A THM jelentése – Mit mutat meg valójában a teljes hiteldíj mutató?

Mit tartalmaz a THM?

A rendelet szerint a THM számításánál minden olyan költséget figyelembe kell venni, amely a hitelszerződés megkötéséhez vagy fenntartásához szükséges, és a bank ismeri az összegét.

Tipikusan ilyenek:

• ügyleti kamat
• értékbecslés díja
• helyszíni szemle díja
• számlavezetés költségei, ha a bank előírja a számlanyitást
• hitelközvetítői díj
• ingatlan-nyilvántartási eljárás díja (pl. bejegyzés)
• kötelező biztosítások vagy garanciák díja

A banknak tehát a hitelfelvételhez szükséges minden ismert és kötelező költséget bele kell számítania.

Nagyon fontos, hogy fogyasztói lakáshitelek esetén a hitelező nem nyújthat olyan hitelt, amelynek teljes hiteldíj mutatója meghaladja a jegybanki alapkamat 24 százalékponttal növelt mértékét.

Mit nem tartalmaz?

Bár a THM rendkívül informatív, nem alkalmas teljes költségkalkulációra. Vannak olyan díjak, amelyeket a rendelet kifejezetten kizár:

• késedelmi kamat, szerződésszegés miatti költségek
• prolongálás díja (futamidő hosszabbítás)
• közjegyzői díj
• olyan számlavezetési díj, amelyet a bank nem ír elő
• áruvásárláshoz kapcsolódó többletdíjak
• változó kamatozású hitelek kamatkockázata

Fontos: a THM nem mindent fed le. Bizonyos költségek a hitelfelvevőt terhelhetik, de nem jelennek meg a mutatóban.

Miért fontos a THM az ingatlanvásárlásnál?

A teljes hiteldíjmutató azért különösen fontos jelzáloghitelek esetén, mert a különböző banki konstrukciók látszólag minimálisan különböznek, mégis több millió forintos eltéréshez vezethetnek a teljes visszafizetésben. Lakáshitel választásánál a THM az egyik legjobb kiindulópont, mert egyszerre mutatja meg:

• mennyibe kerül a hitel évente,
• melyik bank ajánlata a legolcsóbb,
• milyen költségek rakódnak rá a kamatra.

Ugyanakkor óvatosság szükséges: két hitel között lehet minimális THM-különbség, mégis eltérhet a teljes visszafizetendő összeg a kamatkockázat vagy a kamatperiódus hossza miatt.

Ezért a THM nem helyettesíti a teljes hitelajánlat elemzését – de fontos összehasonlítási alap.

Hogyan számítják a THM-et?

A THM-et jogszabályban rögzített, pontos matematikai képlet alapján kell meghatározni. A számítás a következő elveken alapul:

• minden költséget a hitel teljes futamidejére kell vetíteni,
• a banknak feltételezett időpontokat kell alkalmaznia, ha bizonyos elemek előre nem ismertek,
• egy évet fix nap- vagy hónapszámmal kell figyelembe venni,
• a végeredményt legalább egy tizedesjegy pontossággal kell közölni.

A cél, hogy a bankok egységes módszert használjanak, így a THM minden hitelnél összehasonlítható legyen.

Milyen hibákba futnak bele a lakásvásárlók a THM miatt?

A THM a lakásvásárlók legjobb barátja, mert összehasonlíthatóvá teszi az ajánlatokat. Paradox módon azonban éppen a THM-be vetett túlzott bizalom, vagy a mutató félreértelmezése okozza a legnagyobb és legköltségesebb hibákat.

A legnagyobb hiba azt gondolni, hogy a "Teljes Hiteldíj Mutató" a hitelfelvétel minden egyes költségét tartalmazza. 

• A buktató: A jogszabály pontosan meghatározza, mit kell és mit nem kell beletenni. A legfájóbb tétel, ami kimarad, az a közjegyzői díj. Egy 40-50 millió forintos hitelszerződésnél ez önmagában több százezer forintos kiadás, amivel a vevők nem számolnak, mert a THM-ben "nem látszik".
• Gyakorlati tapasztalat: Az ügyfelek az utolsó pillanatban szembesülnek ezzel a költséggel, amikor már minden pénzüket a vételárra és az illetékre tervezték.

Az alma-körte hiba (Különböző kamatperiódusok összehasonlítása)

Ez a legveszélyesebb hiba, ami hosszú távon milliókba kerülhet. Az ügyfél meglát két ajánlatot: "A" Bank: THM: 6,8% (10 évig fix kamattal); "B" Bank: THM: 6,5% (1 évig fix kamattal).

• A buktató: A vevő boldogan választja a "B" bankot, mert annak alacsonyabb a THM-je. Csakhogy egy év múlva a bank megemeli a kamatot (mert lejárt a kamatperiódus), és a törlesztője az egekbe szökik.
• A szabály: Mindig csak azonos kamatperiódusú (pl. 10 évig fix vs. 10 évig fix) hitelek THM-jét szabad összehasonlítani! Az alacsonyabb THM gyakran nagyobb kockázatot (rövidebb kamatperiódust) jelent.

A "reprezentatív" hiba (A hirdetett THM-re hagyatkoznak)

A bankok kötelesek egy "reprezentatív példát" (pl. 12 millió Ft / 20 év futamidő) feltüntetni a hirdetéseikben.

• A buktató: Az ügyfél azt hiszi, hogy ő is azt a THM-et fogja kapni. A valóságban a THM személyre szabott: függ a hitel összegétől, a futamidőtől, az ügyfél jövedelmétől és a választott egyéb szolgáltatásoktól.
• Gyakorlati tapasztalat: Egy hirdetett 7,0%-os THM a valóságban lehet 7,3% az ügyfél egyedi paraméterei miatt. A hirdetett THM csak egy viszonyítási pont, nem egy kőbe vésett ajánlat.

Teljes hiteldíj mutató és a fogyasztóknak nyújtott hitelek

A fogyasztónak nyújtott hitelről szóló 2009. évi CLXII. törvény értelmében a teljes hiteldíj mutató: az a belső megtérülési ráta, amely mellett a fogyasztó által teljesítendő kötelezettségek jelenértéke (törlesztés és díjak) éves százalékban kifejezve megegyezik a hitelező által folyósított hitelösszeggel.

A fogyasztói hitelre vonatkozó kereskedelmi kommunikációban a teljes hiteldíj mutató értékét feltűnően, a rövidítés feltüntetésével, legalább egy tizedesjegy pontossággal minden esetben meg kell adni. Ha a fogyasztó a rendelkezésére bocsátott adatok alapján megjelöli az általa előnyben részesített hitel jellemzőit, a hitelező és a hitelközvetítő kötelezően a teljes hiteldíj mutatóról és a fogyasztó által fizetendő teljes összegről ezek alapulvételével nyújt tájékoztatást.

Késedelmi kamat szabályai fogyasztói hiteleknél

Ha a fogyasztó késedelmesen teljesít, a bank csak korlátozott mértékű késedelmi kamatot számíthat fel. A rendelet szerint a késedelmi kamat nem lehet magasabb, mint:

• a szerződésben rögzített ügyleti kamat másfélszerese,
• + legfeljebb 3 százalékpont,
• és nem haladhatja meg a 17/A. § szerinti THM-plafont.

Ez a korlát azt biztosítja, hogy a késedelem miatti többletteher ne legyen aránytalanul magas, és a fogyasztó még problémás helyzetben se kerüljön kiszolgáltatott helyzetbe.

Hiteldíjmutató a reklámokban – mit követel meg a jogszabály?

A bankoknak a hirdetéseikben:

• legalább olyan feltűnően kell feltüntetniük a THM-et, mint a kamatot,
• a THM-et kötelezően meghatározott – egységes – hitelösszegre és futamidőre kell kiszámítani (pl. 12 millió Ft / 20 év jelzáloghitelnél),
• jelezni kell, ha az ajánlat valójában eltér ezektől az értékektől.

Ezen felül kötelező figyelmeztetések:

• a THM a jogszabályok és feltételek változása esetén módosulhat,
• a THM nem tükrözi az árfolyamkockázatot (devizahitel),
• a THM nem tükrözi a kamatkockázatot (változó kamatozás).

Otthon Start program és a THM

Az Otthon Start program egy fix 3%-os kamatozású lakáshitel, vagy ebben az esetben nem a THM, hanem az ügyleti kamat az, ami fixen 3%-os a futamidő végéig. Mivel a THM több tényezőtől is függ, azt mindig a bank adja meg.

Aktuálisan például az alábbiakkal lehet számolni:

• OTP Bank: 3,2-3,3%
• CIB Bank: 3,05 %
• Unicredit Bank: 3,00%
• K&H Bank: 3,2%
• Erste Bank: 3.06 %
• Gránit Bank: 2,93%

Összegzés

A THM egy százalékos mutató, amely a hitel teljes költségét fejezi ki éves szinten. A célja, hogy az ügyfelek könnyebben összehasonlíthassanak különböző banki ajánlatokat, bár a THM pl. nem tartalmazza a közjegyzői díjat, ami sokszor jelentős tétel a lakásvásárlás kritikus időszakában.

Mit érdemes megjegyezni?

• A THM a hitel teljes éves költségét mutatja meg.
• Nem csak a kamatot, hanem számos kapcsolódó díjat is tartalmaz.
• Nem foglal magában minden költséget, például a közjegyzői díjat vagy a késedelmi kamatot.
• Jelzáloghiteleknél és speciális hiteltípusoknál külön számítási szabályok vonatkoznak rá.
• A reklámokban kötelező egységes módon feltüntetni.

A THM arra szolgál, hogy az ügyfelek átlátható, összehasonlítható információt kapjanak, és biztonságosabban választhassanak hitelt. 

JTM-ről is olvasna? Kattintson!