Ingatlan eladáshoz szükséges dokumentumok 2025-ben

Az ingatlan eladáshoz ezeket az iratokat készítsük elő

Az elmúlt években az ingatlanközvetítéssel is foglalkozó ügyvéd kollégáink azt tapasztalták, hogy igazán gyors, sikeres és reális áron történő eladásra akkor lehet készülni, ha az értékesítést végző személy (sokszor maga a tulajdonos!) gyorsan és pontosan tud megnyugtató információt biztosítani az érdeklődőknek.

Az alábbi listát az ő jó tapasztalataik alapján állítottuk össze:

• Tulajdoni lap, térképmásolat
• Közüzemi tartozásokkal kapcsolatos befizetés igazolások
• Alapító okirat, SZMSZ
• Elmúlt évek társasházi közgyűlési döntései
• Családi ház építési dokumentációja
• Energetikai tanúsítvány
• Villamos biztonsági felülvizsgálat jegyzőkönyve
• Helyi építési szabályzat, beépíthetőségi feltételek
• Jelzáloggal terhelt ingatlan esetén banki igazolás a kölcsön aktuális összegéről

Hasznos tudni, hogy egy 2024-es jogszabálymódosítás alapján az energetikai tanúsítványt már a lakás meghirdetése előtt el kell készíttetni és a lakás energetikai paramétereit a hirdetésben is pontosan fel kell tüntetni.

Okmányok érvényessége, bankszámla

Érdemes időben ellenőrizni a személyi igazolvány, útlevél, illetve jogosítvány érvényességét, 

• Eladó személyi okmányai (név, születési adatok, anyja neve, lakcím, személyi azonosító, állampolgárság).
• Cégek esetén: cégnév, székhely, cégjegyzékszám, képviseletre jogosult adatai.
• Meghatalmazott vagy törvényes képviselő okmányai adatai (ha van ilyen az eladói oldalon).

Azt is fontos tudni, hogy sok bank az eladó külföldi bankszámlájára, illetve Revolut, vagy hasonló számlára nem utal vételár-részt, sőt készpénzben sem utal hitelt, így fontos időben nyitni egy megfelelő bankszámlát.

Az adásvételhez szükséges további tudnivalók

Az ügyvéd központi szerepet játszik az adásvétel folyamatában: ő szerkeszti a szerződést, ellenőrzi a felek adatait, jogi tanácsot ad, gondoskodik a jogszabályi formai és tartalmi követelmények betartásáról, végül pedig ő nyújtja be a szerződést a földhivatalba. A legfontosabb éppen ezért, hogy már a folyamat elején találjunk egy ügyvédet, akiben megbízunk.

Az adásvételi szerződéshez szükséges adatok

Mivel az ügyvédi képviselet kötelező, végső soron az ügyvéd gyűjti össze az összes szükséges dokumentumot mielőtt elkészíti a szerződést. Az adásvételi szerződés megszerkesztéséhez az ügyvédnek szüksége van a következő adatokra:

• az ingatlan helyrajzi száma, illetve címe
• a felek személyi igazolványa/jogosítványa/útlevele azonosító számai
• a felek lakcímigazolvány számai
• a felek adóazonosító jelei
• a felek bankszámla számai
• a felek e-mail címei
• a felek telefonszámai
• vételár (ütemezése)
• megállapodott feltételek

Társasházi alapító okirat lakások esetén elengedhetetlen

Társasházi lakások esetében általában nincs elővásárlási joga a szomszédoknak. Ugyanakkor előfordulhat, hogy a társasház alapító okirata elővásárlási jogot biztosít a tulajdonostársak számára egymás lakására. Ennek megléte ellenőrizhető a tulajdoni lap társasházi törzslapján, illetve az alapító okiratban. A szervezeti és működési szabályzat szintén jól jöhet.

Bizonyos ingatlantípusok esetében jogszabály is előírhat elővásárlási jogot az állam vagy az önkormányzat javára. Például kiemelten védett műemlék ingatlanok esetén törvény biztosít elővásárlási jogot a Magyar Állam számára.

Megtagadhatja-e a közös képviselő a társasházi iratok kiadását?

A Kúria a Pfv.I.21.076/2014/5. számú ítéletében kimondta, hogy a tulajdonosnak – ha másként nincs korlátozva – joga van a társasház működésével összefüggő iratok megismerésére és másolatot is kérhet róluk, kivéve, ha az mások személyes adatát sértené. A másolatkiadási jog gyakorlása nem függ attól, hogy mi a tulajdonos célja (pl. perindítás, ellenőrzés).

A joggyakorlás határait a személyiségi jogok védelme húzza meg: a másolaton lévő személyes adatokat ki kell takarni. A másolatkiadás ellenértéke tartalmazhatja a másolást végző személy munkadíját is, nemcsak a fénymásolási költséget.

Mit kell tudni a birtokbaadásról?

​A birtokbaadás az ingatlan adásvételi folyamatának kulcsfontosságú lépése: ez az esemény általában a teljes vételár kifizetését követően történik, és ettől az időponttól kezdve a vevő jogosult az ingatlan használatára, szedi annak hasznait, valamint viseli annak terheit és kockázatait.

A birtokbaadás főbb lépései:

1. Birtokbaadási jegyzőkönyv készítése: A felek közösen felvesznek egy jegyzőkönyvet, amely rögzíti az ingatlan aktuális állapotát, a közüzemi mérőórák (villany, gáz, víz) gyári számát és állását. Ez a dokumentum alapvető fontosságú a későbbi esetleges viták elkerülése érdekében.
2. Közüzemi szolgáltatások átírása: A jegyzőkönyv alapján a vevőnek intézkednie kell a közüzemi szolgáltatások saját nevére történő átírásáról. Ehhez szükség van a szolgáltatókkal kötött új szerződések megkötésére, melyekhez a mérőóra-állásokat rögzítő jegyzőkönyv elengedhetetlen. ​
3. Kulcsok átadása: A birtokbaadás során az eladó átadja az ingatlan összes kulcsát a vevőnek. Fontos, hogy a vevő meggyőződjön arról, hogy minden kulcsot megkapott, és tisztázza, melyik kulcs melyik zárhoz tartozik. ​
4. Lakcímváltozás bejelentése: Az eladónak ki kell jelentkeznie az adott lakcímről, míg a vevőnek be kell jelentkeznie oda. Ha az ingatlan egyéni vállalkozás vagy gazdasági társaság székhelye volt, annak módosításáról is gondoskodni kell. ​
5. Állapotfelmérés és dokumentálás: A birtokbaadás előtt a vevőnek érdemes alaposan megvizsgálnia az ingatlant, ellenőrizve annak állapotát, és összevetni azt az eladóval korábban egyeztetettekkel. Bármilyen eltérés vagy hiba esetén azt írásban rögzíteni kell a jegyzőkönyvben, hiszen később egy szavatossági jogvitában ez perdöntő lehet.

A birtokbaadás megfelelő lebonyolítása és dokumentálása mindkét fél érdeke, mivel ez biztosítja a későbbi félreértések elkerülését. Fontos tisztában lenni azzal is, hogy mit lehet elvinni az ingatlanból eladás után.

Mit kell tudni a szavatosságról?

A szavatossággal kapcsolatos rendelkezések a lakás adásvételi szerződések igen fontos részei: a vevő és az eladó jogait is védik az esetleges hibás teljesítés esetén. Amikor ingatlant vásárolunk, elvárjuk, hogy az megfeleljen a szerződésben rögzített tulajdonságoknak és mentes legyen rejtett hibáktól. Ha mégis hibát észlelünk, a szavatosság keretében jogaink érvényesíthetők.

Milyen jogok illetik meg a vevőt szavatossági hiba esetén?

1. Kijavítás vagy kicserélés: Elsődlegesen a vevő kérheti a hiba kijavítását vagy az ingatlan cseréjét. Ingatlanok esetében a csere ritkán lehetséges, így általában a kijavítás kerül előtérbe.
2. Árleszállítás: Ha a kijavítás nem lehetséges vagy aránytalanul nagy költséggel járna, a vevő árleszállítást kérhet.
3. Elállás a szerződéstől: Jelentős hiba esetén, ha a kijavítás vagy árleszállítás nem nyújt megfelelő megoldást, a vevő elállhat a szerződéstől. Ez azt jelenti, hogy a felek visszatérnek az eredeti állapotba: a vevő visszaadja az ingatlant, az eladó pedig visszafizeti a vételárat.

Ha érdekli, hogy kizárható-e lakás adásvétel esetén a kellékszavatosság, olvassa el cikkünket!

Lakásvásárlás költségei költségei, amik a vevőt terhelik

A lakás megfelelő árazásához érdemes kicsit a vevő fejével is gondolkozni és tisztában lenni azzal, hogy a vételáron felül számos további költséggel kell számolni. Az alábbiakban összefoglaljuk a leggyakoribb tételeket:

1. Vagyonszerzési illeték

Magyarországon ingatlanvásárlás esetén a vevőnek vagyonszerzési illetéket kell fizetnie, amely általában (de nem minden esetben!) a vételár 4%-a. Egy 80 millió forintos ingatlan esetében ez 3,2 millió forintot jelent. Bizonyos esetekben azonban illetékkedvezmény vagy -mentesség is igénybe vehető, például ha a vásárlást megelőző három éven belül vagy azt követő egy éven belül másik lakástulajdont értékesítünk, és az új lakás értéke nem haladja meg az eladottét.

2. Ügyvédi díj

Az ingatlan adásvételi szerződésének elkészítése és lebonyolítása ügyvédi közreműködést igényel, amelynek díja általában a vételár 0,5–1%-a. Ez a díj tartalmazza a szerződés megírását, a földhivatali ügyintézést és egyéb kapcsolódó szolgáltatásokat. 

3. Földhivatali díjak

A tulajdonjog bejegyzésének díja ingatlanonként 10 600 forint. Ez a díj a földhivatali eljárás költségeit fedezi, és minden ingatlanra külön-külön kell megfizetni. 

4. Hitelhez kapcsolódó költségek

Ha a vásárláshoz hitelt veszünk igénybe, további költségekkel kell számolni, mint például a hitelbírálati díj, értékbecslési díj, közjegyzői díj és esetlegesen a folyósítási jutalék. Ezek mértéke bankonként és hiteltípusonként változó. ​

5. Egyéb költségek

A fentieken túlmenően felmerülhetnek további kiadások is, mint például a költöztetés, felújítás, bútorozás, közműátírások díjai és biztosítási költségek. Ezek nagysága az egyéni igényektől és az ingatlan állapotától függően változik. 

Összességében a lakásvásárlás során a vételáron felül jelentős járulékos költségekkel kell számolni, ezért fontos, hogy alaposan tervezzük meg pénzügyi kereteinket, és vegyük figyelembe ezeket a tételeket is a döntéshozatal során.​

Összegzés

Már a tárgyalási szakaszban érdemes ügyvédet bevonni, hogy segítsen a kritikus pontokban. Az ügyvéd ellenőrzi a tulajdoni lapot, tanácsot ad a foglaló mértékére és a fizetési ütemezésre, valamint elkészíti a szerződéstervezetet, amelyet megküld a feleknek átolvasásra. Ha a vevő hitelt vesz fel, az ügyvéd gondoskodik róla, hogy a szerződés megfeleljen a banki követelményeknek, és egyezteti azt a pénzintézettel. A véglegesítés során kitölti a szükséges nyomtatványokat, például az adóhatósági adatlapot, amely a NAV felé történő illetékkiszabáshoz szükséges. Szerződéskötéskor a felek általában az ügyvéd irodájában írják alá a dokumentumokat, amelyeket az ügyvéd ellenjegyez. Ezt követően benyújtja a szerződést a földhivatalhoz, amelyet ma már elektronikusan is meg lehet megtenni.

Ügyvédet keres? Töltse ki az űrlapot és felvesszük Önnel a kapcsolatot!