Mire kell figyelni lakásvásárlásnál?

Hol kezdjük az ellenőrzést?

Sok vevő úgy gondolja, hogy az ügyvéd akkor lép be a történetbe, amikor már az adásvételi szerződést kell előkészíteni - holott a legtöbb kolléga nevében állítom, hogy szívünk szerint már az első megtekintésre is vásárlást megelőző tanácsadással indítanánk útnak minden vevőjelöltet. 

Ha a vevő úgy tesz vételi ajánlatot, hogy nem kért le friss tulajdoni lapot, nem tudja, van-e jelzálog az ingatlanon, vagy nem tisztázta, mi történik, ha a bank késik a folyósítással, akkor utóbb, mikor az ügyvéd mindezekkel szembesíti, már nehéz új feltételeket kialkudni. Ugyanez igaz a foglalóra is: nem akkor érdemes pénzt adni, amikor a vevő fél, hogy elveszíti az ingatlant, hanem akkor, amikor már világosak a fő jogi, pénzügyi és határidős feltételek.

Lakásvásárlás előtt ezért legalább három dolgot kell külön ellenőrizni:

• az ingatlan jogi helyzetét (tulajdoni lap!),
• a fizetés és finanszírozás biztonságát (előminősítés!),
• a birtokbaadás feltételeit.

Családi háznál ehhez még hozzájön a telek, a térképmásolat, a felépítmények, a közművek és az esetleges használati jogok vizsgálata is.

Milyen költségekkel számoljon a vevő a vételáron felül?

Ingatlanvásárlásnál nemcsak a vételárat kell kifizetni. A vevőnek már az ajánlattétel előtt érdemes számolnia a járulékos költségekkel is.

Tipikus vevői költségek:

• vagyonszerzési illeték,
• ügyvédi munkadíj,
• földhivatali eljárási díjak,
• tulajdoni lap és térképmásolat díja,
• banki értékbecslés díja,
• közjegyzői díj hitel esetén,
• jelzálogjog bejegyzésének díja,
• fordítás vagy tolmácsolás, ha külföldi fél is érintett,
• költözés és közműátírás költségei.

A vagyonszerzési illeték általános mértéke lakóingatlan vásárlásánál jellemzően a vételár 4%-a, de több kedvezmény és mentesség is létezhet. Ilyen lehet például az első lakástulajdonhoz kapcsolódó kedvezmény, a cserepótló vétel illetékkedvezménye vagy egyes családi támogatásokhoz kapcsolódó mentesség. Ezeket mindig a konkrét ügy alapján kell ellenőrizni.

Első lépés: érinti-e a települést helyi önazonossági szabály?

2025 óta a helyi önkormányzatok a helyi önazonosság védelméről szóló szabályok alapján bizonyos esetekben befolyásolhatják, hogy ki vásárolhat ingatlant egy településen.

Az önkormányzatok több eszközzel élhetnek, például:

• elővásárlási jogot vezethetnek be,
• lakcímlétesítési tilalmat vagy engedélyezési kötelezettséget írhatnak elő,
• betelepülési hozzájárulást állapíthatnak meg.

Ez nem minden települést és nem minden vevőt érint, de vásárlás előtt érdemes ellenőrizni, hogy a kinézett település vagy budapesti kerület alkalmaz-e ilyen szabályt. Ha igen, akkor még ajánlattétel előtt tisztázni kell, hogy a vevő egyáltalán megszerezheti-e az ingatlant, kell-e külön eljárással számolni, és ez mennyivel hosszabbíthatja meg a vásárlást.

A tulajdoni lap: mit mutat, és mit nem?

Lakásvásárlás vagy házvásárlás előtt a helyrajzi szám segítségével friss tulajdoni lapot kell lekérni. Ebből derül ki többek között:

• ki az ingatlan tulajdonosa,
• egy vagy több tulajdonos van-e,
• milyen tulajdoni hányadot adnak el,
• van-e jelzálogjog,
• van-e végrehajtási jog,
• szerepel-e haszonélvezeti jog,
• van-e elidegenítési és terhelési tilalom,
• látható-e elővásárlási jog vagy más bejegyzett jog.

Ha a tulajdoni lapon jelzálogjog vagy végrehajtási jog szerepel, attól még nem biztos, hogy az ingatlan nem vásárolható meg. A szerződésben azonban pontosan rendezni kell, ki, mikor, milyen pénzből és milyen határidővel intézi a teher törlését. Hitelből vásárolt ingatlannál a vevő bankja is vizsgálni fogja, hogy a régi teher törlése biztonságosan megtörténhet-e.

A tulajdoni lap viszont nem mutat meg mindent. Nem derül ki belőle teljes körűen az ingatlan műszaki állapota, a közműtartozás, a társasház belső működése, a várható felújítási költség, vagy családi háznál az, hogy minden épületrész szabályosan szerepel-e a nyilvántartásban. Ezért a tulajdoni lap ellenőrzése szükséges, de önmagában nem elég.

Közműtartozás és közös költség: mitől védi a vevőt a nullás igazolás?

Birtokbaadáskor szinte mindenki kéri az úgynevezett nullás igazolásokat - szerintem szerződéskötésig legalább ennyire fontos tudni, hogy később bajunk lesz-e az átírásból. Ezek azt igazolják, hogy az adott fogyasztási helyen nincs lejárt tartozás.

Ilyen igazolás kérhető például:

• villamosenergia-szolgáltatótól,
• gázszolgáltatótól,
• víz- és csatornaszolgáltatótól,
• távhőszolgáltatótól,
• társasház esetén a közös képviselőtől.

A tartozásmentességi igazolás igazán nem formaság. A birtokbaadást követően a vevő átveszi a mérőórákat, és onnantól kezdve neki kell rendeznie az aktuális fogyasztást. Ha nincs tisztázva, hogy a korábbi időszakra ki fizet, könnyen vita alakulhat ki az eladóval.

A szerződésben és a birtokbaadási jegyzőkönyvben ezért érdemes rögzíteni a mérőóraállásokat, a közüzemi átírás rendjét, és azt is, hogy az eladó a birtokbaadás napjáig köteles rendezni az ingatlanhoz kapcsolódó tartozásokat.

Energetikai tanúsítvány: mire jó a vevőnek?

Lakásvásárlásnál és házvásárlásnál az eladónak át kell adnia az energetikai tanúsítványt. Ez az irat az ingatlan energiahatékonyságáról ad képet, és a vevő számára elsősorban azért fontos, mert segít reálisabban látni a várható fenntartási és felújítási költségeket.

Hitelből történő vásárlásnál a bank rendszerint már a hitelkérelem benyújtásához vagy az értékbecsléshez bekéri az energetikai tanúsítványt. Ezért nem érdemes a szerződéskötés utolsó pillanatára hagyni.

Az energetikai tanúsítvány önmagában nem mondja meg, hogy érdemes-e megvenni az ingatlant. De ha gyenge energetikai besorolást mutat, a vevőnek számolnia kell azzal, hogy a vételár mellett hamar felújítási költség is felmerülhet.

Villamos biztonsági felülvizsgálat: kell-e vele foglalkozni?

Tulajdonosváltáskor főszabály szerint villamos biztonsági felülvizsgálatra is szükség van, kivéve, ha rendelkezésre áll megfelelő, 6 évnél nem régebbi jegyzőkönyv.

A felülvizsgálat célja nem az, hogy a vevő újabb papírt kapjon az iratcsomagba, hanem az, hogy kiderüljenek az ingatlan villamos hálózatának biztonsági kockázatai. Régi lakásoknál és családi házaknál ez különösen fontos lehet, mert a korszerűtlen vagy hibás villamos rendszer felújítása jelentős költség.

Vevőként érdemes tisztázni, hogy van-e friss jegyzőkönyv, ki rendeli meg a felülvizsgálatot, és mi történik, ha a vizsgálat súlyos hibát tár fel. Ezt nem elég szóban megbeszélni: ha a hiba vagy a javítás költsége lényeges, a szerződésben is kezelni kell.

Határidők: a lakásvásárlás egyik leggyakoribb vitaforrása

A szerződésben szereplő határidőknek nemcsak pontosnak, hanem teljesíthetőnek is kell lenniük. A gyakorlatban sok vita abból adódik, hogy a felek relatív határidőket használnak, és később mást értenek rajtuk.

Például gyakori megfogalmazás, hogy a birtokbaadás a teljes vételár megfizetését követő 5 napon belül történik, miközben a vevőnek 60 napja van a teljes vételár kifizetésére. Ezt sokan úgy értelmezik, hogy a birtokbaadás legkésőbb a 65. napon esedékes. Valójában ha a vevő korábban fizet, a birtokbaadás időpontja is korábbra kerülhet.

Ezért érdemes külön rögzíteni:

• a vételár megfizetésének végső határidejét,
• a birtokbaadás végső időpontját dátum szerint,
• a késedelem következményeit,
• azt, hogy mi történik banki csúszás esetén,
• azt, hogy milyen értesítési és együttműködési kötelezettség terheli a feleket.

A pontos határidő nem csak jogi kérdés. A vevő költözését, a hitelfolyósítást, az albérlet felmondását, a majdani felújítást és persze a közműátírást is ehhez kell igazítani.

Társasházi lakás vásárlásánál milyen iratokat kell bekérni?

Társasházi lakásnál a vevő nemcsak egy lakást vásárol, hanem belép egy társasházi jogviszonyba is. Ezért nem elég a külön tulajdoni lapot megnézni.

Érdemes bekérni:

• az alapító okiratot és annak módosításait,
• a szervezeti és működési szabályzatot,
• a házirendet,
• közös képviselői igazolást a közös költség tartozásról,
• információt a társasház tervezett nagyobb felújításairól,
• tájékoztatást arról, hogy van-e per, tartozás vagy jelentősebb társasházi vita.

Az alapító okirat különösen az elővásárlási jog miatt fontos. Előfordulhat, hogy az elővásárlási jog a tulajdoni lapon vagy a társasházi törzslapon is látható, de a biztonságos ellenőrzéshez az alapító okiratot is át kell nézni. Ha az elővásárlási jog fennáll, az adásvételi folyamat hosszabb lehet, mert a jogosultakat értesíteni kell.

A társasházi iratokból az is kiderülhet, hogy a lakás hasznosítását korlátozzák-e. Ez például akkor fontos, ha a vevő rövid távú kiadásban, rendelőben, irodában vagy más, nem klasszikus lakhatási célú használatban gondolkodik.

Házvásárlásnál mire kell külön figyelni?

Családi ház vásárlásánál a tulajdoni lap mellett a térképmásolatot, de legalábbis az OÉNY helyrajziszám-keresőt is ellenőrizni kell. A vevőnek tudnia kell ugyanis, hogy a telken található épületek és építmények hogyan szerepelnek az ingatlan-nyilvántartásban.

Házvásárlásnál különösen fontos kérdések:

• a térképmásolaton szerepel-e a lakóház,
• a garázs, melléképület, bővítés vagy terasz feltüntetett-e,
• van-e eltérés a tényleges állapot és a nyilvántartás között,
• rendezett-e a telekhatár,
• van-e szolgalmi jog vagy átjárási jog,
• hogyan lehet megközelíteni az ingatlant,
• van-e közműbekötés,
• van-e kút, emésztő, szennyvíztároló vagy más speciális műszaki körülmény,
• van-e használatbavételi engedély vagy hatósági bizonyítvány, ha erre szükség lehet.

Ez azért lényeges, mert családi háznál gyakrabban fordul elő, hogy a valóságban meglévő épületrész nem úgy szerepel az ingatlan-nyilvántartásban, ahogy a vevő gondolja. Ez nem mindig akadálya a vásárlásnak, de befolyásolhatja a banki finanszírozást, az értékbecslést, a későbbi eladást és a felújítási terveket.

Ha a vevő hitelből vásárol, a bank értékbecslője is vizsgálhatja ezeket az eltéréseket. Ezért házvásárlásnál különösen kockázatos úgy foglalót adni, hogy a térképmásolatot és a finanszírozhatóságot még senki nem ellenőrizte.

Összegzés

foglaló komoly jogkövetkezményekkel járhat. Ha a vevő hibájából hiúsul meg a szerződés, a foglalót elveszítheti. Ha az eladó hibájából nem teljesül az ügylet, a vevő a foglaló kétszeresét követelheti vissza. A probléma az, hogy a gyakorlatban sok vita éppen arról szól, kinek a hibájából hiúsult meg az adásvétel.

Foglaló fizetése előtt ezért tisztázni kell:

• látta-e a vevő a friss tulajdoni lapot,
• van-e teher az ingatlanon,
• van-e elővásárlási jog,
• szükség van-e banki hitelre,
• mi történik, ha a bank nem ad hitelt,
• milyen határidővel kell fizetni,
• mikor történik a birtokbaadás,
• milyen állapotban kell az eladónak átadnia az ingatlant.

Ha a vevő még nem tudja biztosan, hogy kap-e hitelt, különösen fontos, hogy a vételi ajánlatban vagy az adásvételi szerződésben szerepeljen, mi történik elutasított hitelkérelem vagy késedelmes banki folyósítás esetén. Enélkül a vevő könnyen olyan fizetési kötelezettséget vállalhat, amelyet nem tud teljesíteni.

Ügyvédet keres a lakásvásárláshoz? Vegye fel velünk a kapcsolatot!