Minden, amit az adásvételi szerződés gyámhivatali jóváhagyása kapcsán tudni érdemes

Ki számít egyáltalán kiskorúnak?

Kiskorú az, aki a tizennyolcadik életévét nem töltötte be. Érdekes és némileg aggódalomra is okot adó kivételszabály, hogy a kiskorú a házasságkötéssel nagykorúvá válik (erre 16. életévét betöltött kiskorú esetén, gyámhatósági engedéllyel van lehetőség).

A kiskorúaknak is két csoportja van: a 14 év alattiak teljesen cselekvőképtelenek, míg 14 év felett korlátozottan cselekvőképes kiskorúakról beszélünk. Mindkét korcsoport jognyilatkozatához szükség van a törvényes képviselőre.

Törvényes képviselő alapesetben a szülői felügyeleti jogot gyakorló szülő. Válás esetén előfordulhat olyan helyzet, hogy csak az egyik szülő rendelkezik szülői felügyeleti joggal, ezért a földhivatalok gyakran a válóperben született ítélet megismerésétől teszik függővé a vevő tulajdonjogának bejegyzését. Nagyon ritka, hogy egy egyszerű válás esetén a szülő elveszítse a felügyeleti jogát, szinte csak kiskorúak sérelmére elkövetett bűncselekmények esetén merül fel az ilyesmi, de a földhivatal úgy van vele - az ördög nem alszik.

Amennyiben nem a szülő gyakorolja a szülői felügyeleti jogokat, a gyermek gyámság alatt áll, ebben az esetben a gyermek törvényes képviselője, vagyonának kezelője nem a szülő, hanem a gyám.

Ki írhatja alá a szerződést a kiskorú nevében?

Fontos, hogy a megfelelő aláíráson túl az adásvételi szerződés gyámhivatali jóváhagyása is szükséges lehet!

Milyen esetben van szükség a gyámhatóság jóváhagyására?

A gyámhivatal a vagyonkezeléssel kapcsolatban közreműködik a gyermekek ingatlan vagyonával kapcsolatos ügyekben. Ezek közé tartozik a kiskorú nem tehermentes ingatlanszerzése, vagy a kiskorú ingatlanának eladása, vagy megterhelése (pl. jelzálog, vagy haszonélvezet alapítása) is. Ilyen esetekben tehát nem elég a szülő jognyilatkozata, a gyámhatóság jóváhagyása is szükséges a szerződés hatályosságához. A Ptk. 6:118. § (1) bekezdése értelmében a gyámhatóság jóváhagyó döntésével pedig a szerződés a megkötésének időpontjára visszamenőlegesen hatályossá válik.

Nincs szükség a gyámhatóság jóváhagyására, ha a kiskorú ingatlanvagyonának megterhelésére az ingatlan megvásárlásával egyidejűleg, a vételárat kifizető személy javára történő haszonélvezet alapításával kerül sor.

Hogyan szerezhetjük be a gyámhatóság jóváhagyását?

Az eljárásra annak a járási (kerületi) hivatalnak gyámügyi osztálya illetékes, amelynek területén a gyermek szülői felügyeletet gyakorló szülőjének a lakóhelye, ennek hiányában tartózkodási helye található. Belföldi lakóhely, vagy tartózkodási hely hiányában a gyámhatóság illetékességét az utolsó ismert hazai lakóhely vagy tartózkodási hely határozza meg. Ha ilyen sincs, akkor az eljárásra a gyermekvédelmi és gyámügyi feladatkörében eljáró Budapest Főváros Kormányhivatala illetékes.

Az eljárás során meg kell hallgatni a szülőket és az ítélőképessége birtokában lévő gyermeket is. Ilyenkor a hatóság azt vizsgálja, hogy nem áll-e fent érdekellentét a gyermek és a szülő között. Érdekellentét esetén ugyanis eseti gyám kirendelése is szükséges. Megjegyezzük, hogy általában ügyvédet szokás eseti gyámként kirendelni - de figyeljünk, arra, hogy ha a saját ügyvédünk kerül kijelölésre, az az egész eljárás szabályszerűségét veszélyezteti.

A járási hivatal a hozzájárulás iránti kérelem beérkezését követő 60 napon belül dönt.

Ezen eljárás keretében a gyámhivatal azt vizsgálja, hogy a szülő jognyilatkozata a gyermek érdekében áll-e, azaz pl. hogy adásvételi szerződésben szereplő vételár megfelel-e az ingatlan piaci értékének. Ha a beszerzett adatok alapján amennyiben a gyámhivatal megállapítja, hogy a jognyilatkozat a kiskorú érdekeivel nem ellentétes, akkor határozatával jóváhagyja azt.

Milyen dokumentumokra lesz szükségünk?

A kérelem mellé mindenképpen be kell nyújtanunk az adásvételi szerződés 1 db eredeti és 3 db másolati példányát, továbbá szükségünk lesz egy 3 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványra, vagy az ingatlanközvetítésre feljogosított bármely szerv értékbecslését, kivéve, ha az ingatlan értékét az illetékhivatal 6 hónapnál nem régebben már megállapította.

A gyámhivatal eljárása során a szerződés tárgyát képező ingatlan adatainak beszerzéséről már gondoskodik, azaz a tulajdoni lapot ők kérik le.

Mi történik, ha az adásvételi szerződést már beküldtük a földhivatalhoz, de a gyámhatósági jóváhagyás hiányzik?

Az Inytv. 47. § (3b) bekezdése rendelkezik a gyámhatóság jóváhagyásához kötött szerződésekről: a végleges gyámhatósági döntés meghozataláig az ilyen eljárás felfüggesztését írja elő. A tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem alapján indult ingatlan-nyilvántartási eljárásban az adásvételi szerződésen a gyámhatósági jóváhagyás hiánya az adásvételi szerződést nem teszi érvénytelenné, az ingatlan-nyilvántartási hatóság a gyámhatósági határozat meghozataláig az eljárását felfüggeszti. (Kúria Kfv. 37.552/2023/4.) 

Nézzünk pár hétköznapi példát az adásvételi szerződés gyámhivatali jóváhagyásának gyakorlatából

A szülők azért szerették volna eladni a kiskorú gyermekük által örökölt lakást, hogy rendezzék a hitelkártya tartozásukat

Az adásvételi szerződés gyámhivatali jóváhagyása során a hatóság mindig a kiskorú gyermek érdekei szempontjából vizsgálja az ingatlan értékesítés körülményeit. A gyámhivatal várhatóan megtagadja az értékesítéshez való hozzájárulást, ha a befolyt vételár lényegében kizárólag a szülők adósságainak rendezését szolgálná. Amennyiben az átruházáshoz a gyámhatóság hozzájárul, a vételárként befolyt összeg a kiskorú érdekében használható fel.

A kiskorú tulajdonában álló lakást a szülők azért adnák el, hogy újat vegyenek az árából

Nincs annak akadálya, hogy a gyermek tulajdonában lévő lakást a szülők azért adják el, hogy helyette egy másikat vásároljanak. A gyámhatósági jóváhagyásnak ekkor az a feltétele, hogy az újabb ingatlanban a gyermek tulajdont szerezzen (a korábbival megegyező értékű tulajdoni hányadot). Emellett azt is vizsgálja a hatóság, hogy a kiskorú lakhatása a költözés kapcsán megfelelően biztosított-e, illetve általánosságban, hogy az ügylet a kiskorú gyermek érdekében áll-e.

A szülő ingatlant venne a kiskorú gyermekének, de magának haszonélvezetet szeretne kikötni

Kivételt képez és nem kell a gyámhatóság hozzájárulása abban az esetben, amikor az ingatlan úgy kerül a gyermek tulajdonába, hogy az ingatlant, vagy annak vételárát ajándékozó személy javára ezzel egyidejűleg haszonélvezeti jog kerül megalapításra az ingatlanon.

Kell-e gyámhivatali hozzájárulás, ha a kiskorú nevében elővásárlási jogról kell nyilatkozni?

A PK 9. számú állásfoglalás IV. pontja értelmében ha a kiskorú résztulajdonos adott esetben az elővásárlási jogát gyakorolni nem kívánja, ehhez gyámhatósági hozzájárulás sem szükséges. A fentiek az 1/2014. Polgári jogegységi határozat értelmében az új Ptk. alkalmazása körében is megfelelően irányadóak.

Összegzés

A gyámhivatal jóváhagyása sok esetben elengedhetetlen része a kiskorúak ingatlan adásvételi ügyleteinek. A folyamat bonyolult lehet, de a jogszabályok betartása és a megfelelő dokumentáció benyújtása segíthet az eljárás gördülékenyebbé tételében. Az adásvételi szerződés gyámhivatali jóváhagyása minden esetben a kiskorú érdekeit hivatott védeni, és biztosítani, hogy az ügylet ne csak törvényes, de etikus is legyen.

A borítóképet Fazekas Nikoletta készítette.

Amennyiben további kérdése merülne fel, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!