Lakásvásárlás: mire figyeljünk 2026-ban?

Első lépés: önazonos-e a település?

2025 óta a helyi önkormányzat befolyásolhatja, hogy ki vásárolhat ingatlant egy településen, a helyi önazonosság védelméről szóló törvény alapján. Az önkormányzatok négy területen avatkozhatnak be: elővásárlási jog, lakcímlétesítési tilalom, lakcímlétesítési engedély, és betelepülési hozzájárulás.

Itt tudja ellenőrizni, hogy a kinézett település (budapesti kerület) érintett-e.

A tulajdoni lapot mindig ellenőrizni kell

Lakásvásárlás előtt célszerű lekérni a tulajdoni lapot. Ebből derül ki például:

• ki az ingatlan tulajdonosa
• milyen arányban tulajdonosok
• van-e jelzáloghitel
• van-e végrehajtás vagy más teher
• van-e elővásárlási jog.

Ha például elővásárlási jogot érzékelünk a tulajdoni lapon, az adásvétel csak akkor lehetséges, ha a jogosult lemond a jogáról vagy legalábbis megfelelő értesítést követően nem él vele.

Miért fontos a „nullás igazolás” lakásvásárlásnál?

Lakásvásárláskor az egyik gyakran kért dokumentum az úgynevezett „nullás igazolás”, amely azt bizonyítja, hogy az ingatlanhoz kapcsolódó közüzemi számlákban nincs lejárt tartozás.

A közüzemi tartozásmentességi igazolást általában az alábbi szolgáltatók állítják ki:

• villamosenergia-szolgáltató
• gázszolgáltató
• víz- és csatornaszolgáltató
• távhőszolgáltató

A dokumentum azt tanúsítja, hogy az adott fogyasztási helyen van élő szerződés, de nincs fennálló tartozás. Az igazolás igényléséhez általában szükséges a felhasználási hely azonosítója és az ügyfélszám. A közös költség tartozásokra is fontos rákérdezni!

Társasháznál mindig kérjünk alapító okiratot!

Ez az elővásárlási jog ellenőrzése miatt fontos.

Társasházi lakás esetén az alapító okiratban kikötött elővásárlási jogot legtöbbször a tulajdoni lapon vagy az ingatlan-nyilvántartás társasházi törzslapján ("társasházi információk") jelölik. Ha az alapító okiratnak megfelelő elővásárlási jog be van jegyezve a tulajdoni lapra, az dologi hatályú, azaz mindenkivel szemben érvényesül, és a földhivatal is kikényszeríti a szabályok betartását. Ritkán, de azért előfordulhat, hogy az alapító okirat rendelkezik az elővásárlási jogról, de a tulajdoni lap nem igazolja vissza. Ezért társasházi lakás vásárlása esetén mindenképpen be kell szerezni az alapító okiratot és annak minden módosítását, és át kell adni az okiratot szerkesztő ügyvédnek.

Energetikai tanúsítvány

Erre szintén szükségünk van a lakásvásárlás előtt. Lakásvásárlásnál az eladónak át kell adnia az energetikai tanúsítványt. Ha hitelből történik a vásárlás, akkor ezt rendszerint a hitelkérelem benyújtásáig kell bemutatni a banknak.

Villamos biztonsági felülvizsgálat is kell?

Villamos biztonsági felülvizsgálat (VBF) főszabály szerint kötelező tulajdonosváltáskor, kivéve, ha rendelkezésre áll egy 6 évnél nem régebbi jegyzőkönyv. A VBF célja az ingatlan villamos-biztonsági szempontú felmérése, feltárva az esetleges rejtett hibákat, ezzel megelőzve a baleseteket és az értékcsökkenést. A felülvizsgálat nemcsak a vevői bizalmat erősíti, hanem segíti a hirdetési folyamatot és felgyorsítja az adásvételt is.

A szerződésnek kötelező tartalmi elemei vannak

Magyarországon az ingatlan adásvételi szerződés csak írásban érvényes. Szóbeli megállapodással nem lehet tulajdonjogot szerezni. A szerződést általában ügyvéd ellenjegyzi, de közjegyző előtt közokiratba is foglalható. Mindez azonban nem elég: az adásvételi szerződésből egyértelműen ki kell derülnie:

• kik a tulajdonosok, kik a vevők
• melyik ingatlanról van szó
• milyen tulajdoni hányadot adnak el
• mennyi a vételár
• mi a tulajdonátruházás jogcíme.

Emellett szerepelniük kell a felek személyazonosító adatainak, lakcímének, állampolgárságának, valamint a szerződés keltezésének is.

A szerződő felek adatai legyenek pontosak

Az ingatlan adásvételi szerződés alanya lehet:

• természetes személy
• gazdasági társaság
• más jogi személy is.

Az adásvételi szerződésben minden fél azonosító adatait pontosan fel kell tüntetni. Természetes személyek esetén ezek:

• név és születési név
• születési hely és idő
• anyja neve
• lakcím
• személyi azonosító
• állampolgárság

Ha valamelyik fél nem rendelkezik magyarországi lakcímmel, akkor magyarországi kézbesítési meghatalmazottat kell megjelölni az ingatlan-nyilvántartási eljáráshoz.

Az ingatlan adatai is legyenek egyértelműek

A szerződésnek pontosan tartalmaznia kell, hogy melyik ingatlanról van szó. A legfontosabb adatok:

• település és kerület
• helyrajzi szám
• természetbeni cím
• az ingatlan jellege (lakás, ház, udvar stb.)
• az eladó és vevő tulajdoni hányada

Ezek hiányában a földhivatal a bejegyzési kérelmet nem tudja elbírálni.

A vételár fizetése kulcskérdés

A szerződésben minden egyes vételárrészletnél rögzíteni kell:

• az összeget
• a fizetés módját (átutalás vagy készpénz)
• az önerő forrását (ha lakáskölcsöből fizetünk)
• a fizetési határidőt
• a bankszámla adatokat.

Fontos szabály, hogy a bank csak akkor folyósít hitelt, ha a vevő már kifizette a saját forrásból fizetendő az önerőt vételárrészt.

Probléma, ha megbontjuk a vételárat telekárra és lakásárra?

Az adásvételi szerződésben gyakran előfordul, hogy a vételárat a felek megbontják telekárra és épületárra. Ez különösen céges ügyleteknél számviteli okokból és az állami támogatásokkal érintett ügyleteknél gyakori.

A bírósági gyakorlat szerint azonban ilyenkor arra kell figyelni, hogy a teljes vételár egyértelmű maradjon:

• mindig szerepeljen egyértelműen a teljes vételár,
• a részösszegek összege feleljen meg a teljes vételárnak,
• ne legyen olyan megfogalmazás, amelyből két különböző vételár következhet.

Ha ezek teljesülnek, a vételár megbontása nem teszi érvénytelenné az adásvételi szerződést.

Hitel vagy állami támogatás esetén további feltételek is fontosak

Ha a vásárlás:

• lakáshitelből,
• CSOK Pluszból,
• Falusi CSOK-ból,
• vagy az Otthon Start program keretében történik,

akkor a szerződésnek azt is tartalmaznia kell, hogy a vételár egy része banki kölcsönből vagy állami támogatásból kerül kifizetésre.

Határidők: a lakásvásárlás kulcsa

A gyakorlatban gyakran előfordul, hogy a szerződésben szereplő határidők nem reálisak vagy nem egyértelműek. Felmerül az olvasóban: ez hogy lehet? De gondoljunk csak a leggyakoribb megfogalmazásra: a birtokbaadásra (értsd: kulcsátadás) a vételár megfizetését követő 5 napon belül kerül sor - a vételár megfizetésére 60 nap áll a vevő rendelkezésére. Ezt a legtöbben úgy értelmezik, hogy a 65. napon kell birtokba adni az ingatlant, holott nem kizárt, hogy a vevő 10 napon belül mindent kifizet.

Lakásvásárláskor ezért érdemes külön rögzíteni:

• vételár megfizetésére nyitva álló határidőt,
• a birtokbaadás végső időpontját dátumra pontosan,
• a késedelem következményeit.

A birtokbaadás időpontját mindig rögzíteni kell

Az adásvételi szerződés egyik kötelező tartalmi eleme a birtokbaadás időpontja.

Ez az a nap, amikor a vevő:

• megkapja a kulcsokat
• használatba veheti az ingatlant
• átveszi a közműórákat.

Ha ezt a szerződés nem szabályozza egyértelműen, gyakoriak a viták.

Tulajdonjog-fenntartás és vevői jog

Hitelből történő vásárlásnál gyakori megoldás, hogy:

• az eladó fenntartja a tulajdonjogát,
• a vevő javára pedig tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog kerül bejegyzésre.

Ez általában 6 hónapra szól, és biztosítja, hogy a vevő tulajdonjogát a teljes vételár megfizetése után be lehessen jegyezni.

Hitellel terhelt ingatlan vásárlása külön figyelmet igényel

Ha az ingatlanon hitel van, a szerződésnek tartalmaznia kell:

• a fennálló tartozás összegét
• a hitelező bank adatait
• és azt, hogy a vételárból hogyan történik a teher kiváltása.

A bank általában csak akkor folyósít, ha biztosított, hogy a régi hitel törlésre kerül.

Együttműködési kötelezettség

A polgári jog alapelve, hogy a feleknek együtt kell működniük a szerződés teljesítése során. Sokszor az adásvételi szerződés meghiúsulásához a felek közötti konfliktus és az együttműködés hiánya vezet. A vevők a kifizetések feltételeit utólag módosítani próbálták. Ha ebbe az eladó nem megy bele, de a vevő köti az ebet a karóhoz, akkor a fizetési késedelem szerződésszegésnek minősülhet.

Az ilyen helyzetek elkerüléséhez fontos:

• a folyamatos kommunikáció
• a szerződésben rögzített eljárási rend betartása
• a vitás kérdések gyors rendezése.

Különleges esetek: kiskorú, külföldi vevő, elővásárlási jog

Bizonyos esetekben további dokumentumokra van szükség, például:

• kiskorú eladó esetén gyámhivatali jóváhagyás,
• külföldi vevőnél kézbesítési megbízott,
• elővásárlási jog esetén a jogosult lemondó nyilatkozata.

Ha ezek hiányoznak, a földhivatali bejegyzés vagy a banki finanszírozás is meghiúsulhat.

A tulajdonjog csak a földhivatali bejegyzéssel szerezhető meg

Az adásvételi szerződés önmagában még nem teszi a vevőt tulajdonossá. A tulajdonjog megszerzéséhez szükséges:

• a szerződés megkötése
• a bejegyzési kérelem benyújtása
• a tulajdonjog földhivatali bejegyzése.

A földhivatali eljárásnak külön díja van

A tulajdonjog bejegyzése nem automatikus: külön eljárásban történik.

A legfontosabb díjak:

• vevői jog bejegyzés: 10 600 Ft
• tulajdonjog bejegyzés: 10 600 Ft
• soron kívüli eljárás: 10 000 Ft

A költségeket általában a vevő viseli.

Több költséggel is számolnia kell a vevőnek

Ingatlanvásárlásnál nemcsak a vételárat kell kifizetni.

Tipikus költségek például:

• vagyonszerzési illeték (általában a vételár 4%-a)
• földhivatali eljárási díj
• jelzálogjog bejegyzésének díja (bankhitel)
• ügyvédi munkadíj.

A birtokbaadással, tehermentesítéssel kapcsolatos költségek az eladót terhelik

A jogszabály szerint az eladó viseli azokat a költségeket, amelyek:

• az ingatlan birtokbaadásához kapcsolódnak
• az ingatlan-nyilvántartásban szereplő állapot rendezéséhez szükségesek.

Ez például érintheti:

• energetikai tanúsítványt
• villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyvet
• egyes okiratok beszerzését.

Összegzés

A lakásvásárlás legfontosabb szabályai:

• a szerződést írásba kell foglalni,
• ügyvéd vagy közjegyző közreműködése szükséges,
• a tulajdonjog csak földhivatali bejegyzéssel szerezhető meg,
• a szerződésnek kötelező tartalmi elemei vannak,
• a tulajdoni lapot és a terheket ellenőrizni kell
• előre érdemes tisztázni, hogy milyen esetben lehet elállni a szerződéstől.

A gyakorlatban a legtöbb probléma abból adódik, hogy a vevők a szerződés aláírása előtt nem nézik át megfelelően az ingatlan jogi helyzetét.

Ügyvédet keres a lakásvásárláshoz? Vegye fel velünk a kapcsolatot!