Házvásárlás menete Magyarországon

Pénzügyi keret tisztázása – mielőtt egyetlen házat is megnéznél

A legtöbb probléma itt kezdődik.

Ne a maximálisan felvehető hitelösszegből indulj ki. Számolj az alábbiakkal:

• önerő (minimum 20% jellemzően)
• a vételár 0,5-1%-ig terjedő ügyvédi díj (bár nálunk kedvezőbbek az árak!)
• 4% vagyonszerzési illeték (NAV)
• hitelfelvétel költségei (értékbecslés, közjegyző)
• felújítás
• bútorozás
• tartalék (ez mindenképpen kelleni fog!)

Ha hitelből vásárolsz:

• kérj előminősítést!
• ne foglalózz addig, amíg nincs ügyvéded!
• ellenőrizd a JTM-korlátot (jövedelemarányos törlesztés)

Többször is gondold végig milyen paraméterei legyenek a háznak!

Családi házat általában családok, házaspárok vesznek. Nagyon fontos, hogy minden családtag igényeit figyelembe vegyük.

Írjátok le, hogy mit szeretnétek:

• minimum alapterület (pl. 110 m²)
• telekméret
• szobaszám
• állapot (új / felújítandó)
• garázs, tároló
• tömegközlekedés
• költözhetőség ideje

Fontos: ami kompromisszummentes, és ami „jó lenne”.

Ház kiválasztása – mit vizsgálj meg?

Az első lépés mindig a tulajdoni lap lekérése.

Jogi átvilágítás – itt nem szabad hibázni

Ellenőrizni kell:

• tulajdonos(ok)
• végrehajtás
• jelzálog
• haszonélvezeti jog
• elidegenítési tilalom
• osztatlan közös tulajdon
• térképmásolat szerinti állapot

Egyetlen elírás a helyrajzi számban és hónapokkal is csúszhat a tulajdonjog bejegyzése.

Műszaki állapot

Ne az eladó szavára hagyatkozz. Nézd meg:

• tetőszerkezet
• alap repedései
• kazán kora (20+ év → csereérett lehet)
• vizesedés, repedések
• elektromos hálózat
• szigetelés
• csatornázás

Szükség esetén vigyél műszaki szakértőt!

Mire kell figyelni a telek kapcsán?

A valóság és a földhivatali térkép egyezősége kulcsfontosságú, különösen a banki értékbecslés miatt!

Ezt ellenőrizzük:

• pontos telekméret
• beépítési lehetőség (HÉSZ szerint)
• szolgalmi jogok (pl. átjárás)
• közműellátottság
• térképmásolat szerinti állapot

Mit jelent, ha az épület nincs feltüntetve a térképmásolaton?

Ha a ház vagy bővítmény nincs hivatalosan feltüntetve, az hitel esetén problémát okozhat. Előfordulhat, hogy fennmaradási engedélyt kell beszerezni.

Házvásárlás alku

Amikor megegyeztek, pontosítani kell:

• vételár
• fizetési ütemezés
• foglaló összege
• birtokbaadás időpontja
• hitelfelvétel esetén határidők

Mi az a foglaló?

A foglaló a vételár része, amely biztosítékul szolgál. Ha a vevő hibájából hiúsul meg az ügylet, elveszíti. Ha az eladó lép vissza, a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni. Összege jellemzően a vételár 5–8%-a.

Érdemes vételi szándéknyilatkozatot aláírni?

A vételi szándéknyilatkozat aláírása előtt érdemes alaposan megfontolni a helyzetet, mivel annak ellenére, hogy önmagában nem minősül szerződésnek, bizonyos esetekben jogi következményekkel járhat.

Mikor lehet értelme aláírni?

• Ha az ingatlanközvetítő kéri a "komolyság" igazolására, de Ön még egyeztetne az ingatlan műszaki állapotáról, terheiről, kiköltözésről vagy társasházi ügyekről.
• Ha hitelből vásárol, és előbb szeretné látni, hogy az eladó elfogadja-e az alapfeltételeit (ár, fizetési ütemezés, határidők).
• Ha időt szeretne nyerni ügyvéd, hitelszakértő vagy műszaki szakértő bevonásáig.

Adásvételi szerződés elkészítése

Magyarországon ingatlan adásvételhez ügyvédi ellenjegyzés kötelező.

A szerződés tartalmazza:

• felek adatai
• pontos ingatlan-azonosítás
• vételár és fizetés
• birtokbaadás
• tehermentesítés módja
• földhivatali bejegyzéshez szükséges nyilatkozatok

Ha megtörtént az aláírás, az ügyvéd benyújtja a szerződést a földhivatalhoz. 

A következő lépés tehát:

• vevői jog bejegyzése (ha részletfizetés/hitel van)
• tulajdonjog bejegyzés

Az átlagos ügyintézési idő: 60 nap, de terheltségtől függően hosszabb lehet.

Vételár kifizetése

• készpénzes ügylet: szerződés szerinti határidő
• hitel esetén: banki folyósítás feltételek teljesülése után

Gyakori hiba: nem megfelelően ütemezett fizetés, ami csúszást okoz.

Birtokbaadás

Készüljön birtokbaadási jegyzőkönyv:

• kulcsátadás
• mérőóraállások
• közös költség nullás igazolás
• utolsó közműszámlák

Különösen fontos a társasházi tartozás ellenőrzése, mert az az új tulajdonost terhelheti.

Közműátírás

Határidő: jellemzően 15 nap.

Szükséges dokumentumok:

• adásvételi szerződés
• birtokbaadási jegyzőkönyv
• tulajdoni lap (széljeggyel)

NAV illeték

Lakóingatlan esetén az illeték általában: 4% a vételár után

Kedvezmények:

• első lakásszerzők
• 35 év alattiak
• cserepótló vétel

A NAV fizetési határozatot küld, részletfizetés kérhető.

Mennyi idő alatt zajlik le egy családi ház adásvétele?

Ha nincs bonyolító körülmény:

• szerződés-előkészítés: kb. 5 munkanap
• hitel esetén: 4–8 hét a folyósítás
• földhivatali ügyintézés: kb. 60 nap

Komplex jogi helyzet (végrehajtás, több tulajdonos) jelentősen lassíthatja.