A bérleti szerződés felmondása

Hogyan lehet felmondani egy lakásbérleti szerződést?

A lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges - ugyanez a szabály érvényes a felmondásra is. Az írásba foglalás természetesen nem elégséges, hiszen az írásbeli felmondást el is kell juttatni a bérlőhöz. Ezt tértivevényes levélben célszerű megtenni, de szerencsés ha a bérleti szerződés engedi az e-mailes kommunikációt.

Mit írjunk bele a felmondásba?

A kérdés megválaszolásához először is fontos tudni, hogy a lakások bérletét három fontos dokumentum szabályozza:

• A felek által megkötött bérleti szerződés;
• A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény, azaz a Ptk.;
• A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény azaz a Lakástörvény.

Míg a bérleti szerződés a jogszabályi kereteken belül szabadon alakítható, a Ptk. szabályaitól pedig legtöbbször el lehet térni a szerződésben, a Kúria nem régiben megállapította, hogy a Lakástörvény bérleti jogviszony felmondására vonatkozó szabályai kógensek, azoktól sem a felek megállapodása, sem jogszabály (pl. önkormányzati rendelet) nem térhet el (Kúria Pfv.V.20.990/2020/4. precedensképes határozat).

A Lakástörvény kötelező jellege miatt felmondás esetén elsősorban az itt rögzített szabályokat kell betartani és csak kiegészítő jelleggel kell a szerződés, illetve a Ptk. szabályait figyelembe venni.

Kiköltözési nyilatkozat és a bérleti szerződés felmondása

A bérleti szerződések kapcsán a Kúria 5/2024. Jogegységi határozata megerősíti, hogy a közjegyzői kiköltözési nyilatkozaton alapuló közvetlen végrehajtás egy hatékony eszköz, de csak akkor működik, ha az eljárás minden egyes lépése – beleértve a felmondás közlésének tanúsítását is – formailag kifogástalan. A bérbeadóknak és az eljáró közjegyzőknek különös gondot kell fordítaniuk arra, hogy a felmondásról szóló közjegyzői tanúsítvány és a felmondást tartalmazó jegyzőkönyv között az összetartozás jogilag és technikailag is megkérdőjelezhetetlen legyen.

Mit mond a Lakástörvény a bérlet felmondásáról?

A Lakásbérleti törvény a rendkívüli felmondás szabályait rendezi - tehát azokat az okokat, amikor súlyos szerződésszegés vezet akár a határozott, akár a határozatlan idejű bérleti szerződés felmondásához:

Ha a felmondás oka az, hogy a bérlő nem fizette meg a lakbért, akkor a felmondást az elmulasztott határnapot követő hónap, utolsó napjára szólhat. A felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.

A Lakástörvény rendkívüli felmondási okai a Ptk. keretei között a bérleti szerződésben tovább bővíthetőek, de a Ptk. is rögzít bizonyos szabályokat:

A felmondást nem kell előzetes felszólításnak megelőznie, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni. A felmondást a tudomásszerzéstől számított nyolc napon belül kell közölni.

Milyen további szabályokat rögzít a Ptk. a felmondás kapcsán?

A Ptk-ban alapvetően a rendes felmondás szabályait találjuk.

A határozatlan idejű bérleti szerződés felmondása

A határozatlan időre kötött lakásbérleti szerződést bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére mondhatja fel. Ha ezt a határidőt a felek nem tartják be, a bérleti jogviszonyt a felmondás közlését követő második hónap végére felmondottnak kell tekinteni.

A határozott idejű bérleti szerződés felmondása

A határozott időre kötött szerződést bármelyik fél rendes felmondással felmondhatja a törvényes felmondási idő betartásával idő előtt gyakorolható felmondási jog esetén a hónap végére, legkésőbb a hónap tizenötödik napjáig. Ettől a rendelkezéstől a felek a bérleti szerződésben eltérhetnek!

Megszűnik a határozott időre kötött bérleti szerződés a szerződésben meghatározott idő elteltével?

A határozott időre szóló lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével szűnik meg, azonban, ha 

• a bérleti idő eltelte után a bérlő a dolgot tovább használja, ÉS
• ez ellen a bérbeadó tizenöt napos jogvesztő határidőn belül nem tiltakozik, a határozott időre kötött szerződés határozatlan időtartamúvá alakul át.

A bérleti szerződésben a Ptk. fenti szakaszának alkalmazását ki lehet zárni. Fontos tudni, hogy a Lakástörvény ettől eltérő rendelkezéseket alkalmaz!

Mi történik akkor, ha egy határozott időre kötött bérleti szerződés lejárta után a bérlő bent marad az ingatlanban és fizeti tovább a bérleti díjat?

Ebben az esetben, látszólag két ellentétes szabályozást találhatunk a Ptk.-ban, illetve a Lakástörvényben.

A Ptk. 6:338. § (2) bekezdése szerint, ha határozott időre kötött bérleti szerződésben megállapított idő eltelte után a bérlő a dolgot tovább használja, és ez ellen a bérbeadó a szerződésben megállapított idő elteltétől számított tizenöt napos jogvesztő határidőn belül nem tiltakozik, a határozott időre kötött szerződés határozatlan időtartamúvá alakul át.

Viszont a Lakástörvény 23. § (2) bekezdése szerint a határozott időre szóló lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével szűnik meg.

A lakástörvény kommentárja megállapítja, hogy a lakásbérleti jogviszonyokban nem alkalmazható a Ptk.-nak a fenti szabálya. A kérdés tisztázásához érdemes megvizsgálnunk a bírói gyakorlatot.

A Budapesti IV. és XV. Kerületi Bíróság G. 40.011/2017/12. számú határozata szerint a Lakástörvény 2. § (5) bekezdése értelmében a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. Erre figyelemmel túl azon, hogy az Lakástörvény 23. § (2) bekezdése alapján a határozott idő lejártával a bérleti szerződés megszűnik, ráutaló magatartás, azaz a bérleti díjnak megfelelő összeg havi rendszerességgel a bérbeadó által történő elfogadása nem eredményezi a bérleti szerződés létrejöttét, vagy annak határozatlan idejűvé válását, mivel annak alaki érvényességi kelléke a szerződés írásba foglalása. Ezen túlmenően, ha a bérlő a bérleti jogviszony lejártát követően használja a lakást, akkor, a Lakástörvény 20. §-a alapján – mint jogcím nélküli használó – a használati díj megfizetésére köteles, amely a bérleti díj összegével egyezik meg.

Ugyanebben az ügyben a Kúria Pfv. 20.591/2019/11. számú precedensképes határozata szintén ezt erősíti meg, mivel deklarálja, hogy a Lakástörvény, mint speciális jogszabály nem tartalmaz olyan rendelkezést, hogy a határozott idő utáni használat tiltakozás hiányában a szerződés határozatlan idejűvé alakulását eredményezné.

Csongrád Megyei Bíróság 1.Gf. 40 285/1996/3 számú határozatában megjegyzi, hogy a határozott időre kötött lakásbérleti szerződés a határozott idő lejárta után – Lakástörvény rendelkezései alapján – a további használat és díjfizetés ellenére sem alakul át határozatlan idejű bérleti szerződéssé. Az 1959-es régi Ptk. 431. § (2) bekezdésben (ugyanaz, mint a Ptk. 6:338. § (2) bekezdése) foglaltakat csak a dolog bérletére lehet alkalmazni, a lakás bérleténél nem vehetők figyelembe.  

Fővárosi Ítélőtábla 10.Gf.40.722/2014/13-II. számú határozatában szintén kiemeli, hogy a Lakástörvény nem teszi lehetővé azt, hogy a bérleti jogviszony a határozott idő leteltét követő határozatlan idejűvé váljon.

A bírói gyakorlat alapján megállapítható, hogy a Lakástörvény rendelkezései a Ptk. általános rendelkezéseihez képest lex specialis derogat legi generali elv alapján alkalmazandók. Ennek következtében a speciális szabályozás elsőbbséget élvez az általános normával szemben. Így, ha a határozott időre kötött bérleti szerződésnek lejártát követően a bérlő az ingatlanban változatlanul bent marad, és a bérleti díjat tovább fizeti, a szerződés nem alakul át határozatlan idejű bérleti jogviszonnyá. E körülmények között a bérlő jogcím nélküli használóvá válik.

A bérbeadó eladja a lakást, megszűnik a bérleti szerződés?

Ha a bérbeadó a bérleti szerződés megkötését követően eladja a bérelt ingatlant, akkor a a bérleti szerződésből fakadó jogok és kötelezettségek tekintetében az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe. Lényegében a bérleti szerződés változatlan tartalommal fennmarad, csak a bérbeadó személye és adott esetben a bérleti díj teljesítési helye (bankszámla) változik.

Milyen jogai vannak a bérlőnek, illetve a bérbeadónak a bérlet megszűnése esetén?

A bérlő ilyenkor már a kiköltözés előtt köteles megengedni, hogy az, aki a lakást bérbe kívánja venni, azt megfelelő időben és módon megtekinthesse.

A bérlet megszűnése után a bérlő köteles a lakás birtokát a bérbeadónak visszaadni. Ha a bérbeadóval szemben követelései vannak, ezek kiegyenlítéséig kulcsátadásra nem köteles - bár a lakást ilyen esetben már nem lakhatja. Amennyiben utóbb kiderült, hogy a követelései alaptalanok voltak, a visszatartás idejére a szerződés alapján kikötött bérleti díjat köteles megfizetni és minden olyan kárért felel, amely e nélkül nem következett volna be.

A bérlő mindazt, amit a saját költségén a dologra felszerelt (pl. sütő, légkondícionáló), a dolog épségének sérelme nélkül leszerelheti. Lakásbérlet esetén lehetőség van arra, hogy a bérlő "megfelelő kártalanítás" ellenében megtarthassa ezeket az eszközöket.

Milyen más esetben szűnhet még meg a lakásbérleti szerződés?

Egy lakásbérleti szerződés az alábbi esetekben szűnhet meg:

• a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik;
• a lakás megsemmisül;
• az arra jogosult felmond; 
• a bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy; 
• a bérbeadó a lakást elcseréli;
• a bérlőt Magyarország területéről kiutasították; 
• a bérlő lakásbérleti jogviszonyát a bíróság megszünteti; 
• a bérlő lakásbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszűnik; 
• a törvény erejénél fogva.

Összegzés

A bérleti szerződések általában felmondással szűnnek meg - nagyon fontos azonban betartani a szabályokat akár határozott, akár határozatlan idejű bérleti szerződést kötöttek a felek.

A felmondást írásba kell foglalni és azt megfelelően közölni kell a másik féllel. Legalább ennyire fontos a megfelelő felmondási idő meghatározása.

További kérdése lenne? Foglaljon időpontot jogi tanácsadásra online!