Ingatlanközvetítői szerződés felmondása - hogyan álljunk neki?

Mikor mondható fel a közvetítői szerződés?

Általánosságban elmondható, hogy az eladó a közvetítői szerződést bármikor felmondhatja, de nem mindegy, hogyan és mikor, illetve milyen szankció kapcsolódik a felmondáshoz.

A közvetítői szerződés felmondható, mert a Ptk. és a bírói gyakorlat alapján:

• nem lehet kizárni a felmondást,
• nem lehet kötbérrel ellehetetleníteni a felmondás lehetőségét,
• a tulajdonos értékesítéssel kapcsolatos jogait nem lehet korlátozni,
• jutalék csak eredmény esetén jár.

A Ptk. 6:62. § – együttműködési és tájékoztatási kötelezettség

A törvény kimondja, hogy:

A felek kötelesek a szerződéskötési tárgyalások alatt, a szerződés megkötésénél, fennállása alatt és megszüntetése során együttműködni és tájékoztatni egymást a szerződést érintő lényeges körülményekről.

Ez az ingatlanközvetítői megbízásoknál különösen fontos, mert:

• a közvetítő nem titkolhat információt (pl. a hirdetések valós költsége stb.),
• a megbízónak (eladó) jeleznie kell, ha egy vevő közvetlenül nála jelentkezett (ez nem jelenti, hogy az ingatlanközvetítőnek automatikusan jutalék járna!),
• a szerződés felmondásakor kezdeményezni kell az elszámolást, átlátható módon,
• a közvetítő nem tarthat vissza kulcsot, vagy átadott iratokat,
• a felek nem okozhatnak egymásnak bizonyíthatóan hátrányt a tájékoztatás elmulasztásával.

A szerződés megszüntetésének módjai

Az ingatlanközvetítői szerződés egy hagyományos polgári jogi jogviszony, ezért a szerződés megszüntetésére a szerződés után elsősorban a Polgári Törvénykönyv általános szabályai irányadóak. A Ptk. alapján a szerződés megszüntetésének módozatai három nagy kategóriába sorolhatók: 

• közös megegyezés,
• egyoldalú felmondás,
• illetve bírósági megszüntetés.

1. Közös megegyezés

A legtisztább megoldás. Akkor működik jól, ha a felek között még van kommunikáció.

Két típusa van:

• Megszüntetés a jövőre nézve: holnaptól nem dolgoztok együtt.
• Felbontás visszamenőleg: mintha a szerződés nem is jött volna létre (inkább elméleti lehetőség).

Mit érdemes rögzíteni?
– dátum,
– költségek és lezárt feladatok elszámolása.

2. Egyoldalú felmondás

Ez fordul elő a leggyakrabban. A Ptk. 6:278. §-a ki is mondja, hogy a megbízási szerződést (ilyen a közvetítői szerződés is) bármelyik fél felmondhatja. A felmondás jogának korlátozása vagy kizárása semmis.

Felmondás esetén:

• a szerződés a jövőre nézve szűnik meg,
• a közvetítő a felmondásig elvégzett munkáért kérhet arányos díjat (pl. profi fotók, hirdetés).

Határozatlan idejű (tartós) szerződés felmondása

Tartós megbízási jogviszony esetén a felek megállapodhatnak a felmondás jogának korlátozásában, és kiköthetik azt is, hogy meghatározott idő előtt a rendes felmondás joga nem gyakorolható. Az persze jó kérdés, hogy a közvetítői szerződés tartós megbízási jogviszont eredményez-e. Szerintünk lehet érvelni a NEM válasz mellett. Erről bővebben lent írtam. 

4. Bírósági megszüntetés

Ritka, inkább szélsőséges helyzetekben: például teljes kommunikációs csőd vagy tisztességtelen feltételek esetén.

Van olyan, hogy bizonyos határidő előtt nem mondhatom fel a szerződést?

Szerintünk nincs.

A Ptk. alapján tartós megbízási jogviszony esetén a felek megállapodhatnak a felmondás jogának korlátozásában, és kiköthetik azt is, hogy meghatározott idő előtt a rendes felmondás joga nem gyakorolható. A közvetítői szerződés ugyanakkor korántsem biztos, hogy tartós megbízást eredményez.

A 2/2005. Polgári jogegységi határozat indokolásában a Kúria kimondta:

A gyakorlatban felmerülhet az a kérdés, hogy mikor tekinthető állandó jellegűnek az ingatlanközvetítésre vonatkozó ügynöki megbízás. Az előbbiek alapján az egyértelműen megállapítható, hogy az egyszeri vagy néhány ingatlan közvetítésére vonatkozó megbízás ilyennek nem tekinthető. Az állandóság fogalmának szempontjából pedig a tartósság, a nagyobb számú ügylet közvetítésére irányuló, vagy a hosszabb ideig tartó jogviszony csak megközelítő meghatározások. Az állandóságnak nem csupán a megkötendő ügyletek számszerűségében vagy az ügynöki szerződés időtartamában, hanem a jogügylet jellegében kell megnyilvánulnia. Ilyen jellegre utal különösen, ha határozatlan időre - egyben meghatározatlan számú ingatlan közvetítésére -, illetve viszonylag hosszabb határozott idejű, de ugyanakkor meghatározatlan számú jogügylet folyamatos közvetítésére vonatkozó ügynöki szerződést kötnek a felek.

Ha tehát nem eredményez tartós jogviszonyt az egy ingatlan értékesítésére létrejött ingatlanközvetítői szerződés, akkor

• felmondás jogának korlátozása tilos.
• nem írható elő olyan időtartam, ami előtt nem mondható fel az ingatlanközvetítői szerződés.

Kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés felmondása lehetséges?

Igen. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) és a bírói gyakorlat szerint nem lehet érvényesen kizárni, vagy korlátozni a megbízási jogviszony felmondásának lehetőségét - kizárólagos szerződések esetén sem. Felmondás esetén a megbízó pedig csak az arányos költségek megtérítésére kötelezhető.

A bíróságok (pl. a Kúria BH2020.181. számú eseti döntése alapján) tisztességtelennek minősítik az olyan feltételeket, amelyek a szerződés jogszerű felmondása esetén is a teljes vételár százalékában meghatározott sikerdíj (jutalék) egy részét vagy egészét követelik "költségtérítésként", különösen, ha az adásvétel nem jött létre.

A jutalék csak akkor jár, ha a közvetítő hozta a vevőt

Ez az egész ingatlanközvetítés lényege:

• Ha nincs eredmény → nincs jutalék.
• A felmondás után sincs sikerdíj, ha a vevőt nem ő hozta.

Ha a jutalék eredményhez kötött, akkor a szerződést sem lehet úgy alakítani, hogy a megbízó ne mondhassa fel

Találtam vevőt a lakásomra, felmondhatom a kizárólagos közvetítői szerződést?

Igen. Jogilag az eladás nem „közvetítés”, így az eladó által "talált" saját vevő esetén az ingatlanos nem jogosult jutalékra.

Ezt még 2024–2025-ben is sok szerződés próbálja kijátszani, például úgy, hogy:

• „személyes értékesítés esetén is jár jutalék”,
• „a szerződés időtartama alatt történt értékesítés minden esetben a közvetítő érdeme”.

Ezek a kikötések jó eséllyel érvénytelenek.

Mit tegyél, mielőtt felmondod a közvetítői szerződést?

1. Olvasd át alaposan a szerződést:
– határozott/határozatlan idő,
– kizárólagosság,
– költségek,
– jutalék feltételei.

2. Írásban mondj fel.
Szóbeli felmondás bizonyíthatatlan.

3. Kérj tételes elszámolást.

4. Ne fizess jogosulatlan jutalékot.

5. Vitás helyzetben konzultálj ügyvéddel.
(Ügyvédi felelősségbiztosítás és jogi garancia jár a tanács mellé.)

Összegzés

Bárhogy is döntünk, először olvassuk végig a szerződést, hiszen ez a jogviszonyunk alapja:

• Határozott vagy határozatlan idejű?
• Kizárólagos vagy nem kizárólagos megbízás?
• Utólagos értékesítésnél jár jutalék?
• Milyen esetben kell költségtérítést, kötbért fizetni?

Inkább ügyvéd-ingatlanközvetítővel adná el a lakását? Vegye fel velünk a kapcsolatot!