THM jelentése lakáshitelnél: mit mutat meg, mit nem, és mire figyeljen lakásvásárlás előtt?

Mi a THM röviden?

A THM a teljes hiteldíjmutató rövidítése. Egy éves és százalékos mutató, amely a hitel kamatát és több, a hitelhez kapcsolódó kötelező költséget együtt fejez ki.

Az ügyleti kamat ezzel szemben "csak" azt mutatja meg, mennyibe kerül a kölcsönadott pénz használata. Vagyis a THM egy, az ügyleti kamatnál szélesebb adat, ami a kamaton kívül egyes díjakat is figyelembe vesz, ezért rendszerint magasabb is, mint az ügyleti kamat.

A THM fő célja a könnyebb összehasonlíthatóság. Ha egy vevő több bank ajánlatát nézi, a THM segít abban, hogy ne csak a reklámozott kamat alapján döntsön. Egy alacsonyabb kamatú hitel ugyanis összességében drágább is lehet, ha a kapcsolódó költségek magasabbak.

Ez azonban csak az első szűréshez elég. Lakáshitel választásakor a THM mellett a kamatperiódust, az önerőt, a folyósítás feltételeit, a közjegyzői költséget és az adásvételi szerződés határidejét is vizsgálni kell!

Miért nem mindig a legalacsonyabb THM a legjobb választás?

A legalacsonyabb THM nem feltétlenül jelenti a legbiztonságosabb lakáshitelt. Ez különösen akkor igaz, ha a vevő eltérő kamatperiódusú hiteleket hasonlít össze.

Egy 10 évig fix kamatozású hitel THM-je lehet valamivel magasabb, mint egy 1 évig fixált kamatozású ajánlaté. Első ránézésre az alacsonyabb THM kedvezőbbnek tűnik. A valóságban azonban a rövidebb kamatperiódus nagyobb bizonytalanságot jelenthet, mert a törlesztőrészlet hamarabb változhat.

Ezért a THM-et csak hasonló feltételű hitelek között érdemes összehasonlításra használni. Ha az egyik ajánlat hosszabb időre rögzíti a kamatot, a másik pedig rövid idő után változhat, akkor nemcsak költséget, hanem kockázatot is összehasonlítunk.

Tudatos lakásvásárlóként a kérdés nem az, hogy melyik szám a legalacsonyabb. A kérdés az, hogy a hitel a következő években is biztonságosan fizethető-e, és a vételi szándéknyilatkozatban vállalt határidők mellett reálisan folyósítható-e.

Mit nem tartalmaz a THM?

Az egyik leggyakoribb félreértés, hogy a THM „mindent tartalmaz”. Nem így van, sajnos egyáltalán nem mutat meg minden olyan költséget, amely egy hiteles lakásvásárlás során felmerülhet. Különösen nem alkalmas arra, hogy a vevő minden jövőbeli kockázatot előre lásson belőle.

Nem része például:

• a közjegyzői okirat díja;
• a késedelmi kamat;
• a szerződésszegés költsége;
• a futamidő-hosszabbítás vagy szerződésmódosítás díja;
• a nem kötelező számlavezetési vagy kényelmi szolgáltatások díja;
• a változó kamatozás jövőbeli kockázata;
• devizahiteleknél az árfolyamkockázat.

Lakásvásárlásnál a hitelszerződéshez kapcsolódó közjegyzői díj különösen gyakori meglepetés. Egy nagyobb összegű lakáshitelnél ez önmagában is több százezer forintos tétel lehet. Ha a vevő csak a THM alapján számol, könnyen előfordulhat, hogy a szerződéskötés környékén derül ki: a teljes induló költség magasabb, mint amire számított.

Hogyan kapcsolódik a THM az adásvételi szerződéshez?

A THM önmagában nem része az adásvételi szerződésnek, de persze a hitel kiválasztása közvetlenül befolyásolhatja a teljes ügylet lebonyolítását.

Hiteles vásárlásnál a vevő először mindig foglalót vagy előleget fizet, azaz az önerőt teljesíti, a vételár fennmaradó részét pedig banki hitelből fizeti meg. A bank azonban csak akkor folyósít, ha a saját feltételei teljesülnek. Ilyen lehet az aláírt adásvételi szerződés, az elfogadható tulajdoni lap, a megfelelő értékbecslés, az önerő igazolt megfizetése, a közjegyzői okirat és minden bank által kért dokumentum benyújtása.

Ha ezek közül bármelyik késik, a vételár utolsó részlete is késhet. Ezért a szerződésben nem elég annyit rögzíteni, hogy a vevő hitelből fizet. A fizetési határidőt úgy kell meghatározni, hogy az igazodjon a banki folyamathoz.

A gyakorlatban sok vita abból indul, hogy a vevő túl optimista határidőt vállal. Az eladó a szerződés alapján várja a vételárat, a bank pedig még hiánypótlást kér, értékbecslésre vár, vagy csak később tud közjegyzői okiratot készíttetni. Ilyenkor a probléma már nem az, hogy mennyi volt a THM, hanem az, hogy a szerződés kezelte-e a hitelfolyamat reális időigényét.

Változhat a THM?

A THM nem olyan szám, amelyet a bank tetszése szerint módosít. A számítása jogszabályi keretek között történik, és akkor változhat, ha a számításnál figyelembe vett adatok vagy feltételek változnak.

Ez nem jelenti azt, hogy a THM minden jövőbeli kockázatot előre megmutat. Változó kamatozású hiteleknél a későbbi kamatváltozás a törlesztőrészletet is érintheti. A devizahitelekkel kapcsolatos korábbi ügyek pedig jól mutatták, hogy a THM az árfolyamkockázatot sem tükrözi teljes körűen.

Lakáshitel választásakor ezért a vevőnek nemcsak azt kell kérdeznie, hogy mennyi a THM. Legalább ennyire fontos, hogy meddig fix a kamat, milyen feltételekkel változhat a törlesztő, milyen költségek nincsenek benne a mutatóban, és a banki folyamat belefér-e az adásvételi szerződésben vállalt határidőbe.

Érvénytelen lesz a szerződés, ha hibás a THM?

Ez az aktuális hitelszerződések esetén már nem igazán kérdés. A devizahitel-válság miatt azért még sokakat érdekelhet, hogy a hibás THM nem jelenti automatikusan azt, hogy a hitelszerződés érvénytelen.

A magyar bírói gyakorlat különbséget tesz aközött, hogy a szerződés egyáltalán nem tartalmazza a THM-et, vagy tartalmazza, de annak mértéke pontatlan. A Kúria 6/2021. PJE jogegységi határozata alapján semmisség tulajdonképpen akkor állapítható meg, ha a fogyasztói, lakossági kölcsönszerződés az éves, százalékban kifejezett teljes hiteldíjmutatót egyáltalán nem tartalmazza.

Önmagában az, hogy a szerződésben feltüntetett THM téves, nem vezet automatikusan semmisséghez. A bírósági gyakorlat szerint a valósnál alacsonyabb THM lehet megtévesztő, de ilyenkor nem automatikus érvénytelenségről, hanem más jogkövetkezményekről lehet szó. A tévedés vagy megtévesztés vizsgálata mindig az adott ügy körülményeitől függ. Ezt az irányt az Európai Unió Bíróságának C-453/10. számú ügyben kifejtett álláspontja is megerősíti.

Ha a feltüntetett THM magasabb a valósnál, az rendszerint nem a fogyasztót, hanem inkább a pénzügyi intézményt hozhatja hátrányosabb versenyhelyzetbe más bankok ajánlataival szemben. Ezért erre önmagában nem lehet úgy hivatkozni, mintha a fogyasztóvédelmi semmisségi jogkövetkezmény automatikusan alkalmazható lenne.

A gyakorlati tanulság lakásvásárlóknak az, hogy hiteldíj mutatóval kapcsolatos vita ritkán oldja meg az adásvételi ügylet aktuális problémáját. A biztonságot inkább az adja, ha a vevő már a szerződéskötés előtt érti a hitel költségeit, a banki feltételeket és a fizetési határidők kockázatát.

Mit ellenőrizzen a tudatos lakásvásárló?

Lakáshitel választásakor a THM-et érdemes kiindulópontnak tekinteni, de nem végső döntési szempontnak. A vevőnek személyre szabott banki ajánlatot kell kérnie, meg kell néznie a kamatperiódust, külön kell számolnia a THM-en kívüli költségekkel, és még a foglaló megfizetése előtt tisztáznia kell, hogy a bank várhatóan milyen feltételekkel és mennyi idő alatt folyósít.

Az ingatlan jogi helyzete is számíthat. Egy tulajdoni lapon szereplő teher, rendezetlen használati viszony, térképmásolati eltérés vagy más fedezeti probléma lassíthatja, sőt akadályozhatja a banki folyósítást. Ezért hitelből történő vásárlásnál a pénzügyi előkészítés és a jogi átvilágítás nem választható el egymástól.

Összegzés

A THM jelentése egyszerű: a teljes hiteldíjmutató azt mutatja meg, hogy a hitel éves szinten mennyibe kerül a kamattal és a jogszabály szerint figyelembe veendő díjakkal együtt.

Lakáshitelnél ez hasznos adat, de nem teljes költségvetés. Nem feltétlenül tartalmazza például a közjegyzői díjat, a késedelmi költségeket, a szerződésmódosítás díját vagy a változó kamatozás jövőbeli kockázatát. Nem alkalmas arra sem, hogy önmagában megmondja, a vevő biztonságosan tudja-e teljesíteni az adásvételi szerződés fizetési határidejét.

A tudatos lakásvásárló ezért a THM-et a kamattal, a kamatperiódussal, az önerővel, a banki folyósítás feltételeivel és az adásvételi szerződés határidejével együtt értelmezi. A jó döntés nem az, ha a vevő pusztán a legalacsonyabb százalékot választja, hanem az, ha a hitel költsége, kockázata és időzítése is illeszkedik az ingatlanügylethez.

Ne feledje, a hitel-előminősítés a lakásvásárlás alapja! Ingyenes előszűrésért vegye fel a kapcsolatot partnereinkkel!