Az elővásárlási jog gyakorlása - tudnivalók és veszélyforrások

Hogyan nyílik meg az elővásárlási jog?

Hacsak a jogosult tartózkodási helye, vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel nem járna, az eladó köteles a vevőtől származó vételi ajánlatot, illetve az adásvételi szerződést teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal.

Az ajánlat közlése a tulajdonos által tett eladási ajánlatnak minősül - akkor is ha azt a jogosult nem veszi át. Ekkor megnyílik az elővásárlási jog gyakorlására nyitva álló határidő, ami alatt a jogosult:

• az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot tehet, VAGY
• gyakorolja e jogát, VAGY
• nem tesz semmit.

Ha a jogosult az ajánlati kötöttség ideje alatt nem tesz elfogadó nyilatkozatot (azaz akkor is, ha semmit se tesz), a tulajdonos a dolgot az ajánlatot tevő harmadik személy ajánlatának megfelelően vagy annál az eladó számára kedvezőbb feltételek mellett eladhatja. Ha azonban tesz ilyen nyilatkozatot, azaz gyakorolja az elővásárlási jogot, akkor lényegében adásvételi szerződést kötött az eladóval.

Hogyan gyakorolható az elővásárlási jog?

Ha az elővásárlásra jogosultnak megtetszik az eladó ajánlata, akkor azt teljes terjedelmében el kell fogadnia. Fontos, elfogadás az elővásárlásra jogosult egyoldalú, joghatás kiváltására irányuló akaratnyilatkozata, amelyet az eladónak (tulajdonosnak) kell címezni és a részére kell megküldeni is. Ha az ingatlan-nyilvántartási hatóságnak, vagy az alapügyben eljáró ügyvédnek, küldik ezt a nyilatkozatot az nem minősül elfogadásnak.

A Ptk. 6:66. § alapján a eladói ajánlatot az azzal való egyetértést kifejező jognyilatkozattal lehet elfogadni, míg a 6:67. § (1) bek. értelmében az ajánlattól lényeges kérdésben eltérő tartalmú elfogadást új ajánlatnak kell tekinteni. Amennyiben az elővásárlásra jogosult nyilatkozatában feltételekkel fogadja el a vele közölt adásvételi szerződést (például a vételár fizetési feltételeken módosítana), akkor a nyilatkozata nem alkalmas a vevő tulajdonjoga bejegyzésének megakadályozására (Kúria Kfv.37130/2023/9.). Ez többek között azt is jelenti, hogy a jogosult nem tehet olyan nyilatkozatot, amelyben a vételi ajánlat elutasításával az elővásárlási jogot továbbra is fenntartja (BH 2020.4.123).

Fontos, hogy az elővásárlásra jogosult egyoldalú kérelme alapján a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéséről szóló 3/2007. Közigazgatási-polgári jogegységi határozat értelmében az elővásárlásra jogosult egyoldalú kérelme alapján a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba csak akkor jegyezhető be, ha az eladó az elővásárlásra jogosult javára a bejegyzést megengedő nyilatkozatot (bejegyzési engedélyt) megadja. Ha ilyet nem szeretne az eladó adni, akkor az elővásárlásra jogosultnak pert kell indítani.

Meddig gyakorolható az elővásárlási jog?

A Ptk. nem ír elő konkrét időtartamot, csak annyit mond: a tulajdonos az ajánlati kötöttségének idejét a szerződés általános szabályaiban meghatározottnál rövidebb időtartamban nem határozhatja meg.

Általában 15 nap elfogadható az elővásárlási jog gyakorlására nyitva álló határidőként, azaz az ajánlati kötöttség tartamaként, de feltehetően van olyan ügylet, ahol 10 nap, vagy akár 5 nap is elegendő lehet a bíróságok megítélése szerint is. 

A határidő számításnál fontos még, hogy a Ptk. 8. § (3) bek. alapján az elfogadó nyilatkozat megtételére megállapított határidőbe a kezdőnapot nem kell beleszámítani.

Elővételi jog gyakorlása ügyvédi ellenjegyzés nélkül?

Attól még, hogy az eladó és az elővásárlásra jogosult között rendhagyó módon jön létre adásvételi szerződés, még erre a szerződésre is vonatkozik az Ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény, így ezek a rendelkezések is:

1. A tulajdonjog keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye.
2. A kérelemre induló olyan eljárásokban, amelyekben a jogváltozás bejegyzésének alapjául ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat szolgál, a jogi képviselet kötelező.

A Kúria Kfv.37.III.665/2013/4. számú ítélete foglalkozik azzal a kérdéssel, hogy mi történik, ha az elővásárlásra jogosult elfogadja az eladó eladási ajánlatát, de mégsem köt szerződést, vagy nem fordul ügyvédhez, hogy a jognyilatkozata földhivatali bejegyzésre alkalmas legyen. Sajnos az eredeti vevőknek ez a döntés nem túl sok jóval kecsegtet: a földhivatalnak csak azt kell ellenőriznie, hogy rendelkezésre áll-e lemondó nyilatkozat az elővásárlási jogról. Ha az elfogadó nyilatkozat bekerül a földhivatalhoz, akkor a harmadik fél, aki meg szeretné venni az ingatlant, továbbra sincs abban a helyzetben, hogy a tulajdonjoga bejegyzését kérje. A földhivatal ugyanis nem vizsgálja, hogy ki milyen szándékkal vagy tisztességgel járt el, csak hogy a megfelelő iratok rendelkezésre állnak-e.

Mit lehet tenni, ha az eladó sosem küldte meg az ajánlatot az elővásárlásra jogosultak részére?

Az én tapasztalatom azt mutatja, hogy elővételi jog kapcsán azon a ponton merülnek fel az igazi bonyodalomok, amikor az eladó nem veszi komolyan a jogintézményt és megpróbálja megúszni az eladási ajánlat közlését. Hasonló problémákat okozhat, ha az eladó nem hanyag, hanem egy színlelt szerződéssel próbálja meg kijátszani az elővásárlási jogot.

Nem elég az elővásárlásra jogosulttal megismertetni az ajánlatot, azt bizonyítani is tudni kell, egyébként a földhivatal nem jegyzi be a vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba. Ilyen bizonyíték elsősorban az elővásárlásra jogosult nyilatkozata arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni. Ilyen lemondó nyilatkozat hiányában az ajánlat közlését a tulajdonos címére küldött postai küldemény feladását igazoló tértivevénnyel igazolhatjuk. A bírói gyakorlat szerint a megfelelően, tehát a jogosult lakcímére címzett küldemény esetében a „nem kereste” jelzéssel visszaérkezett tértivevény igazolja a közlés megtörténtét, így az ingatlan-nyilvántartási eljárásban az elfogadható.

Az elővásárlásra jogosult az ügyletről való tudomásszerzésétől számítva, általában annyi időn belül köteles elfogadó nyilatkozatot tenni, illetve kérelme orvoslását kérni, mint amennyi idő akkor állt volna a rendelkezésére, ha az ajánlatot szabályosan közölték volna vele (Kúria Pfv.21164/2022/11).

Teremgarázsban fennálló elővásárlási jogokra speciális szabályok vonatkoznak, itt elképzelhető, hogy szabályos volt az eladói ajánlat közlése (hirdetőtáblai kifüggesztés), akkor is, ha semmilyen levelet nem kapott az elővásárlásra jogosult.

Nagyszámú tulajdonostárssal is ugyanúgy közölni kell az ajánlatot?

Fontos, hogy a hatályos Ptk. és a kúriai gyakorlat értelmében az a tény, hogy ha nagyszámú tulajdonostárssal kell közölnie az eladónak a kapott vételi ajánlatot, még nem mentesít a közlési kötelezettség alól: továbbra is úgy kell eljárni, ahogy az adott helyzetben általában elvárható. Ebben az esetben is meg kell kísérelni a vételi ajánlat közlését azokkal a jogosultakkal, akikkel a közlés lehetséges. Nagyszámú tulajdonostárs esetén az adott helyzetben elvárhatónak az minősül, hogy legalább a (tulajdoni lap szerint) belföldi lakcímmel rendelkező tulajdonostársaknak tértivevényes levélben megküldjük az ajánlatot. Rendkívüli nehézséget az alapozhat meg, ha a vételárhoz képest az értesítés költségei számottevőek. 

Rendkívüli nehézség továbbá, ha a küldemény a feladóhoz hosszú időn át nem érkezik vissza, azt a postai szolgáltatónál kerestetni kell. Az én ügyeimben a földhivatal eddig csak az Európai Unión kívülre kézbesítendő küldeményekkel kapcsolatban engedte a rendkívüli nehézségre hivatkozást.

Az Inyvhr. 126/B. §-a szerint az ingatlan-nyilvántartási eljáráshoz szükséges okiratokat, igazolásokat eredetiben vagy legalábbis közjegyző által hitelesített másolatban kell benyújtani. Egy elektronikus tértivevény ilyen módon "eredetiben" nyilván nem nyújtható be a földhivatalba, ezért a hatályos gyakorlat szerint az ingatlan-nyilvántartási eljárás elektronizálásának megvalósulásáig a hitelesítés nélküli, kinyomtatott „tértivevény”, amelyen az átvételt a kézbesítő aláírása (a postás jelzet) igazolja, elfogadható.

Az elővásárlási jog megszegésével kötött szerződés hatálytalansága

Ha az eladó az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeinek megszegésével köt szerződést, az így megkötött szerződés az elővásárlási jog jogosultjával szemben hatálytalan. Ez azt jelenti, hogy az elővásárlásra jogosult pert indíthat, aminek nyomán jó eséllyel megszerzi a kérdéses ingatlan tulajdonjogát. A perindítás azonban nem játék: amellett, hogy drága és stresszes jó, ha időben ügyvédhez fordul az ember, mert a pernek speciális szabályai vannak, amiket a laikusok tapasztalataim szerint ritkán ismernek. A lényeg azonban ez:

A hatálytalanságból eredő igényeket az elővásárlásra jogosult a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított harminc napon belül érvényesítheti - azzal a feltétellel, hogy 

• az igényérvényesítéssel egyidejűleg az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tesz, és 
• igazolja teljesítőképességét. 

A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötéstől számított három év elteltével nem érvényesítheti.

A hatálytalanságból eredő igények érvényesítésére a Ptk. 6:223. § (2) bekezdése anyagi jogi, elévülési keresetindítási határidőt állapít meg. Az elévülési kifogás alapján ennek megtartását a bíróság vizsgálni köteles (lásd: Kúria Pfv.V.20.424/2020/6.).

Hogyan lehet igazolni a teljesítőképességet?

A Ptk. nem ír elő meghatározott módokat, de azt tudjuk, hogy a teljesítőképességnek az elfogadó nyilatkozat megtételekor kell fennállnia. A gyakorlatban a teljesítőképességet bankszámlakivonattal, hitelkérelemmel, illetve a kérdéses összeg bírósági, közjegyzői, ügyvédi letétbe helyezésével szokás igazolni.

Meglepően sokszor előfordul (nekem magamnak is volt ilyen perem), ahol az eladó tartozott az elővásárlásra jogosultnak, aki annak rendje és módja szerint beszámítással szeretett volna fizetni. Az elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről szóló 2/2009. (VI.21.) PK vélemény 7. pontja alapján nem minősül a vételi ajánlat elfogadásának, ha az elővásárlásra jogosult a vételárba a követelését be kívánja számítani. 

Mi a helyzet, ha több személynek is van elővásárlási joga?

Ha egy ingatlanra törvény és szerződés alapján más-mást illet elővásárlási jog, akkor először a törvényes jogosult tehet elfogadó nyilatkozatot - azaz a szomszéd jogait nem lehet kijátszani azzal, hogy a vevőnek először szerződéssel elővásárlási jogot alapítunk.

Ha több személyt is megillet az elővásárlási jog (azonos rangsorban) és közülük többen tesznek elfogadó nyilatkozatot, a tulajdonos késedelem nélkül köteles erről a jogosultakat tájékoztatni. Ekkor lehetőség nyílik nyilatkozatuk visszavonására. E határidő leteltekor az adásvételi szerződés a még hatályos elfogadó nyilatkozatot tett jogosultakkal jön létre. Az elfogadó nyilatkozatot tett jogosultak egymás közötti érdekeltségük arányában szereznek közös tulajdont. Ha az elfogadó nyilatkozatot tett jogosultak érdekeltségének aránya nem állapítható meg, a jogosultak egyenlő arányban szereznek tulajdoni hányadot a dolgon.

Összegzés

Az elővásárlási jog gyakorlásának kérdése különösen fontos a ingatlanügyletekben, hiszen jelentős hatással van az eladási folyamatokra és az érintett felek jogaira. Ahogy láthattuk, az elővásárlási jog komplex jogintézmény, amely alapos ismereteket és figyelmet igényel mind az eladó, mind a vevő, valamint az elővásárlásra jogosult részéről. 

A jogszabályok és az aktuális bírói gyakorlat tanulmányozása segítséget nyújt az elővásárlási jog érvényesítéséhez, ám az esetek egyedisége miatt gyakran szükség van ügyvédi tanácsadásra is. 

Az elővásárlási joggal kapcsolatos ügyintézésre is érvényes díjszabásunkat itt találja! Ha úgy érzi, hogy a segítségére lehetünk, ne habozzon felvenni velünk a kapcsolatot!