Mennyi önerő kell lakáshitelhez?

Mit jelent az „ingatlan forgalmi értéke”?

Lakáshitelnél nem az adásvételi szerződésben rögzített vételár, hanem a banki értékbecslő által megállapított forgalmi érték a mérvadó. Ez az önerő alapja, ehhez kell mérnünk, hogy mennyi az "önerőnk".

Ha a becslés alacsonyabb, mint a vételár:

→ megnő az önerő, mert a hitel maximuma az értékbecslés alapján számolódik.

70 millió forintos lakás vásárlás esetén mennyi önerő szükséges?

Ha a leggyakoribb esettel számolunk, akkor minimum 20% önerő kell (80% hitel) → 70 000 000 Ft × 20% = 14 000 000 Ft önerőre van szükségünk.

70 millió Ft-os lakásnál az önerő azonban nem csak a vételártól, hanem attól is függ, hogy a bank az értékbecslésen mennyire hozza ki az ingatlan forgalmi értékét, és hogy a vevő jogosult-e a 10% önerő szabályra (pl. Otthon Start).

Mi számít önerőnek lakáshitel esetén?

Önerő minden olyan pénz, amit nem hitelből, hanem saját forrásból tesz a vevő az ingatlanvásárlásba. Tipikus forrásai:

• megtakarítás,
• korábbi ingatlan eladásából származó vételár,
• örökség,
• ajándék pénz,
• családi támogatás.

A bankok általános elvárása: minimum 20% önerő, mert főszabály szerint az ingatlan értékének legfeljebb 80%-át finanszírozhatják hitelből.

De mi történik, ha ez nincs meg?

Mi történik, ha az önerő csak az eladás után folyik be? Megoldható így a vásárlás?

Megoldható, de ilyenkor az időzítésen és a szerződéses fizetési ütemezésen múlik minden. A bank (Otthon Startnál is) jellemzően azt várja, hogy az önerő a banki folyósítás előtt már rendelkezésre álljon és igazolható legyen.

Az ilyen élethelyzetekben a következő megoldások működnek a legbiztosabban:

1. Összehangolt adásvétel + késleltetett birtokbaadás az eladásnál

Ilyenkor először eladod a meglévő ingatlant, a vevő pedig kifizeti a vételárat, de a szerződésben rögzítitek, hogy néhány hétig vagy akár hónapig még bent maradhatsz.

• Az eladási ár időben befolyik, így önerőként felhasználható.
• Nem kell azonnal kiköltöznöd, így nincs lakhatási kényszerhelyzet.

2. Bankbarát vételár-ütemezés a vásárlásnál

A vételárat több részletben határozzátok meg, úgy időzítve, hogy az önerőt jelentő rész akkor váljon esedékessé, amikor az eladási ár megérkezik.

• A legtöbb bank a végső vételárrészt utalja, ezért fontos, hogy az önerő ténylegesen rendelkezésre álljon még a folyósítás előtt.

3. Áthidaló vagy előfinanszírozási megoldás (bankfüggő)

Bizonyos bankok nyújtanak átmeneti finanszírozást a két ügylet összekötésére.

• Nem automatikus lehetőség.
• Számít a jövedelem, a fedezet és a határidők pontos betartása.

4. Pótfedezet bevonása

Ha van bevonható, tehermentes ingatlan a családban, az csökkentheti a készpénz-önerő szükségességét.

• Cserébe a jelzálog a pótingatlanra is rákerülhet.
• Sok ügylet így válik bankképesé.

Mi a legnagyobb kockázat?

A legveszélyesebb helyzet, amikor valaki úgy írja alá a vásárlási adásvételit, hogy az önerő „majd bejön az eladásból”, de nincs biztos határidő, nincs előre egyeztetett ütemezés, és nincs B-terv.

• Foglalóvesztés
• Határidős kötbér
• Folyósítási csúszás
  – ezek mind valódi kockázatok.

Mit jelent a „lakáshitel önerő nélkül”?

A hétköznapi beszédben az „önerő nélküli lakásvásárlás” többnyire nem azt jelenti, hogy a vevő tényleg önerő nélkül vásárol, hanem azt, hogy nem készpénzből teremt elő saját részt.

Tipikus megoldások:

1️⃣ Babaváró vagy személyi kölcsön mint „önerő”

A bankok ezeket csak részben fogadják el:

• babaváró, munkáshitel → legfeljebb 75%-ban számítható be önerőként,
• a fennmaradó 25%-ot a bank kötelezően hitelnek tekinti.

2️⃣ Pótfedezet bevonása

Ha a megvásárolni kívánt ingatlan önmagában kevés fedezetet nyújt, bevonható még egy ingatlan.
Ilyenkor két ingatlanra kerül jelzálogjog, ezért a bank magasabb összeget tud nyújtani.

Fontos:
Pótfedezet mellett sem fizeti ki a bank a foglalót vagy előleget.

3️⃣ Ritkább megoldások

• családi kölcsön,
• ajándék,
• munkáltatói kölcsön.

Ezek megengedettsége teljesen bankfüggő.

Miért nem támogatott a személyi kölcsönnel pótolt önerő? (MNB körlevél, 2025)

Az MNB 2025 februári állásfoglalása szerint kifejezetten kockázatos, ha a vevő személyi hitelből teremti elő az önerőt.
Ennek okai:

• a magas törlesztő miatt romlik a hitelképesség,
• nincs valódi kockázatmegosztás,
• torzítja a felelős hitelezést.

Ezért:

Ha a személyi hitel 90 napon belül került felvételre, a bank automatikusan önerőnek tekinti.
Ez akár a lakáshitel elutasításához is vezethet.

Az MNB adósságfék-szabályai: ezért nincs valódi 0% önerő

Az önerő jogi alapját két kulcsfogalom adja: a HFM és a JTM:

HFM (hitel/fedezet mutató)

A bank nem hitelezhet többet, mint amennyit az ingatlan értéke fedez.

Alapszabály: max. 80% finanszírozható → minimum 20% önerő.

JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató)

A havi törlesztés nem lépheti túl az igazolt jövedelem bizonyos százalékát.

A két szabály együtt azt eredményezi, hogy 100% finanszírozás nem engedett.

Kedvezőbb esetek: mikor elég 10% önerő?

Az OTP Bank 2026 februárjától olyan gyakorlatot vezet be, amelyben az energetikai tanúsítvány közvetlenül befolyásolja a minimálisan elvárt önerőt: korszerű, jobb besorolású lakásnál elegendő lehet a 10%, míg D vagy annál rosszabb minősítésű, főként vidéki házak esetén akár 30–40% saját forrást is kérhet a bank. Ez érdemben átrendezi a döntési szempontokat: előfordulhat, hogy egy olcsóbb, de korszerűtlen házhoz több készpénz kell, mint egy drágább, energiahatékony lakáshoz. A szakértők szerint a bankszektor egészében erősödik ez a szemlélet, ami hosszabb távon a jobb energetikai állapotú ingatlanok irányába terelheti a hitelképes vevőket.

A 32/2014. (IX.10.) MNB rendelet egyébként két kivételt ismer, amikor 90% is lehet a finanszírozás, vagyis 10% önerő is elég. Természetesen a bank kérhet több önerőt is, ezek csak az MNB küszöbértékei:

1️⃣ Első lakás vásárlása

A kedvezmény akkor jár, ha:

• a hiteligénylés napjáig nem volt 50%-ot elérő lakástulajdon, vagy
• a korábbi tulajdon jogszabályon alapuló haszonélvezettel volt terhelt.

A bank ezt a tulajdoni lapok alapján ellenőrzi. Otthon Start esetén érdemes a kifejezetten ehhez a hiteltípushoz kapcsolódó önerő szabályokról írt cikkünket is elolvasnia!

2️⃣ Energiahatékony lakáscél

Ha a vásárlás vagy felújítás energetikailag hatékony (zöld), szintén lehet 90% a plafon.

Fontos:
A rendelet maximumot ad, de a bankok saját kockázati szabályai miatt gyakran akár 20–30% önerőt is előírnak.

Mit tegyek, ha a bank utólag 10% helyett 20% önerőt kér?

Röviden: ha vállalod a magasabb önerőt, az adásvételi szerződést csak akkor kell módosítani, ha a bank ezt kifejezetten kéri.

A bank a saját belső szabályai alapján dönt:

• kockázati politika – bizonyos városokban, városrészekben óvatosabbak;
• ingatlan teherbírása – hiába jó az értékbecslés, az adott bank más értékelési szempontot alkalmazhat;
• piaci környezet – 2026 elején több bank 20%-ra emelte az elvárt önerőt;
• konstrukció-specifikus limit – a FIX 3% esetén egyes bankok ténylegesen 20%-ot kérnek, függetlenül a jogszabálytól.

A lakáshitel teljes mértékben banki termék: a jogszabály csak a maximumot rögzíti, a minimumot a bank határozza meg.

Ha a bank az értékbecslés után mégis magasabb önerőt kér, a vevő két dolgot tehet: vállalja a 20%-ot és teljesíti megtakarításokból, családi kölcsönből, vagy hitelközvetítővel új bankot keres. 

Összegzés

A gyakorlat azt mutatja:
a 0% önerő + 100% lakáshitel csak látszatmegoldásokkal érhető el.

Valódi teljes finanszírozásra a jelenlegi szabályozás mellett nincs lehetőség.
Amikor mégis úgy tűnik, hogy „önerő nélkül” vásárol valaki, ott valójában:

• babaváró vagy személyi hitel áll a háttérben,
• vagy pótfedezetet vonnak be,
• vagy az értékbecslés nagyon kedvező.

A biztonságos döntéshez érdemes minden számot előre ismerni, és még a foglaló átadása előtt tisztázni a hitelfelvétel kereteit.