Logóe-ingatlanügyvédek.hu
Dr. Illés Géza Márton

Dr. Illés Géza Márton

5 perc olvasás

Első lakásvásárlás menete hitellel

Az első lakás vásárlása nagy lépés, és a magyar állam jelenleg több kedvezményt is kínál az első lakástulajdont szerzőknek. Ezek közé tartozik a sajnos csak 15 millió forintig használható illetékkedvezmény, a jóval szélesebb körben elérhető részletfizetési lehetőség. Az év híre az első lakásvásárlóknak kétségtelenül az, hogy 2025. szeptember 1. napján indul az Otthon Start Program, ami a 3%-os kamatozású lakáshitelt jelenti, ami szintén segíthet az első lakás megvásárlásában. 

A lakásvásárlás főbb állomásai:

  1. Ingatlan kiválasztása: Alapos keresgélés, a környék és az ingatlan állapotának felmérése.
  2. Ajánlattétel: A vételi szándék komolyságát gyakran vételi szándéknyilatkozattal és foglalóval (általában a vételár 10%-a) erősítik meg.
  3. Adásvételi szerződés megkötése: Ez a legfontosabb jogi dokumentum.
  4. Hitelügyintézés: A bankkal való szerződéskötés.
  5. Vételár kifizetése: A teljes vételár átutalása az eladónak.
  6. Tulajdonjog bejegyzése: A Földhivatal bejegyzi az új tulajdonost.
  7. Birtokbaadás: A kulcsok átvétele és a közművek átírása.

Ebben a cikkben a lakás adásvétel kapcsán leggyakrabban felmerülő kérdésekre igyekszem reagálni.

A lakásvásárlás 5 fő lépése

A lakásvásárlás nem csak a négy fal megtalálásáról szól – hanem egy összetett jogi, pénzügyi és érzelmi döntésről is. Ha nem akarsz elúszni rejtett költségekben vagy jogi buktatókban, ezt az 5 lépést ne csak elolvasd – gondold is végig.

1. Ne a hirdetésekhez, hanem a pénztárcádhoz igazítsd az álmaidat

Sokan a keresést ott kezdik, hogy „milyen lakás tetszik?” – de a valódi kiindulópont az, hogy mit engedhetsz meg magadnak biztonsággal. Nem elég az önerő és a hitel nagyságát belőni. Számolj az alábbiakkal is:

  • ügyvédi díj
  • tulajdoni lap lekérés
  • illeték
  • közvetítői díj (ha van)
  • költözés és bútorozás
  • váratlan kiadások az első hónapokban (pl. csőtörés, kazáncsere)

Pro tipp: Kérj előzetes illetékszámítást vagy díjtervet ügyvédtől már az elején – így nem ér meglepetés.

Általánosságban elmondható, hogy a bankok a vételár legalább 20%-át elvárják saját forrásként. Ez egy 40 millió forintos lakás esetében 8 millió forintot jelent. Jó hír azonban, hogy első lakásvásárlóként, különösen az új állami támogatásokkal, ez az arány 10%-ra is csökkenhet.

A bank alaposan megvizsgálja majd, hogy képes leszel-e a havi törlesztőrészleteket fizetni. Ennek során elemzik a rendszeres, igazolt jövedelmedet (a minimálbér feletti jövedelem elvárt), a meglévő hiteleidet és a hitelmúltadat a Központi Hitelinformációs Rendszerben (KHR). Fontos a stabil, legalább 3-6 hónapos munkaviszony.

2. Reális igények

Tarts egy őszinte önvizsgálatot: mire van valóban szükséged, és mi az, ami csak „jó lenne”? Így csökkented a csalódás esélyét, és gyorsabban találsz valóban testhezálló lakást.

Gondolatindító kérdések:

  • Tudsz hosszú távon is ott élni, vagy csak átmeneti megoldás?
  • Mi történik, ha közben megváltozik az élethelyzeted (pl. családalapítás)?
  • Eladnád ezt a lakást 5 év múlva? Ha igen, hol tart akkor az ingatlanpiac?

Hitelszakértőre lenne szükséged?

Partnereink gyors előbírálattal felmérik a hitelképességed!

Tovább

3. Ne csak nézegess, értelmezd is a tulajdoni lapot

Az online képek sokszor kozmetikázottak – a tulajdoni lap viszont őszinte.

Ellenőrizd:

  • Van-e haszonélvezeti jog vagy özvegyi jog?
  • Társasházként van-e bejegyezve az épület?
  • Nincs-e elindult végrehajtás?

4. Az alku nem sértés – hanem eszköz

Az eladók is tudják, hogy alku várható. Ha korrekt ajánlatot teszel (pl. ügyvédi ellenőrzés után), ne érezd magad kellemetlenül miatta. Sőt, ez az egyik legfontosabb pont, ahol pénzt nyerhetsz vagy veszíthetsz.

5. Szerződéskötés: ne spórolj az ügyvéden, amikor milliókat költesz bútorokra

Az adásvételi szerződés nem egy sablonpapír – ez a dokumentum védi a teljes befektetésed. A jó ügyvéd nem csak „megírja a papírt”, hanem:

  • leellenőrzi az ingatlan jogi helyzetét,
  • segít az illetékszámítással,
  • intézi a földhivatali bejegyzést,
  • és támogat.

Érdekel, hogy minek kell benne lennie az adásvételi szerződésben?

Bemutatjuk az ingatlan adásvételi szerződést öt fő lépésben!

Mit tartalmazzon a lakás adásvételi szerződés?

Bár sokan próbálkoznak az interneten található adásvételi szerződés mintákkal, ezek komoly kockázatot jelentenek. Az lakás adásvétel sosem egy sablonos jogi ügy – egy hiányzó nyilatkozat vagy rosszul megfogalmazott pont akár több millió forintos kárt is okozhat. A földhivatal ráadásul gyakran hiánypótlást rendel el vagy elutasítja a bejegyzést. Ezért érdemes ügyvédhez fordulni, aki személyre szabott szerződést készít, és minden lépésben biztonságot nyújt. Egy földhivatal és a NAV által elfogadható és a feleket is biztosító lakás adásvételi szerződés nem pusztán a vételárról szól. Ennél sokkal több elemet kell tartalmaznia:

1. A felek részletes adatai

Az eladó(k) és vevő(k) azonosítása a következő adatokkal történik:

  • név, születési név
  • születési hely és idő
  • anyja neve
  • személyi azonosító, adóazonosító jel
  • lakcím, állampolgárság
  • bankszámlaszám és a számlavezető bank neve
  • telefonszám, e-mail cím

2. Az ingatlan pontos beazonosítása

A szerződésben szerepelnie kell:

3. A vételár és annak megfizetése

Minden lakás adásvételi szerződés tartalmazza a teljes vételárat, annak bontását, a fizetési ütemezést és a foglaló részleteit is. A banki átutalás adatai, valamint – ha van – technikai számlaszám is pontosan meg van jelölve.

4. Birtokbaadás feltételei

Tartalmazza a birtokbaadás időpontját, feltételeit, és rendelkezik a birtokbaadási jegyzőkönyv felvételéről.
Külön pontban szerepel, hogy az ingatlan kiürítve és kitakarítva kerül átadásra, és a közüzemi mérőállások is rögzítésre kerülnek.

5. Tulajdonjog bejegyzési engedély

A szerződésnek tartalmaznia kell a feltétlen és visszavonhatatlan nyilatkozatot, amely alapján a vevő tulajdonjoga bejegyezhető a tulajdoni lapra.

6. Terhek, jogok, nyilatkozatok

7. Energetikai és műszaki megfelelés

8. Közművekkel és használókkal kapcsolatos nyilatkozatok

  • Nincs elmaradás közüzemi tartozásokban
  • Meghatalmazás a közművek átírására
  • A bérlők, albérlők vagy haszonélvezők jogviszonya tisztázva van

9. Ügyvédi ellenjegyzés

A szerződés érvényességének kötelező eleme az ügyvédi ellenjegyzés. Ez biztosítja, hogy a dokumentum megfelel a jogszabályi előírásoknak, és benyújtható legyen az ingatlan-nyilvántartásba.

Összegzés

Ha Ön ingatlant vásárol vagy ad el, az alábbiakat mindenképp érdemes tudnia:

✅ Az ügyvédi díj a vételár 0,5%-a körül mozog, de érdemes konkrét ajánlatot kérni.
✅ Egyedi szerződés készítése mindig biztonságosabb, mint sablon használata.
✅ A meghatalmazás, energetikai tanúsítvány, sőt adott esetben a villamos felülvizsgálat is elengedhetetlen dokumentum lehet.
✅ Jogviták megelőzése érdekében mindig forduljon szakértő ügyvédhez!


Kérdésed van az első lakásvásárlásod előtt? Vedd fel velünk a kapcsolatot, és segítünk minden lépésben – az ajánlattól a szerződéskötésig!

Kategóriák:

Hasznos tudnivalók ingatlanvásárlás előtt
Illés Géza MártonIGM
Szerző:

Csapatunk

Dr. Illés Géza Márton

Dr. Illés Géza Márton, budapesti ügyvéd a 2009-ben alapított Dr. Illés Géza Márton Ügyvédi Iroda és az e-ingatlanügyvédek.hu vezetője. Szakterülete az ingatlanjog, az M&A tranzakciók és a vállalatfinanszírozás.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

Ha a fizetési határidő lejár, és a vevő nem fizet, az eladó elállhat a szerződéstől. Ilyenkor gyakori a foglaló elvesztése. A szerződés ügyvédi értelmezése segít megítélni a kérdést.