Az ingatlan nyilvántartáson kívüli tulajdonos

Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosokról általában

Minden ingatlanügylet első lépése, hogy a tulajdoni lap alapján az ügyvéd a helyrajzi szám alapján azonosítja az ingatlant, felméri a tulajdonosi kört és ellenőrzi az esetleges széljegyeket, terheket (pl. jelzálogjog, haszonélvezet, elővásárlási jog, stb.). A tulajdoni lapok adattartalmához fűződő biztonság annak köszönhető, hogy az ingatlan-nyilvántartás a dologi jogok tekintetében (tulajdonjog, jelzálogjog) főszabály szerint ún. konstitutív hatállyal bír, vagyis ezek a jogok az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel jönnek létre. Az esetek túlnyomó többségében ezzel az ingatlan jogi helyzete teljeskörűen felmérhető, hiszen a tulajdoni lap a közhiteles ingatlan-nyilvántartás alapján generálódik. Mivel a legtöbb esetben a tulajdonjog azzal keletkezik, hogy azt a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzi, a tulajdoni lap hitelesen tanúsítja, hogy ki jogosult az adott ingatlannal rendelkezni. 

A főszabály alól azonban vannak kivételek: egyrészt a tulajdonos megállapodással olyan jogot alapíthat (elővásárlási jog, vételi jog, elidegenítési és terhelési tilalom), ami az ingatlannal való rendelkezést korlátozza, vagy ellehetetleníti. Ilyen esetben a korlátozás már az azt megalapító szerződés aláírásával létrejön. A megállapodáson alapuló jogokat azonban a jogosult érdekében pár napon belül be szokás jelenteni a földhivatalnak, ráadásul az ilyen jogok harmadik személyekkel szemben csak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel válnak hatályossá, így egy átlagos vevőnek tipikusan nem kell ezek miatt aggódni.

Általában ki az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosa?

Vannak ugyanakkor olyan jogok is, amelyek a törvények értelmében akkor is jelentősen befolyásolják az ingatlan jogi helyzetét, ha azok a tulajdoni lapból nem olvashatóak ki. Ennek oka, hogy bizonyos jogok a törvény erejénél fogva keletkeznek - külön ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nélkül. Leggyakrabban az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos, vagy régebbi elnevezéssel telekkönyvön kívüli tulajdonos az alábbi jogcímeken juthat hozzá az ingatlanhoz:

• Házastársi közös vagyon
• Elbirtoklás
• Ráépítés, hozzáépítés
• Öröklés

Ha az ingatlantulajdonos a tulajdonjogot ingatlan-nyilvántartáson kívül szerezte, igényt tarthat arra, hogy tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék.

Aggódjunk-e ingatlanvásárlás előtt egy ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos esetleges fellépése miatt?

A jóhiszemű és ellenérték fejében szerző javára az ingatlan-nyilvántartás (azaz a tulajdoni lap) tartalmát akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha ez az anyagi jogi jogállapottól eltér. Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos a jogait nem érvényesítheti az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagy az őt bejegyzési igénnyel rangsorban megelőző, jóhiszemű, ellenérték fejében szerzővel szemben. 

Egyszerűbben fogalmazva: ha a vevő gyorsabb, mint az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos, azaz a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmét a földhivatal hamarabb iktatja, akkor a vevőnek nem kell aggódnia, hiszen az ingatlan-nyilvántartáson kívül az ingatlanra vonatkozóan dologi jogot szerzővel szemben nyertes pozícióban van. 

Fontos azonban, hogy minden ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos elemi érdeke, hogy a jogait a tulajdoni lap a lehető leghamarabb visszaigazolja - különösen ha értesül az eladó értékesítési szándékáról. 

Képzeljük el, hogy az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvéd egy hétfői napon lekéri a tulajdoni lapot aznapi szerződéskötésre készülve, de a vevő csak másnap tudja aláírni a szerződést, a tulajdonjog bejegyzési kérelme pedig csütörtökön kerül érkeztetésre. Ha szerdán a szomszéd elbirtoklás iránt indított perét perfeljegyzés formájában már feltünteti a tulajdoni lap, akkor a vevő az ingatlan (adott esetben csak egy részét) igénylő szomszéddal szemben már hátrányban került.

Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosokkal kapcsolatos problémát éppen a függő jogi helyzet és a rájuk, illetve az esetlegesen ellenérdekelt, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonosra nehezedő időnyomás okozza.

Ki minősül jóhiszemű, ellenérték fejében szerzőnek?

Kúria Pfv.I.20.207/2020/5. számú döntése is ezzel a kérdéssel foglalkozott. 

A Kúria döntése szerint jóhiszemű, ellenérték fejében szerzőnek az a fél minősül, aki:

1. ellenérték fejében (visszterhesen) szerez jogot, és
2. jóhiszeműen jár el, azaz az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatokban bízva szerzi meg az ingatlant, és nem tud (és nem is kell tudnia) az ezekkel ellentétes valós jogi helyzetről.

A konkrét ügyben:

• A jogvita tárgya egy olyan ingatlan volt, amelyet az I. rendű alperes árverés útján vásárolt meg, miközben a felperes korábban előzetes szerződést kötött az eladóval, és a tulajdonjogát ráépítés jogcímén próbálta érvényesíteni.
• A felperesnek kellett bizonyítania, hogy az I. rendű alperes rosszhiszeműen szerzett jogot. Ezt nem tudta kellően igazolni.

A Kúria hangsúlyozta, hogy a jóhiszeműség fennállása objektív gondossági mérce alapján ítélendő meg. Az alperes a szerződéskötés előtt:

• megvizsgálta az ingatlan jogi helyzetét,
• tájékozódott a felszámolótól,
• és a felperestől is információt kért.
• A Kúria szerint az alperes alappal hihette, hogy a felperesnek csak kötelmi igénye van, amely nem eredményez tulajdonjogot.

Elbirtoklás

Elbirtoklással akkor szerezhetjük meg ingatlan tulajdonjogát, ha azt legalább 15 éven át sajátunkként szakadatlanul birtokoljuk. Minden szónak jelentősége van: bérlő nem tud elbirtokolni, hiszen ő nem sajátként birtokolt. A megszakítás nélküli tudattartalom is fontos: amennyiben levél érkezik az ingatlan ingatlan-nyilvántartásba is bejegyzett tulajdonosától, hogy az elbirtokló hagyjon fel a birtoklással”, úgy a szakadatlanság követelménye többé már nem áll fenn.  

Jogcímes elbirtoklásról beszélünk, ha a tulajdonostól írásbeli adásvételi szerződéssel megszerezte valaki a dolog birtokát, és ki is fizette a vételárat, de valami ok folytán elmaradt a tulajdonjog a bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba. Be nem jegyzett tulajdonjog esetén az illető hiába lakik a megvásárolt lakásban, annak nem a tulajdonosa. Ebben az esetben az elbirtoklás joghatásai már 5 év elteltével beállnak.

Az elbirtoklásról sajnos jellemzően nem tud az ingatlan “eredeti” tulajdonosa, hiszen ha ezzel tisztában lenne, csak fel kéne szólítania az elbirtoklót, hogy hagyjon fel a birtoklással. Ha a 15, vagy 5 éves határidő eltelt, akkor természetesen a felszólítások hatástalanok, hiszen az elbirtokló tulajdonszerzése a törvény alapján végbement. Ha a bejegyzett tulajdonos az elbirtokló tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése előtt az ingatlan értékesítése mellett dönt, az okozhat kellemetlen perceket a reménybeli vevőknek.

Az elbirtoklás kockázata minimalizálható, ha beszélünk a telekszomszédokkal, illetve ha az ingatlan-nyilvántartás térkép adatbázisát összevetjük a telek tényleges használati határaival, adott esetben földmérő segítségével.

Ráépítés, hozzáépítés

Ráépítéssel tulajdont szerezhet, aki jóhiszeműen idegen telekre épít egy épületet és az épület jóval értékesebb mint a telek. Ha valaki saját anyagával jóhiszeműen a más tulajdonában lévő épülethez hozzáépít, és ezzel az ingatlan értékét jelentősen növeli közös tulajdon keletkezik, feltéve, hogy az építő és az ingatlan tulajdonosa eltérően nem rendelkezett. Túlépítésről akkor beszélünk, ha a szomszéd a telekhatárain túl építkezik, ekkor azonban nem keletkezik a Ptk. alapján közös tulajdon.

Ezek a kockázatok kiküszöbölhetőek, ha a tulajdoni lap és a térképek alapján ellenőrizzük, hogy az ingatlan-nyilvántartás a természetbeni helyzetet igazolja-e vissza. Természetesen, ha a telken egy olyan épületet találunk, amit nem tüntet fel az ingatlan-nyilvántartás térkép adatbázisa az nem jelenti automatikusan, hogy az ingatlannak ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosa van, sokkal valószínűbb, hogy a tulajdonos engedély, vagy utólagos térképi feltüntetés nélkül építkezett - ezeket azonban mindenképpen tisztáznunk kell az eladóval, hiszen az engedély nélküli épületek, építmények is kockázatokat rejtenek magukban.

Mi történik, ha az ingatlan nyilvántartáson kívüli tulajdonos házastárs?

Házastársi közös vagyonból fakadó kockázatokra a jelen bejegyzésben csak röviden térünk ki, de az alábbi blogposztunkban elérhető a téma bővebb kifejtése. A Ptk. szerint a házastársak vagyonközösségének fennállása alatt a házastársak vagyonában meglévő ingatlanról azt kell vélelmezni, hogy azok a házastársak közös vagyonához tartozik. Fontos tudni, hogy az egyik házastárs által a vagyonközösség fennállása alatt kötött adásvételi szerződéshez a másik házastárs hozzájárulása szükséges, ez azonban nincs alakszerűséghez kötve, azaz szóban is meg lehet tenni. 

Sőt, a házastársnak a vagyonközösség fennállása alatt a közös vagyoni ingatlannal kapcsolatos adásvételi szerződését a másik, vagyis az ingatlan nyilvántartáson kívüli tulajdonos házastárs hozzájárulásával kötött szerződésnek kell tekinteni, kivéve, ha a szerződést kötő harmadik személy tudott vagy tudnia kellett arról, hogy a másik házastárs a szerződéshez nem járult hozzá.

Ha vevőként találkozunk az eladó házastársával és az láthatóan nem tiltakozik az értékesítéssel szemben, vagy egyáltalán nem szerzünk tudomást az eladó családi állapotáról, akkor megnyugodhatunk: vevőként nem érintenek minket a házasfelek egymással szembeni igényei.

Hagyatéki, örökölt ingatlan értékesítése

A polgári jog alaptétele, hogy az öröklés az örökhagyó halálával nyílik meg, tehát az örökösök elméletileg már ettől a naptól kezdődően az örökölt ingatlan tulajdonosainak számítanak, éppen ezért öröklés esetén is minél előbb gondoskodni kell arról, hogy az örökléssel megszerzett ingatlan tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön az ingatlan-nyilvántartásba. Csakhogy a hagyaték leltározása és a közjegyző előtti hagyatéki eljárás hónapokat vehet igénybe - a hagyatékátadó végzés kézhezvételéig pedig az új tulajdonosok nincsenek abban a helyzetben, hogy a tulajdonjogukat bizonyítani is tudják. Mindaddig amíg le nem zárul a hagyatéki eljárás nem lehet bejegyezni az örökösök tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba, és így ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonossá válnak.

Nem kizárt, hogy az örökösök már a végleges hagyatékátadó végzés kézhezvétele, illetve a tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartási bejegyzése előtt eladnák az ingatlant - ez azonban csak ún. kötelmi hatállyal lehetséges, azaz a vevő tulajdonjogának földhivatali bejegyzésére csak ez eladó-örökösök tulajdonszerzése után kerülhet sor. Addig viszont sok víz lefolyhat a Dunán - képzeljük csak el, ha az örökhagyó halálát követően nem a tényleges örököst, hanem érvénytelen végrendelet alapján az álörököst mutatja a hagyatékátadó végzés örökösnek. Éppen ezért javasolt ilyen függő jogi helyzetű hagyatéki ingatlan megvásárlása előtt ügyvéddel, közjegyzővel konzultálni.

Mi a helyzet, ha meghalt a tulajdonos, akit sose jegyeztek be a tulajdoni lapra?

A Pfv.VI.21.474/2016/5. sz. döntése pont ezzel a kérdéssel foglalkozik. A történet egy zártkerti ingatlan körül bontakozik ki:

• A tulajdonos (felperes) 2006-ban kézzel írt adásvételi szerződést kötött a vevővel (K. S.).
• A szerződés nem volt ügyvéd által ellenjegyezve, több formai hibát is tartalmazott, és a földhivatalhoz sem nyújtották be.
• A vevő birtokba lépett, házat épített, és éveken át ott lakott, majd 2010-ben meghalt.
• A földhivatal a halál után nem jegyezte be az örökösök tulajdonjogát, ezért per indult.
• A felperes később azt állította, hogy:
  • nem is akarta eladni az ingatlant,
  • a szerződés érvénytelen,
  • a vételár egy része hiányzik.

A Kúria ezzel szemben azt mondta:

✔ A szerződés létrejött és érvényes.

Még ha hiányos is, a felek szándéka világosan kiderült: eladás–vétel történt, a vevő fizetett, birtokba lépett, házat épített.

✔ A tulajdonjog bejegyzésének elmaradása nem teszi semmissé a szerződést.

A bejegyzési engedély hiánya „csak” azt jelentette, hogy az örökösöknek bírósághoz kellett fordulniuk.

✔ A vevő halála után az örökösök örökléssel szerezték meg azt, amit ő megvett.

A bíróság ítélete pótolta a hiányzó eladói bejegyzési engedélyt.

✔ A felperes nem követelhet további vételárat.

Mert 4 éven át semmit nem tett az állított hátralék behajtásáért, miközben a vevő már építkezett és ott lakott.

Mi a teendő, ha vevőként minimalizálni szeretnénk az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonjogból fakadó kockázatokat?

A Ptk. alapján az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy vagy az ingatlan-nyilvántartásba az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett jogot és fel nem jegyzett tényt a jóhiszemű és ellenérték fejében jogot szerző, valamint bejegyzési igénnyel rangsorban előrébb álló, jóhiszemű jogszerzővel szemben nem lehet érvényesíteni. Fontos, hogy a vevőnek jóhiszeműnek is kell lennie és ellenértéket (vételárat) is kell fizetnie, egyébként nem részesül törvényi védelemben.

Ahogy a Kúria a legutóbb a Pfv.21137/2022/4. számú döntésében kimondta: Ha az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jog szerzője az ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett jogát nem jegyezteti be, ezt a jogát nem érvényesítheti az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, illetőleg őt a rangsorban megelőző jóhiszemű és visszterhesen szerzővel szemben, mert a jóhiszemű és visszterhesen jogszerző védelme ebben az esetben azonnali és teljes.

Ha tehát körültekintően jártunk el és a tulajdoni lap is igazolja az adott ingatlan teher- és igénymentességét, akkor nyugodtan belevághatunk az adásvételbe: feltéve, hogy a tulajdonjog bejegyzési kérelmünket a tulajdoni lap lekérése napján érkezteti a földhivatal. 

Összegzés

Összefoglalva, az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosok kérdése kritikus fontosságú lehet az ingatlan vásárlásakor. Az ingatlan-nyilvántartás a legtöbb esetben megbízhatóan tükrözi az ingatlan jogi helyzetét, azonban az elbirtoklás, házastársi közös vagyon, öröklés, ráépítés és hozzáépítés eseteiben ezek a jogok nem feltétlenül jelennek meg a tulajdoni lapon. Fontos, hogy a vevők és eladók tudatában legyenek ennek, és megfelelő óvatossággal, szakértői segítséggel járjanak el, különösen akkor, ha a tulajdoni lap és a valós helyzet között eltérések vannak.

Minden ingatlanügylet esetében ajánlott az ingatlan teljes körű jogi helyzetének áttekintése és az esetleges kockázatok felmérése. A tulajdoni lap áttanulmányozása mellett érdemes beszélgetni a szomszédokkal, ellenőrizni a térkép adatbázisát, és szükség esetén földmérő vagy jogi szakértő bevonásával tisztázni a helyzetet. Mindezekkel megelőzhető, hogy az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosok későbbi felbukkanása problémát okozzon az ügyletben. A megfelelő elővigyázatossággal és alapos előkészülettel a vevők és eladók biztosak lehetnek abban, hogy ingatlanügyeik simán és zökkenőmentesen zárulnak.

Ha további kérdése lenne, vagy ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonnal kapcsolatos problémája van, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket!