A bejegyzési engedély és az új ingatlan-nyilvántartás

Bejegyzési engedély és az átmeneti szabályok

Az új Inytv. átmeneti szabályait a 2021. évi CXLVI. törvény rendezi. Ez a jogszabály nem hivatkozik külön az új Inytv. bejegyzési engedélyt szabályozó 32. §-ra ebből következően a bejegyzési engedélyekre azt alkalmazni kell 2025. január 15. napjától.

A bejegyzési engedélyt az Inytv. 32. § (3) bek. értelmében a jogosult külön, a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakisággal rendelkező okiratban is megadhatja. Az e törvény végrehajtására kiadott kormányrendelet, azaz az Inytv. vhr. azonban kötelező jelleggel előírhatja, hogy a bejegyzési engedélyt a kormányrendeletben meghatározott módon, elektronikus űrlapon kell megszerkeszteni és hitelesíteni.

Mit ír elő az Inytv. vhr. 2025. január 15. után a bejegyzési engedélyekre vonatkozóan?

A 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 106. §-a értelmében ha a tulajdonos a bejegyzési engedélyt nem a tulajdonjog-átruházási szerződésben adja meg a tulajdonjogot megszerző személy részére, akkor azt (főszabály szerint) elektronikus űrlapon kell létrehozni, és azt a jogi képviseletet ellátó ügyvéd (vagy a helyettese), bizonyos esetekben pedig kormányablak, vagy külképviselet ügyintézője előtt előtt személyes jelenléttel, minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírás elhelyezésével kell hitelesíteni.

Az Inyvhr. 172/A. §-a azonban kimondja, hogy 106. §-t csak akkor kell alkalmazni, ha a beadvány benyújtására ingatlan-nyilvántartási elektronikus űrlapon kerül sor. Éppen ezért a teljesen papír alapú tulajdonjog bejegyzési engedélyek és azok távellenjegyzésének lehetősége még velünk marad egy darabig.

Az E-ING rendszer esetében is van egy fontos kiegészítő szabály:

• az ingatlan-nyilvántartási elektronikus űrlapon létrehozott bejegyzési engedélyt a jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezet tulajdonos képviselője a jogi képviselő előtt papíralapon írja alá, 
• természetes személy tulajdonos pedig papíralapon is aláírhatja; 

Ez esetben a jogi képviselő a papíralapú nyilatkozatot elektronikus okirattá alakítja, és az oldalhű elektronikus másolatot tölti fel az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszerbe.

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog és a bejegyzési engedély?

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog a vevő megfelelő védelme mellett biztosítja, hogy az eladó jogosultságai fennmaradjanak addig, amíg a vevő nem teljesíti a szerződésben vállalt kötelezettségeit (például a vételár megfizetését).

A vevő tulajdonjoga ilyenkor a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog ranghelyén kerül bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba. A tulajdonjog bejegyzési engedélyek túlnyomórészt a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői joghoz kapcsolódnak.

Fontos, hogy ilyen esetben 2*10.600,- Ft-ba kerül a vevő tulajdonjogának bejegyzésével kapcsolatos földhivatali eljárás.

A bejegyzési engedélyt ki írja alá?

Az Inytv. 32. § (2) bekezdése szerint a jog bejegyzéséhez a jogosult részéről kiállított pl. tulajdonjog, vegy vevői jog bejegyzési engedély szükséges. 

A bejegyzési engedély tehát egyoldalú nyilatkozat, azt az eladó, nem a vevő írja alá.

Bejegyzési engedély, bíróságok és a polgári perek

Társadalmi egyeztetésen a jogszabálymódosítás, aminek értelmében ha a bejegyzés alapjául jogerős bírósági döntés szolgál, akkor a határozatban a felek megállapodását – ideértve a bejegyzési engedélyt is – a bíróság, hatóság rendelkezése pótolja ÉS a határozatban szereplő, a polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartásáról szóló törvény hatálya alá tartozó természetes személy érdekeltre vonatkozóan csak a természetes személyazonosító adatokat kell tartalmaznia, a személyi azonosítót nem!

Az eladó a saját tulajdonjoga törléséhez is hozzájárul?

Felmerült a tagságunk körében, hogy a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogos ügyletekben szükséges-e a jog külön törlése, azaz pl. a tulajdonjog bejegyzési engedély olyan módon történő megszerkesztése, hogy a felek (vevő+eladó) a bejegyzési engedélyben egyben hozzájáruljanak a vevői jog törléséhez?

A 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 154. § (4) bek. c) pontja értelmében hivatalból törölni kell az ingatlan-nyilvántartásból a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogra vonatkozó bejegyzést az ezeken alapuló tulajdonszerzés bejegyzésével egyidejűleg. Ebből következően álláspontunk szerint a vevői jog törléséhez se külön engedély, se külön kérelem nem szükséges.

Összegzés

Az ingatlanok adásvétele során a szerződés megkötése mellett a tulajdonjog bejegyzése is szükséges. A bejegyzési engedély pedig kulcsfontosságú szerepet játszik ebben a folyamatban. Az új ingatlan-nyilvántartási rendszer lehetőséget nyújt arra, hogy a bejegyzési engedélyt egyszerűbben és gyorsabban megadhassák a tulajdonosok.