Mit mutat meg a THM (teljes hiteldíj mutató) a hitelekről?

Mi a különbség az ügyleti kamat és a THM között?

A kamat azt mutatja meg, hogy a bank mekkora díjat számít fel a kölcsönadott pénz használatáért. A THM ennél többet mutat: a kamaton kívül több olyan költséget is figyelembe vesz, amelyet a hitelfelvevőnek a hitel felvétele vagy fenntartása miatt kell megfizetnie.

Ezért fordul elő, hogy egy hitel kamata például 6,5%, a THM-je viszont 6,9%. A különbség oka jellemzően az, hogy a THM-be bekerülnek egyes banki, hitelbírálati, értékbecslési vagy számlavezetési költségek is.

A THM tehát nem egy másik kamat, hanem egy összehasonlításra szolgáló mutató. Arra válaszol, hogy a hitel a kötelező költségekkel együtt éves szinten körülbelül mennyibe kerül.

Mit tartalmaz a THM?

A THM számításának szabályait a fogyasztónak nyújtott hitelről szóló 2009. évi CLXII. törvény és a 83/2010. (III. 25.) Korm. rendelet határozza meg. A cél az, hogy a bankok egységes módszerrel mutassák ki a hitel teljes éves költségét.

A THM számításánál főszabály szerint azokat a költségeket kell figyelembe venni, amelyek a hitelszerződés megkötéséhez vagy fenntartásához szükségesek, és amelyek összegét a bank ismeri.

Ilyen költség lehet például:

• az ügyleti kamat,
• az értékbecslés díja,
• a helyszíni szemle díja,
• a hitelbírálati vagy folyósítási díj,
• a számlavezetés díja, ha a bank a számlanyitást előírja,
• a hitelközvetítői díj, ha azt a fogyasztó viseli,
• az ingatlan-nyilvántartási eljárás díja,
• kötelező biztosítás vagy garancia díja, ha a hitel feltétele.

A lényeg: amit a bank kötelezően elvár a hitelhez, és amelynek költsége ismert, azt rendszerint figyelembe kell venni a THM-ben.

Mit nem tartalmaz?

Bár a THM rendkívül informatív, nem alkalmas teljes költségkalkulációra. Vannak olyan díjak, amelyeket a rendelet kifejezetten kizár:

• késedelmi kamat, szerződésszegés miatti költségek
• prolongálás díja (futamidő hosszabbítás)
• közjegyzői díj
• olyan számlavezetési díj, amelyet a bank nem ír elő
• áruvásárláshoz kapcsolódó többletdíjak
• változó kamatozású hitelek kamatkockázata

Fontos: a THM nem mindent fed le. Bizonyos költségek a hitelfelvevőt terhelhetik, de nem jelennek meg a mutatóban.

Mikor hasonlítható össze két THM?

Két hitel THM-je akkor hasonlítható össze érdemben, ha az alapfeltételek is azonosak. Különösen ezekre kell figyelni:

• azonos hitelösszeg,
• azonos futamidő,
• azonos kamatperiódus,
• azonos törlesztési mód,
• hasonló jövedelmi és banki feltételek,
• azonos kedvezmények vagy vállalások.

A legnagyobb hiba az, amikor a vevő csak a százalékot nézi, de nem veszi figyelembe, hogy az egyik hitel 10 évig fix kamatozású, a másik pedig csak 1 évig.

Például:

• Bank A: THM 6,8%, 10 évig fix kamat.
• Bank B: THM 6,5%, 1 évig fix kamat.

Első ránézésre a Bank B ajánlata olcsóbbnak tűnik. A kockázat viszont nagyobb, mert egy év után a törlesztőrészlet jelentősen megváltozhat. Ilyenkor nem az a kérdés, hogy melyik THM alacsonyabb, hanem az, hogy a vevő milyen kamatkockázatot vállal.

Lakáshitelnél ezért alapszabály: csak azonos kamatperiódusú hitelek THM-je hasonlítható össze tisztán.

Miért fontos a THM az ingatlanvásárlásnál?

Ingatlanvásárlásnál az ügyfeleink egyszerre több fontos döntést is hoznak: a vételárból mennyi legyen az önerő, a foglaló, hitelösszeg, futamidő, kamatperiódus, ügyvédi díj, illeték, közjegyzői díj, költözési és felújítási költségek. Ebben a helyzetben a THM segít abban, hogy a banki ajánlatokat ne csak a kamat alapján hasonlítsa össze.

A THM különösen akkor hasznos, ha két bank hasonló kamatot ajánl, de eltérő díjakkal dolgozik. Az egyik bank alacsonyabb kamatot adhat, de magasabb kezdeti költségeket kérhet. A másik bank kamata kicsit magasabb lehet, de kevesebb kötelező díjat számít fel. A THM ezeket az eltéréseket részben láthatóvá teszi.

A THM azonban csak akkor alkalmas összehasonlításra, ha a hitelek fő feltételei is azonosak vagy nagyon hasonlóak.

Van felső határa a hitel költségének?

Fogyasztói lakáshitelek esetén a jogszabály korlátozza, hogy a hitelező milyen magas teljes hiteldíj mutató mellett nyújthat hitelt. A THM-plafon célja, hogy a fogyasztók ne kerüljenek aránytalanul drága hitelszerződésbe.

A szabály lényege, hogy a fogyasztónak nyújtott hitel teljes hiteldíj mutatója nem haladhatja meg a jogszabályban meghatározott felső mértéket. Lakáshitelek esetén ez különösen fontos fogyasztóvédelmi garancia.

A vevő szempontjából azonban a THM-plafon nem azt jelenti, hogy minden, a plafon alatti hitel jó döntés. Egy jogszerű hitel is lehet túl drága vagy túl kockázatos az adott vevő jövedelmi helyzetéhez képest.

Késedelmi kamat és THM: miért nem ugyanaz?

A THM a hitel rendes teljesítéséhez kapcsolódó költségeket mutatja. A késedelmi kamat ezzel szemben akkor merül fel, ha a fogyasztó nem fizeti meg időben a törlesztőrészletet.

Fogyasztói hiteleknél a késedelmi kamat mértéke is korlátozott. A bank nem számíthat fel korlátlan többletterhet pusztán azért, mert az adós késedelembe esett. A késedelmi kamatra vonatkozó szabályok célja, hogy a fizetési nehézség ne vezessen aránytalanul súlyos következményhez.

Fontos azonban, hogy a késedelem nemcsak kamatkérdés. Tartós fizetési probléma esetén a bank felmondhatja a szerződést, és jelzáloghitel esetén a fedezeti ingatlan is veszélybe kerülhet. Ezért hitelfelvétel előtt nemcsak azt kell megvizsgálni, hogy a törlesztőrészlet jelenleg belefér-e a jövedelembe, hanem azt is, hogy marad-e tartalék váratlan kiadásokra.

Összegzés

A teljes hiteldíj mutató különböző ajánlatok összehasonlítására, az ügyfél megfelelő tájékoztatására szolgáló belső kamatláb. Számítása során az aktuális feltételek, valamint a hatályos jogszabályok rendelkezéseinek figyelembevételével történik és a banknak a hitellel kapcsolatos - kamaton túli - egyéb költségeket is bele kell számítania, ezért az ügylet tényleges terheit mutatja százalékos formában.

JTM-ről is olvasna? Kattintson!

Hitelt venne fel? Adja meg az adatait és kérjen ingyenes előminősítést partnereinktől!