Alacsony THM, drága hitel? Gyakori félreértések lakásvásárlásnál!

Mi a THM, egyszerűen megfogalmazva?

A THM egy éves százalékos mutató, amely azt mutatja meg, hogy a hitel mennyi pénzbe kerül összesen, nemcsak kamatként, hanem minden olyan díjjal együtt, amit a bank előír és előre ismer.

Ezért mindig magasabb, mint a kamat önmagában.

Jogszabály rögzíti, hogyan kell kiszámítani, éppen azért, hogy a banki ajánlatok összehasonlíthatók legyenek.

Mit tartalmaz a THM a gyakorlatban?

Lakáshiteleknél jellemzően beleszámít:

• ügyleti kamat,
• értékbecslés és helyszíni szemle díja,
• kötelező számlavezetés költsége,
• hitelközvetítői díj,
• ingatlan-nyilvántartási eljárási díjak,
• előírt biztosítások díja.

👉 Fontos gyakorlati szabály: csak az a költség kerülhet bele, amit a bank előre ismer, és kötelezően előír.

Miért fontos a THM az ingatlan-adásvétel egészében?

A lakáshitel nem külön ügylet, hanem az adásvétel része.
Hatással van:

• a foglaló vállalhatóságára,
• a szerződés határidejeire,
• a tulajdonjog bejegyzésére,
• a banki folyósítás ütemezésére,
• az E-ING rendszerben történő eljárásokra is.

Ezért a THM jó kiindulópont – de soha nem az utolsó szó.

Amit a THM nem mutat meg – és ez okozza a legtöbb meglepetést

Az egyik leggyakoribb félreértés, hogy a THM „mindent tartalmaz”. Nem így van.

Kimondottan nem része például:

• a közjegyzői díj,
• késedelmi kamat, szerződésszegés költségei,
• futamidő-hosszabbítás díja,
• nem kötelező számlavezetés költsége,
• változó kamatozás jövőbeli kockázata.

🧠 Tapasztalat:
Egy 40–50 millió forintos lakáshitelnél a közjegyzői díj önmagában több százezer forint. Sok vevő ezzel csak a szerződés aláírásakor szembesül, amikor a költségvetés már feszes.

A legköltségesebb hiba: nem azonos kamatperiódusokat hasonlítanak össze

Ez az a pont, ahol a THM félrevezető lehet, ha nem figyelünk.

Tipikus helyzet:

• Bank A: THM 6,8% – 10 évig fix kamat
• Bank B: THM 6,5% – 1 évig fix kamat

Papíron a második olcsóbbnak tűnik.
A valóságban azonban egy év múlva a törlesztő jelentősen megemelkedhet.

Szabály, amit mindig tarts észben:
👉 Csak azonos kamatperiódusú hiteleket hasonlíts össze THM alapján.

Mit tegyél ügyfélként lakáshitel választáskor?

Rövid, de hasznos ellenőrzőlista:

• ✅ nézd meg a kamatperiódus hosszát,
• ✅ számolj külön a közjegyzői díjjal,
• ✅ kérj személyre szabott THM-et,
• ✅ ne csak a számot, hanem a kockázatot is mérlegeld,
• ✅ az adásvételi szerződés előtt tisztázd a banki feltételeket.

Összegzés

A THM hasznos iránytű lakáshitel választáskor, mert egyetlen számba sűríti a bank által ismert és kötelező költségeket. Nem a kamattal egyenlő, és nem is mutat meg mindent. Különösen fontos figyelni arra, hogy azonos kamatperiódusú hiteleket hasonlítsunk össze, és külön számoljunk a THM-ben nem szereplő tételekkel, például a közjegyzői díjjal.

Ingatlanvásárlásnál a THM jó kiindulópont, de nem helyettesíti a teljes hitelajánlat és az adásvételi folyamat jogi átgondolását. A valódi biztonságot az adja, ha a számok mögötti kockázatokat és következményeket is megértjük – még a szerződés aláírása előtt.

Ne feledje, a hitel-előminősítés a lakásvásárlás alapja! Ingyenes előszűrésért vegye fel a kapcsolatot partnereinkkel!