A bérleti szerződés felmondása: mikor jogszerű, mennyi a felmondási idő, és mire figyeljen a bérlő és mire a bérbeadó?

Írásban kell felmondani a bérleti szerződést?

Igen. A lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges - ugyanez a szabály érvényes a felmondásra is. Az írásba foglalás természetesen nem elégséges, hiszen az írásbeli felmondást el is kell juttatni a bérlőhöz.

Magánlakásoknál a felmondásnál elsőként mindig a szerződést kell megnézni: tartalmaz-e külön felmondási időt, kézbesítési szabályt, e-mailes kapcsolattartást vagy más feltételt. Ha a szerződés nem ad eltérő választ, akkor a Ptk. általános szabályai alapján kell eljárni. A felmondást írásban kell közölni, és úgy kell elküldeni, hogy később bizonyítható legyen az átvétel.

SMS-ben vagy csevegőalkalmazásban felmondani kockázatos. Lehet, hogy utólag bizonyítható az üzenet, de egy lakásbérleti jogvitában nem ez a legbiztonságosabb út.

Mit írjunk bele a felmondásba?

A kérdés megválaszolásához először is fontos tudni, hogy a lakások bérletét három fontos dokumentum szabályozza:

• A felek által megkötött bérleti szerződés,
• A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény, azaz a Ptk.,
• A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény azaz a Lakástörvény.

Míg a bérleti szerződés a jogszabályi kereteken belül szabadon alakítható, a Ptk. szabályaitól pedig legtöbbször el lehet térni a szerződésben, a Kúria nem régiben megállapította, hogy a Lakástörvény bérleti jogviszony felmondására vonatkozó szabályai kógensek, azoktól sem a felek megállapodása, sem jogszabály (pl. önkormányzati rendelet) nem térhet el (Kúria Pfv.V.20.990/2020/4. precedensképes határozat).

A Lakástörvény kötelező jellege miatt felmondás esetén elsősorban az itt rögzített szabályokat kell betartani és csak kiegészítő jelleggel kell a szerződés, illetve a Ptk. szabályait figyelembe venni.

A felmondás legyen érthető és nem túl hosszú. Minden állításunk legyen bizonyítható. Legalább ezek szerepeljenek benne:

• a bérlő és a bérbeadó neve;
• a bérelt lakás pontos címe;
• a bérleti szerződés kelte;
• az, hogy a fél a szerződést felmondja;
• a felmondás jogcíme, ha szükséges;
• a felmondási idő vége;
• a kiköltözés vagy birtokbaadás tervezett napja;
• dátum és aláírás.

Ha a felmondás oka például nemfizetés, zavaró magatartás vagy nem rendeltetésszerű használat, akkor a felmondásban pontosan meg kell jelölni a szerződésszegést is. Ilyenkor különösen fontos, hogy a felmondást megelőző felszólítás is szabályos legyen.

Határozatlan idejű bérleti szerződés felmondása

A határozatlan idejű lakásbérleti szerződésnél a felek nem rögzítenek előre lejárati napot. Ezért a jogviszonyt általában rendes felmondással lehet megszüntetni, ha a bérlő ki szeretne költözni, vagy a bérbeadó nem kívánja tovább fenntartani a bérletet.

A Ptk. alapján a felmondást a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére lehet közölni. Ha a felmondás később történik, akkor a bérleti jogviszony a felmondás közlését követő második hónap végére szűnik meg.

Példa: ha a bérlő március 10-én mond fel, a szerződés április végén szűnhet meg. Ha március 20-án mond fel, akkor főszabály szerint május vége lesz a megszűnés időpontja.

Fontos, hogy a felek a szerződésben sok részletszabályt rendezhetnek, ezért mindig a bérleti szerződés konkrét szövegéből kell kiindulni.

Határozott idejű bérleti szerződés felmondása

A határozott idejű lakásbérleti szerződésnél a felek előre meghatározzák, hogy meddig tart a bérlet. Ez lehet konkrét dátum, például 2026. december 31., vagy valamely feltétel bekövetkezése. Határozatlan idejű szerződésnél először mindig azt kell megnézni, hogy maga a szerződés engedi-e az idő előtti felmondást.

A bérlő oldalán ez akkor jelent problémát, ha idő előtt költözne ki. Ilyenkor nem biztos, hogy elég egy egyszerű felmondólevél. Meg kell nézni, hogy a szerződés szerint köteles-e a bérleti díjat a hátralévő időre megfizetni, elveszítheti-e a kauciót, vagy van-e lehetőség új bérlő keresésével egyezséget kötni a bérbeadóval.

Ha nincs ilyen kikötés, akkor a közös megegyezés lehet a legjobb megoldás. Ebben a felek írásban rögzítik, mikor szűnik meg a bérlet, mikor költözik ki a bérlő, és hogyan számolnak el a kaucióval, közüzemi díjakkal és esetleges károkkal.

Nem fizet a bérlő?

Ha a felmondás oka nemfizetés, akkor a Lakástörvény külön szabályt tartalmaz. A bérbeadónak először írásban fel kell szólítania a bérlőt a fizetésre, és figyelmeztetnie kell a következményekre. Ha a bérlő nyolc napon belül nem fizet, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondhatja a szerződést. A felmondás az elmulasztott fizetési határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat, és a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.

A leggyakoribb hibák tapasztalatom szerint a következők: a bérbeadó kihagyja a szabályos felszólítást, rosszul számolja a határidőt, vagy nem tudja bizonyítani, hogy a bérlő megkapta az iratot.

Felmondás zavaró magatartás vagy rongálás miatt

A bérbeadó a legtöbb határozott idejű bérleti szerződés alapján akkor is felmondhat, ha a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek magatartása súlyosan zavarja az együttélést, vagy a bérlő nem rendeltetésszerűen használja a lakást.

Ilyenkor is jellemzően írásbeli felszólítás szükséges. A felszólításban pontosan meg kell jelölni, milyen magatartást kell abbahagyni, és azt is, hogy a folytatás felmondáshoz vezethet.

Ha a magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól nem várható el a szerződés fenntartása, a felmondást előzetes felszólítás nélkül is közölni lehet. Ez azonban kockázatos helyzet, ezért ilyen ügyben érdemes ügyvédhez fordulni.

Megszűnik a határozott időre kötött bérleti szerződés a szerződésben meghatározott idő elteltével?

A Lakástörvény szerint a határozott időre szóló lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével megszűnik. Ezért lakásbérletnél nem biztonságos abból kiindulni, hogy a bérlő további bent maradása önmagában automatikusan meghosszabbítja a szerződést.

A Ptk. általános bérleti szabálya szerint, ha a határozott idő lejárta után a bérlő tovább használja a dolgot, és a bérbeadó 15 napon belül nem tiltakozik, a szerződés határozatlan idejűvé alakulhat. Lakásbérletnél azonban a Lakástörvény speciális szabályai miatt a bírói gyakorlat óvatosabb: a határozott idő lejártával a lakásbérleti jogviszony megszűnik, és a további használat nem feltétlenül alakítja át a szerződést határozatlan idejűvé.

Ez a különbség a gyakorlatban nagyon fontos. Ha a bérbeadó nem akarja, hogy a bérlő a lejárat után tovább használja a lakást, ezt célszerű írásban, bizonyítható módon közölnie. Nem érdemes hallgatólagosan tűrni a bent maradást, mert később vita lehet abból, hogy a felek között létrejött-e új megállapodás, vagy a bérlő már jogcím nélkül használja az ingatlant.

Ha a bérbeadó tiltakozik a további használat ellen, de a bérlő mégsem adja vissza a lakást, a bérlő jogcím nélküli használóvá válhat. Ilyenkor köteles az ingatlant visszaadni, és a használat idejére használati díjat kell fizetnie. Ennek mértéke legalább a korábbi bérleti díjhoz igazodhat, de a szerződés vagy a jogszabály alapján ennél magasabb összeg, például a bérleti díj kétszerese is felmerülhet.

Bérlőként ezért nem jó stratégia egyszerűen bent maradni abban a reményben, hogy a szerződés majd automatikusan határozatlan idejűvé válik. Bérbeadóként pedig nem célszerű szó nélkül elfogadni a helyzetet, ha a bérleti jogviszonyt valóban le akarjuk zárni.

A legbiztonságosabb megoldás az, ha a felek még a lejárat előtt írásban rendezik a folytatást vagy a kiköltözést. Ha folytatni szeretnék a bérletet, kössenek új szerződést vagy írásbeli hosszabbítást. Ha nem, akkor rögzítsék a kiköltözés napját, a kulcsátadást, a mérőóraállásokat, a kaució elszámolását és az esetleges tartozásokat.

Mi történik, ha lejár a határozott idejű szerződés, de a bérlő bent marad?

A bírói gyakorlat szerint lakásbérletnél a Lakástörvény speciális szabályai irányadók. Ha a határozott időre kötött lakásbérleti szerződés lejár, a bérlő pedig tovább marad, jogcím nélküli használóvá válhat. Ilyenkor használati díjat kell fizetnie, amely általában a bérleti díj összegéhez igazodik.

Ezért bérbeadóként nem érdemes hallgatólagosan hagyni a helyzetet. Bérlőként pedig nem biztonságos arra számítani, hogy a bent maradás automatikusan meghosszabbítja a szerződést.

Kiköltözési nyilatkozat szerepe

A kiköltözési nyilatkozat szerepe alapvetően az, hogy a bérlő (vagy használó) írásban, egyértelműen rögzítse: a lakást meghatározott időpontban elhagyja és kiürítve visszaadja, illetve ezzel összefüggésben vállalja a megszűnéshez kapcsolódó kötelezettségek teljesítését

A bérleti szerződések kapcsán a Kúria 5/2024. Jogegységi határozata megerősíti, hogy a közjegyzői kiköltözési nyilatkozaton alapuló közvetlen végrehajtás egy hatékony eszköz, de csak akkor működik, ha az eljárás minden egyes lépése – beleértve a felmondás közlésének tanúsítását is – formailag kifogástalan. A bérbeadóknak és az eljáró közjegyzőknek különös gondot kell fordítaniuk arra, hogy a felmondásról szóló közjegyzői tanúsítvány és a felmondást tartalmazó jegyzőkönyv között az összetartozás jogilag és technikailag is megkérdőjelezhetetlen legyen.

Mi történik, ha a bérbeadó eladja a lakást?

A lakás eladása önmagában nem szünteti meg a bérleti szerződést. Ha a bérbeadó eladja a bérbe adott lakást, az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe. A szerződés tartalma főszabály szerint változatlanul fennmarad.

A bérlőnek ilyenkor elsősorban azt kell ellenőriznie, hogy kinek és milyen bankszámlára kell a bérleti díjat fizetnie. A vevőnek pedig már a vásárlás előtt tudnia kell, hogy bérlővel terhelt lakást vesz-e, mikor jár le a bérleti szerződés, és van-e közjegyzői kiköltözési nyilatkozat.

Ez különösen fontos befektetési célú lakásvásárlásnál.

Kiköltözés, kulcsátadás, kaució

A bérlet megszűnése után a bérlő köteles a lakást visszaadni a bérbeadónak. A kiköltözésnél érdemes birtokbaadási jegyzőkönyvet készíteni.

A jegyzőkönyvben szerepeljen:

• a lakás átadásának napja;
• a mérőóraállások;
• a kulcsok száma;
• a lakás állapota;
• a berendezések és tartozékok;
• van-e kár vagy hiány;
• hogyan történik a kaució elszámolása.

A kaució nem az utolsó havi bérleti díj, a bérbeadó engedélye nélkül nem lakható le. A bérbeadó visszatarthat belőle például elmaradt bérleti díjat, közüzemi tartozást vagy bizonyított kárt, de a visszatartást el kell tudnia számolni.

Közös megegyezés: nem ugyanaz, mint a felmondás

A közös megegyezés nem felmondás. Ilyenkor nem az egyik fél szünteti meg egyoldalúan a szerződést, hanem a bérlő és a bérbeadó együtt állapodik meg a megszűnés feltételeiről.

Közös megegyezésben érdemes rögzíteni:

• a bérlet megszűnésének napját;
• a kiköltözés és kulcsátadás időpontját;
• a mérőóraállásokat;
• a kaució visszafizetését vagy visszatartását;
• az esetleges károkat;
• a közüzemi és közös költség elszámolását;
• azt, hogy marad-e bármilyen követelés a felek között.

Ez akkor a legjobb megoldás, ha a felek nem akarnak vitát, de a bérletet a szerződésben eredetileg meghatározott idő előtt szeretnék lezárni.

Milyen jogai vannak a bérlőnek, illetve a bérbeadónak a bérlet megszűnése esetén?

A bérlő ilyenkor már a kiköltözés előtt köteles megengedni, hogy az, aki a lakást bérbe kívánja venni, azt megfelelő időben és módon megtekinthesse.

A bérlet megszűnése után a bérlő köteles a lakás birtokát a bérbeadónak visszaadni. Ha a bérbeadóval szemben követelései vannak, ezek kiegyenlítéséig kulcsátadásra nem köteles - bár a lakást ilyen esetben már nem lakhatja. Amennyiben utóbb kiderült, hogy a követelései alaptalanok voltak, a visszatartás idejére a szerződés alapján kikötött bérleti díjat köteles megfizetni és minden olyan kárért felel, amely e nélkül nem következett volna be.

A bérlő mindazt, amit a saját költségén a dologra felszerelt (pl. sütő, légkondícionáló), a dolog épségének sérelme nélkül leszerelheti. Lakásbérlet esetén lehetőség van arra, hogy a bérlő "megfelelő kártalanítás" ellenében megtarthassa ezeket az eszközöket.

Milyen más esetben szűnhet még meg a lakásbérleti szerződés?

Egy lakásbérleti szerződés az alábbi esetekben szűnhet meg:

• a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik;
• a lakás megsemmisül;
• az arra jogosult felmond;
• a bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy;
• a bérbeadó a lakást elcseréli;
• a bérlőt Magyarország területéről kiutasították;
• a bérlő lakásbérleti jogviszonyát a bíróság megszünteti;
• a bérlő lakásbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszűnik;
• a törvény erejénél fogva.

Összegzés

A bérleti szerződések általában felmondással szűnnek meg - nagyon fontos azonban betartani a szabályokat akár határozott, akár határozatlan idejű bérleti szerződést kötöttek a felek.

A felmondást írásba kell foglalni és azt megfelelően közölni kell a másik féllel. Legalább ennyire fontos a megfelelő felmondási idő meghatározása.

Fontos különbség, hogy a határozott idejű szerződés lejárata nem ugyanaz, mint a felmondás.

További kérdése lenne? Foglaljon időpontot jogi tanácsadásra online!