Ingatlanközvetítők tisztességtelen szerződései és az ügyészségi perek

Mi alapján indíthat pert az ügyészség a tisztességtelen szerződési feltételek miatt?

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 6:105. § kimondja, hogy tisztességtelen általános szerződési feltétel esetén közérdekű keresetet lehet indítani – erre például az ügyészség, de például fogyasztóvédelmi egyesület vagy gazdasági, de akár szakmai kamara is jogosult.

Mikor minősül egy szerződés tisztességtelennek?

A szerződés a Ptk. és a bírói gyakorlat alapján akkor lehet tisztességtelen, ha például:

• az olyan "kizárólagos" szerződés, ahol a tulajdonos nem értékesítheti az ingatlant a közvetítő nélkül.
• az eladót a teljes közvetítői díj kifizetésére kötelezi abban az esetben is, ha nem a közvetítő értékesíti az ingatlant.
• a közvetítés sikerességét egyedül az ingatlanközvetítő jogosult megállapítani.
• korlátozza az eladó jogszabályon alapuló jogait a vállalkozás szerződésszegése esetén.

Mi történik, ha a bíróság megállapítja a tisztességtelenséget?

A bíróság ítélete kihat minden olyan szerződésre, amelyben az adott vállalkozás az érvénytelennek ítélt feltételt alkalmazta – függetlenül attól, hogy az adott fogyasztó indított-e pert.

A bíróság - ha az ügyészek ezt kifejezetten kérik - kötelezheti a céget arra, hogy:

• saját költségén közleményt tegyen közzé arról, hogy az adott szerződéses kikötés tisztességtelen,
• a közlemény tartalmazza a feltétel pontos szövegét, érvénytelenségét és indoklását.

Sikerdíjas szerződések

Az ügyészi vizsgálatok évek óta azt mutatják, hogy az eladókra nézve leginkább hátrányos szerződési feltételek jellemzően a közvetítői díjazás körében jelentkeznek. Előfordul, hogy a megbízási szerződés kifejezetten sikerdíjat említ, a díjazást azonban sikertelen közvetítés esetére is kikötik – sokszor aránytalan mértékben, például fix százalékban meghatározva. Ez több okból is tisztességtelen feltételnek minősülhet:

• a közvetítés sikertelen, tehát a látszat ellenére a díj mégsem csak "siker" esetén jár;
• a költségtérítés nincs arányban az elvégzett munkával.

Ha a megbízó kifejezetten és a következmények tudatában beleegyezik, akkor akár járhat díjazás eredménytelem közvetítés esetére is. Lényeges ugyanakkor, hogy ilyenkor a teljes díj nem számlázható ki, csak egy része. Ennek pedig a tényleges és elszámolható tevékenységgel arányosnak kell lennie - osztotta meg a tapasztalatait 2023-ban a Pest Vármegyei Főügyészség Közérdekvédelmi Osztályának vezetője.

A megfelelő összegű ajánlat önmagában még nem teszi kötelezővé az ingatlan eladását

Az eladó számára lényeges lehet többek között:

• a vételár megfizetésének határideje és ütemezése;
• a vevő fizetőképessége;
• a hitelfelvétel bizonytalansága;
• a foglaló összege;
• a birtokbaadás időpontja;
• az ingatlan tehermentesítésének módja;
• a vevő által kért szavatossági vagy egyéb szerződéses feltételek.

Ezek egy része csak a konkrét vételi ajánlat megérkezésekor válik ismertté. A bíróságok szerint ezért nem várható el, hogy az eladó már az ingatlanközvetítői szerződés aláírásakor minden lehetséges kizáró feltételt előre felsoroljon.

Kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés felmondása

Az ügyészség fent említett közleménye szerint több vizsgált ingatlanközvetítői szerződés tartalmazott olyan kikötéseket, amelyek:

1. Megtiltották, hogy a megbízó a szerződést meghatározott ideig felmondja.
2. Korlátozták a felmondás jogát feltételhez (pl. indokhoz, határidőhöz) kötve.

Az ügyészség álláspontja szerint ezek a kikötések jogszabályba ütköznek, mivel akadályozzák a fogyasztót abban, hogy éljen a törvényben biztosított egyoldalú felmondási jogával.

Indokolatlan kötbérek

Egyes ingatlanközvetítői szerződések előírják, hogy kötbért kell fizetnie a tulajdonosnak, ha nem fogadja el az ingatlanközvetítő által hozott vevő ajánlatát – akkor is, ha annak elfogadása számára nem lenne reális vagy biztonságos.

Az ügyészség szerint komoly probléma, hogy a közvetítői szerződés megkötésekor még nyilvánvalóan nem lehet tudni:

• hogy a közvetített vevő megkapja-e a hitelt, amiből az adásvételi szerződést finanszírozná;
• hogy a vevő milyen fizetési ütemezést vagy birtokbaadási határidőt kér majd;
• vagy hogy esetleg olyan kellékszavatossági feltételeket támaszt, amelyeket a tulajdonos nem tud (vagy nem akar) vállalni.

Összegzés

Az ügyészség gyakran indít pert ingatlanközvetítő irodák ellen olyan szerződéses kikötések miatt, amelyek a fogyasztók szempontjából tisztességtelennek minősülhetnek. A leggyakoribb problémák közé tartozik a kizárólagosság túlzott korlátozása, a felmondási jog elvonása, az aránytalan kötbérek és a sikerdíj feltételeinek tisztázatlansága.

A Ptk. szerint a közvetítő csak akkor jogosult díjra, ha az ő közreműködése vezetett szerződéskötéshez – ettől eltérni csak átlátható, arányos és jogszerű feltételekkel lehet.

🔎 Tippünk: Soha ne írjon alá ingatlanközvetítői szerződést anélkül, hogy ne értette volna pontosan, miért és mikor kell fizeti. Ha kétségei vannak, kérjen ügyvédi tanácsot – olcsóbb, mint utólag pereskedni.

További kérdése lenne? Foglaljon időpontot jogi tanácsadásra online!