Elektronikus űrlapok és okiratok az E-ING rendszerben

Az ingatlan-nyilvántartási kérelem űrlap

Jogok és tények bejegyzése esetén a kérelmet az ügyvédnek az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról szóló 179/2023. (V. 15.) Korm. rendeletben, azaz a Vhr-ben meghatározott – az ingatlanügyi hatóság által biztosított – elektronikus űrlap alkalmazásával kell benyújtania – ez az átmenet időszakában a papír alapú eljárásokban egyelőre nem kötelező. 

Hogy miért?

Az Inyvhr. 172/A. §-a azonban kimondja, hogy a 

• 106. §-t (bejegyzési engedély és az elektronikus űrlap)
• 106/A. §-át (papíralapú bejegyzési engedély és az elektronikus űrlap), 
• 107. § (2) bekezdését és a 107/A. §-át (speciális jogos jogosultjainak hozzájárulása és az elektronikus űrlap), 
• 108. § (1) és (1a) bekezdését (ügyleti meghatalmazás és az elektronikus űrlap)
• 108. § (5) bekezdését (külföldön kiállított ügyleti meghatalmazás elektronikus űrlapon való rögzítését magyar közjegyző nemperes eljárásban)
• 113. §-át és 115. § (1), (1a), továbbá 115. § (5)–(7) bekezdését (ügyvéd meghatalmazása elektronikus űrlapon)

CSAK akkor kell alkalmazni, ha a beadvány benyújtására ingatlan-nyilvántartási elektronikus űrlapon kerül sor.

Kötelező a magánszemélyeknek is az elektronikus űrlapok használata?

A természetes személy ügyfél választhat, hogy írásban, papíralapon nyújtja be kérelmét, vagy elektronikus űrlapon keresztül terjeszti elő azt, ha

• az ingatlan, valamint a jogosult adataiban bekövetkezett változást jelent be
• az eljárás felfüggesztésére irányuló kérelmet terjeszt elő felmérési, térképezési vagy területszámítási hiba kijavítására irányuló eljárásban,
• az eljárás felfüggesztésére irányuló kérelmet terjeszt elő olyan ingatlan kapcsán, aminek a tulajdoni lapjára tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot jegyeztek be
• automatikus döntéshozatali eljárást követően teljes eljárásra történő áttérés iránti kérelmet terjeszt elő.

Az ügyvédi meghatalmazás űrlapja

Az ingatlan-nyilvántartási eljárások során az ügyvédi meghatalmazás az ügyfél képviseleti jogosultságának alapvető dokumentuma, amelyet a jogszabályi előírásoknak megfelelően kell elkészíteni és benyújtani. Az ügyvédi meghatalmazást elektronikus űrlapon kell létrehozni – bár az átmeneti időszakban ez egyelőre szintén nem kötelező, ha az ügyvéd papír alapon nyújtja be a kérelmet.

A meghatalmazás hitelesítéséhez az alábbi feltételek teljesítése szükséges:

1. Személyes jelenlét: Az ügyfélnek, vagy meghatalmazottjának az eljáró jogi képviselő előtt kell megjelennie.
2. Elektronikus aláírás: A hitelesítés minősített vagy fokozott biztonságú elektronikus aláírással történik, amelyet azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítési szolgáltatás is támogathat. Ezt kiválthatja az Ügyfélkapu+ illetve a DÁP.
3. Jogosultsági igazolás: A közjegyzői vagy ügyvédi kamarai nyilvántartás szerint igazolt képviseleti jogosultság szükséges.

FONTOS KÖNNYÍTÉS:

2024. december 31-én új szabály került be a 179/2023. (V. 15.) Korm. rendeletbe, amely lehetőséget biztosít a következőkre:

• Jogi személyek vagy jogi személyiséggel nem rendelkező szervezetek képviselői esetében a meghatalmazás papíralapon aláírandó.
• Természetes személyek választhatnak a teljesen elektronikus űrlapos vagy a papíralapú eljárás között.

Az aláírásra mindenképpen személyes jelenléttel kell sort keríteni. Az ügyvéd ezt követően a papíralapú felhatalmazást vagy meghatalmazást elektronikus okirattá alakítja, és az oldalhű elektronikus másolatot tölti fel az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszerbe

Kinek kell megadnia az új típusú ügyvédi meghatalmazást?

• A bejegyzendő jog jogosultja (vevő)
• A bejegyzendő jog kötelezettje (az ingatlan tulajdonosa)
• A törlendő jog vagy tény jogosultja

Mi történik, ha a fél nem rendelkezik elektronikus azonosítási szolgáltatással?

Ha az ügyfél nem vesz részt a 2023. évi CIII. törvény szerinti DÁP programban, vagy nincs Ügyfélkapu+ hozzáférése, akkor a jogi képviseletet ellátó ügyvéd részére 

• az integrált ügyfélszolgálaton (más néven: kormányablak) vagy 
• külképviseleten való hitelesítés útján 

is adhat ügyvédi meghatalmazást.

Ha több tulajdonosa van egy ingatlannak, mint ahány eladó érintett az ügyletben, akkor valóban minden tulajdonostól kell meghatalmazás?

Nem. Ha a bejegyzendő jog nem az egész ingatlanra vagy annak természetben, illetve területi mértékben meghatározott részére vonatkozik, az a tulajdonos köteles meghatalmazást adni, akinek a tulajdonjogát a bejegyzés érinti.

Mi az ügyvédi meghatalmazás érvényességi ideje?

Az ügyvédi meghatalmazás vagy felhatalmazás érvényessége alapvetően attól függ, hogy milyen típusú jogügylethez készült, és milyen határidőt határoztak meg a felek. Általánosságban a meghatalmazás kilencven napon belül veszíti hatályát, ha a kapcsolódó kérelmet nem nyújtják be, méghozzá az utolsó aláírás vagy hitelesítés időpontjától számítva.

Vannak azonban kivételek:

• Tulajdonjog-fenntartással történt adásvétel: A meghatalmazás érvényessége a felek megállapodása szerint alakul, de legfeljebb öt évig maradhat hatályos határozatlan időre alapított vevői jog esetén.
• Jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog: Itt is a felek megállapodása az irányadó, de legfeljebb öt évig érvényes, ha határozatlan időre alapított vevői jogról van szó.
• Általános meghatalmazások: Kamarai jogtanácsosok és hitelintézetek meghatározott esetekben általános meghatalmazást rögzíthetnek, amelyek az egyes ügyekben az ügyfél általi hitelesítést pótolják.

Ki előtt történhet személyes jelenléttel történő aláírás, vagy hitelesítés?

A fentiekben azt írtuk, hogy a személyes jelenlétű aláírás/hitelesítés mindig az ügyvéd előtt kell, hogy történjen. Ezt szerencsére árnyalja a Vhr. 115. § (2) bekezdése. Eszerint az ügyvédet a következő személyek „helyettesíthetik”:

• Aki az Üttv. alapján az ügyvéd helyettesítésére jogosult,
• Az ügyvéd megbízásából eljáró ügyvéd vagy alkalmazott ügyvéd,
• Külföldön történő hitelesítés esetén az ügyvéddel együttműködésben álló, az adott országban ügyvédi tevékenység gyakorlására jogosult európai közösségi jogász, alkalmazott európai közösségi jogász vagy külföldi jogi tanácsadó,
• Elektronikus hitelesítésre nem jogosult ügyfelek kormányhivatal, vagy konzulátus előtt is megjelenhetnek.

A helyettesítés magában foglalja annak az igazolását, hogy a helyettes az elektronikus hitelesítéssel aláírók azonosítását elvégezte.

Valóban megszűnik a távellenjegyzés?

A távellenjegyzés lehetősége természetesen nem szűnik meg. Mindössze annyi történt, hogy az új ingatlan-nyilvántartási törvény értelmében az ügyletben érintett feleknek az ügyvédi meghatalmazással kapcsolatos űrlapot, illetve szükség esetén más űrlapot is személyes jelenléttel kell a feleknek aláírni.

Az ügyleti okiratokkal szemben támasztott követelmények

Magukat az ügyleti okiratokat (szerencsére) nem kell központilag rendszeresített űrlapon elkészíteni.

Elektronikus okiratok

A belföldön kiállított magánokirat – a szokásos feltételeken túl - akkor szolgálhat bejegyzés alapjául, ha alábbi feltételek közül legalább az egyik teljesül:

1. Az elektronikus okiraton az aláíró a minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírását vagy bélyegzőjét helyezte el, és azon időbélyegzőt is elhelyez. VAGY
2. Az okirat olyan törvényben vagy kormányrendeletben meghatározott szolgáltatás keretében jött létre, ahol:

• A szolgáltató a kiállítót hitelesen azonosítja, és az okiratot a kiállító személyéhez rendeli.
• A személyhez rendelést a kiállító saját kezű aláírására egyértelműen visszavezethető adattal hitelesíti, vagy az alapján igazolja.
• A szolgáltató az egyértelmű személyhez rendelésről kiállított igazolást elektronikus dokumentumba kapcsolt, elválaszthatatlan záradékba foglalja, és azt az okirattal együtt legalább fokozott biztonságú elektronikus bélyegzővel és legalább fokozott biztonságú időbélyegzővel látja el.

Papíralapú okiratok

A papíralapú köz- és magánokiratok kizárólag akkor alkalmasak ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául, ha azokat az alábbiak egyike elektronikusan átalakítja:

• Ügyvéd,
• Kamarai jogtanácsos, vagy
• Közjegyző.

Az elektronikus másolat akkor elfogadható, ha az ügyletkötő fél, a fél képviselője, valamint a készítő és ellenjegyző személy aláírásképét és megfelelő ügyvédi záradékot is tartalmaz.

Ez a folyamat garantálja, hogy a papíralapú dokumentumok megfelelnek a digitális eljárás követelményeinek.

Az ügyleti okirat javításának kodifikált szabályai

Az ügyleti okirat külön egységes szerkezetű, vagy hagyományos formátumú módosításba foglalt okirat aláírása nélkül javítható az alábbi módon:

• a javítással érintett szövegrészt egyértelműen jelölni kell az okiraton
• a javított szövegrésznél a felek és az ügyvéd kézjegyet helyez el az okiraton
• a javítást keltezéssel kell ellátni.

Bejegyzési és törlési engedély űrlapja

A jogok és tények bejegyzéséhez az ingatlan-nyilvántartási jogosult részéről kiállított bejegyzési engedély - jog vagy tény törléséhez a törölni kért jog vagy tény jogosultja részéről kiállított törlési engedély szükséges. 

Ha a Vhr. előírja, akkor a bejegyzési engedély, illetve törlési engedélyt a kormányrendeletben meghatározott módon, elektronikus űrlapon kell megszerkeszteni és hitelesíteni. De mikor írja ezt elő a Vhr.?

• Ha az eladó nem a tulajdonjog-átruházási szerződésben adja meg a tulajdonjogot megszerző személy részére
• Ha a tulajdonos nem a jelzálogjogot alapító szerződésben adja meg a jelzálogjog jogosultja részére.

2024. január 31-én bekerült egy könnyítés is a Vhr-be: 

• jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezet tulajdonos képviselője mindenképpen papíralapon írja alá a bejegyzési engedélyt.
• természetes személy tulajdonos papíralapon is aláírhatja az engedélyt. 

A papíralapú aláírásnak mindenképpen az ügyvéd előtt kell történnie. Ilyenkor az ügyvéd a papíralapú nyilatkozatot elektronikus okirattá alakítja, és az oldalhű elektronikus másolatot tölti fel az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszerbe.

Az ügyvéd által létrehozott (megszerkesztett) bejegyzési, vagy törlési engedélyt az ügyfélnek az ügyvéd előtt személyes jelenléttel, minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírás elhelyezésével kell hitelesíteni. Aki nem rendelkezik elektronikus aláírással, vagy Ügyfélkapu+, illetve DÁP szolgáltatással, az konzulátuson, illetve kormányablakban is aláírhatja az űrlapot.

Az ügyleti meghatalmazás űrlapja

A Ptk. alapján az ügyleti meghatalmazás képviseleti jogot létesítő egyoldalú jognyilatkozat, ami alapesetben visszavonásig érvényes. Ha az adásvételi szerződést a fél helyett meghatalmazott írja alá, a meghatalmazást elektronikus űrlapon kell létrehozni (megszerkeszteni) és hitelesíteni, ha

• az ügyleti meghatalmazás korlátozást nem tartalmaz,
• az ügyleti meghatalmazás a Vhr-ben meghatározott valamely korlátozást tartalmazza, vagy
• az ügyleti meghatalmazás a fentieken túl kívül egyéb korlátozást is tartalmaz.

Vagyis az ügyleti meghatalmazást minden esetben elektronikus űrlapon kell megszerkeszteni és hitelesíteni – ezt követően pedig a meghatalmazó félnek az ügyvéd előtt személyes jelenléttel, minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírás elhelyezésével vagy azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatással kell hitelesíteni.

Ingatlanok kapcsán külföldön kiállított ügyleti meghatalmazás csak akkor használható fel, ha azt magyar közjegyző (nemperes eljárásban) elektronikus űrlapon rögzítette. Az ügyvédeket ez a jog nem illeti meg.

Harmadik személyek hozzájárulását igénylő ügyletek

Egyes jogügyletek érvényes létrejöttéhez és az azok alapján történő jogok vagy tények ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéséhez harmadik személyek hozzájárulása szükséges. E hozzájárulást tipikusan közokiratban vagy ügyvéd, illetve kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratban kell rögzíteni.

Külön szabályozás vonatkozik azonban az alábbi jogokra és tilalmakra:

• elidegenítési tilalom,
• terhelési tilalom,
• elidegenítési és terhelési tilalom,
• tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog,
• lízingbeadáshoz kapcsolódó lízingbevevői jog,
• közfeladathoz rendelt vagyonkezelői jog,
• kizárólagos gazdasági tevékenységhez kapcsolódó működtetési jog,
• jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog.

Ezekben az esetekben a hozzájárulást ingatlan-nyilvántartási elektronikus űrlapon kell elkészíteni és hitelesíteni - bizonyos esetekben papíralapú aláírás közbeiktatásával. Az eljárás során a hozzájárulást minősített elektronikus aláírással vagy azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítési szolgáltatással kell ellátni, amelyet közjegyző, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos jelenlétében kell megtenni.

A kérelem visszavonása, módosítása

A szerződő felek kérelem visszavonása vagy módosítása iránti igényét közös nyilatkozattal és – ha szükséges – hozzájárulással együtt az eljáró jogi képviselő nyújtja be az ingatlan-nyilvántartási elektronikus űrlap alkalmazásával.

Az ügyvédi javítás "új" szabályai

A jogi képviselő az ingatlan-nyilvántartási elektronikus űrlapot az érdemi döntés meghozataláig vagy az automatikus döntéshozatali eljárásban meghozott döntéssel szemben benyújtott teljes eljárásban való elbírálási kérelem előterjesztéséig a jogügylettel érintettek, valamint a következő széljegy jogosultjának hozzájárulása nélkül kijavíthatja, ha

• a kitöltött űrlap az okirathoz képest helytelen ÉS
• a javítás az érintettek által a jogi képviselőnek adott felhatalmazás vagy ügyvédi meghatalmazás keretein belül történik.

A hiánypótlás

Ha a benyújtott kérelem hiányosságokat tartalmaz, szintén elektronikus űrlapon kell teljesíteni a hiánypótlási felhívásban foglaltakat.

A hiánypótlásra megállapított határidő indokolt esetben, kérelemre, egyszer legfeljebb 15 nappal meghosszabbítható. A hosszabbítás a hiánypótlás eredeti határidejének lejáratát követő naptól kezdődik.

Összegzés

Az E-ING rendszer bevezetése szó szerint forradalmasítja az ingatlan-nyilvántartási eljárásokat, azáltal, hogy a folyamatokat digitalizálja és az elektronikus űrlapok használatát helyezi előtérbe. Az ügyvédek számára kötelezővé válik az elektronikus kérelembenyújtás, és az ügyfelek is egyre inkább az elektronikus hitelesítési eljárásokat veszik igénybe. Ahogy azt a forradalmak esetén megszokhattuk: a folyamat várhatóan bonyodalmakkal terhelten, sőt kaotikusan indul majd.