Letéti igazolás - mire jó, kitől kérjem ingatlan adásvétel esetén?

Mi az az ügyvédi letéti igazolás?

Ha a tulajdonjog bejegyzési engedély ügyvédi őrzésének feltételeit rögzítő letéti szerződés nem része (meghatározott pontja) az adásvételi szerződésnek, akkor a hitelt nyújtó bank elvárja, hogy az ellenjegyző ügyvéd az tanúsítsa: 

• a hitelintézet által elvárt, az adásvételi szerződés tartalmával megegyező letéti szerződés létrejött,
• a szükséges nyilatkozatokat letétbe vette, és
• a nyilatkozat egyben letéti igazolásnak is minősül.

Ki állíthat ki ilyen igazolást?

Letéti igazolást kizárólag az a letéteményes ügyvéd állíthat ki, aki a letéti szerződést megkötötte és a letétet ténylegesen kezeli. A letéteményes ügyvéd tipikusan az az ügyvéd, aki az adásvételi szerződést készíti és ellenjegyzi.

Mikor van szükség letéti igazolásra ingatlan adásvételnél?

Akkor, ha a felek szeretnék bizonyítani, hogy a bejegyzési engedély az adásvételi, illetve a letéti szerződés feltételeinek megfelelően biztonságban, az ügyvéd irodájában van elhelyezve, és csak akkor kerül kiadásra, amikor minden jogi feltétel teljesült.

Az ügyvédi letét intézménye, és ezzel együtt a letéti igazolás mindkét fél érdekeit védi:

• A vevő biztos lehet abban, hogy csak akkor kerül bejegyzésre a tulajdonjoga, ha kifizette az ingatlant.
• Az eladó pedig garantáltan nem veszti el tulajdonjogát addig, amíg meg nem kapja a teljes vételárat.

A letéti igazolás biztonságot ad a bankoknak is, akik gyakran előírják az igazolás benyújtását, mielőtt hitelt folyósítanának.

Mit tartalmaz az ügyvédi letéti igazolás?

Az ügyvédi letéti igazolás tehát egy hivatalos dokumentum, amely tanúsítja, hogy a bejegyzési engedély az ügyvédnél letétbe került. A letéti igazolás a fentieken túl általában tartalmazza:

• az ügyvéd nevét, irodájának adatait;
• a letevő és kedvezményezett (általában vevő) adatait;
• a letét tárgyát (pl. bejegyzési engedély);
• a letét célját és a kiadás feltételeit;
• a letétbe helyezés dátumát;
• az ügyvéd aláírását és bélyegzőjét.

Mikor adható ki a bejegyzési engedély?

Az ügyvéd csak akkor jogosult és egyben köteles kiadni (és benyújtani) a bejegyzési engedélyt, ha a következő feltételek teljesülnek:

1. A teljes vételár megfizetése

A kiadás alapfeltétele, hogy az eladó részére a teljes vételár maradéktalanul megfizetésre kerüljön. Ezt az alábbi módokon lehet igazolni:

• az eladó nyilatkozik írásban, hogy a vételár megérkezett;
• vagy a vevő bankszámlavezetője cégszerűen aláírt igazolást ad arról, hogy a vételár összegét átutalták az eladó részére.

Az ügyvéd ebben az esetben általában legkésőbb 2 munkanapon belül köteles benyújtani a bejegyzési engedélyt a földhivatalhoz.

2. A szerződés megszűnése esetén

Ha az adásvételi szerződés nem teljesül és megszűnik, a bejegyzési engedély sokszor csak akkor adható vissza az eladónak, ha:

• az eladó igazolja az elállását, és a vevő ezt elismeri;
• vagy az eladó bemutatja a megszüntetés egyoldalú jognyilatkozatát ÉS igazolja, hogy a vételár visszajáró része a vevő részére visszafizetésre került.

3. Jogvita esetén

Van olyan is, hogy a felek között vita van a szerződés teljesítéséről vagy a letét sorsáról, és ez peres eljárás tárgyát képezi, az ügyvéd a letétet addig nem adhatja ki, amíg a jogvita nem zárul le jogerősen.

Mit vizsgál a bank a letéti igazolás esetén?

A bank jellemzően azt nézi:

• pontos ingatlan-azonosítás (helyrajzi szám, cím)
• egyértelmű hivatkozás az adásvételi szerződésre
• a letét tárgyának pontos megjelölése (pl. „tulajdonjog bejegyzési engedély”)
• letét kiadásának feltételei
• ügyvéd aláírása, bélyegzője, dátum

A Raiffeisen Bank valamiért szárazbélyegyzőt is kér a letéti igazolásra, holott azt az ellenjegyzett okiratok esetén kell használni.

Mi nem a letéti igazolás? (gyakori tévhitek)

Ez az egyik legkeresettebb implicit kérdés, még ha nem is így írják be.

• Nem banki dokumentum, hanem ügyvédi nyilatkozat
• Nem helyettesíti a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt
• Nem garancia a folyósításra, csak annak egyik előfeltétele
• Nem „automatikus”, az ügyvéd felelősségvállalása van mögötte

Ki ellenőrzi az ügyvédi letétek kezelését?

Az ügyvédi letétek kezelésének felügyelete a területi ügyvédi kamara hatásköre. A kamara jogosult ellenőrizni:

• az ügyvédi letéti számla forgalmát (ez pénzletét esetén fontos),
• az ügyvéd által vezetett letéti nyilvántartás adatait,
• a letéti szerződéseket és az átadott okiratokat,
• valamint azt is, hogy az ügyvéd a letétet a jogszabályoknak megfelelően kezeli-e.

A kamara szükség esetén helyszíni ellenőrzést is végezhet, betekinthet a bankszámla-mozgásokba, és vizsgálhatja, hogy a letéti összeg vagy okirat elkülönítetten, a szabályoknak megfelelően szerepel-e.

Ez azért fontos, mert az ügyvédi letét szigorúan szabályozott, átlátható és ellenőrzött intézmény, amely mind a felek, mind a bank biztonságát szolgálja.

Összegzés

Az ügyvédi letéti igazolás kulcsfontosságú dokumentum az ingatlan adásvételi ügyletek során. Egyszerre garantálja az eladó pénzügyi biztonságát, a vevő tulajdonjogának jogszerű megszerzését, és megfelel a finanszírozó bankok elvárásainak is. Kiadása szigorúan a szerződésben és letéti rendelkezésekben rögzített feltételekhez kötött, az ügyvéd pedig csak ezek teljesülése esetén járhat el.

A dokumentum bizonyítékként szolgálhat banki hitelügyintézés során is, hiszen gyakran a vételár egy részét pénzintézet finanszírozza, és a hitel folyósítása csak akkor történik meg, ha az ügyvéd igazolja, hogy a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges engedély rendelkezésre áll.

Hitelezésben jártas ingatlanjogászt keres? Vegye fel velünk a kapcsolatot!