Közös tulajdon használatára vonatkozó jog

Mit jelent a közös tulajdon használatának bejegyzése?

Ha egy ingatlannak több tulajdonosa van (például testvérek, örökösök, vagy társasházi lakások közös udvara), gyakori igény, hogy rögzítsék, ki melyik részét használhatja. Erre eddig is volt lehetőség, de 2025-től pontosabban szabályozott módon lehet ezt a használati rendet az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyezni:

A rendelet egyértelművé teszi, hogy a közös tulajdon használatára vonatkozó jogot az ingatlan-nyilvántartásba be lehet jegyezni. Ez kétféleképpen történhet:

1. Az egész ingatlanra: Például egy közös udvar vagy egy teljes hétvégi ház használatának megosztása esetén.
2. Az ingatlan egy meghatározott részére: Ez lehet természetben (pl. "a hátsó kertrész") vagy konkrét területnagyságban (pl. "a 15 m²-es, 2-es számú gépkocsibeálló") meghatározott rész.

Fontos kivétel, hogy a szabályozás nem vonatkozik a Földforgalmi törvény hatálya alá eső termőföldekre.

Milyen típusú megosztást lehet bejegyezni?

A bejegyzésnek egyértelműen tartalmaznia kell, hogy a tulajdonosok a használatot térben vagy időben osztották-e meg egymás között.

• Térbeli megosztás: Ez a leggyakoribb eset, amikor az osztatlan közös tulajdonban álló telket vagy épületet a tulajdonostársak fizikailag felosztják egymás között. Klasszikus példa az ikerház, ahol a felek egy használati megállapodásban rögzítik, hogy ki melyik lakrészt, kertrészt vagy tárolót használja kizárólagosan.
• Időbeli megosztás: Ez leginkább az üdülőingatlanoknál, "timeshare" konstrukcióknál fordul elő. A bejegyzés rögzíti, hogy melyik tulajdonostárs az év melyik időszakában (pl. július hónapban) jogosult az ingatlan használatára.

Ki kérheti a bejegyzést?

A rendelet azt is szabályozza, hogy kinek kell kezdeményeznie a földhivatalnál az eljárást.

• Ha a bejegyzés alapja a tulajdonosok egyhangú vagy többségi megállapodása, úgy valamennyi tulajdonostársnak együtt kell kérnie a bejegyzést. Ez garantálja, hogy minden érintett tudomással bír az eljárásról.
• Társasházak esetében a folyamat egyszerűbb:
  • Ha van közös képviselő vagy intézőbizottság, elegendő, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke nyújtja be a kérelmet.
  • Ha a társasháznak méreténél fogva nincs kötelezően választott képviselője, akkor itt is valamennyi tulajdonostárs együttes kérelme szükséges.

A használati jog létrejöttének alapjául szolgáló okiratok 

A használati jog az alábbi, ügyvéd által ellenjegyezett okiratok alapján jegyeztethető be:

• a tulajdonostársak egyhangú megállapodása vagy határozata
• a tulajdonostársak többségi határozata
• bírósági határozat
• társasház alapító okirata

A felek egyhangú kötelmi megállapodása vagy határozat

A használati jog nem kerülhet be a nyilvántartásba csupán szóbeli megállapodás alapján. Ha minden tulajdonostárs egyetért, és írásban megállapodnak a használati rendről. A használati megállapodásnak tartalmaznia kell, mindazt amit az Inytv. 35. §-a előír és pár dolgot ezen felül is. A legfontosabbak a következők:

• tulajdonostársak adatai,
• az ingatlan címe és helyrajzi száma, tulajdoni hányadok,
• jog pontos megjelölése: "közös tulajdon használatára vonatkozó jogot alapítanak",
• ki melyik részét használja az ingatlannak, és azt is, hogy
• a megosztás térbeli (pl. ki melyik udvarrészt vagy emeletet használ) vagy
• időbeli (pl. ki mikor használja a nyaralót)
• költség- és bevételmegosztás, túlhasználati díjak rendezése
• keltezés (hely, idő) és minden tulajdonostárs aláírása
• ügyvédi ellenjegyzés

A felek szótöbbséges határozata

A Ptk. alapján az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok tulajdonostársainak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére. A tulajdonostársak – ha eltérően nem rendelkeznek – szótöbbséggel határoznak a közös tulajdont érintő kérdésekben. Minden tulajdonostársat tulajdoni hányada arányában illeti meg szavazati jog. Ezzel összhangban az Inytv. vhr. is csak szótöbbséget ír elő a bejegyzés alapjául szolgáló határozattal kapcsolatban.

Fontos tudni, hogy a legfeljebb hat lakásból álló, úgynevezett "kistársasházak" különleges helyzetben vannak, mivel választhatnak egy egyszerűbb és rugalmasabb működési formát. A döntéshozatal módja attól függ, hogy a Társasházi törvény (Tht.) vagy a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint működnek. Tehát a 6 lakásos társasházak esetén is lehetséges a szótöbbséggel döntés.

Bírósági határozat

Az osztatlan közös tulajdon megosztása egy ismert pertípus, 2025-től ennek keretében kérhető bíróságtól a közös tulajdon használatára vonatkozó jog létrehozása is.

Társasház alapító okirata

A Társasházi törvény alapján az alapító okirat módosításához – ha a törvény másként nem rendelkezik – valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak. Érdekes, hogy a társasházi közös tulajdon elidegenítéséhez elég az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többség, a használati rend dologi jogi módosítása azonban egyhangúságot igényel.

Közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése esetén kell-e záradékolt változási vázrajz?

A kérdés a BÜK Földhivatali joggyakorlatot ismertető oldalán is megjelent, a 2025. január 22. napján adott választ röviden ismertetjük: 

Ha a felek a közös tulajdon használatára vonatkozó jogot  az egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára vagy társasházi ingatlanra kérik bejegyezni, akkor nem kell vázrajz, hiszen a változás az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis tartalmát nem érinti és erre az esetre jogszabályi kötelezettség sem ismert.

Az Inyvhr. 49. § (1) bekezdése és a 103. § (1) bekezdése alapján ha a közös tulajdon használatára vonatkozó jogot között az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére kérik, akkor a jog bejegyzéséhez az ingatlan érintett részét ábrázoló és az ingatlanügyi hatóság által érvényes záradékkal ellátott változási vázrajz szükséges. 

Leegyszerűsítve:

Összegzés

2025. januárja óta az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok természetben meghatározott, vagy területileg meghatározható részre, vagy akár eszmei hányadra is bejegyezhető.

Míg a korábban elérhető, egyszerű kötelmi jogi megállapodások csak a felekre voltak kötelezőek, a dologi hatályú, tulajdoni lap által visszaigazolt bejegyzések harmadik személyek irányában is kötelezőek. Az ilyen jogok egyik legfőbb előnye, hogy birtokvédelmet is megalapozhatnak és rövidre zárák a birtokháborítással kapcsolatos ügyeket.

A bankok is szívesebben finanszírozzák az ilyen ingatlanokat, mert átlátható, hogy mely területet melyik tulajdonos használ, ezáltal nőhet az ingatlan értéke, könnyebbé válik az eladás, hiszen így a jogutódokra is automatikusan érvényesül a megosztási rend.