Ez a lakásvásárlás menete hitellel!

Az ingatlan adásvétel menete 5 lépésben

A lakásvásárlás nem csak a négy fal megtalálásáról szól – hanem egy összetett jogi, pénzügyi és érzelmi döntésről is. Ha nem akarsz elúszni rejtett költségekben vagy jogi buktatókban, ezt az 5 lépést ne csak elolvasd – gondold is végig, hiszen az adásvétel számos buktatót rejthet.

1. Önerő mértéke - a lakásvásárlás alapja

Sokan a keresést ott kezdik, hogy „milyen lakás tetszik?” – de a valódi kiindulópont az, hogy mit engedhetsz meg magadnak biztonsággal. Nem elég az önerő és a hitel nagyságát belőni. Számolj az alábbiakkal is:

• ügyvédi díj
• tulajdoni lap lekérés
• illeték
• közvetítői díj (ha van)
• költözés és bútorozás
• váratlan kiadások az első hónapokban (pl. csőtörés, kazáncsere)

Pro tipp: Kérj előzetes illetékszámítást vagy díjtervet ügyvédtől már az elején – így nem ér meglepetés.

Általánosságban elmondható, hogy a bankok a vételár legalább 20%-át elvárják önerőként. Ez egy 40 millió forintos lakás esetében 8 millió forintot jelent. Jó hír azonban, hogy első lakásvásárlóként, különösen az új állami támogatásokkal, ez az arány 10%-ra is csökkenhet.

A bank alaposan megvizsgálja majd, hogy képes leszel-e a havi törlesztőrészleteket fizetni. Ennek során elemzik a rendszeres, igazolt jövedelmedet (a minimálbér feletti jövedelem elvárt), a meglévő hiteleidet és a hitelmúltadat a Központi Hitelinformációs Rendszerben (KHR). Fontos a stabil, legalább 3-6 hónapos munkaviszony.

A lakáshitel kiválasztása hogy optimális?

Nem mindegy, hogy:

• saját lakásvásárlásról van szó,
• befektetési célú ingatlanról, vagy
• felújításról / bővítésről.

Az optimális konstrukció attól is függ, hogy mennyi ideig tervezel az ingatlanban élni, illetve hogy fix vagy változó bevételeid vannak-e.

A banki reklámok sokszor „kamattal” csábítanak, de a valósághoz közelibb költséget a THM mutatja, ami tartalmazza:

• a kamatot,
• a kezelési költséget,
• az értékbecslés, közjegyzői okirat, folyósítás díját.

👉 A legalacsonyabb THM általában hosszabb távon is olcsóbb hitelt jelent.

A kamatperiódus (amikor a kamat fix) a biztonság kulcsa.

• Fix kamatozás (5–20 év) → biztonságos, kiszámítható törlesztés.
• Rövidebb kamatperiódus (1–3 év) → olcsóbb indulás, de kockázatos, mert a kamat emelkedhet.

Ha a havi kiadásaid szorosak, akkor min. 5 éves kamatperiódust vagy teljesen fix kamatot válassz.

Érdemes hitelközvetítővel vagy pénzügyi tanácsadóval számoltatni a nettó költségeket.

2. Reális igények

Tarts egy őszinte önvizsgálatot: mire van valóban szükséged, és mi az, ami csak „jó lenne”? Így csökkented a csalódás esélyét, és gyorsabban találsz valóban testhezálló lakást.

Gondolatindító kérdések:

• Tudsz hosszú távon is ott élni, vagy csak átmeneti megoldás?
• Mi történik, ha közben megváltozik az élethelyzeted (pl. családalapítás)?
• Eladnád ezt a lakást 5 év múlva? Ha igen, hol tart akkor az ingatlanpiac?

3. Ne csak nézegesd, értelmezd is a tulajdoni lapot

Az online képek sokszor kozmetikázottak – egy frissen lekért tulajdoni lap viszont őszinte.

Ellenőrizd:

• Van-e haszonélvezeti jog vagy özvegyi jog?
• Társasházként van-e bejegyezve az épület?
• Nincs-e elindult végrehajtás?

4. Az alku nem sértés – hanem eszköz

Az eladók is tudják, hogy alku várható. Ha korrekt ajánlatot teszel (pl. ügyvédi ellenőrzés után), ne érezd magad kellemetlenül miatta. Sőt, ez az egyik legfontosabb pont, ahol pénzt nyerhetsz vagy veszíthetsz.

Mennyi foglalót kell adni?

A szerződéskötések valós adatai mást mutatnak, mint a közvélekedés: országosan a foglaló átlagosan a vételár 8%-át teszi ki, Budapesten valamivel többet, vidéken kevesebbet.

Figyelni kell arra is, hogy ha a bank az Otthon Start vagy CSOK Plusz hitelkérelmet műszaki vagy jogi okok miatt elutasítja (pl. rossz állapotú ház, hiányos térképmásolat, nem biztosítható ingatlan), a vevő elveszítheti a foglalót.

5. Szerződéskötés: ne spórolj az ügyvéden, amikor milliókat költesz bútorokra

Az adásvételi szerződés nem egy sablonpapír – ez a dokumentum védi a teljes befektetésed. A jó ügyvéd nem csak „megírja a papírt”, hanem:

• leellenőrzi az ingatlan jogi helyzetét,
• segít az illetékszámítással,
• intézi a földhivatali bejegyzést,
• és támogat.

Érdekel, hogy minek kell benne lennie az adásvételi szerződésben?

Előszerződés vagy szándéknyilatkozat ha az ingatlan vásárlás menete hitellel terhelt?

Ha hitelből vásárolunk ingatlant, az előszerződés vagy a szándéknyilatkozat közötti választás kulcsfontosságú - leginább a foglaló miatt!

Hiteligénylésnél a legtöbb esetben az alábbi sorrend a legbiztonságosabb:

1. Előzetes hitelbírálat: Mielőtt bármit aláírnál, tudd meg, mennyi hitelt kapsz.
2. Vételi szándéknyilatkozat: Ezzel rögzíted az árat és az eladó szándékát, de vigyázz, nehogy vételi ajánlatot írj alá!
3. Előszerződés: Ha foglalót is kell adnunk a hitelbírálat, vagy előzetes értékbecslés vége előtt!
4. Végleges adásvételi szerződés: A bankok 99%-a ehhez köti a hitelkérelem befogadását. Ebben már szerepelnie kell a pontos hitelösszegnek és a banki zálogjognak.
    

Mi a helyzet, ha az ingatlan hitellel terhelt?

Igen gyakori, hogy a vevő hitellel (jelzáloggal) terhelt ingatlant talál, csak az adásvételt úgy kell megszervezni, hogy a vételárból az eladó bankja ki legyen fizetve , és a bank kiadja a törlési engedélyt , amit a földhivatalnál benyújtanak.

A tipikus, biztonságos menetrend röviden:

• 1) Banki tartozás igazolása: az eladó bankja megadja a pontos végtörlesztési összeget és a fizetés módját.
• 2) Szerződésben rögzítik , hogy a vételár egy része közvetlenül a banknak megy (vagy ügyvédi letétből), és mikor jár a törlési engedély.
• 3) Tehermentesítés: a bank a kifizetés után kiadja a törlési engedélyt , ezt az ügyvéd beadja a földhivatalhoz.
• 4) Tulajdonjog bejegyzés: a vevő tulajdonjoga a földhivatali bejegyzéssel lesz végleges.

Mit tartalmazzon a lakás adásvételi szerződés?

Bár sokan próbálkoznak az interneten található adásvételi szerződés mintákkal, ezek komoly kockázatot jelentenek. Az lakás adásvétel sosem egy sablonos jogi ügy – egy hiányzó nyilatkozat vagy rosszul megfogalmazott pont akár több millió forintos kárt is okozhat. A földhivatal ráadásul gyakran hiánypótlást rendel el vagy elutasítja a bejegyzést. Ezért érdemes ügyvédhez fordulni, aki személyre szabott szerződést készít, és minden lépésben biztonságot nyújt. Egy földhivatal és a NAV által elfogadható és a feleket is biztosító lakás adásvételi szerződés nem pusztán a vételárról szól. Ennél sokkal több elemet kell tartalmaznia:

1. A felek részletes adatai

Az eladó(k) és vevő(k) azonosítása a következő adatokkal történik:

• név, születési név
• születési hely és idő
• anyja neve
• személyi azonosító, adóazonosító jel
• lakcím, állampolgárság
• bankszámlaszám és a számlavezető bank neve
• telefonszám, e-mail cím

2. Az ingatlan pontos beazonosítása

A szerződésben szerepelnie kell:

• a település neve, a pontos cím
• helyrajzi szám
• megnevezés (pl. lakás, családi ház)
• terület (m²-ben)
• tulajdonosok és tulajdoni hányadok
• széljegyek és terhek feltüntetése

3. A vételár és annak megfizetése

Minden lakás adásvételi szerződés tartalmazza a teljes vételárat, annak bontását, a fizetési ütemezést és a foglaló részleteit is. A banki átutalás adatai, valamint – ha van – technikai számlaszám is pontosan meg van jelölve.

4. Birtokbaadás feltételei

Tartalmazza a birtokbaadás időpontját, feltételeit, és rendelkezik a birtokbaadási jegyzőkönyv felvételéről.
Külön pontban szerepel, hogy az ingatlan kiürítve és kitakarítva kerül átadásra, és a közüzemi mérőállások is rögzítésre kerülnek.

5. Tulajdonjog bejegyzési engedély

A szerződésnek tartalmaznia kell a feltétlen és visszavonhatatlan nyilatkozatot, amely alapján a vevő tulajdonjoga bejegyezhető a tulajdoni lapra.

6. Terhek, jogok, nyilatkozatok

• Jogosulti törlő nyilatkozat: a jelzálog, elidegenítési tilalom kezelésének részletezése
• Elővásárlási jog kezelése: jogosultak nyilatkozatai, lemondó nyilatkozatok beszerzésének feltételei
• Haszonélvezeti jogról való lemondás vagy fennmaradás kezelése, illeték vonzatokkal

7. Energetikai és műszaki megfelelés

• Energetikai tanúsítvány megléte és sorszáma, vagy a kiállítás vállalása
• Villamos biztonsági felülvizsgálat megléte vagy annak pótlása a birtokbaadásig

8. Közművekkel és használókkal kapcsolatos nyilatkozatok

• Nincs elmaradás közüzemi tartozásokban
• Meghatalmazás a közművek átírására
• A bérlők, albérlők vagy haszonélvezők jogviszonya tisztázva van

9. Ügyvédi ellenjegyzés

A szerződés érvényességének kötelező eleme az ügyvédi ellenjegyzés. Ez biztosítja, hogy a dokumentum megfelel a jogszabályi előírásoknak, és benyújtható legyen az ingatlan-nyilvántartásba.

10. Banki elvásárok

Az, hogy a szerződés nem felel meg egy bank belső hitelezési szabályainak, nem teszi a szerződést jogilag hibássá vagy érvénytelenné - ettől függetlenül a vevőt nem fogja finanszírozni a bank és a foglaló is elbukható abban az esetben, ha az adásvételi szerződés nem felel meg a banki elvárásoknak.

Összegzés

Ha Ön ingatlant vásárol vagy ad el, az alábbiakat mindenképp érdemes tudnia:

✅ Az ügyvédi díj a vételár 0,5%-a körül mozog, de érdemes konkrét ajánlatot kérni.
✅ Egyedi szerződés készítése mindig biztonságosabb, mint sablon használata.
✅ A meghatalmazás, energetikai tanúsítvány, sőt adott esetben a villamos felülvizsgálat is elengedhetetlen dokumentum lehet.
✅ Jogviták megelőzése érdekében mindig forduljon ingatlanszakértő ügyvédhez!

Tudtad? Nyugdíjasként is vehetsz fel hitelt, nem minden bank alkalmaz életkori határt!

Kérdésed van az első lakásvásárlásod előtt? Vedd fel velünk a kapcsolatot, és segítünk minden lépésben – az ajánlattól a szerződéskötésig!