Logóe-ingatlanügyvédek.hu

Minden, amit a haszonélvezeti jog kapcsán tudni kell

Az ügyvédi praxisomban igen gyakran találkozom a haszonélvezet egyes kérdéseivel. Ügyfeleink közül sokan kíváncsiak arra, hogy miként lehetséges egy özvegyi joggal terhelt ingatlan eladása, vagy hogy mennyi reálisan a haszonélvezeti jog értéke

Mielőtt ezekre a kérdésekre válaszolni szoktam, először szeretem elmagyarázni, hogy mit is jelent a haszonélvezet? A haszonélvezet lehetővé teszi, hogy valaki más tulajdonában lévő ingatlant 

  • birtokolja
  • használja és a
  • hasznait élvezze

Mivel a haszonélvező nem tulajdonos, nem adhatja el az ingatlant, de amit köznapi értelemben tulajdonosi jognak tekintünk azt megteheti: a lakásban lakhat, vagy bérbe is adhatja! A holtig tartó haszonélvezet legtöbbször örökléssel jön létre, ez az ún. "özvegyi jog".

De tekintsük át a témát bővebben - hiszen a lényeg a lényeg: haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant tehermentesítés nélkül nehezen adunk el!

Az özvegyi jog - a holtig tartó haszonélvezeti jogosultság és a megváltása

Az özvegyi jog lényegében azonos a haszonélvezeti joggal - bár az előbbi csak természetes személy esetén értelmezhető. A Ptk. alapján az özvegy az elhunyt házastársával közösen lakott lakásra "holtig tartó haszonélvezeti jogot" szerez, ami a berendezési és felszerelési tárgyak összességére is kiterjed. Az özvegyi jog, vagyis a haszonélvezet megváltása akkor lehetséges, ha azt a túlélő házastárs kéri.

Tapasztalatom szerint ha az özvegyi jogosult szülő, a tulajdonos pedig a gyermek, akkor az ilyen típusú terhek lényegében jogi formáságok csupán, ha azonban a gyermek a mostohaszülőjével kerül ilyen viszonyba, az gyakorta konfliktusok melegágya, hiszen:

  • az özvegyi jogot nem lehet korlátozni, és 
  • az özvegy hozzájárulása nélkül a haszonélvezeti jog megváltása sem lehetséges.

Az özvegyi jog megváltására elsődlegesen az alábbi időpontokban van lehetőség a Hagyatéki eljárásról szóló törvény szövege alapján:

  • A hagyatéki tárgyalás berekesztéséig
  • Tárgyalás nélküli hagyatékátadás esetén a hagyatékátadó végzés meghozataláig

A hagyatékátadás után a Ptk. 7:59.§-a alapján – a jövőre nézve – is igényelhető a haszonélvezeti jogosultság megváltása, csak akkor már nem a hagyatéki eljárás szabályai szerint. Megváltás hiányában az ilyen típusú haszonélvezeti jog az özvegy haláláig, vagy addig fennmarad, ameddig erről le nem mond.

A haszonélvezet megváltásának mindig a házastárs és a leszármazó méltányos érdekeinek figyelembevételével kell történnie. Ez alól kivétel az osztályos egyezséggel engedett holtig tartó haszonélvezeti jog, ami nem eshet megváltás vagy korlátozás alá, mivel az osztályos egyezséggel a felek véglegesen rendezik az öröklés folytán előállt jogviszonyokat. 

Természetesen az özvegy önként bármikor lemondhat özvegyi haszonélvezeti jogról - bár erre főleg az ingatlan értékesítésekor szokott sor kerülni. Ilyen esetben a megváltás a foglalóból, netán az előlegből is történhet.

Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása

Mivel a független vevők a legritkább esetben szeretnének haszonélvezettel terhelt ingatlant megvásárolni, az ilyen ingatlant általában tehermentesíteni szükséges. A haszonélvezettel terhelt ingatlan eladásának menetrendjéről szóló cikkünket itt olvashatja. Természetesen terhelt ingatlan eladása sem lehetetlen, hiszen a haszonélvező hozzájárulása az értékesítéshez nem szükséges, de ilyen esetben számolni kell azzal, hogy vételárként csak igen nyomott összeg érhető el.

A haszonélvezeti jogot vagy még az eladási szándék kialakulásakor, vagy közvetlenül az adásvételi szerződés megkötésekor (akár a szerződésben a haszonélvezeti eladó által megadott nyilatkozattal) törölni szükséges. Az Inytv. 32. § (3) bek. alapján a haszonélvezeti jog az ingatlan-nyilvántartásból akkor törölhető, ha a törlési engedély ügyvéd által ellenjegyzett, vagy közokirati formában kerül csatolásra. Ebből következik, hogy a haszonélvezeti jog törlése iránti kérelmet is csak ügyvéd, vagy közjegyző adhatja be a földhivatalba.

A haszonélvező ingyenesen is lemondhat a haszonélvezeti jogáról, de általában a vételár egy része az ő bankszámlájára kerül. Jó ha tudjuk, hogy a haszonélvezeti jogról történő lemondásnak adójogi következményei vannak.

A haszonélvezeti jog törlésének földhivatali költsége önmagában 6600,- Ft, de ha az adásvételi szerződés ügyintézésével együtt kérjük a haszonélvezettel rendelkező joga törlését, akkor külön díjat nem számít fel a földhivatal.

Holtig tartó haszonélvezeti jog törlése halál esetén

A holtig tartó haszonélvezeti jog öröklése nem lehetséges, az értelemszerűen megszűnik, amikor a haszonélvező meghal. Az ilyen típusú haszonélvezet megszűnése azonban nem automatizmus: a földhivatal nem törli ezt a terhet, ameddig az elhalálozásról valamilyen formában nem értesül. Ha ilyen jogot szeretnénk töröltetni, akkor a legegyszerűbb, ha beküldünk egy törlési kérelmet, amihez csatolunk egy halotti anyakönyvi kivonatot.

Nem kell okiratot, tehát halotti anyakönyvi kivonatot csatolni a kérelemhez, amennyiben a haszonélvezeti, a tartási vagy az életjáradéki jog, továbbá a használat jogának a jogosult elhalálozása következtében történő megszűnése a személyiadat- és lakcímnyilvántartásban szereplő adatokból kétségtelenül megállapítható. Ha tehát pontosan megjelöltük a jogosultat és a földhivatal be tudja őt azonosítani a személyiadat és lakcímnyilvántartásban, akkor a földhivatal akár egy egyszerű levélben érkező megkeresésre is törlni azt az ingatlan tulajdoni lapjáról, anélkül, hogy kiadtuk volna a halotti anyakönyvi kivonatot a kezünkből. Megjegyezzük, hogy ugyanez az ügymenet, ha a tulajdoni lapon a tulajdonos kiskorúként szerepel, holott az ingatlan-nyilvántartás adataiból (ami tartalmazza a születési dátumot) kétségtelenül megállapítható, hogy a jogosult a tizennyolcadik életévét betöltötte.

Nincs szükség okiratra és kérelemre, ha olyan jogot vagy tényt kell törölni, amelynek megszűnése az ingatlan-nyilvántartásból kétségtelenül megállapítható - tehát ha pl. a tulajdoni lapon egy 150 éves ember haszonélvezeti joga szerepel.

Ha csak sejtjük, hogy a jogosult elhunyt, akkor javasoljuk az ún. TÁJÉKOZTATÁS KÉRÉSE ELHALÁLOZOTT SZEMÉLYRŐL elnevezésű szolgáltatás igénybevételét, amivel lehetősége van (elektronikus azonosítást követően), a felhasználás céljának és jogalapjának igazolása nélkül, a nyilvántartást kezelő szervtől tájékoztatást kérni az adott személy elhalálozásának tényéről, helyéről és időpontjáról. A szolgáltatás a magyarorszag.hu-n keresztül, ügyfélkapus azonosítást követően a CSALÁD->ELHALÁLOZÁS menüpont alatt érhető el.

Spórolna az illetéken?

Tudta, hogy az adásvétellel egyidejűleg alapított haszonélvezeti joggal komoly illetékkedvezményt érhet el a vevő?

Olvasson tovább

Haszonélvezet alapítása - adásvétel alkalmával

A haszonélvezeti jog alapítása általában az ingatlan megvásárlásakor történik. Sokszor a szülők gyermeküknek úgy vesznek lakást, hogy biztosítani szeretnék, a könnyen jött vagyontárggyal nem él vissza a fiatal. Az ilyen teher alapítása sokszor illetékjogi megfontolásokból merül fel.

A haszonélvezet azonban nem csak a vevő, hanem adásvételkor közvetlenül az eladó által is megalapításra kerülhet. Közkeletű hiedelmekkel ellentétben az adásvételi szerződésnek a haszonélvezet fenntartására irányuló külön jogcímet nem kell tartalmaznia.

Mire idáig eljutunk, az ügyfelekben tudatosul, hogy a haszonélvezet a tulajdonjog egy igen komoly korlátja, emiatt természetes reakció, hogy a tulajdonost érdekelni kezdi: utóbb eladhatja-e a haszonélvezettel terhelt lakását, vagy házát? A haszonélvezet egyáltalán nem akadálya az ingatlan értékesítésének - persze kérdéses, hogy az eladó talál-e olyan vevőt, aki haszonélvezettel terhelten is meg kívánja venni az adott ingatlant. Tehát, ha az ingatlan új tulajdonost kap, a haszonélvező továbbra is használhatja az ingatlant, hacsak le nem mond erről a jogáról például a haszonélvezet megváltása fejében.

A haszonélvezeti jog biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom is bejegyezhető a tulajdoni lapra.

Mennyibe kerül bejegyeztetni a haszonélvezeti jogot?

Amennyiben önmagában kerül megalapításra a jog, akkor ingatlanonként 6600,- Ft fizetendő a bejegyzésért. Ha az adásvételi szerződésben a vevő alapítja a haszonélvezetet, akkor ugyanez a szabály érvényesül, tehát lényegében ha az adásvétel jogcímén történő tulajdonjog bejegyzésért fizettünk, akkor a haszonélvező után már nem kér a földhivatal igazgatási szolgáltatási díjat.

Olykor előfordul, hogy a tulajdonos úgy adja el az ingatlanját, hogy a saját maga javára fenntartja a haszonélvezeti jogot. Erre sokszor abban az esetben kerül sor, ha az ingatlan tulajdonosa nem közvetlen rokona (szülő, gyermek, testvér) javára végrendelkezne, de nem szeretné a végrendeleti öröklés tetemes illetékével terhelni azt, akire az ingatlant hagyná. Ilyen módon biztosítható, hogy aki a végrendeleti örökös lenne, az nem teheti ki a lakásából az abban lakó "örökhagyót". Bár a haszonélvező nem adhatja el az ingatlant, azt lakhatja, használhatja, sőt, ha úgy alakul, akkor bérbeadásból továbbra is hasznosíthatja.

Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása

Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása

A haszonélvezeti jog értéke

A haszonélvezeti jog értéke két okból érdekli általában az ügyfeleinket: (i) mert illetéket/adót kell fizetnünk, vagy (ii) mert a haszonélvezeti jogot meg kellene váltanunk, hogy tulajdonosként az ingatlant értékesíteni tudjuk.

Haszonélvezeti jog értéke az illeték kapcsán

Sajnos csak az első kérdésre adható egzakt válasz: hiszen a haszonélvezet az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogosultság, ami visszterhes vagyonátruházási illeték tárgya. Első körben meg kell állapítanunk a vagyoni értékű jogunk egyévi értékét: ez a lakás, vagy ház forgalmi értékének (ez általában azonos a vételárral) egyhuszad része. Ha a haszonélvezeti jogosultság holtig tart, akkor az egyévi értéket az alábbiak szerint kell tovább szoroznunk, hogy megkapjuk a kívánt értéket:

Ha a haszonélvezeti özvegyi jog jogosultja
25 évesnél fiatalabbEgyévi érték * 10
25-50 évesEgyévi érték * 8
51-65 évesEgyévi érték * 6
65 évnél idősebbEgyévi érték * 4

Haszonélvezeti vevő által fizetendő illeték

A visszterhes vagyonszerzéssel egyidejűleg alapított, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezet esetén a haszonélvező a haszonélvezet értéke alapján fizeti az illetéket, aminek mértéke 1 milliárd forintos forgalmi értékig 4%. Ha a haszonélvező javára egyenes ági rokona alapít ilyen jogot, az az egyébként visszterhes vagyonátruházás illetékmentességét eredményezheti.

Haszonélvezeti jog és az illeték az állagvevő szempontjából

A fentiek nem csak a haszonélvező szempontjából fontosak, hiszen aki ilyen joggal terhelt ingatlant vásárol, annak vevőként is kevesebb illetéket kell fizetnie:

Az illeték kiszámítása haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan vásárlása esetén Magyarországon kicsit bonyolultabb lehet, mint egy egyszerű ingatlanvásárlás esetén. Az illeték mértéke általában a lakás forgalmi értékének százalékában van meghatározva. Az alapszabályok a következők:

  • Ingatlanonként 1 milliárd forintig a forgalmi érték 4%-a.
  • Az 1 milliárd forint feletti forgalmi érték 2%-a.
  • De ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.

Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan esetén a vagyoni értékű jog értékével csökkenteni kell a forgalmi értéket. Ezt követően a csökkentett forgalmi érték alapján kell az illetéket kiszámolni. Ráadásul a vagyoni értékű jog értékét figyelembe véve, az 1 milliárd forint és a 200 millió forint olyan hányadát kell alkalmazni, mint amilyen arányt a tulajdonjog értéke képvisel az ingatlan forgalmi értékében.

Debrecenben keres ügyvédet?

Válassza az e-ingatlanügyvédek.hu csapatát!

Tovább

Haszonélvezeti jog értékelése haszonélvezettel terhelt ingatlan eladás esetén

Ha viszont azt szeretnénk megállapítani, hogy mennyi az ilyen jogok értéke eladás esetén, akkor koránt sincs ilyen könnyű dolgunk, hiszen a valós érték ilyenkor lényegében ahhoz igazodik, hogy az özvegynek/jogosultnak mennyit ér a terhelt ingatlan, mennyi pénzért hajlandó a tehermentesítésbe belemenni. Bírói döntésekből (pl. Pfv.I.20.483/2007/3.) tudjuk, hogy a haszonélvezet értékének meghatározása során a jogosult életkorát és a terhelt ingatlan állapotát kell figyelembe venni, tehát az végső soron szakvélemény alapján állapítható meg - de mivel a jogosult nem kötelezhető a lemondásra, ezt csak gondolatébresztőként írom.

Tapasztalataink szerint ha az özvegy nem akar kötélnek állni, akkor a tulajdonos hiába érvel értékbecslővel, vagy az Illetéktörvény fent ismertetett rendelkezéseivel. 

Az értékmeghatározás kapcsán nagyon fontos tényező és mindig el is mondjuk az eladóknak, hogy a haszonélvezet az Szja. törvény szerint is vagyoni értékű jognak számít, aminek az alapítása és a megszüntetése is adóteher alá eshet - kivéve, ha abból jövedelem nem származik. Ha pedig a haszonélvező ingyenesen mond le erről a jogáról (pl. az öröklést követő 5 éven belül eladott ingatlan esetén), akkor a tulajdonos oldalán merülhet fel illetékkötelezettség.

Holtig tartó haszonélvezeti jog értéke

Holtig tartó haszonélvezeti jog értéke

Az ingatlan haszonélvezeti jogról bővebben

A haszonélvezet ellenérték fejében, vagy ingyenesen alapítható. Ingatlan esetén a más személy tulajdonában álló dologra a haszonélvezőt megilleti a birtoklás a használat és a hasznok szedésének a joga. A haszonélvezet tárgyát a jogosult, azaz a tulajdonostól eltérő másik személy használhatja, de ha ez nem az ingatlan rendeltetésének megfelelő módon történik, akkor a tulajdonos megfelelő biztosítékot követelhet, ha tiltakozása nem vezetett eredményre. A haszonélvezeti jogosultság gyakorlásának tehát vannak korlátai. Ha a haszonélvező tulajdonossal szemben is érvényesülő jogairól olvasna, kattintson blogposztunkra!

A haszonélvezet tárgya

A haszonélvezet tárgya legtöbbször ingatlan, de a Ptk. megengedi, hogy ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogon is haszonélvezetet alapítsunk. A hasznot hajtó jog és követelés haszonélvezetére a dolgok haszonélvezetének szabályait kell megfelelően alkalmazni.

A haszonélvezet terjedelme

Az ingatlan haszonélvezeti jog alapján a haszonélvezetre jogosult az ingatlanban lakhat, azt birtokolhatja, sőt bérbe is adhatja - mindezt akár a tulajdonos akarata ellenére. A haszonélvezet mindig a tulajdoni lapon látható személyt illeti, tehát a haszonélvező nem adhatja azt tovább.

A haszonélvező felel az ingatlan fenntartási költségeiért, kivéve, ha rendkívüli javításokról vagy helyreállításokról van szó.

A haszonélvezet időtartama

A haszonélvezet a bejegyzett haszonélvezeti jogosult haláláig (pl. holtig tartó özvegyi jog) vagy egy korlátozott időre, jogi személy esetében legfeljebb ötven évre állhat fenn. Fontos tudni, hogy a haszonélvezet akkor is megszűnik, ha a haszonélvező a tulajdonjogot is megszerzi, vagy ha lejár a jog határozott időtartama. A megszűnéshez lemondó nyilatkozat és az ingatlan-nyilvántartásból történő törlés is szükséges.

A haszonélvezeti jog törlése

A haszonélvezeti jogot megalapítani és megszüntetni is kizárólag ügyvéd által ellenjegyzett magánokirattal vagy közokirattal lehet. Amennyiben a haszonélvező meghal, akkor a haszonélvező tulajdoni lapról való törléséhez elegendő egy egyszerű kérelem, vagy külföldiek esetén a már kiállított halotti anyakönyvi kivonat bemutatása. 

A haszonélvezeti jog általában holtig tart

A haszonélvezeti jog általában holtig tart

Összegzés

A haszonélvezet általában öröklésen alapul, de ügyfeleink gyakran alapítanak szerződéssel gyermekeik, szüleik, házastársuk, netán testvérük javára ilyen jogot. A szerződéses alapításra leggyakrabban adásvétellel, ajándékozással egyidejűleg kerül sor. 

A túlélő házastárs törvényes öröklésen alapuló joga mindig „özvegyi jog” elnevezéssel szerepel a tulajdoni lapon. Az ilyen jog az illető özvegységének idejére terjed ki. Ha az ingatlannak csak egy részét terheli a haszonélvezeti jog, akkor érdemes lehet használati megosztási szerződés megkötését megfontolni.

A haszonélvezetből fakadó jogok a tulajdonos szempontjából jogi értelemben terhek, a haszonélvezettel rendelkező szempontjából viszont vagyoni értékkel bírnak - ennek megfelelően az alapításához és a megszüntetéséhez is adójogi következmények fűződnek.

A borítóképet Fazekas Nikoletta készítette.


Ha haszonélvezet megszüntetésében, vagy megalapításában segítségre lenne szüksége, esetleg további kérdése lenne, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségeken!

Szabó Judit AnnaSJA
Szerző:

Csapatunk

Dr. Szabó Judit Anna

Dr. Szabó Judit Anna az e-ingatlanügyvédek.hu vezető ügyvédje és az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás budapesti tagja. Szakterülete az ingatlanjog és a polgári peres képviselet.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

A haszonélvezeti jog azt jelenti, hogy valaki más tulajdonában lévő haszonélvezeti ingatlant használhat, birtokolhat és annak hasznait élvezheti. A haszonélvezet az ingatlan tulajdonosának személyét nem változtatja meg.