Az elővásárlási jog és az új Inytv. vhr.

Lemondó nyilazkozat és az új Inytv. vhr.

Ha az ingatlanra elővásárlási jog került bejegyezre vagy a nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését adásvétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik, akkor főszabály szerint csatolni kell a jogosult legalább teljes bizonyító erejű magánokiratban megtett nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni (Vö: korábban egyszerű magánokiratok is elfogadhatóak voltak).

Ügyvédi ellenjegyzés a lemondó nyilatkozatokra továbbra sem szükséges, de azt az ügyvédnek elektronikusan kell továbbítani a földhivatal felé.

Lemondó nyilatkozat hiányában: felszólítás és ügyvéd által ellenjegyzett nyilatkozat

Ha az elővásárlásra jogosult nem nyilatkozott, akkor azt kell igazolni, hogy az eladó felhívta a jogosultat a joggyakorlásra. Ilyenkor az eladó a nyilatkozattételre való írásbeli felszólítást és a kapott vételi ajánlat közlését az átvételt igazoló irattal, azaz

• tértivevénnyel,
• átvételi elismervénnyel, vagy
• biztonságos kézbesítési szolgáltatói igazolással (ez újdonság!)

köteles igazolni.

Nagyon fontos további újítás, hogy ha az elővásárlásra jogosult lemondó nyilatkozatot nem tett, csatolni kell az eladó ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratban (esetleg közokiratban) megtett nyilatkozatát arról, hogy 

• az elővásárlásra jogosulttal a vételi ajánlatot közölte, 
• őt az elővásárlási joga gyakorlásával kapcsolatban nyilatkozattételre felszólította, 
• azonban az elővásárlásra jogosult a felhívásra a megadott határidőn belül írásban nem nyilatkozott. 

A nyilatkozattételre való írásbeli felszólítást és a vételi ajánlat közlését az eladó az átvételt igazoló irattal köteles igazolni. Fontos, hogy a vételi ajánlat közlésekor annak elfogadására a körülmények által indokolt határidőt kell szabni (PK 9. szám).

Rendkívüli nehézség, számottevő késedelem

Az Inytv. vhr. 43. § (3) bekezdése kimondja, hogy abban az esetben, ha az elővásárlásra jogosult tartózkodási helye vagy egyéb körülményei miatt a nyilatkozat beszerzése rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata - amelyet azonban részletezni és valószínűsíteni is kell.

Milyen esetek tartozhatnak ide?

• Külföldön élő tulajdonostársak: A postai kézbesítés például természeti katasztrófa, háborús helyzet vagy más miatt akadályokba ütközik, vagy várhatóan túl hosszú ideig tart és az ajánlati kötöttség idején belül nem valósítható meg.
• Ismeretlen tartózkodási hely: Ha a jogosult címének pontatlansága vagy ismeretlensége miatt a kézbesítés sikertelen.
• A jogosult ismeretlen: És a póthagyatéki eljárás megindítása nem elvárható.
• Eredménytelen kézbesítési kísérletek: Ha a közlés postai úton ismételten sikertelen, például a címzett ismeretlen, vagy nem tartózkodik az adott címen.
• Nagyszámú érintett jogosult: Önmagában a tulajdonostársak nagy száma nem elég a könnyítő szabály alkalmazásához, sőt, ha a jogosultak belföldi lakcímmel rendelkeznek, a tértivevényes postai közlés kötelező (BH 2021. 147.).

Jó tudni, hogy a polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartásáról szóló 1992. évi LXVI. törvény 19. § (1) bekezdés a) pontja értelmében bárki igényelhet a személyiadat- és lakcímnyilvántartásból felvilágosítást valaki másnak a lakcíméről (a felhasználás céljának és jogalapjának igazolása mellett) jogának vagy jogos érdekének érvényesítése érdekében - ez az elővásárlási joggal kapcsolatos kötelezettségek teljesítésére is kiterjed.

Az elővásárlási jog és a garázsok – Mit mondanak az új szabályok 2025-től?

A teremgarázsok jellemzően osztatlan közös tulajdonban állnak, ami azt jelenti, hogy egyetlen helyrajzi számon több tulajdonostárs osztozik. Az Inytv. vhr. 43. § (4) bekezdése értelmében, ha az elővásárlási joggal érintett ingatlan társasházi vagy szövetkezeti házi tulajdoni különlapon szerepel, és a rendeltetésmódja szerint garázsként van feltüntetve, az alábbi egyszerűsített szabályok érvényesek:

Közös helyiségben kifüggesztett ajánlat:
Az elővásárlási jog gyakorlására jogosult tulajdonostársak értesítése helyett elegendő a vételi ajánlatot a társasház vagy szövetkezeti ház közös használatú helyiségében figyelemfelkeltő módon kifüggeszteni.

Nyilatkozat a kifüggesztésről:
A társasház esetében a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének, szövetkezeti házaknál pedig a szövetkezet képviseletére jogosult személynek kell teljes bizonyító erejű magánokiratban nyilatkoznia arról, hogy a vételi ajánlatot a kifüggesztés időtartamára közzétették.

Mellékletek:
A csatolásra kerülő eredeti nyilatkozat tartalmazza 

• a kifüggesztett vételi ajánlatnak a kifüggesztés napját, a levétel napját,
• a közös képviselő, intézőbizottság elnöke vagy a szövetkezet képviseletére jogosult személy aláírását tartalmazó eredeti példányát.

Nem szabad elfelejteni csatolni továáb a képviselő megválasztásáról szóló jegyzőkönyvet! Bár ezt szó szerint nem írja elő a Vhr. (a régi sem), de a földhivatali gyakorlat által kimunkált gyakorlat, miszerint a közös képviselő képviseleti jogának igazolása is szükséges - feltehetően a jövőben is változatlanul fennmarad.

Tértivevény helyett kifüggesztés:
E szabályok szerint nincs szükség tértivevényes értesítésre, ami jelentősen csökkenti az adminisztrációs terheket.

Álláshelyek és az elővásárlási jog

Az új Inytv. alapján a társasház gépjárműtároló helyiségében kialakított garázs-álláshely önálló ingatlanként nyilvántartható. Ha így jegyzik be a gépkocsi beállót az ingatlan-nyilvántartásba, nem kell elővásárlási joggal számolni – kivéve, ha a társasház alapító okirata erről másként rendelkezik.

Mit lehet álláshelyként bejegyeztetni?

Álláshely a társasház gépjárműtároló helyiségében kialakított, egy gépjármű elhelyezésére szolgáló terület, amelynek 

• egyik oldala az álláshelyekhez vezető közlekedési úthoz kapcsolódik,
• további három oldala a helyiség padlóján jelölt, vagy fallal körülhatárolt, és 
• az építési követelmények alapszabályzatáról szóló kormányrendeletnek megfelelő méretű. 

Összegzés

Amennyiben a fent említett iratok rendelkezésre állnak és a tulajdonjog-bejegyzés jogszabályban meghatározott egyéb feltételei is fennállnak – az ingatlanügyi hatóság a vevő tulajdonjogát bejegyzi az ingatlan-nyilvántartásba.