Ingatlanközvetítők tisztességtelen szerződései és az ügyészségi perek

Mi alapján indíthat pert az ügyészség a tisztességtelen szerződési feltételek miatt?

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 6:105. § kimondja, hogy tisztességtelen általános szerződési feltétel esetén közérdekű keresetet lehet indítani – erre például az ügyészség, de például fogyasztóvédelmi egyesület vagy gazdasági, de akár szakmai kamara is jogosult.

Mikor minősül egy szerződés tisztességtelennek?

A szerződés a Ptk. alapján akkor lehet tisztességtelen, ha például:

• az olyan "kizárólagos" szerződés, ahol a tulajdonos nem értékesítheti az ingatlant a közvetítő nélkül.
• az eladót a teljes közvetítői díj kifizetésére kötelezi abban az esetben is, ha nem a közvetítő értékesíti az ingatlant.
• a közvetítés sikerességét egyedül az ingatlanközvetítő jogosult megállapítani.
• korlátozza az eladó jogszabályon alapuló jogait a vállalkozás szerződésszegése esetén.

Mi történik, ha a bíróság megállapítja a tisztességtelenséget?

A bíróság ítélete kihat minden olyan szerződésre, amelyben az adott vállalkozás az érvénytelennek ítélt feltételt alkalmazta – függetlenül attól, hogy az adott fogyasztó indított-e pert.

A bíróság - ha az ügyészek ezt kifejezetten kérik - kötelezheti a céget arra, hogy:

• saját költségén közleményt tegyen közzé arról, hogy az adott szerződéses kikötés tisztességtelen,
• a közlemény tartalmazza a feltétel pontos szövegét, érvénytelenségét és indoklását.

Sikerdíjas szerződések

Az ügyészi vizsgálatok évek óta azt mutatják, hogy az eladókra nézve leginkább hátrányos szerződési feltételek jellemzően a közvetítői díjazás körében jelentkeznek. Előfordul, hogy a megbízási szerződés kifejezetten sikerdíjat említ, a díjazást azonban sikertelen közvetítés esetére is kikötik – sokszor aránytalan mértékben, például fix százalékban meghatározva. Ez több okból is tisztességtelen feltételnek minősülhet:

• a közvetítés sikertelen, tehát a látszat ellenére a díj mégsem csak "siker" esetén jár;
• a költségtérítés nincs arányban az elvégzett munkával.

Ha a megbízó kifejezetten és a következmények tudatában beleegyezik, akkor akár járhat díjazás eredménytelem közvetítés esetére is. Lényeges ugyanakkor, hogy ilyenkor a teljes díj nem számlázható ki, csak egy része. Ennek pedig a tényleges és elszámolható tevékenységgel arányosnak kell lennie - osztotta meg a tapasztalatait 2023-ban a Pest Vármegyei Főügyészség Közérdekvédelmi Osztályának vezetője.

Kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés felmondása

Az ügyészség fent említett közleménye szerint több vizsgált ingatlanközvetítői szerződés tartalmazott olyan kikötéseket, amelyek:

1. Megtiltották, hogy a megbízó a szerződést meghatározott ideig felmondja.
2. Korlátozták a felmondás jogát feltételhez (pl. indokhoz, határidőhöz) kötve.

Az ügyészség álláspontja szerint ezek a kikötések jogszabályba ütköznek, mivel akadályozzák a fogyasztót abban, hogy éljen a törvényben biztosított egyoldalú felmondási jogával.

Indokolatlan kötbérek

Egyes ingatlanközvetítői szerződések előírják, hogy kötbért kell fizetnie a tulajdonosnak, ha nem fogadja el az ingatlanközvetítő által hozott vevő ajánlatát – akkor is, ha annak elfogadása számára nem lenne reális vagy biztonságos.

Az ügyészség szerint komoly probléma, hogy a közvetítői szerződés megkötésekor még nyilvánvalóan nem lehet tudni:

• hogy a közvetített vevő megkapja-e a hitelt, amiből az adásvételi szerződést finanszírozná;
• hogy a vevő milyen fizetési ütemezést vagy birtokbaadási határidőt kér majd;
• vagy hogy esetleg olyan kellékszavatossági feltételeket támaszt, amelyeket a tulajdonos nem tud (vagy nem akar) vállalni.

Összegzés

Az ügyészség gyakran indít pert ingatlanközvetítő irodák ellen olyan szerződéses kikötések miatt, amelyek a fogyasztók szempontjából tisztességtelennek minősülhetnek. A leggyakoribb problémák közé tartozik a kizárólagosság túlzott korlátozása, a felmondási jog elvonása, az aránytalan kötbérek és a sikerdíj feltételeinek tisztázatlansága.

A Ptk. szerint a közvetítő csak akkor jogosult díjra, ha az ő közreműködése vezetett szerződéskötéshez – ettől eltérni csak átlátható, arányos és jogszerű feltételekkel lehet.

🔎 Tippünk: Soha ne írjon alá ingatlanközvetítői szerződést anélkül, hogy ne értette volna pontosan, miért és mikor kell fizeti. Ha kétségei vannak, kérjen ügyvédi tanácsot – olcsóbb, mint utólag pereskedni.