Logóe-ingatlanügyvédek.hu

Foglaló minta - avagy az e-ingatlanügyvédek dokumentum asszisztense!

Bár a Polgári Törvénykönyv nem ismeri a "foglaló minta" fogalmát, de azért természetesen tudom, hogy mire gondol, aki ezt üti be a Google keresőjébe: egy olyan jogi dokumentumot szeretne találni, ami segítségére lenne abban, hogy ha holnap ajánlatot tesz egy eladósorba került lakásra, akkor baj esetén is visszakapja a pénzét!

Ingatlan foglaló minta word

Ingatlan foglaló minta word

Ügyvédként ösztönösen azt tanácsolnám, hogy forduljon ingatlan ügyvédhez, hiszen minden ügylet más és más! Nem is a jogi diplomának, hanem évek, évtizedek tapasztalatának köszönhetően egy szakember fél szavakból is olyan kockázatokat tud feltárni, amire a negyedik lakását vásárló, “profi” vevő se gondolna! Persze sejtem, hogy mi jár most az olvasó fejében: az ügyvéd ismerőse elfoglalt, nincs idő 3 másik ügyvédtől árajánlatot kérni, mindenki más is minták alapján tesz vételi ajánlatot, az ingatlanközvetítő már át is küldött egy mintát e-mailben - azaz menni fog a foglaló adása egyedül is!

Egyetértek, menni fog és megy is, százszámra minden egyes nap Magyarországon, de amikor az ügyfelek által letöltött minták alapján írok adásvételi szerződést, akkor mindig arra gondolok: legalább az én foglaló mintámat használták volna! Éppen ezért, úgy döntöttünk, hogy az e-ingatlanügyvédek.hu csapata által alkalmazott szoftveres megoldásokat reménybeli leendő ügyfeleink rendelkezésére bocsátjuk!

Ismerje meg, hogy mit kell tudnia egy foglaló mintának, vagy ugorjon rögtön a FOGLALÓ MINTA DOKUMENTUM ASSZISZTENSHEZ!

Miért is annyira keresett az ingatlan foglaló minta?

A Ptk. szerint a foglaló egy előre meghatározott pénzösszeg, amit a vevő fizet az eladónak az ingatlan adásvételi szerződés, vagy előszerződés megkötésekor. Ha a szerződés meghiúsulásáért a vevő felelős, akkor az eladó megtarthatja a foglalót, ha az eladó, akkor a foglaló kétszeresen jár vissza a vevőnek. 

Ha adásvételi szerződés kell a foglalóhoz, akkor miért kellene minta, miért nem fordul egyből ügyvédhez?

Ennek oka, hogy a magyar gyakorlat évek óta az, hogy a vevő - általában az ingatlanközvetítő tanácsára - vételi szándéknyilatkozattal jelzi, hogy valóban érdekli a lakás és annak érdekében, hogy az eladó ne hirdesse tovább a kinézett ingatlant, a szándéknyilatkozat mellé ad valamennyi pénzt is. Ezt jobb híján szintén foglalónak nevezik - holott a Ptk. alapján foglalót ténylegesen csak szerződés alapján lehet átadni!

Milyen jogkövetkezményei vannak a foglaló szerződés nélküli átadásának?

A Ptk. 6:185. §-a alapján a másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik. 

Ezt a bírói gyakorlat úgy értelmezi, hogy ha nincs szerződés, nincs foglaló, de előleg sem!

Ilyenkor a “foglaló” nem foglalóként viselkedik, azaz ha a vevő meggondolja magát, akkor azt a vevő bármikor visszakérheti “jogalap nélküli gazdagodás” címén. Ha pedig az eladó talál egy jobb vevőt, akkor bőven elég egyszeres összegben visszaadni a foglalót és nyugodtan tárgyalhat tovább az új vevő-jelölttel.

A fentiek alapján is látszik, hogy ha felelősen szeretne a vevő foglalót adni, akkor alaposan meg kell gondolnia, hogy mit ír alá!

Vételi szándéknyilatkozat minta word

Vételi szándéknyilatkozat minta word

Mire jó egy ingatlan vételi szándéknyilatkozat minta?

Az ingatlan vételi szándéknyilatkozat egy olyan dokumentum, amellyel a vevő írásban jelzi, hogy meg szeretne venni egy ingatlant - azonban nem szerződés, így jogilag nem kötelező a felekre nézve. Ennek számos előnye van: ez is jelzi a komoly ügyleti szándékot, de nem köti meg a felek kezét olyan esetben, amikor még ügyvéddel, műszaki ellenőrrel, hiteltanácsadóval is konzultálni kell annak érdekében, hogy a szerződési feltételeket valóban meg lehessen tárgyalni. 

Ha egy vételi szándéknyilatkozat jogi kötőerővel rendelkezik, akkor helyesebb lenne vételi ajánlatként hivatkozni rá. Jogi kötőerővel rendelkezik és vételi ajánlatnak számít minden olyan írásba foglalt dokumentum, amiből kiderül, hogy ki a vevő, milyen ingatlanra, mennyi vételárért és kivel szeretne adásvételi szerződést kötni. Ha a vételi ajánlatot az eladó megfelelő határidőben, írásban elfogadja, akkor létrejön egy adásvételi szerződés. Természetesen ügyvédi ellenjegyzés nélkül ez alapján a vevő még nem szerezhet tulajdont, de ez azért bírói ítélettel pótolható!

Az a tapasztalatom, hogy a vevők, vagy az eladók ügyvédi segítség nélkül nem feltétlenül tudják felmérni, hogy az adott ingatlan vonatkozásában pontosan mit is kéne tartalmaznia egy adásvételi szerződésnek, ezért vételi ajánlatot kimondottan nem szerencsés tenni!

Aki ügyvéd nélkül vág bele az adásvételbe, annak inkább egy egyszerű vételi szándéknyilatkozat megtételét javaslom, ami egyértelműen kimondja, hogy nem minősül vételi ajánlatnak! Ilyen esetben azonban foglalót biztonsággal nem adhatunk, hiszen az mindig feltételez egy szerződést.

Mit tud a mi szándéknyilatkozat mintánk?

Azoknak akik tartanak a foglaló átadásától és mindenfajta jogi kötőerő nélkül egyszerűen csak a vásárlási szándékuk jelzésére szeretnének egy írásos dokumentumot átadni az eladónak, a dokumentum asszisztens “Vételi szándéknyilatkozat” opcióját ajánlom! 

Az iratminta szerkesztésekor a következőket tartottam szem előtt:

  • Tudja igazolni a vevő komoly szándékait.
  • Ne tartalmazzon olyan rendelkezéseket, amelyet az egyszeri eladó és a vevő igazából nem is ért.
Szerződés foglaló - szakkifejezések többrétegű jelentéstartalommal

Szerződés foglaló - szakkifejezések többrétegű jelentéstartalommal

Ingatlan adásvételi előszerződés foglalóval minta

Az ingatlan adásvételi előszerződésben a vevő és az eladó abban állapodnak meg, hogy meghatározott ingatlanra, a megállapodott vételáron egy későbbi időpontban szerződést kötnek egymással. Az ingatlan adásvételi előszerződés - ahogy az a nevében is benne van - már szerződésnek minősül, azaz előszerződés alapján már adhatunk foglalót! 

Mivel a foglaló fizetésére mindig a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, a foglaló ilyenkor nem magát az adásvételt, hanem csak a végleges adásvételi szerződés megkötését biztosítja! A végleges szerződés foglalójának szerepe az adásvételnek a biztosítása, tehát a végszerződésben rendelkezni kell arról, hogy az átadott foglaló “funkciót vált”. Az előszerződést a felek mindegyikének alá kell írnia, de ügyvédi ellenjegyzés, így ügyvédi közreműködés sem szükséges hozzá!

Egy előszerződésben történő megállapodás előnyös mindkét fél számára, mivel ez a dokumentum formális keretet biztosít a tranzakciónak, és elősegíti a kölcsönös bizalom megteremtését. Az előszerződést határozottan ajánlom, főleg amikor nagyobb értékű tranzakciókról van szó, mint amilyen az ingatlan adásvétel is.

Mit tud a mi előszerződés mintánk?

Ha foglalót is adna, akkor kénytelen szerződést kötni, így a dokumentum asszisztens “Adásvételi előszerződés” opcióját ajánlom!

Az iratminta szerkesztésekor a következőket tartottam szem előtt:

  • Egyszerre tudja igazolni a vevő és az eladó komoly szándékait.
  • A foglaló jogkövetkezményei könnyebben érvényesíthetőek legyenek utólag.
     
Foglalót biztonságosan - hogy Önnek csak a berendezésen kelljen gondolkodnia

Foglalót biztonságosan - hogy Önnek csak a berendezésen kelljen gondolkodnia

Mit kell tudni egy jó foglaló mintának?

Szerintem egy jó foglaló mintának az a lényege, hogy pontosan és egyértelműen rögzítse a felek közötti megállapodás lényeges elemeit:

  1. Az érintett felek adatait: Az eladó és a vevő nevét, címét, és egyéb adatait.
  2. Az ingatlan meghatározását: Az ingatlan pontos címét, helyrajzi számát, és egyéb lényeges jellemzőit.
  3. A vételárat és ha adnak, a foglaló összegét: Meg kell határozni a teljes vételárat és a foglalóként fizetendő összeget. A foglaló mértéke gyakran a vételár 10%-a, de ez a felek megállapodásától függ.
  4. A foglalót érintő átvételi elismerést.
  5. A fizetési feltételeket: A foglaló fizetésének idejét, módját, és a további fizetési ütemezést.
  6. A birtokbaadás időpontját: Mikor kerül át az ingatlan a vevő birtokába.
  7. Ha az ingatlan nem tehermentes: A tehermentesítéssel kapcsolatos konkrét tennivalókat.
  8. Aláírások: Mindkét fél aláírását, amely nélkül nem létező szerződésről beszélünk.
  9. Tanúk aláírása: A lakcímük és a teljes nevük feltüntetése mellett.

Okiratszerkesztő ügyvédként mindig akkor akkor volt könnyű a munkám, ha a foglaló mintában megtaláltam, amiben feltétlenül meg kellett állapodni, de olyasmit már nem, ami korlátozta biztosítékokkal kapcsolatos mozgásteremet!

Ne kerüljön inkább a foglaló letétbe?

Sok ügyfél, aki idejében eljut hozzám, felteszi a kérdést: Nem jobb ha a foglaló letétbe kerül? Sosem könnyű ezt megválaszolnom, hiszen, így valóban nagyobb biztonságban lennének az ügyfelek, de ezzel jelentősen bonyolítják és drágítják is az ügyletet!

Az pénzletét kezelése, azaz lényegében a pénz megőrzése más javára egy olyan, az ügyvédi törvényben meghatározott feladat, amelyet csak ügyvéd végezhet. Éppen ezért nem jogosult a foglaló, vagy bármilyen, az adásvétellel kapcsolatos pénz átvételére ingatlanközvetítő - kivéve természetesen ha az eladó erre (lehetőleg írásban) feljogosította. A pénzletétet ügyvéd is csak megbízás, illetve letéti szerződés alapján kezelhet.

Az előszerződéssel átadott foglaló sorsa ilyenkor a letéti szerződés alapján dől el:

  • Ha létrejön a végleges adásvételi szerződés, az ügyvéd átadja a foglalót az eladónak.
  • Ha meghiúsul a végleges ingatlan adásvételi szerződés megkötése, akkor a foglalót az ügyvéd annak a félnek adja ki, akinek az a letéti szerződés alapján jár.

Nem csoda, hogy általában vevők szokták kérni, hogy hadd fizessenek ügyvédi letétbe, hiszen ez biztosítja őket arról, hogy ha az eladó miatt végül mégsem lesz szerződés, akkor a foglaló egyszeres összegét legalább biztosan visszakapják - azaz nem kockáztatnak semmit az idejükön és az ügyvéd letétkezelésért felszámított munkadíján kívül!

Az ügyvédi letét kezelését az ügyvéd minden esetben köteles bejelenteni a területi ügyvédi kamarának. Ha ez elmarad, az súlyos fegyelmi vétség.

A foglalóval kapcsolatos egyik legfontosabb tudnivaló, hogy mikor jár vissza

A foglalóval kapcsolatos egyik legfontosabb tudnivaló, hogy mikor jár vissza!

Lássuk a DOKUMENTUM ASSZISZTENST!

Az ingatlan foglaló minta dokumentum létrehozásához, vagyis a dokumentum asszisztens használatához jelentkezzen be a google profiljával! A folyamat végén a szoftver egy szerkeszthető word fájlt generál.

A foglaló mintát létrehozó dokumentum asszisztens adatokat egyáltalán nem kezel, ezért mentésre sincs lehetősége. Kérjük ne adjon meg személyes adatokat, vagy üzleti, különösen ügyvédi titkokat! 

A dokumentum asszisztens több eladó és több vevő, több ingatlan, vagy a terhek, a szavatosság és a birtokbaadás kezelésével kapcsolatos megállapodások kezelésére egyelőre nem alkalmas!

Dokumentum Asszisztens

Ha ingyenesen letölthető iratmintát keres, próbálja ki az e-ingatlanügyvédek dokumentum asszisztensét!

Felelősségkizárás a DOKUMENTUM ASSZISZTENS használatával kapcsolatban!

A dokumentum asszisztens útján sem az e-ingatlanügyvédek.hu üzemeltetői, sem én nem kívánok jogi tanácsot nyújtani, annak célja - egyelőre - ismeretterjesztés, pontosabban a polgári jog világában járatlan, leendő ügyfeleink edukációja! Az iratminta generátor használata nem hoz létre ügyvéd-ügyfél viszonyt a használója és az e-ingatlanügyvédek.hu üzemeltetői között!

A generált iratminta felhasználásából eredő károkért semmilyen felelősséget nem vállalunk! Ha a felek ingatlan foglalóban állapodnak meg és a lehető legbiztonságosabb megoldást keresik, akkor azt javaslom, hogy keressenek fel egy ingatlan ügyvédet és kössenek mihamarabb végleges adásvételi szerződést, vagy ha erre nincs módjuk, kössenek előszerződést, illetve a foglalót helyezzék letétbe! Ezen túl minden megoldás kockázatos és csak saját felelősségre megvalósítható.

A foglaló összegének átadása ingatlanközvetítő részére, különösen egy egyszerű átadás átvételi elismervény aláírása mellett kockázatos és semmiképpen sem ajánlott!

Összefoglalás

A foglaló átadásáról a felek ideális esetben az adásvételi szerződésben állapodnak meg, azaz a jogintézmény fontos része az ingatlan adásvételi folyamatnak. Mivel foglalót a legtöbb vevő ennek ellenére úgy ad, hogy még nincs ügyvédje, tehát nincs kihez forduljon a kérdéseivel és jogi felvilágosításra is csak az interneten számíthat. Ilyenkor jönnek szóba a foglaló nyomtatvány és hasonló elnevezésű pdf iratok. Egy jó foglaló minta (legyen az vételi szándéknyilatkozat minta, vagy adásvételi előszerződés minta) megfelelő jogi tudatossággal kezelve nagyobb biztonságot nyújthat mindkét fél számára mint egy innen-onnan letöltött átvételi elismervény.

A fentiek ellenére nem győzöm hangsúlyozni: a felek éveken át gyűjtött megtakarításait hasznosító, nagy értékű szerződés esetén mindig javasolt szakértő ügyvéd tanácsát kérni a megállapodás, megszövegezés és aláírás előtt - különösen igaz ez az adásvételi szerződésekre!

Ha a fentiek alapján úgy látja, hogy jobb ügyvédhez fordulni, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket ajánlatainkért az alábbi elérhetőségek bármelyikén!

Kapcsolatfelvétel

Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Szabó Judit AnnaSJA
Szerző:

Csapatunk

Dr. Szabó Judit Anna

[email protected]

Dr. Szabó Judit Anna egyéni ügyvéd, az e-ingatlanügyvédek.hu vezető tagja. Szakterülete az ingatlanjog, az ingatlanok átruházásával, hasznosításával kapcsolatos adózási kérdések és az ügyvédi compliance.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

Az ingatlan vételi szándéknyilatkozat egy olyan dokumentum, amely a vevő részéről kifejezi a szándékát, hogy megvásároljon egy adott ingatlant. Ha egy ilyen szándéknyilatkozat nem rendelkezik jogi kötőerővel, nem minősül vételi ajánlatnak.