Hitellel terhelt ingatlan vásárlása

Tulajdoni lap: ezt nézd meg először

Kérj le friss tulajdoni lapot (I–II–III. rész), és ellenőrizd:

• Milyen teher van rajta? jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, végrehajtás, haszonélvezet, széljegy.
• Ki a jogosult? melyik bank/finanszírozó javára van bejegyezve a jelzálog.
• Van-e elővásárlási jog vagy olyan bejegyzés, ami lassíthatja/megakaszthatja az ügyletet.

3 red flag a tulajdoni lapon

Ha ilyet látsz, nem biztos hogy le kell mondanod az ingatlanról, de mindenképpen konzultálj ingatlanügyvéddel:

• Nem egy bank/jogosult van (több jelzálog, több ranghely) → bonyolultabb kifizetési és törlési lánc.
• Végrehajtás / perfeljegyzés is van a tulajdoni lapon → ez már nem “sima” hitel-teher.
• Az eladó nem tud/akar banki igazolást adni → amíg nincs, ne menjen érdemi pénzmozgás.

A jelzáloggal terhelt ingatlan eladása: kulcs a tehermentesítés

A tipikus biztonságos forgatókönyv jelzáloggal terhelt ingatlan vétele esetén:

• Az eladó bankjától kérnek tartozásigazolást / végtörlesztési igazolást és törlési engedélyt (vagy annak kiadására vonatkozó banki ígéretet).
• A fenti igazolásra tekintettel az ügyvéd megírja az adásvételi szerződést.
• Megkötitek az adásvételi szerződést.
• Ha kell a vevő átadja a megállapodott összegű foglaltót (önerő része).
• A vevői jog széljegyre kerül a tulajdoni lapon.
• A vételár egy része közvetlenül az eladó bankjához megy (zárolt számlára, amihez az eladó nem fér hozzá). (Ez is az önerő része)
• A bank a beérkezés után kiadja a törlési engedélyt, amit az eladó bead a földhivatalba. A bank törlési engedélye nélkül nincs biztonság: a földhivatal ezt vizsgálja, és enélkül a jelzálog nem fog lekerülni!
• A te bankod kifizeti a vételár hitel-részét.
• Az ügyvéd kiadja a tulajdonjog bejegyzési engedélyt.
• A földhivatal bejegyzi a tulajdonjogodat.

Fontos: sokszor nem az a kérdés, hogy “lehet-e teherrel venni”, hanem hogy hogyan van ütemezve a fizetés, és milyen letéti/garanciális megoldás védi a vevőt.

Mennyi idő, mire tényleg lekerül a jelzálog a tulajdoni lapról?

Általában 2–8 hét szokott lenni, mire a jelzálog ténylegesen lekerül a tulajdoni lapról. A határidő egyébként 60 nap. Soron kívüli eljárás 16.000 Ft ellenében, indokolt kérelemmel igényelhető.

Foglaló: itt szokott a legnagyobb kockázat lenni terhelt ingatlan esetén

Hitellel terhelt ingatlannál különösen óvatosan:

• Ne legyen túl magas foglaló úgy, hogy még nincs tiszta kép a teher törléséről és a banki folyamatról.
• A szerződésben legyenek egyértelmű határidők és mi történik, ha a tehermentesítés csúszik .
• Ha te is hitelből veszel (pl. Otthon Start), akkor a szerződésben érdemes kezelni a banki bírálat/folyósítás kockázatát is.

Vevőként azonban mégis azt érdemes elsődlegesen mérlegelni, hogy visszajár-e a foglaló, ha nem kap hitel.

Ha te is hitelből veszed: a te bankod is átvilágít

Finanszírozás oldalról hitellel terhelt ingatlan vásárlásánál az a lényeg, hogy a banki folyamat, a vételár ütemezése és a teher törlése egy biztonságos “forgatókönyvben” legyen összerakva.

Otthon Startnál (és bármely banki hitelnél) a bank jellemzően elvárja, hogy:

• a tulajdonjogod tehermentesen (vagy bank által elfogadott módon) bejegyezhető legyen,
• az adásvételi szerződés “bank-kompatibilis” legyen (fizetési ütemezés, tehermentesítés, birtokbaadás, stb.),
• az ingatlan jogi helyzete ne legyen problémás (pl. végrehajtás, rendezetlen osztatlan közös tulajdon, széljegyek).

Mikor érdemes előminősítést kérni?

Még foglaló előtt. Jelzáloggal terhelt ingatlan eladása esetén az eladók azért rugalmasabbak szoktak lenni.

Az előminősítés megmondja:

• kb. mekkora hitelösszeg reális,
• milyen futamidő/kamatfixálás fér bele,
• és van-e olyan tényező (KHR, próbaidő, vállalkozói jövedelem), ami miatt más bank kell.

Amit érdemes előre bekérni (hogy ne a végén derüljön ki a probléma)

• Eladó bankjától: aktuális tartozás, végtörlesztés menete, törlési engedély kiadásának feltételei
• Tőled: jövedelemigazolások, bankszámlakivonat, meglévő hitelek listája
• Ingatlanról: tulajdoni lap, térképmásolat/energetika (amit a bank kérhet), társasházi iratok (ha releváns)

Összegzés

Hitellel terhelt ingatlan megvehető, de a kulcs a tehermentesítés sorrendje. A vételárból jellemzően előbb a bank felé történik a végtörlesztés, majd a bank kiadja a törlési engedélyt, amit a földhivatalnál be kell nyújtani – a jelzálog törlése nem automatikus.

Ingatlant venne és ügyvédet keres? Vegye fel velünk a kapcsolatot!