Logóe-ingatlanügyvédek.hu
dr. Kárpáti Zsófia, ügyvéd

Dr. Kárpáti Zsófia

5 perc olvasás

Minden, amit az adásvételi szerződés gyámhivatali jóváhagyása kapcsán tudni érdemes

Kiskorúak és az ingatlantulajdon

Kiskorúak és az ingatlantulajdon

Ingatlan adásvételeknél nem ritka, hogy az adásvételi szerződést akár az eladói, akár a vevői oldalon kiskorúak is aláírják - igen ám, de ilyen esetben ingatlan ügyvédként gyakran vagyok kénytelen szembesíteni a kiskorúak nevében ténylegesen eljáró szülőket azzal, hogy márpedig a gyámhivatali jóváhagyás nem mellőzhető.

Az alábbi cikkünkben áttekintem, hogy mit kell tudnia annak, aki a gyermeke nevére venne házat, vagy esetleg el szeretné adni a gyermeke által örökölt lakást. Igyekeztem egy jól használható útmutatót készíteni ügyvédeknek, szülőknek és kiskorúakkal szerződőknek egyaránt. Ha gondokoltakról és céges törvényes képviselőkről is olvasna, nézze meg a vonatkozó blogposztunkat!

Ki számít egyáltalán kiskorúnak?

Kiskorú az, aki a tizennyolcadik életévét nem töltötte be. Érdekes és némileg aggódalomra is okot adó kivételszabály, hogy a kiskorú a házasságkötéssel nagykorúvá válik (erre 16. életévét betöltött kiskorú esetén, gyámhatósági engedéllyel van lehetőség).

A kiskorúaknak is két csoportja van: a 14 év alattiak teljesen cselekvőképtelenek, míg 14 év felett korlátozottan cselekvőképes kiskorúakról beszélünk. Mindkét korcsoport jognyilatkozatához szükség van a törvényes képviselőre.

Törvényes képviselő alapesetben a szülői felügyeleti jogot gyakorló szülő. Válás esetén előfordulhat olyan helyzet, hogy csak az egyik szülő rendelkezik szülői felügyeleti joggal, ezért a földhivatalok gyakran a válóperben született ítélet megismerésétől teszik függővé a vevő tulajdonjogának bejegyzését. Nagyon ritka, hogy egy egyszerű válás esetén a szülő elveszítse a felügyeleti jogát, szinte csak kiskorúak sérelmére elkövetett bűncselekmények esetén merül fel az ilyesmi, de a földhivatal úgy van vele - az ördög nem alszik.

Amennyiben nem a szülő gyakorolja a szülői felügyeleti jogokat, a gyermek gyámság alatt áll, ebben az esetben a gyermek törvényes képviselője, vagyonának kezelője nem a szülő, hanem a gyám.

Ügyvéd tagokat keresünk!

Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás várja a kollégák csatlakozását az ország minden pontjáról!

Ki írhatja alá a szerződést a kiskorú nevében?

Fontos, hogy a megfelelő aláíráson túl az adásvételi szerződés gyámhivatali jóváhagyása is szükséges lehet!

Kiskorú életkoraKi ír alá?
14. életévét be nem töltöttCsak a törvényes képviselő (szülő) írhatja alá a gyermek nevében a szerződést
14. életévét betöltöttMaga a kiskorú is aláírhatja, de a törvényes képviselő aláírásának is szerepelnie kell a szerződésen
Gyámhivatal - kimerítő folyamat

Gyámhivatal - kimerítő folyamat

Milyen esetben van szükség a gyámhatóság jóváhagyására?

A gyámhivatal a vagyonkezeléssel kapcsolatban közreműködik a gyermekek ingatlan vagyonával kapcsolatos ügyekben. Ezek közé tartozik a kiskorú nem tehermentes ingatlanszerzése, vagy a kiskorú ingatlanának eladása, vagy megterhelése (pl. jelzálog, vagy haszonélvezet alapítása) is. Ilyen esetekben tehát nem elég a szülő jognyilatkozata, a gyámhatóság jóváhagyása is szükséges a szerződés hatályosságához. A Ptk. 6:118. § (1) bekezdése értelmében a gyámhatóság jóváhagyó döntésével pedig a szerződés a megkötésének időpontjára visszamenőlegesen hatályossá válik.

Nincs szükség a gyámhatóság jóváhagyására, ha a kiskorú ingatlanvagyonának megterhelésére az ingatlan megvásárlásával egyidejűleg, a vételárat kifizető személy javára történő haszonélvezet alapításával kerül sor.

Hogyan szerezhetjük be a gyámhatóság jóváhagyását?

Az eljárásra annak a járási (kerületi) hivatalnak gyámügyi osztálya illetékes, amelynek területén a gyermek szülői felügyeletet gyakorló szülőjének a lakóhelye, ennek hiányában tartózkodási helye található. Belföldi lakóhely, vagy tartózkodási hely hiányában a gyámhatóság illetékességét az utolsó ismert hazai lakóhely vagy tartózkodási hely határozza meg. Ha ilyen sincs, akkor az eljárásra a gyermekvédelmi és gyámügyi feladatkörében eljáró Budapest Főváros Kormányhivatala illetékes.

Az eljárás során meg kell hallgatni a szülőket és az ítélőképessége birtokában lévő gyermeket is. Ilyenkor a hatóság azt vizsgálja, hogy nem áll-e fent érdekellentét a gyermek és a szülő között. Érdekellentét esetén ugyanis eseti gyám kirendelése is szükséges. Megjegyezzük, hogy általában ügyvédet szokás eseti gyámként kirendelni - de figyeljünk, arra, hogy ha a saját ügyvédünk kerül kijelölésre, az az egész eljárás szabályszerűségét veszélyezteti.

A járási hivatal a hozzájárulás iránti kérelem beérkezését követő 60 napon belül dönt.

Ezen eljárás keretében a gyámhivatal azt vizsgálja, hogy a szülő jognyilatkozata a gyermek érdekében áll-e, azaz pl. hogy adásvételi szerződésben szereplő vételár megfelel-e az ingatlan piaci értékének. Ha a beszerzett adatok alapján amennyiben a gyámhivatal megállapítja, hogy a jognyilatkozat a kiskorú érdekeivel nem ellentétes, akkor határozatával jóváhagyja azt.

Milyen dokumentumokra lesz szükségünk?

A kérelem mellé mindenképpen be kell nyújtanunk az adásvételi szerződés 1 db eredeti és 3 db másolati példányát, továbbá szükségünk lesz egy 3 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványra, vagy az ingatlanközvetítésre feljogosított bármely szerv értékbecslését, kivéve, ha az ingatlan értékét az illetékhivatal 6 hónapnál nem régebben már megállapította.

A gyámhivatal eljárása során a szerződés tárgyát képező ingatlan adatainak beszerzéséről már gondoskodik, azaz a tulajdoni lapot ők kérik le.

Mi történik, ha az adásvételi szerződést már beküldtük a földhivatalhoz, de a gyámhatósági jóváhagyás hiányzik?

Az Inytv. 47. § (3b) bekezdése rendelkezik a gyámhatóság jóváhagyásához kötött szerződésekről: a végleges gyámhatósági döntés meghozataláig az ilyen eljárás felfüggesztését írja elő. A tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem alapján indult ingatlan-nyilvántartási eljárásban az adásvételi szerződésen a gyámhatósági jóváhagyás hiánya az adásvételi szerződést nem teszi érvénytelenné, az ingatlan-nyilvántartási hatóság a gyámhatósági határozat meghozataláig az eljárását felfüggeszti. (Kúria Kfv. 37.552/2023/4.) 

A szülő kötelessége a kiskorú támogatása

A szülő kötelessége a kiskorú támogatása - és nem fordítva

Nézzünk pár hétköznapi példát az adásvételi szerződés gyámhivatali jóváhagyásának gyakorlatából

A szülők azért szerették volna eladni a kiskorú gyermekük által örökölt lakást, hogy rendezzék a hitelkártya tartozásukat

Az adásvételi szerződés gyámhivatali jóváhagyása során a hatóság mindig a kiskorú gyermek érdekei szempontjából vizsgálja az ingatlan értékesítés körülményeit. A gyámhivatal várhatóan megtagadja az értékesítéshez való hozzájárulást, ha a befolyt vételár lényegében kizárólag a szülők adósságainak rendezését szolgálná. Amennyiben az átruházáshoz a gyámhatóság hozzájárul, a vételárként befolyt összeg a kiskorú érdekében használható fel.

A kiskorú tulajdonában álló lakást a szülők azért adnák el, hogy újat vegyenek az árából

Nincs annak akadálya, hogy a gyermek tulajdonában lévő lakást a szülők azért adják el, hogy helyette egy másikat vásároljanak. A gyámhatósági jóváhagyásnak ekkor az a feltétele, hogy az újabb ingatlanban a gyermek tulajdont szerezzen (a korábbival megegyező értékű tulajdoni hányadot). Emellett azt is vizsgálja a hatóság, hogy a kiskorú lakhatása a költözés kapcsán megfelelően biztosított-e, illetve általánosságban, hogy az ügylet a kiskorú gyermek érdekében áll-e.

A szülő ingatlant venne a kiskorú gyermekének, de magának haszonélvezetet szeretne kikötni

Kivételt képez és nem kell a gyámhatóság hozzájárulása abban az esetben, amikor az ingatlan úgy kerül a gyermek tulajdonába, hogy az ingatlant, vagy annak vételárát ajándékozó személy javára ezzel egyidejűleg haszonélvezeti jog kerül megalapításra az ingatlanon.

Adásvételi szerződés gyámhivatali jóváhagyással

Adásvételi szerződés gyámhivatali jóváhagyással

Kell-e gyámhivatali hozzájárulás, ha a kiskorú nevében elővásárlási jogról kell nyilatkozni?

A PK 9. számú állásfoglalás IV. pontja értelmében ha a kiskorú résztulajdonos adott esetben az elővásárlási jogát gyakorolni nem kívánja, ehhez gyámhatósági hozzájárulás sem szükséges. A fentiek az 1/2014. Polgári jogegységi határozat értelmében az új Ptk. alkalmazása körében is megfelelően irányadóak.

Összegzés

A gyámhivatal jóváhagyása sok esetben elengedhetetlen része a kiskorúak ingatlan adásvételi ügyleteinek. A folyamat bonyolult lehet, de a jogszabályok betartása és a megfelelő dokumentáció benyújtása segíthet az eljárás gördülékenyebbé tételében. Az adásvételi szerződés gyámhivatali jóváhagyása minden esetben a kiskorú érdekeit hivatott védeni, és biztosítani, hogy az ügylet ne csak törvényes, de etikus is legyen.

A borítóképet Fazekas Nikoletta készítette.

Amennyiben további kérdése merülne fel, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!

Kapcsolatfelvétel

Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Kategóriák:

Hasznos tudnivalók ingatlanvásárlás előtt
Tudnivalók eladóknak
Kárpáti ZsófiaKZ
Szerző:

Csapatunk

Dr. Kárpáti Zsófia

[email protected]

Dr. Kárpáti Zsófia, ügyvéd a Kárpáti Ügyvédi Iroda vezető ügyvédje és az e-ingatlanügyvédek pécsi tagja. Szakterülete az ingatlanjog, ezen belül is a használt lakások, termőföldek adásvétele, ajándékozása, illetve az elbirtoklással történő tulajdonszerzés, telekrendezési eljárások.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

Kiskorú az, aki a 18. életévét még nem töltötte be. Ha a kiskorú 14 évnél fiatalabb, csak a törvényes képviselő (általában a szülő) írhatja alá a szerződést. Ha a kiskorú 14 évet már betöltött, ő maga is aláírhatja a szerződést, de a törvényes képviselő aláírása is szükséges. A legtöbb esetben ezek a jognyilatkozatok a gyámhivatal jóváhagyásával lesznek csak érvényesek.