Telekadó - kinek kell fizetni és mennyit?

Mi a telekadó, és mi a különbség a telekadó és az építményadó között?

A Helyi adókról szóló törvény két klasszikus vagyontárgy-adót ismer az ingatlanokra:

• Építményadó – az épületre, épületrészre („építményre”) vetett helyi adó.
• Telekadó – magára a telekre, vagyis a földrészletre vetett helyi adó.

A két adó nem fizethető egyszerre ugyanarra a területrészre: ahol épület áll, ott építményadó van, és mentes az ugyanekkora telekrész a telekadó alól.

Fontos: A törvény (Htv.) keretet ad, de a konkrét részleteket az önkormányzat saját rendeletben szabályozza (adókulcs, kedvezmények, adminisztráció stb.).

Mindenhol kötelező fizetni?

Nem kötelező, hogy egy önkormányzat mindkettőt bevezesse. Van, ahol

• csak építményadó van,
• máshol csak telekadó,
• és van, ahol egyik sincs.

Kinek kell fizetnie telekadót?

A telekadó alanya mindig az, aki az év első napján a telek tulajdonosa.
Ezt a helyi adókról szóló 1990. évi C. törvény 18. § rögzíti.

Fontos tudni:

• Ha több tulajdonos van, mindenki a saját tulajdoni hányada arányában adózik.
• Ha a telken vagyoni értékű jog van (pl. haszonélvezet), akkor a törvény szerinti szabályok irányadók, de jellemzően a tulajdonos marad az adó alanya.
• Az adókötelezettség nem annak keletkezik, aki év közben megveszi az ingatlant – hanem a következő év január 1-jétől.

Mekkora összeget jelent a telekadó négyzetméterre vetítve?

A telekadó alapját és mértékét az önkormányzat határozza meg. A törvény kétféle adóalapot enged:

1. m²-alapú telekadó (gyakori)

• Maximum 200 Ft/m²/év lehet (22. § a).

Példa:
Ha egy telek 800 m² és az önkormányzat 150 Ft/m² adót állapít meg, akkor a telekadó:
800 × 150 = 120 000 Ft/év

2. forgalmi érték alapú telekadó (ritkább)

• A korrigált forgalmi érték legfeljebb 3%-a lehet.

Mivel ez településenként eltér, minden esetben a helyi önkormányzati rendelet tartalmazza a pontos összeget.

Mi számít adóalapnak: beépített telek, építési telek, üres telek?

A telekadó célja a beépítetlen vagy részben beépített telkek adóztatása.

Adóalap lehet:

• a teljes telekterület m²-ben, vagy
• a telek korrigált forgalmi értéke.

A beépített telekrészek mentesek a telekadó alól, ezért számít, mekkora az épület hasznos alapterülete.

Miről szól a Kúria 11/2025. JEH határozata magánutak kapcsán

A jogegységi határozat egy látszólag „szűk” kérdésről dönt, de a gyakorlatban rengeteg lakóparkot, ipari parkot, logisztikai központot és más társaságok, magánszemélyek tulajdonában álló magánutakat („kivett út”) érint:

• kell-e telekadót fizetni olyan ingatlan után, amely az ingatlan-nyilvántartásban „kivett út” megjelöléssel szerepel,
• és amelyet a köz számára ténylegesen megnyitottak (kvázi közút funkciót lát el)?

A Kúria válasza egyértelmű:

A telekadó tárgyi hatálya alól kizárólag az minősül kivételnek, amit a Htv. 52. § 16. pontja kifejezetten felsorol. A „beépíthetetlenség” – fizikai korlátként – nem vizsgálható, és önmagában nem mentesít telekadó alól.

Ezzel a Kúria kifejezetten szakít a korábbi, Kfv.35.033/2023/5. számú ítéletben megjelenő értelmezéssel, és kimondja, hogy ez a döntés a továbbiakban kötelező erejűként nem hivatkozható.

Könyvelői szemmel: ha eddig valaki arra alapozta az adómentességet, hogy a magánút „fizikailag beépíthetetlen”, ezért nem igazi telek – ezt az érvelést a Kúria most kiveszi a kezünkből.

Milyen bejelentési kötelezettségek vannak telekadó esetén?

A legtöbb önkormányzat előírja:

Kötelező bejelentés (általános szabály):

• Az Art. 18. §-a alapján az adózó az önkormányzati adóhatóság hatáskörébe tartozó adó esetén az adókötelezettség keletkezését, annak bekövetkezésétől számított tizenöt napon belül – az erre a célra rendszeresített nyomtatványon – jelenti be az önkormányzati adóhatóságnak.
• Változás esetén (pl. termőfölddé minősítés, beépítés, bontás) kell bejelentést tenni.

A mulasztás bírsággal járhat, ezért ezt érdemes komolyan venni.

Milyen mentességek vonatkozhatnak a telekadóra?

A törvény 19. § szerinti mentességeket minden településnek kötelező alkalmazni. A helyi rendelet ezen felül adhat további kedvezményeket.

Törvény szerinti kötelező mentességek:

• Beépített telek adómentes része: az épület hasznos alapterületével megegyező méretű telekrész nem adóköteles.
• Mezőgazdasági művelés alatt álló belterületi telek mentes.
• Építési tilalom alatt álló telek: az adóköteles telekrész 50%-a mentes.
• Termék-előállító üzem védő-biztonsági területe, ha az árbevétel 50%-a saját termékből származik.
• Sportcélú állami vagyonból ingyenesen sportszervezetnek adott ingatlan.

Gyakori helyi kedvezmények (településfüggő):

• zártkerti ingatlan bizonyos esetei,
• üres telek meghatározott méretig,
• szociális alapú mentesség,
• építési telek meghatározott ideig beépítés előtt.

Mindig érdemes az adott önkormányzat rendeletét ellenőrizni.

Van-e visszamenőleges fizetési kötelezettség vagy bírság?

Igen.
Ha a telekadó-kötelezettség fennállt, de az adózó nem jelentette be vagy nem fizette meg, az önkormányzati adóhatóság:

• visszamenőleg is előírhatja az adót,
• késedelmi pótlékot számíthat fel,
• mulasztási bírságot szabhat ki.

Érdemes tehát utólag is rendezni az adatbejelentést, mert a hatóság önállóan is kivetést végezhet.

Elévülés

Az Art. 202. § (1) bek. értelmében az adó megállapításához való jog annak a (naptári) évnek az utolsó napjától számított 5 év elteltével évül el, amelyben az adóról 

• bevallást, vagy
• bejelentést kellett volna tenni, illetve
• bevallás, adatbejelentés, bejelentés hiányában az adót meg kellett volna fizetni. 

Hogyan hat a telekadó a telek értékére és eladhatóságára?

A telekadó befolyásolja a telek piaci értékét, különösen akkor, ha magas a m²-re eső adó.

Jellemző hatások:

• magas adó esetén a vevők kevésbé keresik az adott övezet telekeit,
• spekulatív célú telektartás költségesebb,
• ingatlanértékbecslésnél a rendszeres telekadó csökkentő tényező lehet,
• beépítés előtt álló nagy telkeknél különösen fontos tényező.

Mire figyelj tulajdonosként?

1. Mindig nézd meg a saját önkormányzatod helyi adórendeletét, mert a telekadó és építményadó részleteit ez határozza meg.
2. Telekadót akkor fizetsz, ha:
   • az önkormányzat bevezette,
   • a telek nem esik törvényi vagy rendeleti mentesség alá.
3. Az építményadó alapja lehet m² vagy korrigált forgalmi érték, a konkrét mértéket a rendelet tartalmazza.
4. Változás (építkezés, bővítés, rendeltetésváltás, tulajdonosváltás) esetén adatbejelentési kötelezettséged van.
5. Vita esetén:
   • ellenőrizd a tulajdoni lapot és a rendeletet,
   • tegyél írásbeli észrevételt, majd – ha kell – fellebbezést,
   • szükség esetén kérj ingatlanjogban jártas ügyvédi segítséget.