Ajándékba kapott ingatlan eladása 5 éven belül?

Ingatlan ajándékozás családon belül (illetékmentesen)

Mivel az ajándékozott ingatlan eladása kapcsán fontos, hogy a megajándékozottnak milyen illetékkötelezettsége keletkezett az ajándékozáskor, először is tekintsük át az illeték, illetve az illetékmentesség szabályait.

Az ajándékozási illeték általános mértéke a megajándékozottnak juttatott ajándék tiszta értéke után 18%. A lakástulajdon ajándékozási illetékének mértéke 9%. 

Bár az ajándék tiszta értékének meghatározásához le kell vonni az ingatlan forgalmi értékéből az ajándékot terhelő adósságok és egyéb terhek megajándékozottra eső részét, az illeték összege így is hatalmas lehet.

Szerencsére teljes egészében illetékmentesek a következő ügyletek: 

• a gyermek, unoka, szülő, nagyszülő, stb. által kapott ajándék
• házastársnak adott ajándék;
• házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származó vagyonszerzés;
• a testvérnek juttatott ajándék

Családon belül tehát az ingatlan ajándékozásnak lényegében két költsége van: a 10.600,- Ft-os földhivatali díj és az ügyvédi munkadíj.

Ajándékba kapott ingatlan eladása - SZJA probléma?

Az ajándékba kapott ingatlan megszerzése utáni 5. és további évben adómentesen adhatja el a megajándékozott a lakását, családi házát, vagy telkét.

Ha azonban az így szerzett ingatlant a tulajdonosa 5 éven belül el kívánja adni, 15% személyi jövedelemadót kell fizetnie - mivel az illeték miatt a NAV mindenképpen értesül az ügyletről, ezt a fajta jövedelmet szinte lehetetlen eltitkolni. 

Na de milyen adóalapra kell vetíteni a 15%-os adómértéket?

Mi az SZJA alapja, ha az ingatlan megszerzése ajándékozás útján történt?

A 15%-os személyi jövedelemadó nem a vételár, vagyis pontosabban a bevételünk, hanem az ügyletből származó jövedelem után fizetendő! Amikor valaki elad egy ingatlant, a jövedelmet úgy számítják ki, hogy az eladási árból levonják a megszerzésre fordított összeget (vagyis amennyibe a szerzés került). De: előfordul, hogy nem lehet pontosan megállapítani, mennyi volt a szerzési érték — például, ha az ingatlant örökölte vagy ajándékba kapta az illető. Ilyenkor külön szabályok lépnek életbe (lásd: lent)

Ha meg tudjuk állapítani a bekerülési költséget, akkor lehetőség van a költségek levonására is. Ingatlan eladásból származó bevétel minden olyan bevétel, amelyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez, de különösen a vételár. A bevétel azonban nem azonos az adóalappal! Ahhoz, hogy az adóalapot megkapjuk, a bevételből le kell vonni 

• az ingatlan megszerzésének költségeit;
• az értéknövelő beruházásokat;
• stb.

Az ajándékozás azonban ingyenes ügylet, azaz nem pénzért jutott hozzá a tulajdonos az ingatlanhoz. Megszerzési költségként így legfeljebb az ügyvédi munkadíj lenn érvényesíthető - ha pedig még egy tisztasági festésről sincs számlája az eladónak, akkor bajban lenne a következő törvényi vélelem nélkül!

Az ingatlan megszerzésének költsége illetékmentesen ajándékozott ingatlan esetén

Az Szja törvény 62. §-a értelmében a megszerzésre fordított összeg az illeték-kiszabáshoz figyelembe vett érték, ha az ingatlan szerzése ajándékozással történt. 

Csakhogy családon belüli ajándékozás esetén - ahogy fent is írtam - nem szabnak ki illetéket! Ilyenkor a jogalkotó úgy tekinti, hogy a megszerzésre fordított összeg (tehát nem az adóalap!) az átruházásból származó bevétel (azaz jellemzően az adásvételi szerződés szerinti vételár) 75 százaléka. 

Ebben az esetben más kiadás (pl. ügyvédi munkadíj) költségként nem vonható le a bevételből!

Az ajándékozást követő ráépítés, létesítés, alapterület-növelés esetén más szabályok érvényesülnek, de ezek ismertetésétől most az egyszerűség kedvéért eltekintek.

Mennyit kell fizetni ha 5 éven belül történik az eladás?

Az ingatlan átruházásából származó jövedelem, ha az átruházás a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben történik, a lent ismertetett módon számított bevétel és megszerzési érték különbözetének

• 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
• 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
• 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
• 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben.

Mikortól számít az 5 év?

Az ingatlan megszerzésének időpontja az a nap, amikor az ajándékozási szerződést a földhivatalhoz benyújtotta az ügyvéd. Az ingatlan eladásából származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az adásvételi szerződést a földhivatalhoz benyújtotta az ügyvéd.

Fontos, hogy a jövedelemszerzés szempontjából közömbös, hogy az ajándékozási szerződést mikor írták alá, sőt az is, hogy a vételárat egyébként melyik évben fizeti ki a vevő.

Elkerülhetjük az adófizetést az ajándékozási szerződés utólagos felbontásával?

Az új Inytv. nem engedi azt a korábban "bevett" gyakorlatot, miszerint az ajándékozó és a megajándékozott a későbbi adásvételre tekintettel visszamenőlegesen felbontják az ajándékozási szerződést és kérik az eredeti (adómentesen értékesítő) tulajdonos visszajegyzését.

A hatályos jogszabályok szerint a tulajdonjog bejegyzésének törlése és az eredeti állapot visszaállítása kizárólag 

• jogerős bírósági ítélet, vagy
• végleges közigazgatási hatósági határozat

alapján történhet. 

SZJA számítás ajándékkal szerzett ingatlan esetén képlettel

Családon belüli ajándékozás esetén a következő, leegyszerűsített képlettel számolhatunk:

Összegzés

Mivel a családon belüli ajándékozással szerzett ingatlan öt éven belüli eladása komoly személyi jövedelemadó fizetési kötelezettséget eredményezhet, érdemes már az ajándékozáskor jelezni az ügyvédnek, hogy mi a felek célja az ajándékozási ügylettel. 

Ha az ajándékozó külföldön él, esetleg idős és nem szeretne az eladással bajlódni, akkor hasznosabb lehet egy széles körű ügyvédi meghatalmazást adni a családtagnak, majd esetleg a vételárat neki ajándékozni.

Amennyiben bármilyen további kérdése lenne ajándék ingatlan eladása témában, foglaljon ügyvédi konzultációt online!