Lakás adásvételi szerződés lépésről-lépésre

A lakás adásvétel lépései röviden

A lakás adásvételének folyamata Magyarországon szigorú jogszabályi keretek között zajlik. Az alábbiakban lépésről lépésre áttekintjük a folyamat fő elemeit, kiemelve a kötelező teendőket:

1. Pénzügyi tervezés és hitelképesség felmérése

Mielőtt belevágna az ingatlanvásárlásba, fontos meghatározni a rendelkezésre álló anyagi forrásokat és felmérni a hitelképességet. Szükség esetén érdemes hitelközvetítő segítségét igénybe venni a legkedvezőbb finanszírozási lehetőségek feltérképezéséhez.​

2. Az ideális lakás felkutatása

A piacon elérhető ingatlanok közül érdemes alaposan tájékozódni, figyelembe véve az egyéni igényeket és preferenciákat. Ha szeretné kihagyni az ingatlanközvetítőt a folyamatból, találja meg az ingatlant a hirdetésben szereplő képek alapján.

3. Tulajdoni lap ellenőrzése

Az ingatlan tulajdoni lapjának lekérése és ellenőrzése elengedhetetlen a jogi helyzet tisztázása érdekében. A vevők csak a tulajdoni lap birtokában lehetnek biztosak abban, hogy az eladó jogosult az ingatlan értékesítésére, és innen ismerhetők meg a jelzálogok és további terhek, pl. a haszonélvezeti jog is.

4. Alku az eladóval

A vételár, a foglaló összege, a birtokbaadás időpontja és a szavatossági kérdések tisztázása érdekében elengedhetetlen az eladóval történő tárgyalás. A megállapodás részleteit érdemes írásban rögzíteni az esetleges félreértések elkerülése végett.​ Az ingatlanközvetítők sokszor gátolják az eladóval való közvetlen kapcsolatfelvételt, mivel tartanak attól, hogy a felek őket kihagyva állapodnak meg az adásvételben, így elesnek a közvetítői díjtól.

5. Ügyvéd megbízása

A magyar jogszabályok szerint ingatlan adásvételi szerződést kizárólag ügyvéd vagy közjegyző készíthet. Az ügyvéd feladata a szerződés elkészítése, a jogi tanácsadás és az ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatása.​ Közjegyzők ritkán foglalkoznak tranzakciótervezéssel, illetéktanácsadással, ráadásul drágábban is nálunk ügyvédeknél, így a legtöbb vevő ügyvédhez fordul.

6. Energetikai tanúsítvány és villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyv beszerzése

Az eladónak kötelessége biztosítani az ingatlan energetikai tanúsítványát, amely az épület energiahatékonyságát mutatja. Emellett a villamos hálózat biztonságosságát igazoló felülvizsgálati jegyzőkönyv beszerzése is ajánlott.​

7. Adásvételi szerződés megkötése

Az ügyvéd az aláírás előtt 2-3 nappal megküldi az adásvételi szerződés tervezetét a feleknek. Ha sikerül megállapodni a végleges szövegben, jöhet a személyes találkozás az ügyvédi irodában. Az aláírást követően az ügyvéd benyújtja a szerződést a földhivatalba, a B400 adatlapot pedig a NAV-hoz. Hitelből finanszírozott ingatlanok esetén először nem a tulajdonjog, csak a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzését kérjük.​

8. Hitelügyintézés

Amennyiben a vásárláshoz hitel szükséges, az adásvételi szerződés birtokában megkezdhető a hitelkérelem benyújtása és a szükséges dokumentumok beszerzése.​ Fontos tudni, hogy a hitelkérelem benyújtását követi az ingatlan értékbecslés. A szemle előtt semmiképpen ne kezdjen bele sem az eladó, sem a vevő nagyobb felújításba.

9. Vételár teljesítése

A szerződésben meghatározott ütemezés szerint történik a vételár kifizetése, amely történhet saját forrásból vagy banki hitelből.​

10. Birtokbaadás

A teljes vételár megfizetését követően kerül sor az ingatlan birtokbaadására, amely során jegyzőkönyvben rögzítik az ingatlan állapotát és a közműórák állását.​

11. Közműátírás

A birtokbaadást követően szükséges a közműszolgáltatások (víz, gáz, villany, internet stb.) átírása a vevő nevére. Ehhez a szolgáltatók által megkövetelt dokumentumok benyújtása szükséges.​

12. Illetékfizetés

Az ingatlanvásárlást követően az illeték megfizetése a vevő kötelezettsége. Az illeték mértéke az ingatlan forgalmi értékétől függ, és az adóhatóság által kiszabott határidőn belül kell teljesíteni.​

Mit kell tudnunk az ingatlan adásvételi szerződés megkötése előtt?

Az ügyvéd központi szerepet játszik az adásvétel folyamatában: ő szerkeszti a szerződést, ellenőrzi a felek adatait, jogi tanácsot ad, gondoskodik a jogszabályi formai és tartalmi követelmények betartásáról, végül pedig ő nyújtja be a szerződést a földhivatalba. A legfontosabb éppen ezért, hogy már a folyamat elején találjunk egy ügyvédet, akiben megbízunk.

Mit kell átküldeni az ügyvédnek, hogy előkészítse az ingatlan adásvételi szerződést?

Az adásvételi szerződés megszerkesztéséhez az ügyvédnek szüksége van a következő adatokra:

• az ingatlan helyrajzi száma, illetve címe
• a felek személyi igazolványa/jogosítványa/útlevele azonosító számai
• a felek lakcímigazolvány számai
• a felek adóazonosító jelei
• a felek bankszámla számai
• a felek e-mail címei
• a felek telefonszámai
• vételár (ütemezése)
• megállapodott feltételek

Ha rendelkezésre áll, mindenképpen érdemes megküldeni az eladó által a 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet értelmében elkészített energetikai tanúsítványt készíttetéséről, illetve a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet értelmében megrendelt villamos biztonsági felülvizsgálat eredményét.

Figyelem: az ügyvéd eljárását nehezíti, illetve akadályozza, ha bármely fél okmánya lejárt vagy érvénytelen. Éppen ezért érdemes mára a folyamat elején ellenőrizni az okmányokat.

Elővásárlási jog jelentősége

Társasházi lakások esetében általában nincs elővásárlási joga a szomszédoknak. Ugyanakkor előfordulhat, hogy a társasház alapító okirata elővásárlási jogot biztosít a tulajdonostársak számára egymás lakására. Ennek megléte ellenőrizhető a tulajdoni lap társasházi törzslapján, illetve az alapító okiratban.

Bizonyos ingatlantípusok esetében jogszabály is előírhat elővásárlási jogot az állam vagy az önkormányzat javára. Például kiemelten védett műemlék ingatlanok esetén törvény biztosít elővásárlási jogot a Magyar Állam számára.

Mit kell tudni a birtokbaadásról?

​A birtokbaadás az ingatlan adásvételi folyamatának kulcsfontosságú lépése: ez az esemény általában a teljes vételár kifizetését követően történik, és ettől az időponttól kezdve a vevő jogosult az ingatlan használatára, szedi annak hasznait, valamint viseli annak terheit és kockázatait.

A birtokbaadás főbb lépései:

1. Birtokbaadási jegyzőkönyv készítése: A felek közösen felvesznek egy jegyzőkönyvet, amely rögzíti az ingatlan aktuális állapotát, a közüzemi mérőórák (villany, gáz, víz) gyári számát és állását. Ez a dokumentum alapvető fontosságú a későbbi esetleges viták elkerülése érdekében.
2. Közüzemi szolgáltatások átírása: A jegyzőkönyv alapján a vevőnek intézkednie kell a közüzemi szolgáltatások saját nevére történő átírásáról. Ehhez szükség van a szolgáltatókkal kötött új szerződések megkötésére, melyekhez a mérőóra-állásokat rögzítő jegyzőkönyv elengedhetetlen. ​
3. Kulcsok átadása: A birtokbaadás során az eladó átadja az ingatlan összes kulcsát a vevőnek. Fontos, hogy a vevő meggyőződjön arról, hogy minden kulcsot megkapott, és tisztázza, melyik kulcs melyik zárhoz tartozik. ​
4. Lakcímváltozás bejelentése: Az eladónak ki kell jelentkeznie az adott lakcímről, míg a vevőnek be kell jelentkeznie oda. Ha az ingatlan egyéni vállalkozás vagy gazdasági társaság székhelye volt, annak módosításáról is gondoskodni kell. ​
5. Állapotfelmérés és dokumentálás: A birtokbaadás előtt a vevőnek érdemes alaposan megvizsgálnia az ingatlant, ellenőrizve annak állapotát, és összevetni azt az eladóval korábban egyeztetettekkel. Bármilyen eltérés vagy hiba esetén azt írásban rögzíteni kell a jegyzőkönyvben, hiszen később egy szavatossági jogvitában ez perdöntő lehet.

A birtokbaadás megfelelő lebonyolítása és dokumentálása mindkét fél érdeke, mivel ez biztosítja a későbbi félreértések elkerülését.

Mit kell tudni a szavatosságról?

A szavatossággal kapcsolatos rendelkezések a lakás adásvételi szerződések igen fontos részei: a vevő és az eladó jogait is védik az esetleges hibás teljesítés esetén. Amikor ingatlant vásárolunk, elvárjuk, hogy az megfeleljen a szerződésben rögzített tulajdonságoknak és mentes legyen rejtett hibáktól. Ha mégis hibát észlelünk, a szavatosság keretében jogaink érvényesíthetők.

Milyen jogok illetik meg a vevőt szavatossági hiba esetén?

1. Kijavítás vagy kicserélés: Elsődlegesen a vevő kérheti a hiba kijavítását vagy az ingatlan cseréjét. Ingatlanok esetében a csere ritkán lehetséges, így általában a kijavítás kerül előtérbe.
2. Árleszállítás: Ha a kijavítás nem lehetséges vagy aránytalanul nagy költséggel járna, a vevő árleszállítást kérhet.
3. Elállás a szerződéstől: Jelentős hiba esetén, ha a kijavítás vagy árleszállítás nem nyújt megfelelő megoldást, a vevő elállhat a szerződéstől. Ez azt jelenti, hogy a felek visszatérnek az eredeti állapotba: a vevő visszaadja az ingatlant, az eladó pedig visszafizeti a vételárat.

Ha érdekli, hogy kizárható-e lakás adásvétel esetén a kellékszavatosság, olvassa el cikkünket!

Lakásvásárlás költségei - illeték és a többi

A lakásvásárlás során a vételáron felül számos további költséggel kell számolni. Az alábbiakban összefoglaljuk a leggyakoribb tételeket:

1. Vagyonszerzési illeték

Magyarországon ingatlanvásárlás esetén a vevőnek vagyonszerzési illetéket kell fizetnie, amely általában (de nem minden esetben!) a vételár 4%-a. Egy 80 millió forintos ingatlan esetében ez 3,2 millió forintot jelent. Bizonyos esetekben azonban illetékkedvezmény vagy -mentesség is igénybe vehető, például ha a vásárlást megelőző három éven belül vagy azt követő egy éven belül másik lakástulajdont értékesítünk, és az új lakás értéke nem haladja meg az eladottét.

2. Ügyvédi díj

Az ingatlan adásvételi szerződésének elkészítése és lebonyolítása ügyvédi közreműködést igényel, amelynek díja általában a vételár 0,5–1%-a. Ez a díj tartalmazza a szerződés megírását, a földhivatali ügyintézést és egyéb kapcsolódó szolgáltatásokat. 

3. Földhivatali díjak

A tulajdonjog bejegyzésének díja ingatlanonként 10 600 forint. Ez a díj a földhivatali eljárás költségeit fedezi, és minden ingatlanra külön-külön kell megfizetni. 

4. Hitelhez kapcsolódó költségek

Ha a vásárláshoz hitelt veszünk igénybe, további költségekkel kell számolni, mint például a hitelbírálati díj, értékbecslési díj, közjegyzői díj és esetlegesen a folyósítási jutalék. Ezek mértéke bankonként és hiteltípusonként változó. ​

5. Egyéb költségek

A fentieken túlmenően felmerülhetnek további kiadások is, mint például a költöztetés, felújítás, bútorozás, közműátírások díjai és biztosítási költségek. Ezek nagysága az egyéni igényektől és az ingatlan állapotától függően változik. 

Összességében a lakásvásárlás során a vételáron felül jelentős járulékos költségekkel kell számolni, ezért fontos, hogy alaposan tervezzük meg pénzügyi kereteinket, és vegyük figyelembe ezeket a tételeket is a döntéshozatal során.​

Összegzés

Már a tárgyalási szakaszban érdemes ügyvédet bevonni, hogy segítsen a kritikus pontokban. Az ügyvéd ellenőrzi a tulajdoni lapot, tanácsot ad a foglaló mértékére és a fizetési ütemezésre, valamint elkészíti a szerződéstervezetet, amelyet megküld a feleknek átolvasásra. Ha a vevő hitelt vesz fel, az ügyvéd gondoskodik róla, hogy a szerződés megfeleljen a banki követelményeknek, és egyezteti azt a pénzintézettel. A véglegesítés során kitölti a szükséges nyomtatványokat, például az adóhatósági adatlapot, amely a NAV felé történő illetékkiszabáshoz szükséges. Szerződéskötéskor a felek általában az ügyvéd irodájában írják alá a dokumentumokat, amelyeket az ügyvéd ellenjegyez. Ezt követően benyújtja a szerződést a földhivatalhoz, amelyet ma már elektronikusan, 2025-től pedig kötelezően e-iratként kell megtenni.

Ügyvédet keres? Töltse ki az űrlapot és felvesszük Önnel a kapcsolatot!