Közös tulajdon megszüntetése per útján

Milyen módon szüntethető meg az osztatlan közös tulajdon?

A közös tulajdon megszüntetésének sorrendje a jogszabály szerint:

1. Természetbeni megosztás: Ez az elsődleges megoldás, amely akkor alkalmazható, ha az ingatlan fizikailag jól megosztható, és ezzel nem veszít jelentősen az értékéből, vagy nem válik használhatatlanná.
2. Megváltás: Ha a természetbeni megosztás nem lehetséges, a bíróság az ingatlanrészt megfelelő ellenérték fejében egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ez a megoldás akkor működik, ha valamelyik fél beleegyezik abba, hogy megvásárolja a többi tulajdonostárs részét.
3. Társasházzá alakítás: Ha az ingatlan alkalmas társasházzá alakításra, a bíróság ezt az opciót is megvizsgálhatja, amennyiben legalább az egyik tulajdonostárs ezt kezdeményezi, és benyújtja az ehhez szükséges dokumentumokat.
4. Árverési értékesítés: Csak akkor kerülhet erre sor, ha sem természetbeni megosztás, sem megváltás, sem társasházzá alakítás nem valósítható meg. Ebben az esetben az ingatlant árverés útján értékesítik, és a vételárat a tulajdonostársak között felosztják.

A Ptk. szerint a közös tulajdon megszüntetésének elsődleges módja a természetbeni megosztás. Mielőtt perre kerülne a sor, érdemes megvizsgálni azt a lehetőséget, hogy a felek meg tudnak-e egyezni a közös ingatlan természetbeni megosztásában. Ha a felek más megosztási módot preferálnak, akkor is fontos a per sikere érdekében ezt az eshetőséget alaposan körbejárni.

Közös tulajdon megszüntetésének első lépése: felszólítás

A peres eljárás megindítása előtt nem kötelező a formális felszólítás, ugyanakkor ajánlott és célszerű lépés, hogy a "leendő" felperes először írásban felszólítsa a többi tulajdonostársat a közös megegyezéses megszüntetésre. Ennek oka, hogy a bíróságnak minden lehetséges megszüntetési módra vonatkozóan be kell szereznie a felek nyilatkozatát, így célszerű, ha ezeket már a per előtt is tisztázzák a felek egymás között​. A keresetindítás megalapozottságát is alátámaszthatja, ha a felperes előzetesen próbálta rendezni az ügyet, és igazolt, hogy a tulajdonostárs nem együttműködő. A bíróság számára ez azt mutatja, hogy a felperes nem visszaél a perindítás lehetőségével, hanem valóban megoldást keresett a vitás helyzetre.

Mire kell felszólítani a tulajdonostársakat?

A felszólításban célszerű:

• ismertetni a megszüntetési szándékot,
• megjelölni a preferált megszüntetési módot (pl. természetbeni megosztás, magához váltás, árverés, társasházzá alakítás),
• kérni, hogy a tulajdonostárs nyilatkozzon: hajlandó-e eladni a hányadát, megvásárolja-e a másik részét, támogatja-e az árverést stb.,
• jelezni, hogy amennyiben a felek nem tudnak megegyezni, peres úton kérik a bíróságot a közös tulajdon megszüntetésére.

Egy egyszerű email, tértivevényes levél vagy jegyzőkönyvbe foglalt tárgyalásra való felhívás is megfelelő lehet.

Bizonyítás a perben

A közös tulajdon megszüntetése iránti perben nem klasszikus értelemben vett bizonyításra van szükség ahhoz, hogy a pert meg lehessen nyerni, hanem a felek álláspontjától, együttműködésétől, és az egyes megszüntetési módok alkalmazhatóságának objektív feltételeitől függ, hogy a bíróság milyen döntést hoz. A bizonyítási teher tehát attól függően alakul, hogy a felperes milyen módon kéri a megszüntetést, és az ellenérdekű fél mit vitat.

Összefoglalva:

Fontos, hogy mind a pertárgyérték, mind a megváltási ár alapját az ingatlan aktuális forgalmi értéke adja. Ezt jellemzően szakértői véleménnyel kell alátámasztani.

Az eljárási illeték az egyébként fizetendő illeték 50%-a, ha a polgári pert – akár közjegyző, akár bíróság előtt lefolytatott – előzetes bizonyítási eljárás előzte meg.

Az osztatlan közös tulajdon peres megszüntetésének menetrendje

A per során a bíróság először megvizsgálja a tulajdonostársak álláspontját, a megosztás lehetőségeit, illetve azt, hogy van-e olyan megoldás, amellyel minden fél egyetért. A bíróság döntésében a jogszabályi sorrend szerint halad, és minden esetben az adott körülményeket alaposan mérlegelve, indokolt határozatot hoz.

1. A per megindítása

• Keresetlevél benyújtása, amely tartalmazza a felperes tulajdonosi jogállásának igazolását (tulajdoni lap másolat).
• A keresetnek tartalmaznia kell a megszüntetés kívánt módját is.
• Nem szükséges a keresetlevélhez hiteles tulajdoni lap csatolása, de az ítélethez igen.

2. Perfelvételi szak

• A bíróság tisztázza a felek nyilatkozatait a megszüntetés lehetséges módjairól.
• Vizsgálni kell:
  a) Van-e egyező nyilatkozat valamely megszüntetési módra?
  b) Van-e megszüntetési mód, amit valamennyi fél ellenez?

3. A megszüntetés módjainak sorrendje (Ptk. 5:84. §)

Ha nincs egyező nyilatkozat, a bíróságnak sorrendben kell vizsgálnia:

• Természetbeni megosztás - Csak akkor rendelhető el, ha a műszaki feltételek fennállnak.
• Társasházzá alakítás - Kell: alapító okirat tervezet, alaprajz, nyilatkozatok.
• Megváltás - Egyik tulajdonostárs kivásárolja a többieket. A tulajdonközösség megváltással történő megszüntetése esetén a fél teljesítőképességének igazolása lehet szükséges, ha az ellenérdekű fél kéri, vagy ha a bíróság azt indokoltnak látja. Ennek módja nem korlátozott, bármilyen módon történhet, ami valószínűsíti a fizetési kötelezettség teljesítését.
• Árverés - Végső lehetőség, ha semmi más nem működik.

4. Lehetséges kombinált vagy vagylagos megoldások

• A bíróság elrendelheti:
  – „Ha x napon belül nem fizet, akkor árverés” típusú határozatot.
  – Részbeni természetbeni megosztást + részbeni társasházzá alakítást is.

5. A bennmaradás szabályai

• Tulajdonjog elvesztése után ki kell költözni, kivéve méltányolható ok esetén.
• Ilyen lehet: kiskorú gyermek, családvédelem, évtizedes bennlakás.
• A bíróság használati jogot (nem haszonélvezetet vagy bérletet!) alapíthat.

6. Elszámolás és értékelés

• A megváltási ár vagy árverési bevétel megosztásánál:
  – Figyelembe kell venni a lakottság értékcsökkentő hatását.
  – Ha a volt tulajdonos jogot kap a bennmaradásra, akkor az értékarányt ez befolyásolja.

7. Perbeli legitimáció és perbenállás

• Valamennyi tulajdonostárs perben állása szükséges, kivéve ha természetbeni használat teljesen elkülönült.
• Be kell vonni: – Haszonélvezőket – Jelzálogjogosultat (ha nem egész ingatlanra áll fenn) – Tartási, életjáradéki jogosultat

8. Bírósági ítélet és ingatlan-nyilvántartás

• A bíróság ítélete helyettesíti a bejegyzési engedélyt, ha a megváltási ár kifizetését igazolják.

A közös tulajdon megszüntetése iránti per költsége

A közös tulajdon megszüntetésére irányuló per költsége elsősorban a pertárgy értékétől függ, amely rendszerint az ingatlan – vagy az adott tulajdoni hányad – forgalmi értékével egyezik meg. Ebből számítják ki a bírósági illetéket, amely sávos rendszer szerint alakul, és akár több millió forint is lehet. Lakóingatlan esetén azonban az illeték összege az általános szabály felére csökken.

Ha a bíróság a felperes kérelmének megfelelően szünteti meg a közös tulajdont, a felperes pernyertesnek, az alperes pedig pervesztesnek minősül. Ilyen esetben a felperesnek nem kell megtérítenie a tulajdonostárs ügyvédi költségeit.

Más a helyzet, ha a bíróság az alperes által javasolt módon szünteti meg a közös tulajdont. Ilyenkor a felperes nem minősül pernyertesnek, így előfordulhat, hogy neki kell viselnie a perköltség egy részét. A bíróság ebben az esetben a költségek megosztását a döntés tartalmára tekintettel állapítja meg.

Közös tulajdon megszüntetése pertárgyérték

A közös tulajdon megszüntetésére irányuló per pertárgyértékének meghatározása alapvető fontosságú, mivel ez befolyásolja:

• a bírósági illeték összegét,
• a peres eljárás költségeit,
• a perköltség-viselés arányait.

A közös tulajdon megszüntetése dologi jogi per – így a pertárgy értéke a vitás dolog vagy dologrész, illetve dologi jog értékével egyezik meg (Pp. 21. § (2) c)). A per tárgyának értéke általában a felperes tulajdoni hányadának, az ingatlan társasházzá alakítása esetében pedig a tulajdonába adni kért külön tulajdoni egységnek az értéke.

A pertárgyértéknek mindig a valós, aktuális forgalmi értéken kell alapulnia. Ha nincs egyező nyilatkozat, a bíróság rendszerint ingatlanforgalmi szakértőt rendel ki. Ha a bíróság által megállapított érték magasabb, mint a keresetlevélben megjelölt, a bíróságnak:

• fel kell hívnia a felperest az érték pontosítására,
• és a hiányzó illeték előlegezésére.

Ha többféle megszüntetési módot is kér a felperes (pl. természetbeni megosztás elsődlegesen, megváltás másodlagosan), a legnagyobb értéket kell figyelembe venni.

Mennyi illetéket kell fizetni osztatlan közös tulajdonú lakóingatlan megosztása iránti perben? 

A peres illeték sávos rendszer szerint alakul, alapja a fentiek szerint számolt pertárgyérték:

Ha a peres eljárásban a követelés lakástulajdonnal vagy ahhoz kapcsolódó vagyoni értékű joggal kapcsolatos, és a pertárgyérték 10.000.001–250.000.000 forint közötti, akkor az általános szabályok szerint megállapított illeték 50%-át, de legalább 489.500 forintot kell megfizetni.

Ügyvédi munkadíj

Alapesetben a perben a fél és az ügyvéd között létrejött ügyvédi megbízási szerződésben kikötött munkadíj megfizetését lehet igényelni. Sokszor azonban az "IM Rendelet" szerint kérik az ügyvédi munkadíj megállapítását:

A 17/2024. (XII. 9.) IM rendelet 3. § szerint:

A bíróság kivételes esetben módosíthatja az ügyvéd által benyújtott díjat, ha:

• az elvégzett munka aránytalanul kevés a munkadíjhoz képest,
• a díj kirívóan magas, és ellentétes a piaci viszonyokkal vagy a józan ésszel.

Mivel a bíróság fenntartja a jogot a költség mérséklésére, az ügyvéd és ügyfele közötti megállapodásban érdemes tisztázni, hogy a költségek milyen tételeket tartalmaznak, ezzel minimalizálva a későbbi vitákat és esetleges perköltség-mérséklést.

Mennyi idő egy ilyen per?

Ez nagyban függ a per bonyolultságától, a felek közötti konfliktus mértékétől, az érintett ingatlan jellegétől, a tulajdonostársak számától, és attól is, hogy milyen megszüntetési módot kérnek. Általános tapasztalat szerint azonban az ilyen perek hosszadalmasak lehetnek, főleg ha a felek nem működnek együtt (például nem szolgáltatják be időben a szükséges dokumentumokat), illetve ha a bíróságnak szakértőt kell kirendelnie vagy más adminisztratív akadály merül fel (például tulajdoni lapok, vázrajzok, engedélyek beszerzése). Így egy közös tulajdon megszüntetése iránt indított per jellemzően több hónaptól akár több évig is elhúzódhat​.

Szakértő ügyvéd bevonásával az ügyek elhúzódása csökkenthető.

Mit jelent az alkalmatlan idő?

 A közös tulajdon megszüntetését a bíróság nem rendelheti el, ha a közös tulajdon megszüntetése alkalmatlan időre esik.

A „alkalmatlan idő” jogi fogalma a közös tulajdon megszüntetésére irányuló perekben, különösen a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 5:83. § (2) bekezdése és az 1/2017. (IX. 11.) PK vélemény alapján azt a helyzetet jelöli, amikor a közös tulajdon megszüntetése – például természetbeni megosztással vagy megváltással – időlegesen nem kivitelezhető, mert az igazságos, méltányos rendezéshez szükséges feltételek nem állnak fenn.

Ismert olyan ítélet (Pfv.20.600/2023/6.), ami kimondja, hogy változtatási tilalom idején a tulajdoni viszonyok rendezése jogilag nem lehetséges, mert:

• nem lehet biztosítani az értékarányosságot,
• és sérülhet valamelyik fél tulajdonhoz fűződő joga.

Összegzés

A per költsége általában a tulajdoni hányad értékéhez igazodik, és a bírósági eljárás során szakértői bizonyításra is szükség lehet az ingatlan értékének megállapításához. Az ilyen típusú perek akár hosszabb időt is igénybe vehetnek, különösen, ha természetbeni megosztás vagy társasházzá alakítás a cél, mivel ezekhez hatósági engedélyek, vázrajzok is szükségesek.

Ha az egyik tulajdonostárs az ingatlanban lakik, a bíróság főszabályként elrendeli a kiköltözését. Kivételes esetekben viszont a bennlakó tulajdonostársnak a bíróság méltányossági okból használati jogot biztosíthat. Ez a használati jog azonban csökkenti az ingatlan értékét, amit a bennmaradó félnek kell viselnie az elszámolás során.