Ingatlan eladáshoz szükséges dokumentumok

Az ingatlan eladáshoz ezeket az iratokat készítsük elő

Az elmúlt években az ingatlanközvetítéssel is foglalkozó ügyvéd kollégáink azt tapasztalták, hogy igazán gyors, sikeres és reális áron történő eladásra akkor lehet készülni, ha az értékesítést végző személy (sokszor maga a tulajdonos!) gyorsan és pontosan tud megnyugtató információt biztosítani az érdeklődőknek. Legtöbbször egy könnyen áttekinthető mappát állítanak össze, ami az eladósorba került lakásban/házban mindig elérhető.

Az alábbi listát az ő jó tapasztalataik alapján állítottuk össze:

• Tulajdoni lap
• Családi házal esetén térképmásolat
• Lakások esetén a társasház alapító okirata, SZMSZ, társasház törzslapja
• Közüzemi tartozásokkal kapcsolatos befizetés igazolások
• Elmúlt évek társasházi közgyűlési döntései
• Családi ház építési dokumentációja
• Energetikai tanúsítvány
• Villamos biztonsági felülvizsgálat jegyzőkönyve
• Helyi építési szabályzat, beépíthetőségi feltételek
• Jelzáloggal terhelt ingatlan esetén banki igazolás a kölcsön aktuális összegéről
• Birtokbaadási jegyzőkönyv minta

Okmányok érvényessége, bankszámla

Triviálisnak hangzik, de ingatlanjoggal foglalkozó ügyvédként tapasztalatból mondom: érdemes időben ellenőrizni a személyi igazolvány, útlevél, illetve jogosítvány érvényességét, 

• Eladó személyi okmányai (név, születési adatok, anyja neve, lakcím, személyi azonosító, állampolgárság).
• Cégek esetén: cégnév, székhely, cégjegyzékszám, képviseletre jogosult adatai.
• Meghatalmazott vagy törvényes képviselő okmányai adatai (ha van ilyen az eladói oldalon).

Azt is fontos tudni, hogy sok bank az eladó külföldi bankszámlájára, illetve Revolut, vagy hasonló számlára nem utal vételárrészt, sőt készpénzben sem utal hitelt, így fontos időben nyitni egy megfelelő bankszámlát.

Közüzemi és társasházi tartozások igazolása

Az eladónak érdemes előkészítenie:

• közös költségre vonatkozó igazolást;
• közüzemi számlákat;
• tartozásmentességi dokumentumokat;
• mérőórák adatait;
• esetleges részletfizetési megállapodásokat.

Ha hosszú birtokbaadási időben egyeznek meg, akkor a feleknek a szerződésben azt is rendezniük kell, hogy a birtokbaadásig felmerülő költségeket ki viseli.

Energetikai tanúsítvány

Az energetikai tanúsítvány az ingatlan energiahatékonyságáról ad tájékoztatást. Az eladónak ezt időben el kell készíttetnie, és a tanúsítvány adatait az ingatlan értékesítése során is figyelembe kell venni.

A tanúsítványt legkésőbb a szerződéskötéshez rendelkezésre kell bocsátani, de hasznos tudni, hogy egy 2024-es jogszabálymódosítás alapján az energetikai tanúsítványt már a lakás meghirdetése előtt el kell készíttetni és a lakás energetikai paramétereit a hirdetésben is pontosan fel kell tüntetni.

Villamos biztonsági felülvizsgálat

Eladás esetén kötelező villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyvet is csináltatni. Ezt a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet szabályozza. A kötelezettség alól kivételt képez, ha rendelkezésre áll egy 6 éven belüli, érvényes jegyzőkönyv.

Annak ellenére, hogy a földhivatali bejegyzésnek nem feltétele, és a bankok sem kérik általában, a VBF elkészítése javasolt. Ennek oka, hogy a villamos hálózat állapota befolyásolhatja a vevő bizalmát, felgyorsíthatja az adásvételt, és csökkentheti a későbbi szavatossági viták kockázatát.

Milyen iratok szükségesek jelzáloggal terhelt ingatlan eladása esetén?

Jelzáloggal terhelt ingatlan eladása esetén számos dokumentumra van szükség, és a folyamat speciális lépéseket igényel. Az eladónak be kell szereznie a banktól egy hivatalos tartozásigazolást (ún. banki igazolást), amely tartalmazza a fennálló tőketartozás összegét, a végtörlesztés napjáig fizetendő kamatokat és díjakat, valamint a törlesztéshez szükséges bankszámlaszámot. Ez az igazolás általában 30 napig érvényes, ezért az eladási folyamatot ehhez kell időzíteni.

Ha a végtörlesztés megtörtént, a jelzálogjog törléséhez a földhivatalnál be kell nyújtani a bank által postázott törlési engedélyt.

Ház eladáshoz szükséges további iratok

Alapvetően ugyanarra van szükség, mint lakás eladás esetén - ha azonban a vevő bankhitelből finanszíroz, akkor a következő többlet iratanyag beszerzésére kell számítani:

Épületfeltüntetés

Családi ház eladásakor érdemes összehasonlítani a térképmásolatot az ingatlan tényleges állapotával.

Általában a magyarországi bankok hitelezési gyakorlatában az épületfeltüntetés kulcsfontosságú feltétel, mivel a bank csak olyan ingatlant fogad el fedezetként, amelynek a jogi státusza rendezett. Itt tudja ellenőrizni, hogy mit lát a földhivatal az ingatlana kapcsán.

Ha a tulajdoni lapon nincs feltüntetve a ház, vagy eltér az alapterület / rendeltetés, akkor szükség lehet:

• fennmaradási engedélyre vagy hatósági bizonyítványra
• egyszerű bejelentés igazolására
• használatbavételi engedélyre (régebbi házaknál gyakran nincs, de bank kérheti)

Használati megállapodás – mikor kell?

• A használati megállapodás akkor szükséges, ha egy ingatlan osztatlan közös tulajdonban van, és a tulajdonostársak szeretnék rendezni az ingatlan használatának módját. Ez különösen fontos ikerházak, sorházak, vagy házrészek esetében. A használati megállapodás célja, hogy egyértelműen rögzítse, ki melyik részt használja az ingatlanból, melyik kertrész kihez tartozik, és melyik helyiséget birtokolja kizárólagosan.
• Ha a vevő bankhitelből vásárol, akkor mindenképpen el kell készíttetni, enélkül ugyanis a bank nem finanszíroz.

Társasházi alapító okirat lakások esetén elengedhetetlen

Társasházi lakások esetében általában nincs elővásárlási joga a szomszédoknak. Ugyanakkor előfordulhat, hogy a társasház alapító okirata elővásárlási jogot biztosít a tulajdonostársak számára egymás lakására. Ennek megléte ellenőrizhető a tulajdoni lap társasházi törzslapján, illetve az alapító okiratban. A szervezeti és működési szabályzat szintén jól jöhet.

Bizonyos ingatlantípusok esetében jogszabály is előírhat elővásárlási jogot az állam vagy az önkormányzat javára. Például kiemelten védett műemlék ingatlanok esetén törvény biztosít elővásárlási jogot a Magyar Állam számára.

Megtagadhatja-e a közös képviselő a társasházi iratok kiadását?

A Kúria a Pfv.I.21.076/2014/5. számú ítéletében kimondta, hogy a tulajdonosnak – ha másként nincs korlátozva – joga van a társasház működésével összefüggő iratok megismerésére és másolatot is kérhet róluk, kivéve, ha az mások személyes adatát sértené. A másolatkiadási jog gyakorlása nem függ attól, hogy mi a tulajdonos célja (pl. perindítás, ellenőrzés).

A joggyakorlás határait a személyiségi jogok védelme húzza meg: a másolaton lévő személyes adatokat ki kell takarni. A másolatkiadás ellenértéke tartalmazhatja a másolást végző személy munkadíját is, nemcsak a fénymásolási költséget.

Mi a teendő, ha nincs meg a társasházi alapító okirat?

Ritkán de kisebb társasházak esetén előfordul, hogy a közös képviselő nem találja az alapító okiratot. Ha a lakásnak önálló helyrajzi száma van, ebben a formátumban: 1234/A/1, akkor az alapító okirat a földhivatalban biztosan meglesz. Ha a földhivatalban sem találják az alapító okiratot (az okirattárban), akkor végső soron pótolni kell a tulajdonostársak jognyilatkozatát.

Mi az ingatlan adásvételi szerződés menete?

Az ingatlan adásvételének legfontosabb lépései általában a következők:

1. a tulajdoni lap és az ingatlan jogi helyzetének ellenőrzése;
2. a vételár és a szerződés fő feltételeinek megtárgyalása;
3. a szükséges adatok és dokumentumok összegyűjtése;
4. az ingatlan adásvételi szerződés tervezetének elkészítése;
5. a tervezet véleményezése és szükség szerinti módosítása;
6. a szerződés aláírása és ügyvédi ellenjegyzése;
7. a földhivatali kérelem benyújtása;
8. a vételár megfizetése és az esetleges terhek törlése;
9. az ingatlan birtokbaadása;
10. a vevő tulajdonjogának bejegyzése.

A pontos sorrend az ügylet körülményeitől függ. Bankhitel, fennálló jelzálogjog, osztatlan közös tulajdon, külföldön tartózkodó fél vagy hiányos építési dokumentáció esetén a folyamat további lépésekkel egészülhet ki.

Mit tartalmaz az ingatlan adásvételi szerződés?

Az ingatlan adásvételi szerződés tartalma minden ügyben egyedi, de a szerződésnek általában ki kell térnie a következőkre:

• az eladó és a vevő személyes adatai;
• az ingatlan pontos ingatlan-nyilvántartási adatai;
• az eladó tulajdonjogának jogcíme és aránya;
• a vételár összege;
• a fizetési ütemezés;
• a foglaló vagy előleg jogcíme;
• a fennálló terhek és azok törlésének módja;
• a tulajdonjog bejegyzésének feltételei;
• a birtokbaadás időpontja;
• a költségek és közüzemi díjak elszámolása;
• a felek szavatossági nyilatkozatai;
• az ingatlan állapotára vonatkozó tájékoztatás;
• a késedelem és a szerződésszegés következményei;
• a földhivatali eljáráshoz szükséges nyilatkozatok.

A szerződés nem egyszerűen azt rögzíti, hogy az eladó eladja, a vevő pedig megveszi az ingatlant. A dokumentumnak azt is szabályoznia kell, hogy milyen feltételekkel és milyen sorrendben történik meg a vételár megfizetése, a tehermentesítés, a tulajdonjog bejegyzése és a birtokbaadás.

Mit kell tudni a birtokbaadásról?

​A birtokbaadás az ingatlan adásvételi folyamatának kulcsfontosságú lépése: ez az esemény általában a teljes vételár kifizetését követően történik, és ettől az időponttól kezdve a vevő jogosult az ingatlan használatára, szedi annak hasznait, valamint viseli annak terheit és kockázatait.

A birtokbaadás főbb lépései:

1. Birtokbaadási jegyzőkönyv készítése: A felek közösen felvesznek egy jegyzőkönyvet, amely rögzíti az ingatlan aktuális állapotát, a közüzemi mérőórák (villany, gáz, víz) gyári számát és állását. Ez a dokumentum alapvető fontosságú a későbbi esetleges viták elkerülése érdekében.
2. Közüzemi szolgáltatások átírása: A jegyzőkönyv alapján a vevőnek intézkednie kell a közüzemi szolgáltatások saját nevére történő átírásáról. Ehhez szükség van a szolgáltatókkal kötött új szerződések megkötésére, melyekhez a mérőóra-állásokat rögzítő jegyzőkönyv elengedhetetlen. ​
3. Kulcsok átadása: A birtokbaadás során az eladó átadja az ingatlan összes kulcsát a vevőnek. Fontos, hogy a vevő meggyőződjön arról, hogy minden kulcsot megkapott, és tisztázza, melyik kulcs melyik zárhoz tartozik. ​
4. Lakcímváltozás bejelentése: Az eladónak ki kell jelentkeznie az adott lakcímről, míg a vevőnek be kell jelentkeznie oda. Ha az ingatlan egyéni vállalkozás vagy gazdasági társaság székhelye volt, annak módosításáról is gondoskodni kell. ​
5. Állapotfelmérés és dokumentálás: A birtokbaadás előtt a vevőnek érdemes alaposan megvizsgálnia az ingatlant, ellenőrizve annak állapotát, és összevetni azt az eladóval korábban egyeztetettekkel. Bármilyen eltérés vagy hiba esetén azt írásban rögzíteni kell a jegyzőkönyvben, hiszen később egy szavatossági jogvitában ez perdöntő lehet.

A birtokbaadás megfelelő lebonyolítása és dokumentálása mindkét fél érdeke, mivel ez biztosítja a későbbi félreértések elkerülését. Fontos tisztában lenni azzal is, hogy mit lehet elvinni az ingatlanból eladás után.

Mit kell tudni a szavatosságról?

A szavatossággal kapcsolatos rendelkezések a lakás adásvételi szerződések igen fontos részei: a vevő és az eladó jogait is védik az esetleges hibás teljesítés esetén. Amikor ingatlant vásárolunk, elvárjuk, hogy az megfeleljen a szerződésben rögzített tulajdonságoknak és mentes legyen rejtett hibáktól. Ha mégis hibát észlelünk, a szavatosság keretében jogaink érvényesíthetők.

Milyen jogok illetik meg a vevőt szavatossági hiba esetén?

1. Kijavítás vagy kicserélés: Elsődlegesen a vevő kérheti a hiba kijavítását vagy az ingatlan cseréjét. Ingatlanok esetében a csere ritkán lehetséges, így általában a kijavítás kerül előtérbe.
2. Árleszállítás: Ha a kijavítás nem lehetséges vagy aránytalanul nagy költséggel járna, a vevő árleszállítást kérhet.
3. Elállás a szerződéstől: Jelentős hiba esetén, ha a kijavítás vagy árleszállítás nem nyújt megfelelő megoldást, a vevő elállhat a szerződéstől. Ez azt jelenti, hogy a felek visszatérnek az eredeti állapotba: a vevő visszaadja az ingatlant, az eladó pedig visszafizeti a vételárat.

Mit jelent a „megtekintett állapotban” történő vásárlás?

Az ingatlan adásvételi szerződésekben gyakran szerepel, hogy a vevő az ingatlant megtekintett, megismert állapotban vásárolja meg. Ez a nyilatkozat azonban nem jelenti azt, hogy a vevő minden, az ingatlanban rejlő hibát elfogadott.

A Kúria a Pfv.V.20.977/2015/5. számú ügyben kimondta, hogy a megtekintett állapotban történő vétel nem bizonyítja egy olyan hiba ismeretét, amelyet a vevő egyszerű szemrevételezéssel nem tudott felismerni. A vevő tehát attól még érvényesíthet szavatossági igényt, hogy a szerződés aláírása előtt személyesen megtekintette az ingatlant.

A gyakorlatban különbséget kell tenni:

• a látható vagy kellő körültekintéssel felismerhető hibák;
• az eladó által kifejezetten közölt hibák;
• valamint a szemrevételezéssel fel nem ismerhető, rejtett hibák

között.

A „megtekintett állapot” kikötés ezért önmagában nem mentesíti az eladót minden később felfedezett hiba következménye alól.

Miért fontos az ingatlan hibáinak rögzítése?

Az eladó nem hallgathat el olyan hibát, amelyről tud, és amely a vevő döntését vagy az ingatlan értékét érdemben befolyásolhatja.

Ilyen lehet például:

• rendszeres beázás;
• vizesedés;
• statikai probléma;
• hibás elektromos hálózat;
• engedély nélkül épített helyiség;
• működésképtelen gépészet;
• társasházi vagy szomszédjogi vita.

Az eladó érdeke is az, hogy az ismert hibák bekerüljenek a szerződésbe vagy annak mellékletébe. Ha a vevő bizonyíthatóan tudott egy hibáról, később nehezebben hivatkozhat arra, hogy az rejtett hiba volt.

Lakásvásárlás költségei költségei, amik a vevőt terhelik

A lakás megfelelő árazásához érdemes kicsit a vevő fejével is gondolkozni és tisztában lenni azzal, hogy a vételáron felül számos további költséggel kell számolni. Az alábbiakban összefoglaljuk a leggyakoribb tételeket:

1. Vagyonszerzési illeték

Magyarországon ingatlanvásárlás esetén a vevőnek vagyonszerzési illetéket kell fizetnie, amely általában (de nem minden esetben!) a vételár 4%-a. Egy 80 millió forintos ingatlan esetében ez 3,2 millió forintot jelent. Bizonyos esetekben azonban illetékkedvezmény vagy -mentesség is igénybe vehető, például ha a vásárlást megelőző három éven belül vagy azt követő egy éven belül másik lakástulajdont értékesítünk, és az új lakás értéke nem haladja meg az eladottét.

2. Ügyvédi díj

Az ingatlan adásvételi szerződésének elkészítése és lebonyolítása ügyvédi közreműködést igényel, amelynek díja általában a vételár 0,5–1%-a. Ez a díj tartalmazza a szerződés megírását, a földhivatali ügyintézést és egyéb kapcsolódó szolgáltatásokat. 

3. Földhivatali díjak

A tulajdonjog bejegyzésének díja ingatlanonként 10 600 forint. Ez a díj a földhivatali eljárás költségeit fedezi, és minden ingatlanra külön-külön kell megfizetni. 

4. Hitelhez kapcsolódó költségek

Ha a vásárláshoz hitelt veszünk igénybe, további költségekkel kell számolni, mint például a hitelbírálati díj, értékbecslési díj, közjegyzői díj és esetlegesen a folyósítási jutalék. Ezek mértéke bankonként és hiteltípusonként változó. ​

5. Egyéb költségek

A fentieken túlmenően felmerülhetnek további kiadások is, mint például a költöztetés, felújítás, bútorozás, közműátírások díjai és biztosítási költségek. Ezek nagysága az egyéni igényektől és az ingatlan állapotától függően változik. 

Összességében a lakásvásárlás során a vételáron felül jelentős járulékos költségekkel kell számolni, ezért fontos, hogy alaposan tervezzük meg pénzügyi kereteinket, és vegyük figyelembe ezeket a tételeket is a döntéshozatal során.​

Összegzés

Már az ingatlan adásvételi szerződés tárgyalási szakaszában érdemes helyi, pl. budapesti ingatlan ügyvédet bevonni, hogy segítsen a kritikus pontokban. Az ügyvéd az ingatlanvásárlás előtt ellenőrzi a tulajdoni lapot, tanácsot ad a foglaló mértékére és a fizetési ütemezésre, valamint elkészíti a szerződéstervezetet, amelyet megküld a feleknek átolvasásra. Ha a vevő hitelt vesz fel, az ügyvéd gondoskodik róla, hogy a szerződés megfeleljen a banki követelményeknek, és egyezteti azt a pénzintézettel. A véglegesítés során kitölti a szükséges nyomtatványokat, például az adóhatósági adatlapot, amely a NAV felé történő illetékkiszabáshoz szükséges. Szerződéskötéskor a felek általában az ügyvéd irodájában írják alá a dokumentumokat, amelyeket az ügyvéd ellenjegyez. Ezt követően benyújtja a szerződést a földhivatalhoz, amelyet ma már elektronikusan is meg lehet megtenni.

Ingatlanost keres Budapesten? Kattintson!