Ingatlan Foglaló Minta Word? Inkább a Dokumentum Asszisztens!

Vételi szándéknyilatkozat, vételi ajánlat vagy előszerződés?

Foglalót többféle jogi tartalmú iratra át lehet adni. Igyekeztem röviden összefoglalni a tudnivalókat:

A vételi szándéknyilatkozat általában akkor hasznos, ha a vevőnek még időre van szüksége a jogi, pénzügyi vagy műszaki ellenőrzésre. Ilyenkor még nem biztos, hogy foglalót kell adni - pont ezért a jogi kötőerővel nem bíró egyoldalú nyilatkozat a legbiztonságosabb.

A vételi ajánlat már erősebb. Ha tartalmazza a feleket, az ingatlant, a vételárat és a vevő egyértelmű vásárlási szándékát, az eladó elfogadása után adásvételi szerződést eredményez. Akkor is, ha külön-külön papírt írnak alá a felek. Mivel szerződést eredményez, foglalót is át lehet adni vele.

Az előszerződés még erősebb kötelezettségvállalás. Ebben az eladó és a vevő abban állapodnak meg, hogy később végleges adásvételi szerződést kötnek. Előszerződéshez is kapcsolódhat foglaló, de ilyenkor pontosan rendezni kell, hogy a foglaló a végleges szerződés megkötését biztosítja.

Foglaló vagy előleg szerepeljen az iratban?

Ez az egyik legfontosabb kérdés. Sokan a „foglaló” szót használják minden átadott pénzre, pedig jogilag nem mindegy, mit írnak az iratba.

A foglaló lényege ez: ha a vevő hibájából hiúsul meg a szerződés, a vevő elveszítheti az adott foglalót. Ha az eladó hibájából hiúsul meg, az eladó a kapott foglaló kétszeresét köteles visszafizetni. Ha minden rendben megy, a foglaló a vételárba beszámít. A Polgári Törvénykönyv szerint lakás adásvételek esetén a foglalónak az a pénzösszeg minősül, amelyet a vevő a szerződés megkötésekor ad át az eladónak, kifejezetten a kötelezettségvállalás megerősítésére.

Az előleg ezzel szemben főszabály szerint a vételár első részlete. Ha az ügylet nem jön létre, az előleggel el kell számolni. Előleget szintén csak szerződésre tekintettel lehet átadni.

Ha nincs szerződés, akkor foglaló és előleg sincs - az egyszerű átvételi elismervényre átadott pénzek bizony minden esetben visszajárnak.

Mi legyen egy jó foglaló mintában?

Mindkét fenti iratnak megvannak a maga előnyei és hátrányai, de bármelyik "foglaló minta" akkor igazán hasznos a feleknek, ha pontosan és egyértelműen rögzíti a felek közötti megállapodás lényeges elemeit:

1. Az érintett felek adatai: Az eladó és a vevő nevét, címét, és egyéb adatait.
2. Az ingatlan meghatározása: Az ingatlan pontos címét, helyrajzi számát, és egyéb lényeges jellemzőit.
3. A vételárat és (ha adnak) a foglaló összege: Meg kell határozni a teljes vételárat és a foglalóként fizetendő összeget. A foglaló mértéke méréseink szerint a vételár 8%-a, de ez a felek megállapodásától függ.
4. A foglalót érintő átvételi elismerés.
5. A fizetési feltételek: A foglaló fizetésének idejét, módját, és a további fizetési ütemezést.
6. A birtokbaadás időpontja: Mikor kerül át az ingatlan a vevő birtokába.
7. Ha az ingatlan nem tehermentes: A tehermentesítéssel kapcsolatos konkrét tennivalókat.
8. Aláírások: Mindkét fél aláírását, amely nélkül nem létező szerződésről beszélünk.
9. Keltezés: Dátum és helyszín
10. Tanúk aláírása: A lakcímük és a teljes nevük feltüntetése mellett (nem kötelező elem).

Fontos: az aláírásnak nem "olvashatónak", hanem az aláíróra jellemzőnek kell lennie.

Ha a vevő bankhitelből vásárol, külön érdemes rögzíteni:

• a banki előbírálat státuszát,
• a hitelkérelem benyújtásának határidejét,
• azt, hogy hitel elutasítása esetén mi lesz a foglaló sorsa.

Ha a vevő bankhitelből finanszírozza a vételárat, akkor a már ismert banki feltételeket is érdemes rögzíteni!

Foglaló ügyvédi letétben – mikor ad plusz biztonságot?

A foglaló átadásához önmagában nem kell ügyvéd. Sokan azonban úgy érzik, hogy a készpénzben vagy eladói számlára utalt foglaló nincs elég nagy biztonságban. Ezért merül fel gyakran az, hogy:

Foglalót csak ügyvédi letétbe vagyok hajlandó fizetni.

Az ügyvédi letét előnyei:

• a pénzt független szereplő, az ügyvéd kezeli,
• a letéti szerződés pontosan szabályozza, hogy mikor, milyen feltételek mellett fizethető ki,
• vitás helyzetben sokkal könnyebb rekonstruálni, mi történt.

Ennek ellenére nagyon kevesen helyeznek foglalót ügyvédi letétbe. Az ügyvédi pénzletét drága, hosszadalmasan készül és sokkal egyszerűbb, ha a felek az adásvételi szerződést készíttetik inkább az ügyvéddel.

Ha foglalót adtam ki tudok szállni csak úgy a szerződésből?

Rövid válasz: nem, a foglaló „elengedése” önmagában nem jogosít fel arra, hogy az egyik fél egyszerűen kiszálljon az adásvételi szerződésből. Gyakori tévedés, miszerint „lemondok a foglalóról, és kész”, nem állja meg a helyét. A szerződések teljesítendők – ez a római jogból ismert pacta sunt servanda elv, amelyet a magyar jog is követ.

Mit jelent ez a gyakorlatban?

Ha Ön adott foglalót, és:

• Ön miatt hiúsul meg a szerződés, a foglalót elveszíti.
• Az eladó miatt hiúsul meg, akkor az eladó a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni.

De ez nem jelenti azt, hogy a másik fél ne követelhetné a szerződés teljesítését. Vagyis ha meggondolja magát, a másik fél:

• követelheti az ingatlan adásvételének teljesítését,
• akár bírósági úton is érvényesítheti az igényét.

A foglaló tehát biztosíték a teljesítésre.

Mikor lehet mégis „kiszállni”?

Csak akkor, ha:

• a szerződés tartalmaz olyan feltételeket (pl. hitel meghiúsulási klauzula), amelyek esetén a szerződés megszüntethető,
• a felek közös megegyezéssel felbontják,
• vagy jogszerű elállási ok áll fenn.

Ha ilyen nincs, pusztán a szándék megváltozása nem elegendő.

Összefoglalás

Bár ma már ritka, hogy a vevők a vételár 10 %-át meghaladó foglalót adjanak át - a mi statisztikáink szerint inkább a vételár 8%-a a foglaló szokásos mértéke - 500 000 Ft-ot sem ad át az ember szívesen írásos bizonyíték nélkül. Márpedig lakásvásárlás esetén semmiképpen sem elég egy egyszerű átvételi elismervény, vagy ingatlanközvetítő portálról letöltött minta: szabályos szerződésre, vagy előszerződésre van szükség!

Nagy értékű, évek megtakarítását érintő ügyleteknél mindig érdemes ingatlanjogi ügyvédet bevonni – különösen az adásvételi szerződés véglegesítése előtt.

Ha a foglalóval kapcsolatban az is érdekli, mikor jár vissza és mikor veszti el a vevő, javaslom a témának szentelt külön cikkünket is. Előleget adna mintával? Erről is írtunk!

Ingatlan adásvételhez ügyvédet keres? Vegye fel velünk a kapcsolatot!