Házvásárlás menete Magyarországon

Pénzügyi felkészülés a házvásárlás előtt

A legtöbb vevő jelzáloghitellel finanszírozza a vásárlást, ezért az első lépés a pénzügyi lehetőségek felmérése.

A bankok általában legalább 20% önerőt várnak el. Ez azt jelenti, hogy egy 50 millió forintos családi ház esetén körülbelül 10 millió forint saját forrásra van szükség. Egyes esetekben – például első lakásvásárlóknál – akár 10% önerő is elegendő lehet, de ez banki és települési feltételektől függ.

Az önerő több forrásból is származhat:

• saját megtakarítás
• babaváró hitel
• munkáshitel
• családi támogatások (pl. CSOK Plusz vagy falusi CSOK)

Fontos, hogy a vásárlás után is maradjon tartalék. A gyakorlatban legalább 6 havi megélhetési tartalék javasolt, különösen hitelfelvétel esetén.

Ha hitelből vásárolsz:

• Kérj előminősítést!
• Ne foglalózz addig, amíg nincs ügyvéded!
• Ellenőrizd a JTM-korlátot (jövedelemarányos törlesztés)

A megfelelő családi ház kiválasztása

A házvásárlásnál érdemes több ingatlant is megnézni, mielőtt döntést hozunk. A tapasztalat segít reálisan felmérni az árakat és az ingatlanok állapotát. Családi házat általában családok, házaspárok vesznek. Nagyon fontos, hogy minden családtag igényeit figyelembe vegyük.

Ha kell, írjátok le, hogy mit szeretnétek:

• minimum alapterület (pl. 110 m²)
• telekméret
• szobaszám
• állapot (új / felújítandó)
• garázs, tároló
• tömegközlekedés
• költözhetőség ideje

A vevők gyakran 10–15 ingatlant is megtekintenek, mielőtt döntést hoznak. Ez segít megérteni:

• milyen árak jellemzőek a környéken
• milyen állapotú házak érhetők el adott áron
• mennyi alkura van lehetőség

Ha valaki már jól ismeri a piacot, egy újonnan megjelenő ingatlannál gyorsabban tud dönteni.

Ház kiválasztásának menete – mit vizsgálj meg?

Az első lépés mindig a tulajdoni lap lekérése.

Jogi átvilágítás – itt nem szabad hibázni

Ellenőrizni kell:

• tulajdonos(ok)
• végrehajtás
• jelzálog
• haszonélvezeti jog
• elidegenítési tilalom
• osztatlan közös tulajdon
• térképmásolat szerinti állapot

Egyetlen elírás a helyrajzi számban és hónapokkal is csúszhat a tulajdonjog bejegyzése. A tulajdonos, illetve bizonyos érdekeltek nemcsak a tulajdoni lapba, de az okirattárba és a térképmásolatokba is betekinthetnek.

Az egyik leggyakoribb probléma, hogy az épület nem egyezik a földhivatali térképmásolattal. Gyakori példák:

• engedély nélküli bővítés
• terasz beépítése
• melléképület hozzáépítése

Ha az ingatlan nem szerepel megfelelően a nyilvántartásban, a bank akár megtagadhatja a hitelt, vagy utólagos engedélyeztetésre lehet szükség.

Műszaki állapot

Ne az eladó szavára hagyatkozz. Nézd meg:

• tetőszerkezet
• alap repedései
• kazán kora (20+ év → csereérett lehet)
• vizesedés, repedések
• elektromos hálózat
• szigetelés
• csatornázás

Szükség esetén vigyél műszaki szakértőt!

Mire kell figyelni a telek kapcsán?

A valóság és a földhivatali térkép egyezősége kulcsfontosságú, különösen a banki értékbecslés miatt!

Ezt ellenőrizzük:

• pontos telekméret
• beépítési lehetőség (HÉSZ szerint)
• szolgalmi jogok (pl. átjárás)
• közműellátottság
• térképmásolat szerinti állapot

Mit jelent, ha az épület nincs feltüntetve a térképmásolaton?

Ha a ház vagy bővítmény nincs hivatalosan feltüntetve, az hitel esetén problémát okozhat. Előfordulhat, hogy fennmaradási engedélyt kell beszerezni.

Alku az ingatlanvásárlás során

Amikor megegyeztek, az alku során pontosítani kell:

• vételár
• fizetési ütemezés
• foglaló összege
• birtokbaadás időpontja
• hitelfelvétel esetén határidők

Mi az a foglaló?

A foglaló a vételár része, amely biztosítékul szolgál. Ha a vevő hibájából hiúsul meg az ügylet, elveszíti. Ha az eladó lép vissza, a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni. 

A foglaló összege jellemzően a vételár 5–8%-a.

Érdemes vételi szándéknyilatkozatot aláírni?

A vételi szándéknyilatkozat aláírása előtt érdemes alaposan megfontolni a helyzetet, mivel annak ellenére, hogy önmagában nem minősül szerződésnek, bizonyos esetekben jogi következményekkel járhat.

Mikor lehet értelme aláírni?

• Ha az ingatlanközvetítő kéri a "komolyság" igazolására, de Ön még egyeztetne az ingatlan műszaki állapotáról, terheiről, kiköltözésről vagy társasházi ügyekről.
• Ha hitelből vásárol, és előbb szeretné látni, hogy az eladó elfogadja-e az alapfeltételeit (ár, fizetési ütemezés, határidők).
• Ha időt szeretne nyerni ügyvéd, hitelszakértő vagy műszaki szakértő bevonásáig.

Adásvételi szerződés elkészítése

Magyarországon ingatlan adásvételhez ügyvédi ellenjegyzés kötelező. Drágább alternatíva a közjegyzői okiratba foglalás.

A szerződés tartalmazza:

• felek adatai
• pontos ingatlan-azonosítás
• vételár és fizetés
• birtokbaadás
• tehermentesítés módja
• földhivatali bejegyzéshez szükséges nyilatkozatok

Ha megtörtént az aláírás, az ügyvéd benyújtja a szerződést a földhivatalhoz

A benyújtáskor a földhivatal érkezteti az okiratok egy példányát, ami azt jelenti, hogy bélyegzővel igazolja a dokumentum benyújtásának tényét, de ez nem jelent tartalmi vizsgálatot. Ezt követően a földhivatal széljegyként feltünteti a kérelmet az ingatlan tulajdoni lapján.

A következő lépés tehát:

• vevői jog bejegyzése (ha részletfizetés/hitel van)
• tulajdonjog bejegyzés

Az átlagos ügyintézési idő: 60 nap, de terheltségtől függően hosszabb lehet.

Vételár kifizetése

A vételár kifizetése általában több lépésben történik:

1. Foglaló a szerződéskor
2. Önerő további része
3. Bankihitel folyósítása, ha kell

A bank a hitelt rendszerint közvetlenül az eladó számlájára utalja. Az önerő fizethető készpénzben.

Birtokbaadás

Készüljön birtokbaadási jegyzőkönyv:

• kulcsátadás
• mérőóraállások
• közös költség nullás igazolás
• utolsó közműszámlák

Különösen fontos a társasházi tartozás ellenőrzése, mert az az új tulajdonost terhelheti.

Közműátírás

A családi ház birtokbaadása után a vevőnek gondoskodnia kell a közművek átírásáról is. Ez azt jelenti, hogy a szolgáltatóknál a korábbi tulajdonos helyett az új tulajdonos lesz a szerződő fél. A közműátírás jellemzően a birtokbaadástól számított 15 napon belül intézendő.

Mely közműveket kell átírni?

Családi ház esetén általában az alábbi szolgáltatásoknál szükséges az átírás:

• villamos energia
• földgáz
• víz- és csatornaszolgáltatás
• szemétszállítás
• internet, televízió (ha van)

A legtöbb szolgáltató már online is lehetővé teszi az ügyintézést.

NAV illeték

Lakóingatlan esetén az illeték általában: 4% a vételár után

Kedvezmények:

• első lakásszerzők
• 35 év alattiak
• cserepótló vétel

A NAV fizetési határozatot küld, részletfizetés kérhető.

Mennyi idő alatt zajlik le egy családi ház adásvétele?

Ha nincs bonyolító körülmény:

• szerződés-előkészítés: kb. 5 munkanap
• hitel esetén: 4–8 hét a folyósítás
• földhivatali ügyintézés: kb. 60 nap

Komplex jogi helyzet (végrehajtás, több tulajdonos) jelentősen lassíthatja.

Összegzés

A házvásárlás menete, csakúgy mint a lakásvásárlásé, egy jogilag, pénzügyileg és műszakilag is összetett folyamat, de nem utolsó sorban érzelmi kérdés is. 

A legfontosabb tanács: ne kapkodjunk, de legyünk felkészültek. A megfelelő pénzügyi és jogi előkészítés segít elkerülni a leggyakoribb buktatókat, és biztonságosabbá teszi a családi ház megvásárlását.

Ügyvédet keres lakásvásárláshoz? Hívjon minket!