Jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog

Mi az a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog?

A főbb jellemzői a következők:

• A jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára jegyezhető be.
• A bejegyzés határozott, vagy határozatlan időre kérhető.
• Öt év elteltével hivatalból törlik az ingatlan-nyilvántartásból, de a felek megállapodása esetén ismételten bejegyezhető.
• Elidegenítési és terhelési tilalom hatályú - az ingatlan további megterheléséhez vagy elidegenítéséhez a jogosult hozzájárulása szükséges.
• Nem nyújt védelmet rendelkezést nem igénylő jogok bejegyezhetősége kapcsán - ez azonban nem újdonság.

Hogyan biztosítja a jövőbeli épületen szerzendő tulajdonjogot az újfajta vevői jog?

A jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog a vevő érdekeit védi az építkezés alatt, de azt már nem biztosítja, hogy a tulajdonjog megszerzésekor a vevő tulajdonjogát is a bejegyzés ranghelyén kellene bejegyezni - legalábbis nem olyan egyértelműen, mint a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog esetén. Az Inytv. vhr. ugyanis nem tartalmazza explicite, hogy a tulajdonjog megszerzésekor a vevő tulajdonjogát az eredeti bejegyzés ranghelyén kellene bejegyezni.

Az új típusú vevői jog ranghelyet nem tart, azaz a vevő kap ugyan egy érdekes elnevezésű elidegenítési és terhelési tilalmat, azonban a tulajdonjoga csak az eladói tulajdonjog-bejegyzési engedélynek megfelelő kérelem széljegyzésének dátumával kerül bejegyzésre. Ebből következően az ingatlanra bejegyzendő végrehajtási joggal szemben védelmet nem tud nyújtani.

A fentiekkel szemben (az Inytv. vhr. 116. § (1) bek. értelmében) a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog bejegyzése esetén a vevő tulajdonjogának bejegyzésére vonatkozó ügyvédi meghatalmazás azonban

• a felek megállapodása szerinti határozott ideig, határozatlan időre alapított vevői jog esetén legfeljebb öt évig hatályos, és 
• az adott ügyletben szereplő vevő megépült épületre vonatkozó tulajdonjogának bejegyzése iránti eljárásban felhasználható.

Az szintén biztos, hogy ha a vevő tulajdonjogot szerez a jövőbeli épületen, a tulajdoni lap III. részére bejegyzett vevői jogot a földhivatal hivatalból törli (Inytv. vhr. 154. § (4) bek. c) pont).

Álláspontom szerint indokolt lenne az Inytv. vhr. jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog alapvető szabályait rendező 46. §-ának kiegészítése egy (4) bekezdéssel, ami kimondja, hogy a tulajdonjog megszerzésekor a vevő tulajdonjogát az (1) bekezdés szerinti bejegyzés ranghelyén kell bejegyezni.

Használható a jog több lakásos társasházak esetén?

A jog elnevezése: jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog. Ebből nyelvtani értelmezés alapján az következik, hogy egy jövőbeli épületre, nem pedig jövőbeli lakásra lehet a jogot bejegyezni. Elképzelhető-e olyan kapcsolat a jelenlegi ingatlan és a jövőbeli lakás között, ami mégis megalapozná a jog automatikus átjegyzését az önálló ingatlanként még értelemszerűen nem létező lakásra?

Nézzük, hogy mit mondanak a jogszabályi definíciók: 

• A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény értelmező rendelkezései alapján épület: olyan építmény, amely szerkezeteivel fedett teret, helyiséget vagy ezek együttesét zárja körül meghatározott rendeltetés vagy rendeltetésével összefüggő tevékenység céljából.
• A településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (TÉKA) ugyan nem definiálja a lakást, de a szolgálati lakást és a tulajdonosi lakást igen: ezek tartós, életvitelszerű lakhatást biztosító épületrészek.
• Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (új Inytv.) 5. § (2) bek. a) pontja alapján önálló ingatlanként kell nyilvántartani a társasházban levő lakást.

A fentiekből az következik, hogy a lakás egy társasháznak minősülő lakóépületen belüli épületrész, amely jogilag önálló ingatlan, saját helyrajzi számmal. A lakás tehát a jövőbeli épület része, jogilag azonban nem azonos vele.

A társasház előzetes alapítása

Társasház felépítendő épületre úgy alapítható, hogy a földrészlet tulajdonosa (vagy valamennyi tulajdonostársa) az alapítási szándékot alapító okiratba foglalja, és az előzetes alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára bejegyzik.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 6. §-a alapján a társasháztulajdon földrészletre való bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogokat töröljék, vagy az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy azok a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni. 

Tehát ha a vevői jog már a társasház előzetes alapításakor terheli a telekingatlan megfelelő eszmei hányadát, akkor nem kizárt, hogy a vevői jog is átkerüljön a megfelelő lakásra. Ahogy a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényét sokszor szöveges bejegyzés kísérte a tulajdoni lapon, talán az e-ingatlan-nyilvántartás is lehetőséget ad majd arra, hogy a majdani lakások azonosító számára utaljon a bejegyzés a könnyebb átláthatóság érdekében.

Értelemszerűen problémát okoz, hogy az előzetes alapításra a projektek kezdetén szokott sor kerülni - tehát akkor, amikor még nincsenek vevők, akiket a vevői jog megillethetne. Nem kizárt azonban, hogy maga a tulajdonos a 70 lakásos társasház minden lakására/tárolójára/álláshelyére tekintettel előre létrehozzon egy-egy vevői jogot (akár egy projektcég mint jogosult közbeiktatásával). A már létező jogok ilyen módon bekerülhetnek az alapító okirat első verziójába. Amikor a lakás vevőre talál, a már létező vevői jog is átadható lesz. A megoldás működőképességének értelemszerű feltétele, hogy a jog pl. szerződésátruházásssal történő módosítását a földhivatal értelmezi és engedi.

Milyen jogi védelmet nyújt a vevőnek az elidegenítési és terhelési tilalom?

Az elidegenítési és terhelési tilalom egy olyan korlátozás, amely megakadályozza az ingatlan tulajdonosát abban, hogy az ingatlant a tilalom jogosultjának előzetes hozzájárulása nélkül eladja vagy megterhelje.

Az új Inytv. vhr. 69. § (3) bekezdése értelmében az elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzése esetén szerződésen alapuló további jogokat csak a tilalom jogosultjának hozzájárulásával lehet bejegyezni. Ahogy fent is írtuk: a végrehajtási jog bejegyzése ellen a tilalom nem nyújt védelmet, ez azonban nem újdonság, hiszen ezt a korábbi jogintézmény, a tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye "sem tudta". 

Fontos tudni, hogy ha az elidegenítési és terhelési tilalommal (a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői joggal, vagy jövőbeli épületre vonatkozó vevői joggal) terhelt ingatlan kapcsán kérnek bejegyzést, akkor a jogosulti hozzájárulását főszabály szerint ingatlan-nyilvántartási elektronikus űrlapon kell létrehozni, és azt a jogi képviseletet ellátó ügyvéd előtt személyes jelenléttel kell hitelesíteni.

A vevői jog gyakorlati alkalmazása

A gyakorlatban sokszor gondot jelentett, hogy az újépítésű lakások, házak vásárlóival az eladók gyakran csupán előszerződést kötnek, márpedig ezt önmagában az ingatlan-nyilvántartásban semmilyen jog nem tudja biztosítani. A vevők számára komoly kockázatot jelentett, hogy a használatbavételi engedély megszerzése előtt akár az ingatlan 70-80%-t kifizették, mindenfajta dologi jogi biztosíték nélkül.

Mivel a 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 154. § (4) bek. c) pontja alapján jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogra vonatkozó bejegyzést az ezen alapuló tulajdonszerzés bejegyzésével egyidejűleg törölni kell, arra következtetünk, hogy az ilyen jog végleges szerződés megkötését feltételezi, hiszen előszerződés alapján tulajdonjogot bejegyezni nem lehet. Az előszerződések problémáját tehát az újítás nem oldja meg.

A jövőben a vevők kitettségén azonban csökkenthet a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog, azonban az elidegenítési és terhelési tilalom hatály egyúttal azt is eredményezi, hogy az ilyen joggal terhelt ingatlanok esetén az eladó utólagos, jelzálog biztosítékú finanszírozást csak a vevő beleegyezésével vehet igénybe.

Mivel a kérdéses vevői jogon alapul majd a vevői tulajdonszerzés, az eljáró ügyvédnek az eladó tulajdonjog bejegyzési engedélyét is célszerű lenne letétbe venni - jó kérdés, hogy a jövőbeli lakások esetlegesen új helyrajzi száma nélkül ezt a letétet az E-ING rendszer fogja-e tudni kezelni.

Mit tartalmazzon az adásvételi szerződés a jövőbeli épületre vonatkozó joggal kapcsolatban?

Az általunk fejlesztett Szerződés Asszisztens szoftver a következő szöveggel generálja majd az ilyen joggal érintett adásvételi szerződéseket:

"Az Ingatlan 1/2 tulajdoni hányada vonatkozásában az Eladó feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulást ad ahhoz, hogy a Vevő javára, határozatlan időre a 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 46. §-a szerinti jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog kerüljön bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba. A vevői jog az "A" jelű lakásra vonatkozó vevői jogot biztosítja.

A Felek tudomásul veszik, hogy a vevői jog bejegyzése esetén a bejegyzés hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó bejegyzés hatályával. A határozatlan időre kikötött vevői jogot öt év elteltével az ingatlan-nyilvántartásból hivatalból törli, azonban a felek megállapodása esetén ez ismételten bejegyezhető."

Összegzés

A jogintézmény hasonlóságot mutat a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői joggal  is, ehhez a jogintézményhez ugyanakkor nem társul a rá következő kérelmekkel kapcsolatos felfüggesztés kedvezménye.

Álláspontom szerint új építésű családi háza, esetleg osztatlan közös tulajdonú, újépítésű ikerházfélre gondolt a jogalkotó, amikor az újfajta jog szabályait kimunkálta. A legtöbb "újépítésű ingatlan" azonban nem ebbe a kategóriába tartozik, hiszen az újépítésű társasházi lakások a telekingatlanhoz képest új helyrajzi számon kerülnek bejegyzésre - a jövőben reményeim szerint a jogalkotó segít tisztázni a lakások helyzetét.