Ingatlan Foglaló Minta Word? Inkább a Dokumentum Asszisztens!

Gyors megoldás: ingyenes ingatlan foglaló minta Word-ben

Sok vevő valójában nem „foglaló mintát”, hanem kétféle iratot keres:

• vételi szándéknyilatkozat mintát, amikor még nem akar végleges kötelezettséget vállalni;
• adásvételi előszerződés mintát, amikor már komolyabban elköteleződne, akár foglalóval.

Az e-ingatlanügyvédek Dokumentum Asszisztense pont ebben segít: pár kérdés megválaszolása után szerkeszthető Word fájlt generál, amelyet saját helyzetére szabhat.

Választható irattípusok:

• „Vételi szándéknyilatkozat” – ha még nem akar jogilag kötelező vételi ajánlatot tenni;
• „Előszerződés” – ha az eladóval már érdemi megállapodás van, és akár foglalót is adna.

Fontos: a Dokumentum Asszisztens nem ügyvéd által szerkesztett okirat, hanem egy ügyvédek által összeállított kiinduló minta, amit felelősen csak átgondoltan szabad használni.

Mi a foglaló ingatlan adásvétel esetén?

A Polgári Törvénykönyv szerint lakás adásvételek esetén a foglalónak az a pénzösszeg minősül, amelyet a vevő a szerződés megkötésekor ad át az eladónak, kifejezetten a kötelezettségvállalás megerősítésére.

A Ptk. 6:185. §-a alapján 

• teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti,
• a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.

Ennek a gyakorlati jelentősége:

• Ha a vevő hibájából hiúsul meg az ügylet → az eladó megtarthatja a foglalót.
• Ha az eladó a felelős a meghiúsulásért → a vevőnek kétszeres összeg jár vissza.

Ez az oka annak, hogy a „foglaló” szó mindenkit idegesít: nagyon erős jogkövetkezmények kötődnek hozzá. Ezért nem mindegy, milyen tartalmú irat mellé adják oda.

Mi legyen egy jó foglaló mintában?

Mindkét fenti iratnak megvannak a maga előnyei és hátrányai, de bármelyik "foglaló minta" akkor igazán hasznos a feleknek, ha pontosan és egyértelműen rögzíti a felek közötti megállapodás lényeges elemeit:

1. Az érintett felek adatai: Az eladó és a vevő nevét, címét, és egyéb adatait.
2. Az ingatlan meghatározása: Az ingatlan pontos címét, helyrajzi számát, és egyéb lényeges jellemzőit.
3. A vételárat és (ha adnak) a foglaló összege: Meg kell határozni a teljes vételárat és a foglalóként fizetendő összeget. A foglaló mértéke méréseink szerint a vételár 8%-a, de ez a felek megállapodásától függ.
4. A foglalót érintő átvételi elismerés.
5. A fizetési feltételek: A foglaló fizetésének idejét, módját, és a további fizetési ütemezést.
6. A birtokbaadás időpontja: Mikor kerül át az ingatlan a vevő birtokába.
7. Ha az ingatlan nem tehermentes: A tehermentesítéssel kapcsolatos konkrét tennivalókat.
8. Aláírások: Mindkét fél aláírását, amely nélkül nem létező szerződésről beszélünk.
9. Keltezés: Dátum és helyszín
10. Tanúk aláírása: A lakcímük és a teljes nevük feltüntetése mellett (nem kötelező elem).

Fontos: az aláírásnak nem "olvashatónak", hanem az aláíróra jellemzőnek kell lennie.

Ha a vevő bankhitellel vásárol, külön érdemes rögzíteni:

• a banki előbírálat státuszát,
• a hitelkérelem benyújtásának határidejét,
• azt, hogy hitel elutasítása esetén mi lesz a foglaló sorsa.

Ha a vevő bankhitelből finanszírozza a vételárat, akkor a már ismert banki feltételeket is érdemes rögzíteni!

„Foglalót adtam, de nem volt szerződés” – mi ilyenkor a jogi helyzet?

A Ptk. 6:185. §-a szerint pénzösszeget csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha:

• a fizetés szerződéses kötelezettségvállaláshoz kapcsolódik, és
• a foglaló rendeltetése a szerződésből egyértelműen kitűnik.

A bírósági gyakorlat leegyszerűsítve így foglalható össze:

Ha nincs szerződés, akkor foglaló sincs – és még csak előleg sincs.

Ez mit jelent a gyakorlatban?

• Ha a vevő „foglaló” címen ad pénzt úgy, hogy nincs mögötte szerződés,
  • és később meggondolja magát → visszakérheti a pénzt jogalap nélküli gazdagodás címén.
• Ha az eladó talál jobb vevőt, és gond nélkül továbbadja az ingatlant,
  • a korábbi „foglalót” elég egyszeresen visszaadnia, és szabadon szerződhet az új jelentkezővel.

Ezért életveszélyes olyan nyomtatványt aláírni, amit valaki „foglaló mintaként” emleget, de jogilag valójában nem szerződés – vagy pont ellenkezőleg: túl sokat vállal vele a vevő.

Kell-e ingatlanügyvéd a foglaló átadásához?

Budapesti ügyvédként mondhatnám, hogy „természetesen mindig”. A valóság viszont az, hogy:

• az ügyvéd ismerős mindig elfoglalt,
• sokan időprésben, komoly pszichológiai nyomás alatt hoznak döntést,
• az ingatlanos pedig már át is küldte a saját szándéknyilatkozat mintáját e-mailben,
• és a vevő úgy érzi: „mindenki más is így csinálja, akkor biztos jó lesz”.

Papíron valóban lehet ügyvéd nélkül foglalót adni. A problémák általában csak napokkal később jelentkeznek, amikor:

• a hitel előminősítés mégsem jön össze,
• az előzetes értékbecslés feltárja a lakás hibáit,
• az eladó meggondolja magát,
• vagy az ingatlanról derül ki olyan körülmény, amelyet senki nem gondolt végig.

Ilyenkor jön az a mondat, amit ügyfélként gyakran hallok:

Bárcsak legalább a minta lett volna ügyvédtől…

Pont ezért döntöttünk úgy, hogy az e-ingatlanügyvédek csapata által használt jogi logika egy részét – biztonságos keretek között – Dokumentum Asszisztens formájában elérhetővé tesszük.

Ingatlan adásvételi előszerződés foglalóval – mikor érdemes?

Az ingatlan adásvételi előszerződésben a felek abban állapodnak meg, hogy:

• egy meghatározott ingatlanra,
• meghatározott vételárért,
• későbbi időpontban végleges adásvételi szerződést kötnek.

Az előszerződés már szerződésnek minősül, ami nem kockázatok nélküli, de cserébe így már foglaló is kapcsolódhat hozzá.

Fontos különbség:

• az előszerződéshez adott foglaló nem magát a tulajdonszerzést, hanem a végleges szerződés megkötését biztosítja;
• a végleges szerződésben ezért rendelkezni kell arról, hogy a már átadott foglaló innentől az adásvétel teljesítését biztosítja.

Előszerződést a felek ügyvéd nélkül is aláírhatnak, ügyvédi ellenjegyzés nem kötelező – de nagy értékű ingatlannál ez komoly kockázat.

Vételi szándéknyilatkozat minta – mikor elég ez?

A legtöbb esetben nem „foglaló mintát”, hanem vételi szándéknyilatkozat mintát keres az, aki a Google-be írja be, hogy „ingatlan foglaló minta Word”.

A vételi szándéknyilatkozat:

• egy nem kötelező erejű dokumentum,
• amellyel a vevő jelzi, hogy komolyan érdekli az ingatlan,
• de még időre van szüksége műszaki, pénzügyi, jogi egyeztetésekre.

Előnye:

• jelzi a komoly érdeklődést,
• az eladó sokszor hajlandó rövid ideig „lefoglaltnak” tekinteni az ingatlant,
• a vevőnek van ideje ügyvéddel, hiteltanácsadóval, műszaki szakemberrel beszélni.

Ha egy nyilatkozatra már jogi kötőerőt akarnak „ráolvasni”, akkor az valójában vételi ajánlat:

• ki a vevő,
• milyen ingatlant kíván megvenni,
• mennyi vételárért,
• kitől.

Ha ezt az eladó határidőben, írásban elfogadja, akkor adásvételi szerződés jön létre. Ügyvédi ellenjegyzés nélkül ez alapján még nem szerezhető tulajdonjog, de bíróság előtt érvényesíthető, és ítélettel pótolható a végleges szerződés.

Foglaló ügyvédi letétben – mikor ad plusz biztonságot?

Sokan érzik, hogy a készpénzben vagy eladói számlára utalt foglaló nincs biztonságban. Ezért merül fel gyakran az, hogy:

Foglalót csak ügyvédi letétbe vagyok hajlandó fizetni.

Az ügyvédi letét előnyei:

• a pénzt független szereplő, az ügyvéd kezeli,
• a letéti szerződés pontosan szabályozza, hogy mikor, milyen feltételek mellett fizethető ki,
• vitás helyzetben könnyebb rekonstruálni, mi történt.

Hátránya lehet, hogy:

• jellemzően külön díja van,
• több adminisztrációval jár.

Lássuk a DOKUMENTUM ASSZISZTENST!

Az ingatlan foglaló minta dokumentum (vételi szándéknyilatkozat/előszerződés) létrehozásához, vagyis a dokumentum asszisztens használatához jelentkezzen be a google profiljával! A folyamat végén a szoftver egy szerkeszthető word fájlt generál.

A foglaló mintát létrehozó dokumentum asszisztens adatokat egyáltalán nem kezel, ezért mentésre sincs lehetősége. Kérjük ne adjon meg személyes adatokat, vagy üzleti, különösen ügyvédi titkokat! 

A dokumentum asszisztens több eladó és több vevő, több ingatlan, vagy a terhek, a szavatosság és a birtokbaadás kezelésével kapcsolatos megállapodások kezelésére egyelőre nem alkalmas!

Ha foglalót adtam ki tudok szállni csak úgy a szerződésből?

Rövid válasz: nem, a foglaló „elengedése” önmagában nem jogosít fel arra, hogy az egyik fél egyszerűen kiszálljon az adásvételi szerződésből. Gyakori tévedés, miszerint „lemondok a foglalóról, és kész”, nem állja meg a helyét. A szerződések teljesítendők – ez a római jogból ismert pacta sunt servanda elv, amelyet a magyar jog is követ.

Mit jelent ez a gyakorlatban?

Ha Ön adott foglalót, és:

• Ön miatt hiúsul meg a szerződés, a foglalót elveszíti.
• Az eladó miatt hiúsul meg, akkor az eladó a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni.

De ez nem jelenti azt, hogy a másik fél ne követelhetné a szerződés teljesítését. Vagyis ha meggondolja magát, a másik fél:

• követelheti az ingatlan adásvételének teljesítését,
• akár bírósági úton is érvényesítheti az igényét.

A foglaló tehát biztosíték a teljesítésre.

Mikor lehet mégis „kiszállni”?

Csak akkor, ha:

• a szerződés tartalmaz olyan feltételeket (pl. hitel meghiúsulási klauzula), amelyek esetén a szerződés megszüntethető,
• a felek közös megegyezéssel felbontják,
• vagy jogszerű elállási ok áll fenn.

Ha ilyen nincs, pusztán a szándék megváltozása nem elegendő.

Összefoglalás

Foglalót ingatlanvásárlásnál csak szerződés alapján lehet átadni. A klasszikus „foglaló nyomtatvány” sokszor nem ad valódi jogi védelmet, vagy éppen túl nagy kockázatot rejt. A vételi szándéknyilatkozat segít jelezni a komoly szándékot, de önmagában nem adhatunk mellé foglalót. Az előszerződés foglalóval már erős jogi kötelezettség – ezért ott különösen fontos a pontos szövegezés. Egy átgondolt, ügyvédi logikával felépített foglaló minta (szándéknyilatkozat vagy előszerződés) sokkal többet ér, mint egy ismeretlen forrásból letöltött „foglaló átadásáról szóló” átvételi elismervény.

Nagy értékű, évek megtakarítását érintő ügyleteknél mindig érdemes ingatlanjogi ügyvédet bevonni – különösen az adásvételi szerződés véglegesítése előtt.

Ha a foglalóval kapcsolatban az is érdekli, mikor jár vissza és mikor veszti el a vevő, javaslom a témának szentelt külön cikkünket is. Előleget adna mintával? Erről is írtunk!

Ügyvédi segítségre lenne szüksége? Vegye fel velünk a kapcsolatot!