
Dr. Kárpáti Zsófia
• 6 perc olvasás
Adásvételi szerződés gyámhivatali jóváhagyása
Kiskorúak és az ingatlantulajdon
Ingatlan adásvételeknél nem ritka, hogy az adásvételi szerződést akár az eladói, akár a vevői oldalon kiskorúak is aláírják - igen ám, de ilyen esetben ingatlan ügyvédként gyakran vagyok kénytelen szembesíteni a kiskorúak nevében ténylegesen eljáró szülőket azzal, hogy márpedig a gyámhivatali jóváhagyás nem mellőzhető.
Az alábbi cikkünkben áttekintem, hogy mit kell tudnia annak, aki a gyermeke nevére venne házat, vagy esetleg el szeretné adni a gyermeke által örökölt lakást. Igyekeztem egy jól használható útmutatót készíteni ügyvédeknek, szülőknek és kiskorúakkal szerződőknek egyaránt. Ha gondokoltakról és céges törvényes képviselőkről is olvasna, nézze meg a vonatkozó blogposztunkat!
Tartalomjegyzék
- Ki számít egyáltalán kiskorúnak?
- Ki írhatja alá a szerződést a kiskorú nevében?
- Milyen esetben van szükség a gyámhatóság jóváhagyására?
- Hogyan szerezhetjük be a gyámhatóság jóváhagyását?
- Nézzünk pár hétköznapi példát az adásvételi szerződés gyámhivatali jóváhagyásának gyakorlatából
- Kell-e gyámhivatali hozzájárulás, ha a kiskorú nevében elővásárlási jogról kell nyilatkozni?
- Összegzés
- Kapcsolatfelvétel
- Gyakran ismételt kérdések
Ki számít egyáltalán kiskorúnak?
Kiskorú az, aki a tizennyolcadik életévét nem töltötte be. Érdekes és némileg aggódalomra is okot adó kivételszabály, hogy a kiskorú a házasságkötéssel nagykorúvá válik (erre 16. életévét betöltött kiskorú esetén, gyámhatósági engedéllyel van lehetőség).
A kiskorúaknak is két csoportja van: a 14 év alattiak teljesen cselekvőképtelenek, míg 14 év felett korlátozottan cselekvőképes kiskorúakról beszélünk. Mindkét korcsoport jognyilatkozatához szükség van a törvényes képviselőre.
Törvényes képviselő alapesetben a szülői felügyeleti jogot gyakorló szülő. Válás esetén előfordulhat olyan helyzet, hogy csak az egyik szülő rendelkezik szülői felügyeleti joggal, ezért a földhivatalok gyakran a válóperben született ítélet megismerésétől teszik függővé a vevő tulajdonjogának bejegyzését. Nagyon ritka, hogy egy egyszerű válás esetén a szülő elveszítse a felügyeleti jogát, szinte csak kiskorúak sérelmére elkövetett bűncselekmények esetén merül fel az ilyesmi, de a földhivatal úgy van vele - az ördög nem alszik.
Amennyiben nem a szülő gyakorolja a szülői felügyeleti jogokat, a gyermek gyámság alatt áll, ebben az esetben a gyermek törvényes képviselője, vagyonának kezelője nem a szülő, hanem a gyám.
Hitelszakértőre lenne szüksége?
Partnerünk segít eligazodni az állami támogatások és a piaci hitelek útvesztőiben!
TovábbKi írhatja alá a szerződést a kiskorú nevében?
Fontos, hogy a megfelelő aláíráson túl az adásvételi szerződés gyámhivatali jóváhagyása is szükséges lehet!
Kiskorú életkora | Ki ír alá? |
14. életévét be nem töltött | Csak a törvényes képviselő (szülő) írhatja alá a gyermek nevében a szerződést |
14. életévét betöltött | Maga a kiskorú is aláírhatja, de a törvényes képviselő aláírásának is szerepelnie kell a szerződésen |

Gyámhivatal - kimerítő folyamat
Milyen esetben van szükség a gyámhatóság jóváhagyására?
A gyámhivatal a vagyonkezeléssel kapcsolatban közreműködik a gyermekek ingatlan vagyonával kapcsolatos ügyekben. Ezek közé tartozik a kiskorú nem tehermentes ingatlanszerzése, vagy a kiskorú ingatlanának eladása, vagy megterhelése (pl. jelzálog, vagy haszonélvezet alapítása) is. Ilyen esetekben tehát nem elég a szülő jognyilatkozata, a gyámhatóság jóváhagyása is szükséges a szerződés hatályosságához. A Ptk. 6:118. § (1) bekezdése értelmében a gyámhatóság jóváhagyó döntésével pedig a szerződés a megkötésének időpontjára visszamenőlegesen hatályossá válik.
Nincs szükség a gyámhatóság jóváhagyására, ha a kiskorú ingatlanvagyonának megterhelésére az ingatlan megvásárlásával egyidejűleg, a vételárat kifizető személy javára történő haszonélvezet alapításával kerül sor.
Hogyan szerezhetjük be a gyámhatóság jóváhagyását?
Az eljárásra annak a járási (kerületi) hivatalnak gyámügyi osztálya illetékes, amelynek területén a gyermek szülői felügyeletet gyakorló szülőjének a lakóhelye, ennek hiányában tartózkodási helye található. Belföldi lakóhely, vagy tartózkodási hely hiányában a gyámhatóság illetékességét az utolsó ismert hazai lakóhely vagy tartózkodási hely határozza meg. Ha ilyen sincs, akkor az eljárásra a gyermekvédelmi és gyámügyi feladatkörében eljáró Budapest Főváros Kormányhivatala illetékes.
Az eljárás során meg kell hallgatni a szülőket és az ítélőképessége birtokában lévő gyermeket is. Ilyenkor a hatóság azt vizsgálja, hogy nem áll-e fent érdekellentét a gyermek és a szülő között. Érdekellentét esetén ugyanis eseti gyám kirendelése is szükséges. Megjegyezzük, hogy általában ügyvédet szokás eseti gyámként kirendelni - de figyeljünk, arra, hogy ha a saját ügyvédünk kerül kijelölésre, az az egész eljárás szabályszerűségét veszélyezteti.
A járási hivatal a hozzájárulás iránti kérelem beérkezését követő 60 napon belül dönt.
Ezen eljárás keretében a gyámhivatal azt vizsgálja, hogy a szülő jognyilatkozata a gyermek érdekében áll-e, azaz pl. hogy adásvételi szerződésben szereplő vételár megfelel-e az ingatlan piaci értékének. Ha a beszerzett adatok alapján amennyiben a gyámhivatal megállapítja, hogy a jognyilatkozat a kiskorú érdekeivel nem ellentétes, akkor határozatával jóváhagyja azt.
Milyen dokumentumokra lesz szükségünk?
A kérelem mellé mindenképpen be kell nyújtanunk az adásvételi szerződés 1 db eredeti és 3 db másolati példányát, továbbá szükségünk lesz egy 3 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványra, vagy az ingatlanközvetítésre feljogosított bármely szerv értékbecslését, kivéve, ha az ingatlan értékét az illetékhivatal 6 hónapnál nem régebben már megállapította.
A gyámhivatal eljárása során a szerződés tárgyát képező ingatlan adatainak beszerzéséről már gondoskodik, azaz a tulajdoni lapot ők kérik le.
Ha a jogügyletben a gyámhivatal jóváhagyása szükséges, mikor lehet beadni a szerződést a földhivatalba?
Ha egy ingatlan adásvételi szerződéshez vagy más jogügylethez a gyámhivatal jóváhagyása szükséges, akkor a szerződést már a gyámhatósági eljárás előtt is be lehet nyújtani az ingatlanügyi hatósághoz (földhivatal).
Azonban fontos tudni, hogy az új ingatlan-nyilvántartási szabályok alapján:
- Az ingatlanügyi hatóság legfeljebb hat hónapra felfüggeszti az eljárást, ha a döntés a gyámhivatal előzetes jóváhagyásától függ.
- A földhivatal csak akkor függeszti fel az eljárást, ha igazolják, hogy a gyámhivatalnál már megindult a szükséges eljárás.
- Ha az ügyfél a gyámhatósági eljárás megindítását hiánypótlási felhívás ellenére sem igazolja, akkor az ingatlanügyi hatóság megszünteti az eljárást, és a kérelmet elutasítja.

A szülő kötelessége a kiskorú támogatása - és nem fordítva
Nézzünk pár hétköznapi példát az adásvételi szerződés gyámhivatali jóváhagyásának gyakorlatából
Az alábbi esetek jól szemléltetik, hogy a gyámhivatal milyen szempontok alapján mérlegeli a kiskorú vagyonát érintő jogügyleteket, és mikor adja meg, illetve tagadja meg a hozzájárulását.
A szülők azért szerették volna eladni a kiskorú gyermekük által örökölt lakást, hogy rendezzék a hitelkártya tartozásukat
Az adásvételi szerződés gyámhivatali jóváhagyása során a hatóság mindig a kiskorú gyermek érdekei szempontjából vizsgálja az ingatlan értékesítés körülményeit. A gyámhivatal várhatóan megtagadja az értékesítéshez való hozzájárulást, ha a befolyt vételár lényegében kizárólag a szülők adósságainak rendezését szolgálná. Amennyiben az átruházáshoz a gyámhatóság hozzájárul, a vételárként befolyt összeg a kiskorú érdekében használható fel.
A kiskorú tulajdonában álló lakást a szülők azért adnák el, hogy újat vegyenek az árából
Nincs annak akadálya, hogy a gyermek tulajdonában lévő lakást a szülők azért adják el, hogy helyette egy másikat vásároljanak. A gyámhatósági jóváhagyásnak ekkor az a feltétele, hogy az újabb ingatlanban a gyermek tulajdont szerezzen (a korábbival megegyező értékű tulajdoni hányadot). Emellett azt is vizsgálja a hatóság, hogy a kiskorú lakhatása a költözés kapcsán megfelelően biztosított-e, illetve általánosságban, hogy az ügylet a kiskorú gyermek érdekében áll-e.
A szülő ingatlant venne a kiskorú gyermekének, de magának haszonélvezetet szeretne kikötni
Kivételt képez és nem kell a gyámhatóság hozzájárulása abban az esetben, amikor az ingatlan úgy kerül a gyermek tulajdonába, hogy az ingatlant, vagy annak vételárát ajándékozó személy javára ezzel egyidejűleg haszonélvezeti jog kerül megalapításra az ingatlanon.

Adásvételi szerződés gyámhivatali jóváhagyással
Kell-e gyámhivatali hozzájárulás, ha a kiskorú nevében elővásárlási jogról kell nyilatkozni?
A PK 9. számú állásfoglalás IV. pontja értelmében ha a kiskorú résztulajdonos adott esetben az elővásárlási jogát gyakorolni nem kívánja, ehhez gyámhatósági hozzájárulás sem szükséges. A fentiek az 1/2014. Polgári jogegységi határozat értelmében az új Ptk. alkalmazása körében is megfelelően irányadóak.
Fontos megjegyzés
Ez egy tájékoztató jellegű összefoglaló. A konkrét ügyek egyedi megoldásokat kívánnak és a jogszabályok is változhatnak, ezért mindig javasolt ügyvéddel konzultálni! Az ügyvéd anyagi felelősséget vállal az ügyfeleknek személyre szabottan adott jogi tanácsokért, amit felelősségbiztosítás is biztosít.
Összegzés
A gyámhivatal jóváhagyása sok esetben elengedhetetlen része a kiskorúak ingatlan adásvételi ügyleteinek. A folyamat bonyolult lehet, de a jogszabályok betartása és a megfelelő dokumentáció benyújtása segíthet az eljárás gördülékenyebbé tételében. Az adásvételi szerződés gyámhivatali jóváhagyása minden esetben a kiskorú érdekeit hivatott védeni, és biztosítani, hogy az ügylet ne csak törvényes, de etikus is legyen.
A borítóképet Fazekas Nikoletta készítette.
Amennyiben további kérdése merülne fel, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!
Kategóriák:
Kapcsolódó cikkek
- 5%-os kamatplafon 35 év alatti fiatalok otthonteremtésének támogatására
- Minden, amit az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat kapcsán tudni kell
- Közös tulajdon megszüntetése iránti per
- Meghatalmazás adásvételi szerződés megkötésére
- Haszonélvezeti jog illetéke egyenes ági rokon vevő esetén
- Házastársi, élettársi vagyonközösség megszüntetése szerződéssel

Csapatunk
Dr. Kárpáti Zsófia
Tartalomjegyzék
- Ki számít egyáltalán kiskorúnak?
- Ki írhatja alá a szerződést a kiskorú nevében?
- Milyen esetben van szükség a gyámhatóság jóváhagyására?
- Hogyan szerezhetjük be a gyámhatóság jóváhagyását?
- Nézzünk pár hétköznapi példát az adásvételi szerződés gyámhivatali jóváhagyásának gyakorlatából
- Kell-e gyámhivatali hozzájárulás, ha a kiskorú nevében elővásárlási jogról kell nyilatkozni?
- Összegzés
- Kapcsolatfelvétel
- Gyakran ismételt kérdések
Kapcsolódó cikkek
- 5%-os kamatplafon 35 év alatti fiatalok otthonteremtésének támogatására
- Minden, amit az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat kapcsán tudni kell
- Közös tulajdon megszüntetése iránti per
- Meghatalmazás adásvételi szerződés megkötésére
- Haszonélvezeti jog illetéke egyenes ági rokon vevő esetén
- Házastársi, élettársi vagyonközösség megszüntetése szerződéssel
Legutóbbi bejegyzések

Otthon Start FIX 3%-os lakáshitel - itt a rendelet!
Napról napra bővülő tudásbázis!
Tovább

Közszolgálati otthontámogatás évi 1 millió forintig
Otthonteremtés otthontámogatás hátán
Tovább

Itt a helyi önazonosság védelméről szóló törvény!
Elővásárlási jog az ingatlanpiacon: így korlátozható a betelepülés 2025 júliusától
Tovább

Meddig él a foglaló?
A foglaló: biztonság, vagy kockázat?
Tovább

Melyik a legjobb ingatlanközvetítő iroda?
Érdemes-e ingatlanközvetítőt megbízni, vagy egyedül vágjunk bele az eladásba, vagy a vásárlásba?
Tovább

Kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés és a bírói gyakorlat
Fizetnie kell-e a tulajdonosnak, ha ő maga talált vevőt?
Tovább
Ajánlatunk
Adásvételi szerződés
A vételár 0,45%-a(min. 150 000 Ft; max. 600 000 Ft)
Országszerte egységes áron!
- Lakóingatlanra
- 1 garázs
- 1 tároló
- ÁFA