Logóe-ingatlanügyvédek.hu

Minden, amit a haszonélvezeti jog kapcsán tudni kell

Az ügyvédi praxisomban során igen gyakran találkozom a haszonélvezet egyes kérdéseivel. Ügyfeleink közül sokan kíváncsiak arra, hogy miként lehetséges egy özvegyi joggal terhelt ingatlan eladása, vagy hogy mennyi reálisan a haszonélvezeti jog értéke. 

Mielőtt ezekre a kérdésekre válaszolni szoktam, először szeretem elmagyarázni, hogy mit is jelent a haszonélvezet? A haszonélvezet lehetővé teszi, hogy valaki más tulajdonában lévő ingatlant 

  • birtokolja
  • használja és a
  • hasznait élvezze

Mivel a haszonélvező nem tulajdonos, nem adhatja el az ingatlant, de amit köznapi értelemben tulajdonosi jognak tekintünk azt megteheti: a lakásban lakhat, vagy bérbe is adhatja! A holtig tartó haszonélvezet legtöbbször örökléssel jön létre, ez az ún. "özvegyi jog".

De tekintsük át a témát bővebben - hiszen a lényeg a lényeg: haszonélvezeti joggal terheli ingatlant tehermentesítés nélkül nehezen adunk el!

Haszonélvezeti jog

Haszonélvezeti jog - generációk védelme

Az özvegyi jog - a holtig tartó haszonélvezeti jogosultság és a megváltása

Az özvegyi jog lényegében azonos a haszonélvezeti joggal - bár az előbbi csak természetes személy esetén értelmezhető. A Ptk. alapján az özvegy az elhunyt házastársával közösen lakott lakásra "holtig tartó haszonélvezeti jogot" szerez, ami a berendezési és felszerelési tárgyak összességére is kiterjed.

Tapasztalatom szerint ha az özvegyi jogosult szülő, a tulajdonos pedig a gyermek, akkor az ilyen típusú terhek lényegében jogi formáságok csupán, ha azonban a gyermek a mostohaszülőjével kerül ilyen viszonyba, az gyakorta konfliktusok melegágya, hiszen:

  • az özvegyi jogot nem lehet korlátozni, és 
  • az özvegy hozzájárulása nélkül az haszonélvezeti jog megváltása sem lehetséges.

Az ilyen típusú haszonélvezeti jog az özvegy haláláig, vagy addig fennmarad, ameddig erről le nem mond.

Az özvegyi jog, vagyis a haszonélvezet megváltása akkor lehetséges, ha azt a túlélő házastárs kéri. Ez nem csak a hagyaték átadáskor lehetséges, hiszen az özvegy a Ptk. 7:59.§-a alapján – a jövőre nézve – bármikor igényelheti a haszonélvezeti jogosultság megváltását. A haszonélvezet megváltásának mindig a házastárs és a leszármazó méltányos érdekeinek figyelembevételével kell történnie. Ez alól kivétel az osztályos egyezséggel engedett holtig tartó haszonélvezeti jog, ami nem eshet megváltás vagy korlátozás alá, mivel az osztályos egyezséggel a felek véglegesen rendezik az öröklés folytán előállt jogviszonyokat. 

Természetesen az özvegy önként bármikor lemondhat özvegyi haszonélvezeti jogról - bár erre főleg az ingatlan értékesítésekor szokott sor kerülni. Ilyen esetben a megváltás a foglalóból, netán az előlegből is történhet.

Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása

Mivel a független vevők a legritkább esetben szeretnének haszonélvezettel terhelt ingatlant megvásárolni, az ilyen ingatlant általában tehermentesíteni szükséges. Természetesen terhelt ingatlan eladása sem lehetetlen, hiszen a haszonélvező hozzájárulása az értékesítéshez nem szükséges, de ilyen esetben számolni kell azzal, hogy vételárként csak ha igen nyomott összeg érhető el.

A haszonélvezeti jogot vagy még az eladási szándék kialakulásakor, vagy közvetlenül az adásvételi szerződés megkötésekor (akár a szerződésben a haszonélvezeti eladó által megadott nyilatkozattal) törölni szükséges. Az Inytv. 32. § (3) bek. alapján a haszonélvezeti jog az ingatlan-nyilvántartásból akkor törölhető, ha a törlési engedély ügyvéd által ellenjegyzett, vagy közokirati formában kerül csatolásra. Ebből következik, hogy a haszonélvezeti jog törlése iránti kérelmet is csak ügyvéd, vagy közjegyző adhatja be a földhivatalba.

A haszonélvező ingyenesen is lemondhat a haszonélvezeti jogáról, de általában a vételár egy része az ő bankszámlájára kerül. Jó ha tudjuk, hogy a haszonélvezeti jogról történő lemondásnak adójogi következményei vannak.

A haszonélvezeti jog törlésének földhivatali költsége önmagában 6600,- Ft, de ha az adásvételi szerződés ügyintézésével együtt kérjük a haszonélvezettel rendelkező joga törlését, akkor külön díjat nem számít fel a földhivatal.

Haszonélvezeti jog

Holtig tartó özvegyi jog

Holtig tartó haszonélvezeti jog törlése halál esetén

A holtig tartó haszonélvezeti jog öröklése nem lehetséges, az értelemszerűen megszűnik, amennyiben a haszonélvező meghalt. A földhivatal azonban nem törli ezt a terhet, ameddig az elhalálozásról nem értesül. Ha ilyen jogot szeretnénk töröltetni, akkor a legegyszerűbb, ha beküldünk egy törlési kérelmet, amihez csatolunk egy halotti anyakönyvi kivonatot.

Nem kell okiratot, tehát halotti anyakönyvi kivonatot csatolni a kérelemhez, amennyiben a haszonélvezeti, a tartási vagy az életjáradéki jog, továbbá a használat jogának a jogosult elhalálozása következtében történő megszűnése a személyiadat- és lakcímnyilvántartásban szereplő adatokból kétségtelenül megállapítható. Ha tehát pontosan megjelöltük a jogosultat és a földhivatal be tudja őt azonosítani a személyiadat és lakcímnyilvántartásban, akkor a földhivatal akár egy egyszerű levélben érkező megkeresésre is törlni azt az ingatlan tulajdoni lapjáról, anélkül, hogy kiadtuk volna a halotti anyakönyvi kivonatot a kezünkből. Megjegyezzük, hogy ugyanez az ügymenet, ha a tulajdoni lapon a tulajdonos kiskorúként szerepel, holott az ingatlan-nyilvántartás adataiból kétségtelenül megállapítható, hogy a jogosult a tizennyolcadik életévét betöltötte.

Nincs szükség okiratra és kérelemre, ha olyan jogot vagy tényt kell törölni, amelynek megszűnése az ingatlan-nyilvántartásból kétségtelenül megállapítható - tehát ha pl. a tulajdoni lapon egy 150 éves ember haszonélvezeti joga szerepel.

Ha csak sejtjük, hogy a jogosult elhunyt, akkor javasoljuk az ún. TÁJÉKOZTATÁS KÉRÉSE ELHALÁLOZOTT SZEMÉLYRŐL elnevezésű szolgáltatás igénybevételét, amivel lehetősége van (elektronikus azonosítást követően), a felhasználás céljának és jogalapjának igazolása nélkül, a nyilvántartást kezelő szervtől tájékoztatást kérni az adott személy elhalálozásának tényéről, helyéről és időpontjáról. A szolgáltatás a magyarorszag.hu-n keresztül, ügyfélkapus azonosítást követően a CSALÁD->ELHALÁLOZÁS menüpont alatt érhető el.

Haszonélvezet alapítása - adásvétel alkalmával

A haszonélvezeti jog alapítása általában az ingatlan megvásárlásakor történik. Sokszor a szülők gyermeküknek úgy vesznek lakást, hogy biztosítani szeretnék, a könnyen jött vagyontárggyal nem él vissza a fiatal. Az ilyen teher alapítása sokszor illetékjogi megfontolásokból merül fel.

A haszonélvezet azonban nem csak a vevő, hanem adásvételkor közvetlenül az eladó által is megalapításra kerülhet. Közkeletű hiedelmekkel ellentétben az adásvételi szerződésnek a haszonélvezet fenntartására irányuló külön jogcímet nem kell tartalmaznia.

Mire idáig eljutunk, az ügyfelekben tudatosul, hogy a haszonélvezet a tulajdonjog egy igen komoly korlátja, emiatt természetes reakció, hogy a tulajdonost érdekelni kezdi: utóbb eladhatja-e a haszonélvezettel terhelt lakását, vagy házát? A haszonélvezet egyáltalán nem akadálya az ingatlan értékesítésének - persze kérdéses, hogy az eladó talál-e olyan vevőt, aki haszonélvezettel terhelten is meg kívánja venni az adott ingatlant. Tehát, ha az ingatlan új tulajdonost kap, a haszonélvező továbbra is használhatja az ingatlant, hacsak le nem mond erről a jogáról például a haszonélvezet megváltása fejében.

Mennyibe kerül bejegyeztetni haszonélvezeti jogot?

Amennyiben önmagában kerül megalapításra a jog, akkor ingatlanonként 6600,- Ft fizetendő a bejegyzésért. Ha az adásvételi szerződésben a vevő alapítja a haszonélvezetet, akkor ugyanez a szabály érvényesül, tehát lényegében ha az adásvétel jogcímén történő tulajdonjog bejegyzésért fizettünk, akkor a haszonélvező után már nem kér a földhivatal igazgatási szolgáltatási díjat.

Olykor előfordul, hogy a tulajdonos úgy adja el az ingatlanját, hogy a saját maga javára fenntartja a haszonélvezeti jogot. Erre sokszor abban az esetben kerül sor, ha az ingatlan tulajdonosa nem közvetlen rokona (szülő, gyermek, testvér) javára végrendelkezne, de nem szeretné a végrendeleti öröklés tetemes illetékével terheli azt, akire az ingatlant hagyná. Ilyen módon biztosítható, hogy aki a végrendeleti örökös lenne, az nem teheti ki a lakásából az abban lakó "örökhagyót". Bár a haszonélvező nem adhatja el az ingatlant, azt lakhatja, használhatja, sőt, ha úgy alakul, akkor bérbeadásból továbbra is hasznosíthatja.

Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása

Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása

A haszonélvezeti jog értéke

A haszonélvezeti jog értéke két okból érdekli általában az ügyfeleinket: (i) mert illetéket/adót kell fizetnünk, vagy (ii) mert a haszonélvezeti jogot meg kellene váltanunk, hogy tulajdonosként az ingatlant értékesíteni tudjuk.

Haszonélvezeti jog értéke az illeték kapcsán

Sajnos csak az első kérdésre adható egzakt válasz: hiszen a haszonélvezet az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogosultság, ami visszterhes vagyonátruházási illeték tárgya. Első körben meg kell állapítanunk a vagyoni értékű jogunk egyévi értékét: ez a lakás, vagy ház forgalmi értékének (ez általában azonos a vételárral) egyhuszad részét. Ha a haszonélvezeti jogosultság holtig tart, akkor az egyévi értéket az alábbiak szerint kell tovább szoroznunk, hogy megkapjuk a kívánt értéket:

Ha a haszonélvezeti özvegyi jog jogosultja
25 évesnél fiatalabbEgyévi érték * 10
25-50 évesEgyévi érték * 8
51-65 évesEgyévi érték * 6
65 évnél idősebbEgyévi érték * 4

Haszonélvezeti vevő által fizetendő illeték

A visszterhes vagyonszerzéssel egyidejűleg alapított, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezet esetén a haszonélvező a haszonélvezet értéke alapján fizeti az illetéket, aminek mértéke 1 milliárd forint os forgalmi értékig 4%. Ha a haszonélvező javára egyenes ági rokona alapít ilyen jogot, az az egyébként visszterhes vagyonátruházás illetékmentességét eredményezheti.

Haszonélvezeti jog és az illeték az állagvevő szempontjából

A fentiek nem csak a haszonélvező szempontjából fontosak, hiszen aki ilyen joggal terhelt ingatlant vásárol, annak vevőként is kevesebb illetéket kell fizetnie:

Az illeték kiszámítása haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan vásárlása esetén Magyarországon kicsit bonyolultabb lehet, mint egy egyszerű ingatlanvásárlás esetén. Az illeték mértéke általában a lakás forgalmi értékének százalékában van meghatározva. Az alapszabályok a következők:

  • Ingatlanonként 1 milliárd forintig a forgalmi érték 4%-a.
  • Az 1 milliárd forint feletti forgalmi érték 2%-a.
  • De ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.

Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan esetén a vagyoni értékű jog értékével csökkenteni kell a forgalmi értéket. Ezt követően a csökkentett forgalmi érték alapján kell az illetéket kiszámolni. Ráadásul a vagyoni értékű jog értékét figyelembe véve, az 1 milliárd forint és a 200 millió forint olyan hányadát kell alkalmazni, mint amilyen arányt a tulajdonjog értéke képvisel az ingatlan forgalmi értékében.

Haszonélvezeti jog értékelése haszonélvezettel terhelt ingatlan eladás esetén

Ha viszont azt szeretnénk megállapítani, hogy mennyi az ilyen jogok értéke eladás esetén, akkor koránt sincs ilyen könnyű dolgunk, hiszen a valós érték ilyenkor lényegében ahhoz igazodik, hogy az özvegynek/jogosultnak mennyit ér a terhelt ingatlan, mennyi pénzért hajlandó a tehermentesítésbe belemenni. Bírói döntésekből (pl. Pfv.I.20.483/2007/3.) tudjuk, hogy a haszonélvezet értékének meghatározása során a jogosult életkorát és a terhelt ingatlan állapotát kell figyelembe venni, tehát az végső soron szakvélemény alapján állapítható meg - de mivel a jogosult nem kötelezhető a lemondásra, ezt csak gondolatébresztőként írom.

Tapasztalataink szerint ha az özvegy nem akar kötélnek állni, akkor a tulajdonos hiába érvel értékbecslővel, vagy az Illetéktörvény fent ismertetett rendelkezéseivel. 

Az értékmeghatározás kapcsán nagyon fontos tényező és mindig el is mondjuk az eladóknak, hogy a haszonélvezet az Szja. törvény szerint is vagyoni értékű jognak számít, aminek az alapítása és a megszüntetése is adóteher alá eshet - kivéve, ha abból jövedelem nem származik. Ha pedig a haszonélvező ingyenesen mond le erről a jogáról (pl. az öröklést követő 5 éven belül eladott ingatlan esetén), akkor a tulajdonos oldalán merülhet fel illetékkötelezettség.

Holtig tartó haszonélvezeti jog értéke

Holtig tartó haszonélvezeti jog értéke

Az ingatlan haszonélvezeti jogról bővebben

A haszonélvezet ellenérték fejében, vagy ingyenesen alapítható. Ingatlan esetén a más személy tulajdonában álló dologra a haszonélvezőt megilleti a birtoklás a használat és a hasznok szedésének a joga. A haszonélvezet tárgyát a jogosult, azaz a tulajdonostól eltérő másik személy használhatja, de ha ez nem az ingatlan rendeltetésének megfelelő módon történik, akkor a tulajdonos megfelelő biztosítékot követelhet, ha tiltakozása nem vezetett eredményre. A haszonélvezeti jogosultság gyakorlásának tehát vannak korlátai. Ha a haszonélvező tulajdonossal szemben is érvényesülő jogairól olvasna, kattintson blogposztunkra!

A haszonélvezet tárgya

A haszonélvezet tárgya legtöbbször ingatlan, de a Ptk. megengedi, hogy ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogon is haszonélvezetet alapítsunk. A hasznot hajtó jog és követelés haszonélvezetére a dolgok haszonélvezetének szabályait kell megfelelően alkalmazni.

A haszonélvezet terjedelme

Az ingatlan haszonélvezeti jog alapján a haszonélvezetre jogosult az ingatlanban lakhat, azt birtokolhatja, sőt bérbe is adhatja - mindezt akár a tulajdonos akarata ellenére. A haszonélvezet mindig a tulajdoni lapon látható személyt illeti, tehát a haszonélvező nem adhatja azt tovább.

A haszonélvező felel az ingatlan fenntartási költségeiért, kivéve, ha rendkívüli javításokról vagy helyreállításokról van szó.

A haszonélvezet időtartama

A haszonélvezet a bejegyzett haszonélvezeti jogosult haláláig (pl. holtig tartó özvegyi jog) vagy egy korlátozott időre, jogi személy esetében legfeljebb ötven évre állhat fenn. Fontos tudni, hogy ha a haszonélvezet akkor megszűnik, ha a haszonélvező a tulajdonjogot is megszerzi, vagy ha lejár a jog határozott időtartama. A megszűnéshez lemondó nyilatkozat és az ingatlan-nyilvántartásból történő törlés is szükséges.

A haszonélvezeti jog törlése

A haszonélvezeti jogot megalapítani és megszüntetni is kizárólag ügyvéd által ellenjegyzett magánokirattal vagy közokirattal lehet. 

Amennyiben a haszonélvező meghal, akkor a haszonélvező tulajdoni lapról való törléséhez elegendő a már kiállított halotti anyakönyvi kivonat bemutatása. 

A haszonélvezeti jog általában holtig tart

A haszonélvezeti jog általában holtig tart

Összegzés

A haszonélvezet általában öröklésen alapul, de ügyfeleink gyakran alapítanak szerződéssel gyermekeik, szüleik, házastársuk, netán testvérük javára ilyen jogot. A szerződéses alapításra leggyakrabban adásvétellel, ajándékozással egyidejűleg kerül sor. 

A túlélő házastárs törvényes öröklésen alapuló joga mindig „özvegyi jog” elnevezéssel szerepel a tulajdoni lapon. Az ilyen jog az illető özvegységének idejére terjed ki. Ha az ingatlannak csak egy részét terheli a haszonélvezeti jog, akkor érdemes lehet használati megosztási szerződés megkötését megfontolni.

A haszonélvezetből fakadó jogok a tulajdonos szempontjából jogi értelemben terhek, a haszonélvezettel rendelkező szempontjából viszont vagyoni értékkel bírnak - ennek megfelelően az alapításához és a megszüntetéséhez is adójogi következmények fűződnek.

A borítóképet Fazekas Nikoletta készítette.


Ha haszonélvezet megszüntetésében, vagy megalapításában segítségre lenne szüksége, esetleg további kérdése lenne, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségeken!

Kapcsolatfelvétel

Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Szabó Judit AnnaSJA
Szerző:

Csapatunk

Dr. Szabó Judit Anna

[email protected]

Dr. Szabó Judit Anna egyéni ügyvéd, az e-ingatlanügyvédek.hu vezető tagja. Szakterülete az ingatlanjog, az ingatlanok átruházásával, hasznosításával kapcsolatos adózási kérdések és az ügyvédi compliance.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

A haszonélvezeti jog azt jelenti, hogy valaki más tulajdonában lévő haszonélvezeti ingatlant használhat, birtokolhat és annak hasznait élvezheti. A haszonélvezet az ingatlan tulajdonosának személyét nem változtatja meg.