1/2 tulajdoni hányad eladása

Az 1/2 tulajdoni hányad mit jelent?

A 1/2 tulajdoni hányad  a tulajdoni lapon azt jelenti, hogy az adott ingatlan vagy vagyontárgy tulajdonjogából az adott személy a teljes tulajdon 50%-ával, vagyis a felével rendelkezik. Magyarul: legalább ketten a tulajdonostársak.

Lakás esetén:

Ha egy lakásnak két tulajdonosa van, és mindketten 1/2 arányban tulajdonosok, akkor egyikük sem rendelkezik kizárólagosan egy-egy helyiséggel. Az 1/2 tulajdoni hányad nem azt jelenti, hogy az egyik tulajdonosé a lakás egyik fele, a másiké pedig a másik fele – hanem mindkét tulajdonos jogosult az ingatlan egészének használatára, a tulajdonosi hányaduk arányában. A mindennapi használatban persze gyakran megegyeznek abban, hogy ki melyik részt használja, de ez jogilag nem kizárólagos.

Több lakóegységből álló ingatlan esetén:

Ha egy nagyobb, több lakóegységet tartalmazó ingatlannak két tulajdonosa van 1/2-1/2 arányban, akkor a helyzet eltérhet. Ilyenkor a tulajdonosok sokszor megállapodnak arról, hogy ki melyik lakrészt használja, vagy akár használati megosztási szerződést is készíthetnek, ami a tulajdoni lapon is megjelenhet. Jogilag azonban továbbra is közös tulajdonról van szó: mindenki az egész ingatlanból rendelkezik az 1/2 arányú hányaddal, nem kizárólag egy konkrét lakóegységgel.

Az ingatlan tulajdonrész eladásának főbb lépései

Az 1/2 tulajdoni hányad eladása alapvetően egy ingatlan-adásvételi ügylet, amely a következő fő szakaszokból áll:

1. Vevő keresése: Az eladó megkeresheti a potenciális vevőt a tulajdoni hányadára. Ez lehet egy külső, harmadik fél, vagy akár maga a tulajdonostárs is. Ilyenkor vételi szándéknyilatkozatot, vagy vételi ajánlatot szoktak tenni.
2. A tulajdonostárs elővásárlási joga: Az elővásárlási jog időnként társasházak esetén is megjelenik. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) értelmében a tulajdonostársat a külső vevővel szemben elővásárlási jog illeti meg. Ez azt jelenti, hogy amennyiben az eladó egy harmadik személytől kap egy vételi ajánlatot, azt teljes terjedelmében, írásban közölnie kell a tulajdonostársával. A közlésnek tartalmaznia kell a vételárat és az összes egyéb feltételt (fizetési határidő, birtokbaadás stb.).
3. A tulajdonostárs nyilatkozata: A tulajdonostárs a vételi ajánlat kézhezvételétől számított, a törvény vagy a felek által megállapított ésszerű határidőn belül nyilatkozhat, hogy élni kíván-e elővásárlási jogával.
   • Ha él a jogával: A tulajdonostárs lép a külső vevő helyébe, és az ajánlattal megegyező feltételekkel ő vásárolja meg a tulajdoni hányadot.
   • Ha nem él a jogával: A tulajdonostárs lemondó nyilatkozatot tesz, vagy a megadott határidőn belül nem nyilatkozik. Ebben az esetben az eladó a tulajdoni hányadot eladhatja a külső vevőnek az eredeti ajánlatban szereplő feltételekkel. Fontos, hogy a feltételek utólagos, a vevő javára történő módosítása esetén az elővásárlási jog újra megnyílik.
4. Adásvételi szerződés megkötése: Az adásvételi szerződést ügyvédnek, vagy közjegyzőnek kell készítenie. A szerződésben rögzíteni kell a felek adatait, az ingatlan pontos adatait, a vételárat, a fizetési feltételeket, a birtokbaadás időpontját, valamint a tulajdonostárs elővásárlási jogával kapcsolatos nyilatkozatokat. Banki finanszírozás esetén szükség lehet használati megosztási szerződésre és vázrajzra, amelyen fel vannak tüntetve az egyes tulajdonosok által használt részek.
5. Földhivatali eljárás: Az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződést be kell nyújtani az illetékes földhivatalhoz. A földhivatal a szerződés alapján bejegyzi a vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba.

Sokan a lakás eladás után vásárolnak is ingatlant - erről itt írunk bővebben.

Ingatlan tulajdonrész eladása esetén hogy alakul az SZJA?

Az ingatlan tulajdonrészének eladása SZJA szempontjából ugyanazokkal a fő szabályokkal jár, mint egy teljes ingatlan eladás, de arányosan a megszerzett tulajdoni hányadra kell alkalmazni a jövedelemszámítást.

1. Bevétel: A tulajdonrész eladásból származó bevétel az a vételár (vagy egyéb ellenszolgáltatás), amit az eladott hányadért kapsz. A teljes ingatlanra számolt értékeket a tulajdoni aránynak megfelelően kell alkalmazni.

2. Levonható költségek:

   • az eladott tulajdonrész megszerzésére fordított arányos összeg,
   • igazolt értéknövelő beruházások,
   • az átruházással kapcsolatos kiadások.

   Ezeket is csak a tulajdonrész mértékéig lehet figyelembe venni.

3. Jövedelem: A bevételből történik a költségek levonása – így számítódik ki az adóköteles jövedelem.
4. Adómérték: Az így kapott jövedelem után 15% SZJA-t kell fizetni, amelynek bevallása a következő év május 20-ig esedékes.
5. Speciális mentességek: Házassági vagyonközösség megszüntetése esetén a tulajdonközösség megszüntetése nem minősül ingatlan értékesítésnek az SZJA törvény szerint („átruházásnak”), hanem csak a közös tulajdon megosztása történik meg. Ilyenkor nem keletkezik bevétel – tehát válás miatt kivásárlás esetén nem kell SZJA-t fizetni.
6. Szerzési időpont, időmúlás: Ha a megszerzés óta eltelt 5 év (lakás, lakóház, lakásból kivett helyiség vagy ezzel vegyes tulajdon esetén), akkor a jövedelem adómentes. Ha kevesebb, akkor az adóköteles jövedelmet csökkentheti az eltelt évek száma.

A közös tulajdon eladása után venne is lakást?

Amennyiben közös tulajdonban álló ingatlanrész eladása után új lakást vásárolsz, az illeték (vagyonszerzési illeték, “visszterhes vagyonátruházási illeték”) a következőképpen alakul:

Főszabály (lakásvásárlás illetéke)

• Lakásvásárlás esetén általában a forgalmi érték 4%-a a szerzendő tulajdoni hányadra vetítve az illeték mértéke.

Cserepótló vétel (lakás eladása után egy éven belül vásárlás)

Ha az eladott lakás (vagy csak tulajdonrész) után, a vásárlást követő 1 éven belül vásárolsz másik lakást (vagy lakásrészt), akkor:

• Az illeték alapja a vétel és az eladás közötti forgalmi érték-különbözet, azaz csak a “nagyobb” érték után kell illetéket fizetni.
• Ha az új lakás olcsóbb, mint az eladott, NEM kell illetéket fizetni.
• Ha az új lakás drágább, akkor csak a különbözet után számítják a 4%-ot.

Az eladást és a vételt mindenképp igazolni kell (tulajdoni lap nem elég, adásvételi szerződés csatolása szükséges). A vásárlást követő 13 hónapon belül kell igazolni az eladott lakást, különben elesel a kedvezménytől, és teljes illetéket, plusz pótilletéket kell fizetni.

A közös tulajdon megszüntetése

Ennek több módja van:

• A tulajdonostárs kivásárolja az eladót: Ez a legegyszerűbb megoldás, ha a felek meg tudnak egyezni az árban.
• Az ingatlan fizikai megosztása: Amennyiben az ingatlan jellege (pl. egy telek) lehetővé teszi, a tulajdonosok megoszthatják azt a tulajdoni hányadaik arányában.
• Az ingatlan közös értékesítése: A tulajdonosok együttesen eladják az egész ingatlant, és a vételárat a tulajdoni hányadaik arányában osztják fel.
• Bírósági eljárás: Ha a felek nem tudnak megegyezni, bármelyik tulajdonostárs kérheti a bíróságtól a közös tulajdon megszüntetését. A bíróság elsősorban a fenti módokat vizsgálja, végső esetben pedig elrendelheti az ingatlan árverés útján történő értékesítését.

Összegzés

Osztatlan közös tulajdon esetén a tulajdoni hányad egy eszmei hányadot jelent, általában nem fizikai részt. Az eladni kívánt tulajdoni hányadot (bár nem kötelező, de) érdemes először a többi tulajdonostársnak felajánlani ugyanazon áron és feltételekkel, mint amelyeket a külső vevőnek kínálnál. 

Ez a stratégia több szempontból is kifizetődő:

1. Időt és energiát spórol: Ha a tulajdonostárs él az elővásárlási jogával, a külső vevővel folytatott tárgyalások és az ingatlankeresés feleslegessé válnak.
2. Megspórolható a közvetítői díj: Ha közvetlenül a tulajdonostárssal sikerül megegyezni, és nem volt szükség ingatlanközvetítő bevonására a vevő felkutatásához, akkor az eladó megspórolhatja a több százezer vagy akár millió forintos jutalékot.
3. Egyszerűbb ügyintézés: A tulajdonostárs ismeri az ingatlant, így az adásvétel sokszor gyorsabban lezajlik.

További kérdése lenne? Foglaljon időpontot tanácsadásra online!