Jó ötlet ingatlan foglalót átadni egy Word minta segítségével?

Gyors megoldás: ingyenes ingatlan foglaló minta Word-ben

Sok vevő valójában nem „foglaló mintát”, hanem kétféle iratot keres:

• vételi szándéknyilatkozat mintát, amikor még nem akar végleges kötelezettséget vállalni;
• adásvételi előszerződés mintát, amikor már komolyabban elköteleződne, akár foglalóval.

Az e-ingatlanügyvédek Dokumentum Asszisztense pont ebben segít: pár kérdés megválaszolása után szerkeszthető Word fájlt generál, amelyet saját helyzetére szabhat.

Választható irattípusok:

• „Vételi szándéknyilatkozat” – ha még nem akar jogilag kötelező vételi ajánlatot tenni;
• „Előszerződés” – ha az eladóval már érdemi megállapodás van, és akár foglalót is adna.

Fontos: a Dokumentum Asszisztens nem ügyvéd által szerkesztett okirat, hanem egy ügyvédek által összeállított kiinduló minta, amit felelősen csak átgondoltan szabad használni.

Mi a foglaló röviden?

A Polgári Törvénykönyv szerint lakás adásvételek esetén a foglalónak az a pénzösszeg minősül, amelyet a vevő a szerződés megkötésekor ad át az eladónak, kifejezetten a kötelezettségvállalás megerősítésére.

A Ptk. 6:185. §-a alapján 

• teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti,
• a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.

Ennek a gyakorlati jelentősége:

• Ha a vevő hibájából hiúsul meg az ügylet → az eladó megtarthatja a foglalót.
• Ha az eladó a felelős a meghiúsulásért → a vevőnek kétszeres összeg jár vissza.

Ez az oka annak, hogy a „foglaló” szó mindenkit idegesít: nagyon erős jogkövetkezmények kötődnek hozzá. Ezért nem mindegy, milyen tartalmú irat mellé adják oda.

Mi legyen egy jó foglaló mintában?

Mindkét fenti iratnak megvannak a maga előnyei és hátrányai, de bármelyik "foglaló minta" akkor igazán hasznos a feleknek, ha pontosan és egyértelműen rögzíti a felek közötti megállapodás lényeges elemeit:

1. Az érintett felek adatai: Az eladó és a vevő nevét, címét, és egyéb adatait.
2. Az ingatlan meghatározása: Az ingatlan pontos címét, helyrajzi számát, és egyéb lényeges jellemzőit.
3. A vételárat és (ha adnak) a foglaló összege: Meg kell határozni a teljes vételárat és a foglalóként fizetendő összeget. A foglaló mértéke méréseink szerint a vételár 8%-a, de ez a felek megállapodásától függ.
4. A foglalót érintő átvételi elismerés.
5. A fizetési feltételek: A foglaló fizetésének idejét, módját, és a további fizetési ütemezést.
6. A birtokbaadás időpontja: Mikor kerül át az ingatlan a vevő birtokába.
7. Ha az ingatlan nem tehermentes: A tehermentesítéssel kapcsolatos konkrét tennivalókat.
8. Aláírások: Mindkét fél aláírását, amely nélkül nem létező szerződésről beszélünk.
9. Keltezés: Dátum és helyszín
10. Tanúk aláírása: A lakcímük és a teljes nevük feltüntetése mellett (nem kötelező elem).

Ha a vevő bankhitellel vásárol, külön érdemes rögzíteni:

• a banki előbírálat státuszát,
• a hitelkérelem benyújtásának határidejét,
• azt, hogy hitel elutasítása esetén mi lesz a foglaló sorsa.

Ha a vevő bankhitelből finanszírozza a vételárat, akkor a banki feltételeket is érdemes rögzíteni!

„Foglalót adtam, de nem volt szerződés” – mi ilyenkor a jogi helyzet?

A Ptk. 6:185. §-a szerint pénzösszeget csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha:

• a fizetés szerződéses kötelezettségvállaláshoz kapcsolódik, és
• a foglaló rendeltetése a szerződésből egyértelműen kitűnik.

A bírósági gyakorlat leegyszerűsítve így foglalható össze:

Ha nincs szerződés, akkor foglaló sincs – és még csak előleg sincs.

Ez mit jelent a gyakorlatban?

• Ha a vevő „foglaló” címen ad pénzt úgy, hogy nincs mögötte szerződés,
  • és később meggondolja magát → visszakérheti a pénzt jogalap nélküli gazdagodás címén.
• Ha az eladó talál jobb vevőt, és gond nélkül továbbadja az ingatlant,
  • a korábbi „foglalót” elég egyszeresen visszaadnia, és szabadon szerződhet az új jelentkezővel.

Ezért életveszélyes olyan nyomtatványt aláírni, amit valaki „foglaló mintaként” emleget, de jogilag valójában nem szerződés – vagy pont ellenkezőleg: túl sokat vállal vele a vevő.

Kell-e ingatlanügyvéd a foglaló átadásához?

Ügyvédként mondhatnám, hogy „természetesen mindig”. A valóság viszont az, hogy:

• az ügyvéd ismerős mindig elfoglalt,
• sokan időprésben, komoly pszichológiai nyomás alatt hoznak döntést,
• az ingatlanos pedig már át is küldte a saját szándéknyilatkozat mintáját e-mailben,
• és a vevő úgy érzi: „mindenki más is így csinálja, akkor biztos jó lesz”.

Papíron valóban lehet ügyvéd nélkül foglalót adni. A problémák általában csak napokkal később jelentkeznek, amikor:

• a hitel előminősítés mégsem jön össze,
• az előzetes értékbecslés feltárja a lakás hibáit,
• az eladó meggondolja magát,
• vagy az ingatlanról derül ki olyan körülmény, amelyet senki nem gondolt végig.

Ilyenkor jön az a mondat, amit ügyfélként gyakran hallok:

Bárcsak legalább a minta lett volna ügyvédtől…

Pont ezért döntöttünk úgy, hogy az e-ingatlanügyvédek csapata által használt jogi logika egy részét – biztonságos keretek között – Dokumentum Asszisztens formájában elérhetővé tesszük.

Ingatlan adásvételi előszerződés foglalóval – mikor érdemes?

Az ingatlan adásvételi előszerződésben a felek abban állapodnak meg, hogy:

• egy meghatározott ingatlanra,
• meghatározott vételárért,
• későbbi időpontban végleges adásvételi szerződést kötnek.

Az előszerződés már szerződésnek minősül, ami nem kockázatok nélküli, de cserébe így már foglaló is kapcsolódhat hozzá.

Fontos különbség:

• az előszerződéshez adott foglaló nem magát a tulajdonszerzést, hanem a végleges szerződés megkötését biztosítja;
• a végleges szerződésben ezért rendelkezni kell arról, hogy a már átadott foglaló innentől az adásvétel teljesítését biztosítja.

Előszerződést a felek ügyvéd nélkül is aláírhatnak, ügyvédi ellenjegyzés nem kötelező – de nagy értékű ingatlannál ez komoly kockázat.

Vételi szándéknyilatkozat minta – mikor elég ez?

A legtöbb esetben nem „foglaló mintát”, hanem vételi szándéknyilatkozat mintát keres az, aki a Google-be írja be, hogy „ingatlan foglaló minta Word”.

A vételi szándéknyilatkozat:

• egy nem kötelező erejű dokumentum,
• amellyel a vevő jelzi, hogy komolyan érdekli az ingatlan,
• de még időre van szüksége műszaki, pénzügyi, jogi egyeztetésekre.

Előnye:

• jelzi a komoly érdeklődést,
• az eladó sokszor hajlandó rövid ideig „lefoglaltnak” tekinteni az ingatlant,
• a vevőnek van ideje ügyvéddel, hiteltanácsadóval, műszaki szakemberrel beszélni.

Ha egy nyilatkozatra már jogi kötőerőt akarnak „ráolvasni”, akkor az valójában vételi ajánlat:

• ki a vevő,
• milyen ingatlant kíván megvenni,
• mennyi vételárért,
• kitől.

Ha ezt az eladó határidőben, írásban elfogadja, akkor adásvételi szerződés jön létre. Ügyvédi ellenjegyzés nélkül ez alapján még nem szerezhető tulajdonjog, de bíróság előtt érvényesíthető, és ítélettel pótolható a végleges szerződés.

Foglaló ügyvédi letétben – mikor ad plusz biztonságot?

Sokan érzik, hogy a készpénzben vagy eladói számlára utalt foglaló nincs biztonságban. Ezért merül fel gyakran az, hogy:

Foglalót csak ügyvédi letétbe vagyok hajlandó fizetni.

Az ügyvédi letét előnyei:

• a pénzt független szereplő, az ügyvéd kezeli,
• a letéti szerződés pontosan szabályozza, hogy mikor, milyen feltételek mellett fizethető ki,
• vitás helyzetben könnyebb rekonstruálni, mi történt.

Hátránya lehet, hogy:

• jellemzően külön díja van,
• több adminisztrációval jár.

Ha érdekli, milyen esetekben érdemes foglalót ügyvédi letétbe helyezni, javaslom elolvasni a témának szentelt külön cikkünket is.

Lássuk a DOKUMENTUM ASSZISZTENST!

Az ingatlan foglaló minta dokumentum (vételi szándéknyilatkozat/előszerződés) létrehozásához, vagyis a dokumentum asszisztens használatához jelentkezzen be a google profiljával! A folyamat végén a szoftver egy szerkeszthető word fájlt generál.

A foglaló mintát létrehozó dokumentum asszisztens adatokat egyáltalán nem kezel, ezért mentésre sincs lehetősége. Kérjük ne adjon meg személyes adatokat, vagy üzleti, különösen ügyvédi titkokat! 

A dokumentum asszisztens több eladó és több vevő, több ingatlan, vagy a terhek, a szavatosság és a birtokbaadás kezelésével kapcsolatos megállapodások kezelésére egyelőre nem alkalmas!

Összefoglalás

• Foglalót ingatlanvásárlásnál csak szerződés alapján lehet átadni.
• A klasszikus „foglaló nyomtatvány” sokszor nem ad valódi jogi védelmet, vagy éppen túl nagy kockázatot rejt.
• A vételi szándéknyilatkozat segít jelezni a komoly szándékot, de önmagában nem adhatunk mellé foglalót.
• Az előszerződés foglalóval már erős jogi kötelezettség – ezért ott különösen fontos a pontos szövegezés.
• Egy átgondolt, ügyvédi logikával felépített foglaló minta (szándéknyilatkozat vagy előszerződés) sokkal többet ér, mint egy ismeretlen forrásból letöltött „foglaló átadásáról szóló” átvételi elismervény.
• Nagy értékű, évek megtakarítását érintő ügyleteknél mindig érdemes ingatlanjogi ügyvédet bevonni – különösen az adásvételi szerződés véglegesítése előtt.

Ha a foglalóval kapcsolatban az is érdekli, mikor jár vissza és mikor veszti el a vevő, javaslom a témának szentelt külön cikkünket is. Előleget adna mintával? Erről is írtunk!

Ügyvédi segítségre lenne szüksége? Vegye fel velünk a kapcsolatot!