Az új Inytv. átmeneti rendelkezései

Melyik Inytv-t kell alkalmazni 2025. január 15-e után?

Ha a 2021. évi CXLVI. törvény törvény eltérően nem rendelkezik, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (azaz az új Inytv.) első, második, harmadik és negyedik részének rendelkezéseit a 2025. január 15-én és az azt követően indult ingatlan-nyilvántartási eljárásokban kell alkalmazni.

A fentiek azonban nem jelentik automatikusan az E-ING rendszer bevezetését - hogy meddig tart az átmeneti időszak? Olvasson tovább!

Mi lép azonnal hatályba?

Első Rész: Bevezető rendelkezések

• Ide tartoznak a törvény hatályára, értelmezésére, az ingatlan-nyilvántartás tárgyára, tartalmára és alapelveire vonatkozó előírások, de ebben a részben kerültek szabályozásra az ingatlan-nyilvántartás részei is.

Második Rész: A változások vezetésének szabályai

• Ez a rész az ingatlan-nyilvántartási eljárások általános szabályaira, az adatváltozások bejegyzésére, a jogok és tények bejegyzése alapjául szolgáló okiratoka, a kérelem beadására, a döntéshozatali eljárás lefolytatásásra és a jogorvoslati eljárásárokra vonatkozó szabályokat tartalmazza.

Harmadik Rész: Az ingatlan-nyilvántartás tartalmának megismerése

• Ez a rész az ingatlan-nyilvántartás szerkezeti elemeit (tulajdoni lap, térképi adatbázis, okirattár) és azok megismerhetőségét határozza meg.

Negyedik Rész: Az ingatlan-nyilvántartási eljárás és az adatszolgáltatás igazgatási szolgáltatási díjával összefüggő rendelkezések

• Itt találhatók az ingatlan-nyilvántartás igénybevételének pénzügyi vonzatait és az ezzel kapcsolatos adminisztratív szabályokat részletező rendelkezések.

A legfontosabb újítás: az új E-ING rendszer

Az új Inytv. hatálya alatt az ingatlanügyi eljárások (pl. jogok és tények bejegyzése, adatváltozások rögzítése) a törvény által gyakran hivatkozott elektronikus űrlapokkal kezdeményezhetőek. Ezek az űrlapok, az ügyvédek által feltöltött csatolmányok és a mögöttük meghúzódó informatika alkotja lényegében az E-ING rendszert. Az elektronikus ingatlan-nyilvántartás egy webes rendszer, egyelőre külön szoftver letöltése nem szükséges.

2021. évi CXLVI. törvény 3/A. §-a kimondja, hogy az új Inytv. 36. §-át, 39. § (5) bekezdését, 40. § (4) és (5) bekezdését, 42. § (2) bekezdését és 46. §-át CSAK abban az esetben kell alkalmazni, HA a beadvány benyújtására az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató E-ING rendszeren keresztül kerül sor. Na de meddig tart a fentiek szerinti felmentés, azaz az E-ING rendszerrel kapcsolatos átmeneti időszak?

A 2024. december 20-i módosítások értelmében az átmeneti időszak a 2025. január 15-én és az azt követően indult ingatlan- nyilvántartási eljárásban az ötszázezredik végleges döntés meghozatalát követő 10. napig tart.

Felmentés az E-ING rendszer alkalmazása alól

2025. január 15. után az ötszázezredik végleges döntés meghozatalát követő 10. napig tehát csak akkor kell alkalmazni a következőket, ha a beadvány benyújtására az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszeren keresztül kerül sor.

Inytv. 36. § Inytv. 40. § (5) bekezdés

Az ügyleti meghatalmazást elektronikus űrlapon megszerkeszteni és hitelesíteni. 

Ingatlanra bejegyezhető jogot vagy tényt érintően külföldön kiállított ügyleti meghatalmazás az ingatlan-nyilvántartási eljárásban akkor használható fel, ha azt magyar közjegyző elektronikus űrlapon rögzítette.

Inytv. 39. § (5) bekezdés és Inytv. 40. § (4) bekezdés

A papíralapú, külföldön aláírt és diplomáciai hitelesítéssel, diplomáciai felülhitelesítéssel vagy Apostille tanúsítvánnyal ellátott magánokirat, vagy közokirat bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, ha azt 

• magyarországi ügyvéd, 
• kamarai jogtanácsos vagy 
• közjegyző 

előzetesen elektronikus okirattá alakította.

Inytv. 42. § (2) bekezdés és Inytv. 46. §

A beadványokat az Inytv. vhr-ben meghatározott – az ingatlanügyi hatóság által biztosított – elektronikus űrlap alkalmazásával kell benyújtani.

A kérelemnek, ahhoz, hogy széljegyezhető legyen, legalább tartalmaznia kell az új rendszerben az alábbiakat:

• Kérelmező adatai:
  • Természetes személy esetén: név, személyazonosító adatok, értesítési cím (a lakcímnyilvántartás hatálya alá tartozók és nem tartozók esetében külön feltételek).
  • Jogi személy vagy szervezet esetén: név, székhely vagy értesítési cím, illetve cégjegyzékszám, ha van.
• Érintett település megnevezése.
• Az érintett ingatlan fekvése és helyrajzi száma.
• Az igényelt jog, tény vagy adat (bejegyzés, módosítás, törlés) pontos megjelölése.

Az átmeneti rendelkezések a fentiek alól szintén felmentést adnak - jó kérdés, hogy akkor hónapokig elhagyható lesz-e papír alapú ügyekben a helyrajzi szám..

Inytv. 42. § (1) bekezdés

A rendelkezés alapvetően arról szól, hogy a jogi képviselet kötelező az ingatlan-nyilvántartási eljárások során. Az eltérés szerint azonban, ha a beadványt nem az informatikai rendszeren keresztül nyújtják be, akkor olyan ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos is eljárhat, aki nem rendelkezik az ingatlan-nyilvántartási eljárásra vonatkozó speciális eljárási jogosultsággal.

Átmenet és az új Inytv. Vhr.

Az Inyvhr. 172/A. §-a azonban kimondja, hogy a 

• 106. §-t (bejegyzési engedély és az elektronikus űrlap)
• 106/A. §-át (papíralapú bejegyzési engedély és az elektronikus űrlap), 
• 107. § (2) bekezdését és a 107/A. §-át (speciális jogos jogosultjainak hozzájárulása és az elektronikus űrlap), 
• 108. § (1) és (1a) bekezdését (ügyleti meghatalmazás és az elektronikus űrlap)
• 108. § (5) bekezdését (külföldön kiállított ügyleti meghatalmazás elektronikus űrlapon való rögzítését magyar közjegyző nemperes eljárásban)
• 113. §-át és 115. § (1), (1a), továbbá 115. § (5)–(7) bekezdését (ügyvéd meghatalmazása elektronikus űrlapon)

CSAK akkor kell alkalmazni, ha a beadvány benyújtására ingatlan-nyilvántartási elektronikus űrlapon kerül sor.

Mikorra kell az ügyvédeknek külön jogosítvánnyal rendelkezniük?

A fentiekhez hasonlóan a 2025. január 15-én és az azt követően indult ingatlan- nyilvántartási eljárásban az ötszázezredik végleges döntés meghozatalát követő 10. napon lép hatályba a következő rendelkezés is:

Az Inytv. 42. § (1) bekezdését pedig azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a jogok és tények bejegyzésére irányuló, kérelemre induló eljárásokban jogi képviselőként az ingatlanügyi hatósági eljárásban ügyvédi kamarai nyilvántartásba bejegyzett eljárási jogosultsággal nem rendelkező ügyvéd is eljárhat, ha a beadvány benyújtására nem az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszeren keresztül kerül sor.

Mi a helyzet a 2025. január 15. napja után indult megismételt eljárásokkal?

A megismételt eljárásokban az Inytv. első és második részének rendelkezéseit 2025. január 15-től az ingatlanügyi hatóság eljárási cselekményeire kell alkalmazni. Ebben a körben fontos, hogy az új Inytv. alkalmazásában, ahol jogszabály tény feljegyzéséről vagy adat átvezetéséről rendelkezik, azon tény vagy adat bejegyzését kell érteni.

Ez a korlátozás azt eredményezi, hogy az új törvény szabályai a hatóság által végzett eljárási lépésekre (pl. döntéshozatal, széljegyzés, bejegyzés) terjednek ki, de nem érintik az ügyfelek által benyújtott okiratokat, amelyek az első időkben értelemszerűen még a régi szabályok szerint készültek.

Honnan érhető el az E-ING rendszer?

Az E-ING gyakorlati képzés oktatóvideó értelmében a https://portal-backoffice.eing.foldhivatal.hu oldalról. Azért reméljük, hogy egy ponton a Lechner Tudásközpont és a Földhivatali Portál is közvetlen elérést biztosít.

Elvileg mobilos applikáció is kap az E-ING rendszer, de benyújtásra csak a webes felületen lesz lehetőség.

Tulajdonihányad-rendezés

Az e-ingatlan-nyilvántartás bevezetésével a földhivatalok komolyabb rendrakásba is kezdtek a tulajdoni lapokon. Az átmeneti rendelkezések legújabb módosítása értelmében tulajdonihányad-hibás ingatlan esetén, tehát akkor ha a tulajdoni hányadok összege kevesebb, mint egy egész, az ingatlanügyi hatóság 2025. március 31-ig meghozott határozatával a meglévő tulajdoni hányadok összege és az egy egész közötti különbözetet a tulajdonostársak egymás közötti tulajdoni hányadának arányában elosztja az egyes tulajdoni hányadok között.

A tulajdonihányad-rendezést nem kell külön kérni, a hatóság magától intézkedik. Ha valaki tulajdonosként nem elégedett a kialakuló állapotokkal, akkor a döntés vele való közlésétől számított hat hónapon belül az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott okirattal igazolhatja, hogy a tulajdoni hányadok az ingatlanügyi hatóság által megállapított tulajdoni hányadoktól eltérnek.

Ha a földhivatal mégsem módosítja a tulajdoni hányadokat, akkor az a tulajdonos, akire a döntés sérelmes, a tulajdonostársakkal szemben megindított polgári perben kérheti az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadok megállapítását.

Mi történik, ha időközben a tulajdonos eladja a lakását?

A tulajdonihányad-rendezésre irányuló eljárást az ingatlanügyi hatóság a széljegyzett beadványok rangsorára tekintet nélkül folytatja le, tehát ha a tulajdonos időközben eladja az ingatlanát, az nem akadályozza a tulajdonihányad-rendezést.

Ha a tulajdonihányad-rendezés alatt az eljárással érintett ingatlanra vonatkozóan tulajdonjog-bejegyzésre irányuló beadványt nyújtanak be, az ingatlanügyi hatóság a beadvány szerint tulajdonjogot szerző személy tulajdonjogát már a megállapított új tulajdoni hányadnak megfelelően jegyzi be akkor is, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okirat a jogelőd tulajdoni hányadát még a tulajdonihányad-rendezés előtti állapotnak megfelelően tartalmazza.

Zöld papír az átmeneti időszakban

A föld tulajdonjogának átruházását, vagy a föld tulajdonjogát érintő más írásba foglalt jogügyletet tartalmazó papíralapú okmány biztonsági kellékeiről és kibocsátásainak szabályairól szóló kormányrendelet szerinti biztonsági okmányon szerkesztett, a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásához kötött, föld tulajdonjogának megszerzésére irányuló szerződés papíralapon, az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszer ügyintézési felületének használata nélkül, a híres ötszázezredik végleges döntés meghozatalát követő 10. napot követően is benyújtható ingatlan-nyilvántartási változásbejegyzés céljából, de csak akkor, ha ebben az időpillanatban a mezőgazdasági igazgatási szerv eljárása már folyamatban volt!

Automatikus döntéshozatal az átmeneti időszakban

Az új Inytv. értelmében az automatikus döntéshozatali eljárásban, vagy sommás eljárásban elbírált kérelem kapcsán kérni lehet, hogy az ingatlan-nyilvántartási hatóság a kérelmet mégis teljes eljárásban, lényegében "kézi erővel" bírálja el. Az átmeneti rendelkezések értelmében ilyen kérelmet csak sommás eljárásban meghozott döntés esetén lehet előterjeszteni, automatikus döntéshozatal esetén nem. Az átmenet 2025. január 15-én és az azt követően indult ingatlan- nyilvántartási eljárásban az ötszázezredik végleges döntés meghozatalát követő 10. napig tart. 

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény sorsa

A régi Inytv. és a végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet is teljes egészében hatályát veszti 2025. január 15. napjával.

Tehát hiába járhatnak el külön jogosítvány nélküli ügyvédek és hiába marad nyitva a papír alapú benyújtás lehetősége egy darabig, az új Inytv. ismerete nélkül a kérelmek elutasítása várható.

Összegzés

Az elektronikus ingatlan-nyilvántartás (e-ing) bevezetésével kapcsolatos átmeneti szabályokat a 2021. évi CXLVI. törvény határozza meg, amely az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (új Inytv.) hatálybalépésével összefüggő rendelkezéseket tartalmazza.

Az átmeneti időszakban fontos, hogy az érintettek megismerjék az új Inytv. rendelkezéseit és felkészüljenek az elektronikus ügyintézésre való átállásra.