Lakásvásárlás menete hitellel: mit vár el a bank?

A hiteles adásvétel menete 5 lépésben

A lakásvásárlás nem csak a négy fal megtalálásáról szól – hanem egy összetett jogi, pénzügyi és érzelmi döntésről is. Ha nem akarsz elúszni rejtett költségekben vagy jogi buktatókban, ezt az 5 lépést ne csak elolvasd – gondold is végig, hiszen az adásvétel számos buktatót rejthet.

1. Önerő mértéke - a lakásvásárlás alapja

Általánosságban elmondható, hogy a bankok a vételár legalább 20%-át elvárják önerőként. Ez egy 40 millió forintos lakás esetében 8 millió forintot jelent. 

Nem kell megvárni, amíg megvan a konkrét lakás, már csak az előzetes hitelminősítés miatt is érdemes minél előbb bankot keresni. Egy előzetes hitelképességi vizsgálat segít meghatározni, milyen árkategóriában érdemes keresni, mekkora önerőre lesz szükség, és mekkora havi törlesztőrészlet férhet bele a családi költségvetésbe. A bank alaposan megvizsgálja majd, hogy képes leszel-e a havi törlesztőrészleteket fizetni. Ennek során elemzik a rendszeres, igazolt jövedelmedet (a minimálbér feletti jövedelem elvárt), a meglévő hiteleidet és a hitelmúltadat a Központi Hitelinformációs Rendszerben (KHR). Fontos a stabil, legalább 3-6 hónapos munkaviszony.

A banki előminősítés azonban nem végleges hitelígéret! A bank később az adásvételi szerződést, az ingatlant, az értékbecslést, az eladó tulajdonjogát és a fedezetként bevonni kívánt ingatlan állapotát is vizsgálja.

2. Megvan a lakás? Forduljunk mielőbb ügyvédhez

Ügyvédhez akkor érdemes fordulni, amikor már van kinézett ingatlan, ismert a vételár, és a vevő komolyan gondolja az ajánlattételt. Nem szükséges megvárni az adásvételi szerződés napját - különösen akkor, ha a vevő foglalót vagy előleget adna át.

Ilyenkor már ellenőrizhető a tulajdoni lap, az eladó jogosultsága, a terhek, a haszonélvezeti jog, a jelzálogjog, az elidegenítési és terhelési tilalom, valamint az, hogy van-e olyan körülmény, amely akadályozhatja a banki finanszírozást vagy a földhivatali bejegyzést.

3. Hitelkérelem leadása & értékbecslés

A hitelkérelmet általában az adásvételi szerződés aláírása után lehet véglegesen benyújtani, mert a banknak szüksége van a konkrét ingatlanra, a vételárra, az eladói adatokra, a fizetési ütemezésre és az ügyvéd által ellenjegyzett, földhivatalba beadott szerződésre. Előzetes banki tájékozódást és hitelképességi vizsgálatot viszont már az ingatlankeresés elején érdemes kérni.

Az értékbecslést jellemzően a bank rendeli meg a hitelkérelem beadása után. A vevő tehát általában nem maga választ értékbecslőt, hanem a bank által elfogadott szakértő készíti el az értékbecslést. Az értékbecslő azt vizsgálja, hogy az ingatlan megfelelő fedezetet jelent-e a kért hitelhez. Sok bank esetén elérhető az adásvételi szerződés megkötését megelőző értékbecslés.

4. A lakáshitel folyósítása

A bank csak akkor utal, ha a hitelkérelem pozitív elbírálást kapott, a hitelszerződést és a közjegyzői okiratot aláírták, az adásvételi szerződést benyújtották a földhivatalhoz, és a vevő teljesítette a bank által előírt folyósítási feltételeket.

Biztonságosabb úgy számolni, hogy a banki hitelből fizetendő vételárrész megérkezésére legalább 45–60 napot érdemes hagyni az adásvételi szerződésben. Egyszerűbb ügyekben ennél gyorsabb is lehet a folyósítás, de támogatott hitel, hiánypótlás, eladói tehermentesítés, több eladó, külföldi fél, osztatlan közös tulajdon vagy rendezetlen dokumentumok esetén hosszabb idő is szükséges lehet.

5. Birtokbaadás & tulajdonjog bejegyzés 

Lakásvásárlásnál két külön eseményt kell megkülönböztetni: a birtokbaadást és a tulajdonjog bejegyzését. A birtokbaadás azt jelenti, hogy a vevő ténylegesen átveszi az ingatlant: megkapja a kulcsokat, felveszik a mérőóraállásokat, és ettől kezdve jellemzően ő viseli az ingatlan terheit. A tulajdonjog bejegyzése pedig földhivatali eljárásban történik, a benyújtott adásvételi szerződés és a bejegyzési engedély alapján.

Általában a birtokbaadás napjától a vevő viseli az ingatlan terheit: a rezsit, a közös költséget, a karbantartási költségeket és az ingatlan használatával járó kiadásokat. Ha a birtokbaadás eltér a teljes vételár megfizetésének napjától, ezt külön szabályozni kell.

Mi kerül az adásvételi szerződésbe hitel esetén?

Hiteles lakásvásárlásnál az adásvételi szerződésnek nemcsak a vevő és az eladó megállapodását kell tartalmaznia, hanem a bank folyósítási feltételeihez is igazodnia kell. Ezért nem elég annyit írni, hogy a vevő „bankhitelből fizet”.

A szerződésben pontosan szerepelnie kell a teljes vételárnak, az önerő összegének, a bankhitelből fizetett vételárrésznek, a fizetési határidőknek és annak, hogy melyik bank folyósítja a kölcsönt. Több banki útmutató szerint a vételárrészek forrását és ütemezését konkrétan meg kell jelölni, mert a pontatlan forrásösszetétel vagy hibás hitelösszeg hiánypótlást okozhat.

Rögzíteni kell azt is, hogy a vevő az önerőt mikor és hogyan fizeti meg, hogyan igazolják ezt a bank felé, és hova kell a banknak utalnia a hitelből fizetett vételárrészt. Ha több eladó van, a szerződésben azt is meg kell határozni, hogy a bank által utalt összeg milyen arányban illeti meg őket, vagy el kell ismerniük, hogy az egyik eladó bankszámlájára történő teljesítés valamennyiük felé teljesítésnek számít.

Fontos rendelkezni arról is, mi történik, ha a bank kevesebb hitelt hagy jóvá, mint amennyivel a vevő számolt. A banki útmutatók alapján ilyen esetben a vevőnek általában saját forrásból kell biztosítania a különbözetet, és ezt a szerződésben is célszerű előre rögzíteni. Ha ez hiányzik, a bank szerződésmódosítást kérhet.

A szerződésnek tartalmaznia kell a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogra, a bejegyzési engedély ügyvédi letétbe helyezésére és a bejegyzési engedély kiadásának feltételeire vonatkozó rendelkezéseket is. Hiteles ügyletnél a bank számára lényeges, hogy a vevő joga legalább széljegyen megjelenjen, és a bejegyzési engedély csak a teljes vételár megfizetése után kerüljön kiadásra.

Külön szabályozni kell a birtokbaadást, az eladói terhek rendezését, a fennálló jelzálogjog tehermentesítését, valamint azt is, hogy mi történik banki elutasítás, alacsony értékbecslés vagy késedelmes folyósítás esetén. Ezek a pontok különösen a foglaló sorsa miatt fontosak: ha a szerződés nem kezeli pontosan a hitel meghiúsulását, később vita lehet abból, hogy a foglaló visszajár-e.

Mi történik, ha a bank nem ad hitelt?

Ha a bank nem ad hitelt, először azt kell megnézni, hogy az adásvételi szerződés mit mond erre az esetre. A banki elutasítás önmagában nem szünteti meg automatikusan az adásvételi szerződést, és nem jelenti automatikusan azt sem, hogy a foglaló visszajár.

A legfontosabb kérdés az, hogy a szerződés szerint a vevő feltétlenül vállalta-e a teljes vételár megfizetését, vagy a felek külön szabályozták, mi történik hitel-elutasítás esetén. Ha a szerződés csak annyit tartalmaz, hogy a vevő a vételár egy részét bankhitelből fizeti, de nem rendezi az elutasítás következményeit, abból később vita lehet.

Vevői szempontból biztonságosabb, ha a szerződés előre kimondja, mi történik akkor, ha a bank nem ad hitelt, kevesebb hitelt hagy jóvá, az értékbecslés alacsonyabb lesz, vagy a támogatott hitel feltételei nem teljesülnek. Ilyenkor rendelkezni kell arról is, hogy a vevő köteles-e saját forrásból pótolni a hiányzó összeget, kérhet-e határidő-hosszabbítást, vagy a felek elállhatnak-e egymással szembeni további igény nélkül.

Foglaló visszajár?

A foglaló miatt ez különösen fontos. Ha a vevő foglalót adott, majd a bank elutasítja a hitelkérelmet, a foglaló sorsa attól függ, hogy a finanszírozási kockázatot kinek a terhére telepítették. Ha a szerződés szerint a hitel megszerzése a vevő kockázata, az eladó vitathatja a foglaló visszafizetését. Ha viszont a szerződés kifejezetten rendezi, hogy banki elutasítás esetén a felek elszámolnak egymással, az csökkenti a vita esélyét.

Nemcsak a teljes elutasítás okozhat problémát. Az is előfordulhat, hogy a bank ad hitelt, de kevesebbet, mint amennyivel a vevő számolt. Ilyenkor a vevőnek vagy saját forrásból kell pótolnia a különbözetet, vagy szerződésmódosításra, határidő-hosszabbításra, esetleg az ügylet meghiúsulásának rendezésére lehet szükség.

Összegzés

Az ügyvéd jogi szempontból tudja előkészíteni és biztonságossá tenni az ügyletet, de nem dönt a hitelképességről. Nem az ügyvéd mondja meg, hogy a bank mennyi hitelt ad, elfogadja-e a jövedelmet, megfelelőnek tartja-e az ingatlant fedezetként, vagy milyen támogatott hitelre jogosult a vevő.

Ezért hiteles vásárlásnál a banki és az ügyvédi folyamatot össze kell hangolni. A banki előminősítés önmagában nem elég, de ügyvédi szerződéskészítés sem biztonságos akkor, ha a vevő még nem tudja, hogy reális-e a tervezett hitel.

Ingatlan adásvételhez ügyvédet keres? Vegye fel velünk a kapcsolatot!