós megbízást eredményez.

A 2/2005. Polgári jogegységi határozat indokolásában a Kúria kimondta:

A gyakorlatban felmerülhet az a kérdés, hogy mikor tekinthető állandó jellegűnek az ingatlanközvetítésre vonatkozó ügynöki megbízás. Az előbbiek alapján az egyértelműen megállapítható, hogy az egyszeri vagy néhány ingatlan közvetítésére vonatkozó megbízás ilyennek nem tekinthető. Az állandóság fogalmának szempontjából pedig a tartósság, a nagyobb számú ügylet közvetítésére irányuló, vagy a hosszabb ideig tartó jogviszony csak megközelítő meghatározások. Az állandóságnak nem csupán a megkötendő ügyletek számszerűségében vagy az ügynöki szerződés időtartamában, hanem a jogügylet jellegében kell megnyilvánulnia. Ilyen jellegre utal különösen, ha határozatlan időre - egyben meghatározatlan számú ingatlan közvetítésére -, illetve viszonylag hosszabb határozott idejű, de ugyanakkor meghatározatlan számú jogügylet folyamatos közvetítésére vonatkozó ügynöki szerződést kötnek a felek.

Ha tehát nem eredményez tartós jogviszonyt az egy ingatlan értékesítésére létrejött ingatlanközvetítői szerződés, akkor

• felmondás jogának korlátozása tilos.
• nem írható elő olyan időtartam, ami előtt nem mondható fel az ingatlanközvetítői szerződés.

Kizárólagos szerződésnél más a helyzet?

A kizárólagos szerződés is felmondható. És ami még fontosabb: jutalék akkor jár, ha a közvetítő hozta a vevőt. 

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) és a bírói gyakorlat szerint nem lehet érvényesen kizárni, vagy korlátozni a megbízási jogviszony felmondásának lehetőségét - kizárólagos szerződések esetén sem. Felmondás esetén a megbízó pedig csak az arányos költségek megtérítésére kötelezhető.

A bíróságok (pl. a Kúria BH2020.181. számú eseti döntése alapján) tisztességtelennek minősítik az olyan feltételeket, amelyek a szerződés jogszerű felmondása esetén is a teljes vételár százalékában meghatározott sikerdíj (jutalék) egy részét vagy egészét követelik "költségtérítésként", különösen, ha az adásvétel nem jött létre.

Saját vevőt találtál? Ez nem közvetítés, ilyenkor nincs jutalék!

Ez az ügyfeleim egyik leggyakoribb kérdése. A legtöbb félreértés abból a tisztességtelen, de igen elterjedt gyakorlatból származik, hogy sok közvetítői szerződés úgy szól, hogy az eladó maga nem hirdetheti külön az ingatlant, ha igen, akkor az már "félkizárólagosságnak" számít. 

A valóság ezzel szemben az, hogy ha az eladó maga adja el a lakását, az egyáltalán nem közvetítés, hiszen ő nem közvetíti magának a vevőt, hanem egyszerűen eladja. 

Mi a helyzet, ha a közvetítő nem dolgozott megfelelően?

Az eladó gyakran azért akar felmondani, mert úgy érzi, a közvetítő nem végzett érdemi munkát.

Önmagában az, hogy nem sikerült eladni az ingatlant, még nem mindig szerződésszegés. Lehet, hogy az ár túl magas, a piac lassú, vagy az ingatlan nehezen értékesíthető. Más a helyzet, ha a közvetítő nem teljesíti azt, amit vállalt.

Problémás lehet például, ha:

• a hirdetés téves adatokat tartalmaz,
• a közvetítő nem javítja a hibákat,
• nincs visszajelzés az érdeklődőkről,
• nem tudja megmondani, milyen vevői kifogások merültek fel,
• nem javasol árkorrekciót, pedig hosszú ideje nincs érdeklődés,
• nem készít megfelelő hirdetési anyagot,
• nem kezeli rendben az ingatlan dokumentumait.

Ha az eladó szerződésszegésre hivatkozva akar azonnali hatállyal felmondani, azt különösen pontosan kell megfogalmazni. Ilyenkor nem elég annyit írni, hogy „elégedetlen vagyok”. Le kell írni, milyen hibák történtek, mikor jelezte ezeket az eladó, és a közvetítő mit tett vagy mit nem tett.

Ingatlanközvetítői szerződés felmondása minta

Az alábbi minta egyszerű helyzetben használható kiindulópontként. Nem javasolt változtatás nélkül elküldeni, ha már van konkrét vevő, ajánlat, megtekintési nyilatkozat, jutalékkövetelés, kötbér vagy határozott idejű szerződés.

Tárgy: Ingatlanközvetítői szerződés felmondása

Tisztelt [Ingatlanközvetítő / Iroda neve]!

Alulírott [név], mint a [ingatlan címe, helyrajzi száma] alatti ingatlan tulajdonosa / megbízója, ezúton felmondom az Önökkel [dátum] napján kötött ingatlanközvetítői megbízási szerződést.

Kérem, hogy a felmondás kézhezvételét és a szerződés megszűnésének napját írásban visszaigazolni szíveskedjenek.

Kérem továbbá, hogy az ingatlan hirdetését a szerződés megszűnésével egyidejűleg valamennyi Önök által kezelt hirdetési felületről eltávolítani szíveskedjenek.

Kérem, hogy küldjék meg részemre azoknak az érdeklődőknek a listáját, akiknek az ingatlant a szerződés időtartama alatt bemutatták, kiközvetítették, vagy akik részére az ingatlan adatlapját megküldték.

Kérem továbbá, hogy jelezzék, fennáll-e bármilyen díj-, költség- vagy jutalékigényük a szerződés megszűnésével kapcsolatban. Amennyiben igen, kérem annak jogcímét és összegét tételesen megjelölni.

Kelt: [hely, dátum]

Üdvözlettel:

[név]

Összegzés

A kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés felmondása általában nem bonyolult, ha nincs vevő, nincs követelés, és a szerződés egyértelmű. A legtöbb vita azonban nem magából a felmondásból, hanem a felmondás utáni eladásból keletkezik.

Ezért a legfontosabb kérdések:

• hatályban van-e még a szerződés,
• korlátozza-e a felmondást,
• van-e felmondási idő,
• van-e kötbér vagy költségtérítés,
• ki hozta a vevőt,
• volt-e közvetítői kapcsolat a vevővel,
• követelhet-e a közvetítő jutalékot az eladás után.

Ha ezekre nincs világos válasz, érdemes a felmondás elküldése előtt ügyvéddel átnézetni a szerződést. Egy rosszul megfogalmazott felmondás vagy egy tisztázatlan saját vevő több százezer vagy akár több millió forintos vitához vezethet.

Inkább ügyvéd-ingatlanközvetítővel adná el a lakását? Vegye fel velünk a kapcsolatot!