Vételi ajánlat ingatlanra: mit jelent, mit tartalmazzon, és mikor kell ügyvéd?

Mi az a vételi ajánlat?

A Ptk. alapján a vételi ajánlat olyan, jogi kötőerővel bíró, szerződéskötésre irányuló nyilatkozat, amelyben a vevő egyértelműen kifejezi, hogy egy bizonyos ingatlant meghatározott feltételekkel meg kíván vásárolni. A vételi ajánlat minimális tartalmát a jogász körökben híres ún. XXV. számú Polgári Elvi Döntés alapján lehet meghatározni. Eszerint ha egy irat tartalmazza, hogy

1. kik a felek, vagyis ki az eladó és ki a vevő (minimálisan név és további egy személyes adat),
2. melyik ingatlanról van szó (helyrajzi szám/cím),
3. mennyi az ellenszolgáltatás, vagyis adásvételnél a vételár,
4. a felek akarata az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányul

akkor érvényes vételi ajánlatról beszélünk. Tényleg csak ennyi kell. Amint ezt az eladó elfogadja, kész is az adásvételi szerződés - akkor is, ha nem ügyvéd írta és nem is ellenjegyezte (a földhivatali bejegyzéshez persze ez később elengedhetetlen lesz). 

Az iratot természetesen alá kell írni, de a keltezés helye és ideje, valamint a két tanú aláírása a XXV. PED alapján nem általános érvényességi kellék. Ennek ellenére a dátum és az aláírás a vételi ajánlatnál gyakorlatilag nélkülözhetetlen, mert ezek alapján állapítható meg, ki, mikor és milyen tartalommal tett ajánlatot. A két tanú aláírása pedig növeli az okirat bizonyító erejét.

Mi a különbség a szándéknyilatkozat és az ajánlat között?

A vételi szándéknyilatkozat és a vételi ajánlat között nem az elnevezés, hanem a tartalom alapján lehet különbséget tenni.

A szándéknyilatkozat általában azt fejezi ki, hogy valaki érdeklődik egy ügylet iránt, vagy a jövőben szeretne szerződni. Önmagában még nem feltétlenül jelent ajánlati kötöttséget. Ha például a vevő csak annyit ír, hogy „érdekel az ingatlan, szeretném megvizsgálni a vásárlás lehetőségét”, az inkább előzetes szándék.

Az ajánlat ezzel szemben már olyan jognyilatkozat, amely a szerződés megkötésére irányuló szándékot egyértelműen kifejezi, és kiterjed a lényeges kérdésekre. A Ptk. szerint aki ilyen ajánlatot tesz, a nyilatkozatához kötve marad. Ha az eladó elfogadja az ajánlatot, adásvételi szerződés jön létre.

FONTOS: Foglalót szándéknyilatkozatra nem, maximum elfogadott vételi ajánlatra lehet átadni. Ha lehet a banki átutalást részesítsük előnyben - fizetési kérelemmel 20 millió forint alatti összeget ingyenesen lehet átutalni és így marad nyoma a pénzmozgásnak.

Milyen adatok kellenek az ingatlan azonosításához?

Az ajánlat érvényességéhez csak az kell, hogy az ingatlant egyértelműen azonosítani lehessen. Ha szeretnénk, hogy az ügyvédnek könnyebb dolga legyen a végleges szerződéssel, akkor célszerű az Inytv. alapján ezzel a három adattal azonosítunk az ingatlant:

• Település
• Fekvés (külterület, belterület, zártkert)
• Helyrajzi szám

Természetesen az érintett tulajdoni hányadokat is bele kell írni. Címre nem szükséges utalni, de nem is haszontalan.

Hogyan kell megjelölni a vételárat?

Egyértelműnek tűnik, hogy forintban számmal írjuk ki a vételárat, de aki írt már el fontos iratot az tudja, hogy nem haszontalan betűvel is kiírni azt az összeget, amit a vevő megajánl.

Van, hogy a felek devizában (leginkább euró) állapodnak meg és abban is utalják a vételárat. Ez nem tilos, de az illetékkiszabáshoz elengedhetetlen, hogy a vételárat valahogy forintosítsuk, illetve azt is fontos tudni, hogy bizonyos hiteltípusok esetén nem utal devizában a bank. Külföldi eladó esetén ügyvédi pénzletét, vagy magyar bankszámla lehet a megoldás.

Hogyan kell kezelni a foglalót, előleget vagy ajánlati biztosítékot?

Az ingatlan adásvétel során a foglaló, az előleg és az ajánlati biztosíték kezelése jogilag eltérő szabályok alá esik, és fontos tisztában lenni a különbségekkel.

Előleg:

• Általában a vételár 5-20%-a közötti összeg.
• Az előleg egyszerűen a vételár utolsót megelőző részlete.
• Ha az ügylet meghiúsul, az előleg minden esetben visszajár a vevőnek, függetlenül attól, hogy ki a hibás a meghiúsulásért.
• Előleget csak ingatlanra vonatkozó (elő)szerződésben kikötve lehet adni, vételi szándéknyilatkozattal nem.

Foglaló:

• A Szerződés Asszisztens mérései szerint a vételár 8%-a körüli összeg.
• A foglaló szintén beszámít a vételárba, de egyben jogi biztosíték is.
• Ha a vevő hibájából hiúsul meg az ügylet, a foglaló elvész. Ha az eladó hibájából hiúsul meg az ügylet, akkor az eladó a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni a vevőnek.
• Foglalót csak aláírt, érvényes szerződéshez (adásvételi szerződés vagy előszerződés) kapcsolódhat. Vételi szándéknyilatkozattal nem adható.

Ajánlati biztosíték:

• Átalában 500 000 - 1 000 000 Ft közötti összeg.
• Ezek a pénzösszegek az ingatlanközvetítőt biztosítják, nem az eladót.
• Az ingatlanközvetítő nem szerződő fél az adásvételben, ezért kérdéses, hogy milyen jogcímen kezelhetne olyan pénzt, amely valójában a későbbi adásvételi szerződéshez kapcsolódna.
• Ha az összeget ingatlanközvetítő kapta meg, és nincs érvényes adásvételi szerződés (vagy bármilyen szerződés), akkor az összeg sok esetben visszakövetelhető, különösen tisztességtelen szerződési feltétel esetén

Mire kell figyelni, ha a vevő hitelből veszi a lakást?

Először is ajánlatot tenni, foglalózni akkor célszerű, ha a vevő biztos a hitelképességében és abban is, hogy a kinézett ingatlan fekvése, műszaki adottságai alkalmasak arra, hogy a bank finanszírozza a vásárlást.

Ha a fentiekben biztos a vevő, akkor az ajánlatnak pontosan kell kezelnie a hitellel kapcsolatos helyzeteket, nem elegendő csupán annyit rögzíteni, hogy a vevő "hitelből vásárol". Fontos rögzíteni, mi történik, ha a bank elutasítja a vevő hitelkérelmét, ha késik a folyósítás, mi számít a vevő mulasztásának, mi történik, ha az ingatlan nem felel meg a bank fedezeti feltételeinek, jár-e póthatáridő, és mikor lehet elállni a szerződéstől.

A bank mindig csak akkor folyósít, ha az adásvételi szerződés ügyvéd által ellenjegyzett, benyújtották a földhivatalhoz, a széljegy megjelent a tulajdoni lapon, a tulajdonjog-bejegyzési kérelem megfelelő, a terhek rendezése világos, a vételár megfizetésének ütemezése megfelel a banknak, és az ingatlan fedezetként elfogadható!

Mit jelent az elfogadási határidő?

Vételi ajánlat esetén az elfogadási határidő az az időtartam, amely alatt az eladó elfogadhatja a vevő ajánlatát. Ez az időtartam határozza meg, hogy meddig köti az ajánlattevőt (vevőt) az ajánlata. Ha az eladó ezen a határidőn belül, írásban és változtatás nélkül elfogadja az ajánlatot, akkor a vevő már nem léphet vissza következmények nélkül.

E-mailen is kiküldhető az ingatlanra vonatkozó vételi ajánlat?

A Ptk. alapján ha a szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést mindenképpen írásba kell foglalni, egyébként az érvénytelen. Márpedig írásbeli alakhoz kötött szerződés megkötésére ajánlatot és elfogadó nyilatkozatot írásban lehet tenni. Azaz az ingatlanra vonatkozó adásvételi ajánlat csak írásban érvényes. Az elővásárlási jog kapcsán több kúriai ítélet is megállapította, hogy egyszerű e-mailben nem lehet ingatlanra vonatkozó elővásárlási jog gyakorlásáról szóló nyilatkozatot tenni - márpedig az pont olyan vételi ajánlat, mint amiről a jelen cikk is szól.

Az írásba foglalás egy kinyomtatott papír aláírásával kétségtelenül megvalósul de mi van abban az esetben, ha a vevő emailen kénytelen vételi ajánlatot tenni, mert így kéri az ingatlanközvetítő?

2022-ben a Ptk-ba bekerült, hogy az elektronikus úton megtett jognyilatkozat is írásba foglaltnak minősül, ha annak tartalma írásjegyekkel rögzített és eleget tesz az elektronikus okirat létrehozására irányadó jogszabályi követelményeknek. 

Elektronikus iratok 

Az írásba foglalásnak nincs kifejezett törvényi definíciója, a teljes bizonyító erejű magánokiratnak viszont van. A Pp. alapján elektronikus okirat akkor teljes bizonyító erejű magánokirat lényegében ha minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírással vagy bélyegzőjével van ellátva, azaz leginkább ha azt 2025. április 10. után DÁP szolgáltatással hitelesítették.

Egy egyszerű e-mailes nyilatkozat értelemszerűen nem felel meg elektronikus okirat létrehozására irányadó követelményeknek, de természetesen bármelyik e-mailhez csatolható elektronikus okirat. Ha tehát megírunk wordben egy vételi ajánlatot, azt pdf-ként mentjük el (mentés másként), majd DÁP segítségével hitelesítjük, ezt követően pedig egyszerűen e-mailen továbbítjuk az eladónak, akkor máris jogi kötőerővel bíró vételi ajánlatot tettünk!

Ahhoz, hogy valódi ajánlatról beszéljünk, a nyilatkozat alapján a feleknek, az ingatlannak és a vételárnak egyértelműen azonosíthatónak kell lennie.

Mikor kössünk inkább előszerződést?

Ha az eladó elfogadja a vételi ajánlatot és így létrejön egy írásba foglalt adásvételi szerződés, akkor foglaló is átadható, de én mindig azt szoktam tanácsolni, hogy a felek kössenek inkább előszerződést! Hiába sürgetik a vevőket az ingatlanközvetítők, ügyvédre mindig kell, hogy maradjon idő! Az ingatlan adásvételi előszerződés egy olyan jogi megállapodás, amelyben az eladó és a vevő elkötelezik magukat, hogy a jövőben egy adásvételi szerződést kötnek meg. Az előszerződés tartalmazza azokat a feltételeket, amelyek a későbbi végszerződésben is szerepelni fognak, így egyértelmű keretet ad a tranzakciónak. Az előszerződés jogi kötelezettségeket ró mindkét félre, így ha valamelyik fél megszegi a megállapodást, jogi lépéseket lehet tenni.

Az előszerződés ügyvéd nélkül is érvényes, de gyakran ajánlott legalább egy online konzultáción részt venni, mivel az ingatlan adásvétel komplex jogi folyamat, és az előszerződésnek is megvannak a maga veszélyei.

Milyen jogi kockázatokkal jár egy vételi ajánlat?

A vételi ajánlat egy jogilag kötelező erejű dokumentum, amelyben a vevő pontosan meghatározott feltételekkel tesz ajánlatot az ingatlan megvásárlására. Amennyiben az eladó a megadott határidőn belül írásban elfogadja azt, a felek között létrejön az adásvételi szerződés. Éppen ezért kiemelt fontosságú, hogy a vételi ajánlat minden lényeges pontot tartalmazzon.

Később már csak a másik fél jóindulatára hagyatkozva lehet bármit módosítani, vagy elállni

Mivel a vételi ajánlat elfogadása esetén létrejön egy egyszerű, de jogi kötőerővel bíró adásvételi szerződés, komoly kockázatot jelent, ha fontos feltételek maradtak ki a vételi ajánlatból - ugyanis ha később az egyik fél az ebből fakadó előnyét felismeri és nem engedi, hogy az ügyvédi fázisban aláírandó adásvételi szerződés pótolja a hiányt, akkor minden joga meglesz hozzá, hogy megtagadja az ügyvédi szerződés aláírását és bírósághoz forduljon.

Időprés

A fentieket is igen komoly kockázatnak tartom, de leginkább az ingatlanközvetítők által alkalmazott időprés negatív hatásai miatt próbálom az ügyfeleket minden alkalommal lebeszélni a vételi ajánlatról! Hányszor halljuk, hogy "sorban állnak a vevők", "holnap megmutatom egy másik komoly érdeklődőnek"! Az időprés miatt a vevők sokszor nem tudják végiggondolni, hogy mit is kéne beleírni a vételi ajánlatba.

Teljesen felújított ingatlant szeretnének venni, amit már kis se kell festeni? Komoly szerepe lesz a szavatosságnak. Alig van önerejük, állami támogatást, pl. Otthon Startot, babaváró hitelt, vagy CSOK Pluszt vesznek fel és még nem házasok? Itt a vételár fizetési feltételek és határidők lesznek a legfontosabbak! Minden ügylet más és más.

Összefoglalás

Tudom, hogy milyen nehéz vételi ajánlatot tenni. A vevő tudja, hogy jobb lenne előbb ügyvéddel beszélni, de fél, hogy más megveszi az ingatlant. Az ingatlanos sürgeti. Az eladó biztosítékot kér. 

Ezeket a lépéseket sose spórolja meg:

1. Először ellenőrizze az ingatlan tulajdoni lapját.
2. Csak ezután tegyen írásos ajánlatot.
3. Az ajánlatban legyenek világos feltételek.
4. Ne adjon át pénzt úgy, hogy nem tudja, az foglaló, előleg vagy ajánlati biztosíték.
5. Hitel esetén külön kezelje azt, hogy mi történik, ha a bank nem finanszíroz.
6. Az eladó elfogadása előtt tisztázza, hogy pontosan milyen jogkövetkezményt vállal.

Ha vételi ajánlat vagy vételi szándéknyilatkozat aláírása előtt áll, tényleg érdemes még a pénz átadása előtt ügyvéddel ellenőriztetni a dokumentumot. Egy rövid előzetes ellenőrzés sokszor olcsóbb, mint egy vitás foglaló vagy könnyelműen vállalt határidő.

Ügyvédet keres ingatlan adásvételi szerződéshez? Vegye fel velünk a kapcsolatot!