Vételi ajánlat ingatlanra: minta, kockázatok, érvényesség

Mi az a vételi ajánlat?

A Ptk. alapján a vételi ajánlat olyan, jogi kötőerővel bíró, szerződéskötésre irányuló nyilatkozat, amelyben a vevő egyértelműen kifejezi, hogy egy bizonyos ingatlant meghatározott feltételekkel meg kíván vásárolni.

Ha az eladó az ajánlatot határidőben, írásban és változtatás nélkül elfogadja, a vevő már nem biztos, hogy következmény nélkül visszaléphet. Ilyenkor ugyanis adásvételi szerződés jön létre.

Mi a különbség a szándéknyilatkozat és az ajánlat között?

A vételi szándéknyilatkozat és a vételi ajánlat között nem az elnevezés, hanem a tartalom alapján lehet különbséget tenni.

A szándéknyilatkozat általában azt fejezi ki, hogy valaki érdeklődik egy ügylet iránt, vagy a jövőben szeretne szerződni. Önmagában még nem feltétlenül jelent ajánlati kötöttséget. Ha például a vevő csak annyit ír, hogy „érdekel az ingatlan, szeretném megvizsgálni a vásárlás lehetőségét”, az inkább előzetes szándék.

Az ajánlat ezzel szemben már olyan jognyilatkozat, amely a szerződés megkötésére irányuló szándékot egyértelműen kifejezi, és kiterjed a lényeges kérdésekre. A Ptk. szerint aki ilyen ajánlatot tesz, a nyilatkozatához kötve marad.

Mire figyeljen, ha az ingatlanos ad mintát?

Az ingatlanközvetítő által adott vételi szándéknyilatkozat a megtekintési nyilatkozattal együtt leginkább arra jó, hogy a közvetítő igazolhassa az eladó felé: hozott vevőt. Ne írjon alá vételi ajánlatot vagy vételi szándéknyilatkozatot ügyvédi ellenőrzés nélkül, ha:

• nem látta a friss tulajdoni lapot;
• nem ismert a helyrajzi szám;
• nem világos, van-e teher, haszonélvezet, végrehajtási jog vagy perbejegyzés;
• hitelből vásárol, de nincs előzetes banki visszajelzése;
• nem egyértelmű, hogy az átadott pénz foglaló vagy biztosíték-e;
• túl rövid a szerződéskötési vagy fizetési határidő;
• az eladó ingatlan nem minden tulajdonosa ír alá;
• az ingatlanos veszi át a pénzt, de nem világos, milyen jogcímen;
• nem érthető, meddig tart az ajánlati kötöttség.

Jobb megoldás, ha a vételi ajánlatot ügyvéd ellenőrzi aláírás előtt, különösen hitel, foglaló, több tulajdonos, haszonélvezet vagy tehermentesítés esetén.

Mit tartalmazzon egy ingatlanra tett vételi ajánlat?

Egy vételi ajánlatban leginkább az alábbi pontokat érdemes tisztázni:

Az iratot természetesen alá kell írni, de már a keltezés helye és ideje, valamint a két tanú aláírása a XXV. PED alapján nem általános érvényességi kellék. Ennek ellenére a dátum és az aláírás a vételi ajánlatnál gyakorlatilag nélkülözhetetlen, mert ezek alapján állapítható meg, ki, mikor és milyen tartalommal tett ajánlatot. A két tanú aláírása pedig növeli az okirat bizonyító erejét.

A XXV. PED határozza meg a vételi ajánlat kötelező minimális tartalmát

Fontos azonban azt is tudni, hogy egyáltalán nem kell pontos fizetési ütemezés ahhoz, hogy valami komoly vételi ajánlatnak minősüljön. A vételi ajánlat minimális tartalmát az ingatlan-átruházási szerződések érvényességéről szóló XXV. számú Polgári Elvi Döntés alapján lehet meghatározni. Ha egy irat tartalmazza, hogy

1. kik a felek, vagyis ki az eladó és ki a vevő (minimálisan név és további egy személyes adat),
2. melyik ingatlanról van szó (helyrajzi szám/cím),
3. mennyi az ellenszolgáltatás, vagyis adásvételnél a vételár,
4. a felek akarata az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányul

akkor érvényes vételi ajánlatról beszélünk.

E-mailen is kiküldhető az ingatlanra vonatkozó vételi ajánlat?

A Ptk. alapján ha a szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést mindenképpen írásba kell foglalni, egyébként az érvénytelen. Márpedig írásbeli alakhoz kötött szerződés megkötésére ajánlatot és elfogadó nyilatkozatot írásban lehet tenni. Azaz az ingatlanra vonatkozó adásvételi ajánlat csak írásban érvényes. Az elővásárlási jog kapcsán több kúriai ítélet is megállapította, hogy egyszerű e-mailben nem lehet ingatlanra vonatkozó elővásárlási jog gyakorlásáról szóló nyilatkozatot tenni - márpedig az pont olyan vételi ajánlat, mint amiről a jelen cikk is szól.

Az írásba foglalás egy kinyomtatott papír aláírásával kétségtelenül megvalósul de mi van abban az esetben, ha a vevő emailen kénytelen vételi ajánlatot tenni, mert így kéri az ingatlanközvetítő?

2022-ben a Ptk-ba bekerült, hogy az elektronikus úton megtett jognyilatkozat is írásba foglaltnak minősül, ha annak tartalma írásjegyekkel rögzített és eleget tesz az elektronikus okirat létrehozására irányadó jogszabályi követelményeknek. 

Mi tesz eleget a Ptk. által hivatkozott követelményeknek? 

Az írásba foglalásnak nincs kifejezett törvényi definíciója, a teljes bizonyító erejű magánokiratnak viszont van. A Pp. alapján elektronikus okirat akkor teljes bizonyító erejű magánokirat lényegében ha minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírással vagy bélyegzőjével van ellátva, azaz leginkább ha azt 2025. április 10. után DÁP szolgáltatással hitelesítették.

Egy egyszerű e-mailes nyilatkozat értelemszerűen nem felel meg elektronikus okirat létrehozására irányadó követelményeknek, de természetesen bármelyik e-mailhez csatolható elektronikus okirat. Ha tehát megírunk wordben egy vételi ajánlatot, azt pdf-ként mentjük el (mentés másként), majd DÁP segítségével hitelesítjük, ezt követően pedig egyszerűen e-mailen továbbítjuk az eladónak, akkor máris jogi kötőerővel bíró vételi ajánlatot tettünk!

Ahhoz, hogy valódi ajánlatról beszéljünk, a nyilatkozat alapján a feleknek, az ingatlannak és a vételárnak egyértelműen azonosíthatónak kell lennie.

Jó ötlet foglalót (ajánlati biztosíték) is adni?

A foglaló mint ajánlati biztosíték átadása egy vételi ajánlattal együtt nem feltétlenül jó ötlet, hiszen foglaló átadására csak szerződésre tekintettel kerülhet sor. Persze, ha az eladó formálisan el is fogadja az ajánlatot, az jogilag megoldja a szerződés kérdését.

Érdemes tudni, hogy bár a 10%-os foglaló a köztudatban bevett gyakorlat, a valóságban ez ritkán pontosan ennyi. Az e-ingatlanügyvédek.hu Szerződés Asszisztens rendszerének adatai alapján az átlagos foglaló a vételár körülbelül 8%-a, ami rugalmasan alkalmazkodik az ügylet típusához és a finanszírozási feltételekhez.

Inkább kössünk előszerződést!

Ha az eladó elfogadja a vételi ajánlatot és így létrejön egy írásba foglalt adásvételi szerződés, akkor foglaló is átadható, de én mindig azt szoktam tanácsolni, hogy a felek kössenek inkább előszerződést! Hiába sürgetik a vevőket az ingatlanközvetítők, ügyvédre mindig kell, hogy maradjon idő! Az ingatlan adásvételi előszerződés egy olyan jogi megállapodás, amelyben az eladó és a vevő elkötelezik magukat, hogy a jövőben egy adásvételi szerződést kötnek meg. Az előszerződés tartalmazza azokat a feltételeket, amelyek a későbbi végszerződésben is szerepelni fognak, így egyértelmű keretet ad a tranzakciónak. Az előszerződés jogi kötelezettségeket ró mindkét félre, így ha valamelyik fél megszegi a megállapodást, jogi lépéseket lehet tenni.

Az előszerződés ügyvéd nélkül is érvényes, de gyakran ajánlott legalább egy online konzultáción részt venni, mivel az ingatlan adásvétel komplex jogi folyamat, és az előszerződésnek is megvannak a maga veszélyei.

Milyen jogi kockázatokkal jár egy vételi ajánlat?

A vételi ajánlat egy jogilag kötelező erejű dokumentum, amelyben a vevő pontosan meghatározott feltételekkel tesz ajánlatot az ingatlan megvásárlására. Amennyiben az eladó a megadott határidőn belül írásban elfogadja azt, a felek között létrejön az adásvételi szerződés. Éppen ezért kiemelt fontosságú, hogy a vételi ajánlat minden lényeges pontot tartalmazzon.

Túl alacsony, vagy túl magas vételár meghatározása 

A vevőnek gondosan kell megvizsgálnia az ingatlan értékét és a piaci viszonyokat, mielőtt megteszi a vételi ajánlatát. Ha a vételár túl magas, vagy túl alacsony és a szerződés létrejön, azt valamelyik fél meg fogja bánni. Tapasztalataim szerint ilyenkor a csalódott fél mindent meg szokott tenni annak érdekében, hogy kihátráljon az ügyletből!

Később már csak a másik fél jóindulatára hagyatkozva lehet bármit módosítani, vagy elállni

Mivel a vételi ajánlat elfogadása esetén létrejön egy egyszerű, de jogi kötőerővel bíró adásvételi szerződés, komoly kockázatot jelent, ha fontos feltételek maradtak ki a vételi ajánlatból - ugyanis ha később az egyik fél az ebből fakadó előnyét felismeri és nem engedi, hogy az ügyvédi fázisban aláírandó adásvételi szerződés pótolja a hiányt, akkor minden joga meglesz hozzá, hogy megtagadja az ügyvédi szerződés aláírását és bírósághoz forduljon.

Időprés

A fentieket is igen komoly kockázatnak tartom, de leginkább az ingatlanközvetítők által alkalmazott időprés negatív hatásai miatt próbálom az ügyfeleket minden alkalommal lebeszélni a vételi ajánlatról! Hányszor halljuk, hogy "sorban állnak a vevők", "holnap megmutatom egy másik komoly érdeklődőnek"! Az időprés miatt a vevők sokszor nem tudják végiggondolni, hogy mit is kéne beleírni a vételi ajánlatba.

Teljesen felújított ingatlant szeretnének venni, amit már kis se kell festeni? Komoly szerepe lesz a szavatosságnak. Alig van önerejük, állami támogatást, pl. Otthon Startot, babaváró hitelt, vagy CSOK Pluszt vesznek fel és még nem házasok? Itt a vételár fizetési feltételek és határidők lesznek a legfontosabbak! Minden ügylet más és más.

Ajánlati biztosíték az ingatlanközvetítőnél

A gyakorlatban egyre gyakrabban találkozni azzal a megoldással, hogy az ingatlanközvetítő a vételi ajánlat megtételekor „ajánlati biztosíték”, „óvadék” vagy hasonló elnevezésű összeget kér a vevőtől, amelyet rendszerint a közvetítő kezel addig, amíg az eladó az ajánlatról dönt.

Első ránézésre ez logikusnak tűnhet: a vevő így jelzi, hogy komoly a szándéka. Jogi szempontból azonban ez a konstrukció több problémát is felvet.

Az ingatlanközvetítő nem szerződő fél az adásvételben, ezért kérdéses, hogy milyen jogcímen kezelhetne olyan pénzt, amely valójában a későbbi adásvételi szerződéshez kapcsolódna. A foglaló vagy más biztosíték átadásának klasszikus helye az adásvételi szerződés vagy legfeljebb az előszerződés, ahol a pénz sorsa egyértelműen a szerződéses jogviszonyhoz kapcsolódik.

Amikor viszont egy vevő pusztán egy vételi ajánlat mellé ad át pénzt egy közvetítőnek, könnyen előállhat az a helyzet, hogy a pénz jogi sorsa bizonytalan, és vita esetén akár peres úton kell visszakövetelni.

Ezért vevői oldalon érdemes különösen óvatosnak lenni az olyan „vételi ajánlat mintákkal”, amelyek:

• pénz átadását írják elő már az ajánlattételkor,
• a pénzt az ingatlanközvetítőnél helyezik el,
• és részletes szabályokat tartalmaznak arra az esetre, ha az adásvétel mégsem jön létre.

Ezek a megoldások a gyakorlatban elterjedtek, de nem feltétlenül biztonságosak a vevő számára.

A legbiztonságosabb megoldás általában az, ha a felek ügyvéd által készített előszerződést vagy adásvételi szerződést kötnek, és a foglaló vagy más biztosíték átadására csak ebben a keretben kerül sor.

Szándéknyilatkozat és a vételi ajánlat: mi a különbség?

A vételi szándéknyilatkozat egy kevésbé hivatalos, kötelezettségektől mentes dokumentum, míg a vételi ajánlat jogilag kötelező erejű, és szerződést hoz létre az eladó elfogadása esetén. A vételi szándéknyilatkozat és a vételi ajánlat közötti különbségek a következők:

Vételi Szándéknyilatkozat:

• A vételi szándéknyilatkozat egy olyan dokumentum, amelyben a vevő jelzi a szándékát egy adott ingatlan megvásárlására.
• Ez a dokumentum általában tartalmazza a vételárat, illetve egyéb releváns információkat, mint például az adásvételi szerződés feltételeit.
• Nem kötő jogi érvényű; inkább a vevő komoly szándékát fejezi ki az ingatlan iránt, és előkészíti az adásvételi szerződés megkötését.
• Nem jár jogi kötelezettséggel a vevő részéről, vagyis ha a vevő megváltoztatja a döntését, az nem vezet jogi következményekhez.
• A dokumentum önmagában még az "elfogadása" esetén sem hoz létre adásvételi szerződést.

Vételi Ajánlat:

• A vételi ajánlat egy jogilag kötelező erejű szándéknyilatkozat, amelyben a vevő jogi kötelezettséget vállal az ingatlan megvételére, feltéve, hogy az eladó elfogadja az ajánlatot.
• Ha az eladó elfogadja a vételi ajánlatot, létrejön egy jogilag érvényes szerződés, amely kötelezi a vevőt az ingatlan megvásárlására.
• Az ajánlati kötöttség a vevőt a benne foglalt határidőig köti.
• A vételi ajánlatot általában nem szokás tenni a magyar használt ingatlan adásvételével kapcsolatos gyakorlatban, kivéve ha ingatlanközvetítő közbeiktatásával történik a vásárlás.

Összefoglalás

A vételi ajánlat nem csak egy udvarias jelzés az eladó felé. Jó esetben segít tisztázni a vételárat, a fizetési ütemezést és a szerződéskötés feltételeit. Rossz esetben viszont a vevő úgy vállal jogi és pénzügyi kockázatot, hogy ezt nem is érti pontosan.

Ha vételi ajánlat vagy vételi szándéknyilatkozat aláírása előtt áll, érdemes még a pénz átadása előtt ügyvéddel ellenőriztetni a dokumentumot. Egy rövid előzetes ellenőrzés sokszor olcsóbb, mint egy vitás foglaló vagy könnyelműen vállalt határidő.

Ügyvédet keres ingatlan adásvételi szerződéshez? Vegye fel velünk a kapcsolatot!