Logóe-ingatlanügyvédek.hu
e-ingatlanugyvedek.hu

Dr. Dobák Nándor

4 perc olvasás

A Kúria elbirtoklás tárgyában hozott 9/2025. sz. jogegységi határozatáról

Az elbirtoklás azt jelenti, hogy valaki egy ingatlant (vagy annak egy részét) sajátjaként, megszakítás nélkül birtokol 15 évig, akkor ez idő elteltével tulajdonjogot szerezhet akkor is, ha nincs adásvételi szerződés, vagy más jogcím, ami a tulajdonjogát igazolná.

Jogcímes elbirtoklásról a fentiekkel szemben akkor beszélünk, ha például egy adásvételi szerződés alapján valaki már birtokba lépett, de valamilyen formai hiányosság miatt nem került sor a tulajdonjog földhivatali bejegyzésére. Ebben az esetben 5 év folyamatos birtoklás után már tulajdont lehet szerezni.

A Kúria a 9/2025. sz. jogegységi határozatban azt járja körül, hogy vajon elképzelhető-e, hogy egymást követően több per is induljon annak a megállapítására, hogy többen, egymástól függetlenül, azonos időben elbirtokoltak egy ingatlant?

Vagy ahogy a jogegységi határozat fogalmaz: "Ingatlan elbirtoklása iránt indított perben a keresetnek helyt adó jogerős ítélet hatálya kiterjed-e a perben nem álló más személyekre is?" A jelen cikkben a jogegységi határozat megállapításait ismertetem:

A jogvita alapja: Egy telek, több lehetséges tulajdonos

A Kúria elé került ügy egy rendkívül szövevényes helyzetből indult ki:

  1. Egy ingatlan bejegyzett tulajdonosa 1955-ben eladta a telket, de a vevő tulajdonjogát sosem jegyezték be, és a vevő később ismeretlen helyre távozott.
  2. A vevő testvére azonban birtokba vette az ingatlant, építkezett is rá, majd 2016-ban bekövetkezett haláláig birtokolta azt. Végrendeletében a telket örökösére (a későbbi per felperesére) hagyta.
  3. A testvér halála után egy személy (feltehetően a szomszéd) pert indított az eredeti, 1955-ös tulajdonosokkal szemben, és a bíróság 2017-ben jogerősen meg is állapította, hogy ő elbirtokolta az ingatlant 1999 és 2014 között. Az ítelet nyomán a pernyertes fél a tulajdonjogát bejegyezték a ingatlan-nyilvántartásba, majd az ingatlant el is adta.
  4. Ezt követően a testvér örököse is pert indított, arra hivatkozva, hogy az ő jogelődje már korábban, 1996 és 2016 között elbirtoklással megszerezte a tulajdonjogot, így a jogelődje elbirtoklása, majd az öröklés révén ő a valódi tulajdonos.

Felmerült a kérdés: a szomszéd által megnyert perben hozott jogerős ítélet kizárja-e, hogy a testvér örököse is bizonyíthassa a saját elbirtoklási igényét?

INGATLAN ADÁSVÉTEL ÜGYVÉDI MUNKADÍJA

Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás munkadíj ajánlata országszerte érvényes!

Állítsa be az ingatlan vételárát a csúszkával

Ár: 60 000 000 Ft

e-ingatlanügyvédek.hu

0 Ft

Országszerte egységes áron!

Tovább az ajánlathoz

Az ítélet hatálya kire vonatkozik?

Egy jogerős bírósági ítélet főszabály szerint csak a perben álló felekre és jogutódaikra hatályos (inter partes hatály). Ez azt jelenti, hogy ami A és B között eldőlt, az C-re nézve nem kötelező érvényű.

Vannak azonban kivételes esetek, amikor az ítélet mindenkire kiterjed (erga omnes hatály), például egy apaságot megállapító ítélet esetében. A vizsgált perben a "védelem", azaz a korábbi elbirtokló is azzal érvelt, hogy az elbirtoklást megállapító ítéletnek is ilyennek kellene lennie, hiszen a tulajdonjog abszolút, mindenkivel szemben fennálló jog. Ha a bíróság már kimondta valakiről, hogy tulajdonos, azt egy másik perben ne lehessen vitatni.

A Pfv. 22.003/2011/7. sz. döntés

A Kúria korábbi, Pfv. 22.003/2011/7. sz. döntése ha egy bíróság már jogerős ítéletben megállapította egy ingatlan elbirtoklását, annak úgynevezett „contra omnes” (mindenkire kiterjedő) hatálya van. Ez kizárja, hogy ugyanazon ingatlanra vonatkozóan más személy egy újabb perben eredményesen érvényesíthesse elbirtokláson alapuló tulajdonjog-igényét. Nem az anyagi jogerő (ítélt dolog), hanem a dologi jogviszonyok „nyilvánossága” és abszolút szerkezete miatt – vagyis az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége, valamint a tulajdonjog dologi hatálya miatt – kizárt, hogy ugyanarra az ingatlanra két személy azonos időszakban önállóan, elbirtoklással tulajdont szerezzen. Ezért ha egy elbirtoklást már jogerősen megállapítottak, azt más – a korábbi perben nem szereplő – személy sem vitathatja később újabb elbirtoklási perben.

A Pfv. 22.003/2011/7. sz. döntése alapján tehát a korábbi elbirtokló nyertes helyzetben érezte magát.

A 9/2025. jogegységi határozat újítása: az elbirtoklási ügyben hozott ítélet nem "szuperítélet"

A Kúria a 9/2025. Jogegységi határozatában egyértelművé tette, hogy az elbirtoklást megállapító ítélet hatálya nem terjed ki a perben nem álló személyekre.

A legfőbb érvek a következők voltak:

  • Logikai ellentmondás: Ugyanazt az ingatlant, ugyanabban az időszakban két, egymástól független személy nem birtokolhatja „sajátjaként”. Azonban az, hogy egy korábbi perben a bíróság valakinek az elbirtoklását megállapította, nem eljárásjogi akadálya annak, hogy egy másik személy egy új perben a saját, akár erősebb jogcímét bizonyítsa.
  • Nincs törvényi felhatalmazás: A Polgári Törvénykönyv nem rendelkezik arról, hogy a tulajdoni perekben hozott ítéletek mindenkire kiterjedő hatállyal bírnának.
  • Az ingatlan-nyilvántartás szerepe: Az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége azt jelenti, hogy vélelmezni kell a benne szereplő adatok helyességét. Ez a vélelem azonban megdönthető. Az, hogy valakinek a tulajdonjogát elbirtoklás címén bejegyezték, nem zárja ki, hogy egy perben bebizonyosodjon: az anyagi jogi valóság ettől eltér, mert valaki más már korábban tulajdont szerzett.

Nagyon fontos a jogegységi határozat 2. pontja: "A Kúria P.V. számú tanácsa eltérhet a Bírósági Határozatok Gyűjteményében közzétett Pfv.22.003/2011/7. számú határozattól. Az és más hasonló tartalmú határozatok a továbbiakban nem hivatkozhatók kötelező erejűként."

Összegzés

Az elbirtoklás egy eredeti tulajdonszerzési mód. A lényege, hogy aki egy ingatlant meghatározott ideig a sajátjaként, szakadatlanul birtokol, az a törvény erejénél fogva tulajdonossá válik, még akkor is, ha erről nem született adásvételi vagy ajándékozási szerződés.

A korábbi gyakorlat (Pfv. 22.003/2011/7. sz. döntés) szerint az elbirtoklást megállapító ítéletnek mindenkire kiterjedő (contra omnes) hatálya volt, ami megakadályozta további perek indítását. Az ingatlan elbirtoklása iránt indított perben hozott jogerős ítéletnek a perben nem állt személyekre kiterjedő hatályáról szóló 9/2025. Jogegységi határozat megállapításai 2025-től ezt a nézetet változtatták meg: az ítélet hatálya csak a perben álló felekre terjed ki elbirtoklási perekben is.

Fontos kiemelni, hogy az elbirtoklással a tulajdonjog a törvény erejénél fogva és az időmúlás hatására automatikusan történik. Ahogy a Kúria is kiemelte a 9/2025. Jogegységi határozatában: a bírósági ítélet és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés ezt a már megszerzett jogot csupán deklarálja, azaz kinyilvánítja és mindenki számára láthatóvá teszi.


Ha a fentiekkel kapcsolatban ügyvédi segítségre, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, foglaljon időpontot jogi tanácsadásra online!

Kapcsolatfelvétel

Hívjon minket az alábbi számon vagy töltse ki a lenti űrlapot és hamarosan keressük Önt!

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Kategóriák:

Ingatlanpiaci hírek
Dobák NándorDN
Szerző:

Csapatunk

Dr. Dobák Nándor

Dr. Dobák Nándor az e-ingatlanügyvédek.hu kiskunfélegyházi tagja. Szakterülete a termőföld adásvétel.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

Az elbirtoklás azt jelenti, hogy ha valaki egy ingatlant vagy telekrészt 15 évig sajátjaként, megszakítás nélkül birtokol, és megfelel az elbirtoklás feltételeinek, akkor jogcímtől függetlenül tulajdonjogot szerezhet. Az elbirtoklás menete jogi és bizonyítási kérdés is.