Hitellel terhelt ingatlan ajándékozása: mit enged a bank, és hogyan zajlik lépésről lépésre?

Milyen terhek akadályozzák az ajándékozást?

Az ingatlanfedezetes kölcsönöket minden esetben a tulajdoni lap III. részére bejegyzett alábbi terhekkel biztosítják:

• Jelzálog: a bank (vagy más hitelező) joga az ingatlanon a tartozás biztosítására. Ha nem fizetnek, végső esetben értékesíthetik az ingatlant.
• Elidegenítési és terhelési tilalom: a tulajdonos nem adhatja el, nem ajándékozhatja el és nem terhelheti tovább az ingatlant a jogosult (jellemzően a bank) írásbeli hozzájárulása nélkül. Az elidegenítési és terhelési tilalommal ellentétes rendelkezés hatálytalan azzal szemben, akinek jogát a tilalom biztosítja.

Az elidegenítési és terhelési tilalom miatt a bank hozzájárulása nélkül az új tulajdonos tulajdonjogát tehát nem tudják bejegyezni a földhivatalba bejegyezni. Éppen ezért az ajándékozás előtt érdemes kikérni a bank véleményét: elképzelhető-e, hogy megadják majd a hozzájárulást és ha igen, milyen feltételekkel.

Mit kell előbb szerezni: banki engedélyt, vagy ügyvédet?

Mindig ügyvédet. Bár célszerű, ha a bank szóbeli tájékoztatása megelőzi az ügyvédet.

Miért?

• A banki működés drága, a mechanizmust akkor indítják be, amikor biztosak benne: az ügyfél tényleg komolyan gondolja az ajándékozást.
• A bank nem ad végleges jóváhagyást anélkül, hogy látna a jogilag megfelelő ajándékozási szerződést. 

Jelzáloggal terhelt ingatlanra vonatkozó ajándékozási szerződés

A jelzáloggal terhelt ingatlan ajándékozásához minden esetben ügyvéd által ellenjegyzett szerződés kell, ami tartalmazza:

• a teher fennállását és pontos adatait,
• a megajándékozott kifejezett nyilatkozatát a teher tudomásulvételéről,
• banki feltételeket.

Alá lehet írni az ajándékozási szerződést a bank előzetes engedélye nélkül?

Igen. Az ajándékozási szerződés persze önmagában még nem elég a tulajdonjog átruházáshoz. Az ügyvéd az aláírás után beadja a kérelmet a földhivatalhoz, ekkor a kérelem széljegyre kerül. Ekkor azonnal el kell indítani a banki ügyintézési folyamatot.

Szerződésmódosítási kérelem benyújtása a bankhoz

Ha megtörtént az aláírás, az ügyvéd pedig beadta a kérelmet a földhivatalhoz, ismét el kell menni a bankba. Az adósnak ugyanis be kell nyújtania a bank felé:

• Ellenjegyzett ajándékozási szerződés
• Kérelmet a fennálló kölcsönszerződés módosítására
• Banki formanyomtatványon elkészített nyilatkozatokat
• A kölcsönügyletben maradó és bevonásra kerülő személyek adatai, igazolványok, lakcímkártyák másolata
• Természetes személy ügyfél-nyilatkozat
• Tulajdoni lap

A bank a jelzáloggal terhelt ingatlan tulajdonosváltását csak akkor engedélyezi, ha megvizsgálta az új tulajdonos személyét és a módosítás következményeit.

A bank nemcsak az adóst vizsgálja, hanem:

• a jelenlegi tulajdonost (adóst)
• az új tulajdonost (ajándékozással érintett személyt)
• és ha a bank kéri: egyéb személyeket, akiket bevonnának az ügyletbe

Az ajándékozottnak és minden újonnan érintett félnek is nyilatkoznia kell.

Értékbecslés, biztosítás igazolása

A bank kérheti:

• Fedezetértékelés vagy korábbi értékbecslés aktualizálását
• Vagyonbiztosítás meglétét igazoló dokumentumot
• A biztosítás kölcsönre engedményezésének igazolását

Hogyan dönt a bank?

A bank dönthet úgy, hogy:

• elfogadja az új adóst (ritkább),
• fenntartja az eredeti adóst,
• vagy módosítja a szerződés feltételeit.

Földhivatali bejegyzés menete

Ha rendelkezésre áll a tulajdonjog bejegyzési kérelem, az ajándékozási szerződés, a földhivatali díj megfizetéséről szóló igazolás és a banki engedélyt is beküldtük, akkor a földhivatal 60 napon belül bejegyzi a tulajdonjogot.

Kell-e illetéket fizetni?

Lakóingatlan esetén az illeték mértéke 9%, de egyenesági rokonok, házastársak és testvérek között az ajándékozás illetékmentes. Nem közeli hozzátartozók között felmerülhet illetékfizetési kötelezettség.

A vagyonszerzést be kell jelenteni a B400e adatlapon, de ingatlan esetén ezt jellemzően az ügyvéd intézi.

Összegzés

Hitellel terhelt ingatlan ajándékozása nem “magánügy” a felek között. A bank hozzájárulása nélkül a tulajdonosváltozás nem jegyezhető be, és az ajándékozási szerződés a bankkal szemben hatálytalan. A bank a döntést mindig új hitelbírálatnak megfelelő vizsgálattal hozza meg, ezért kéri be szinte ugyanazokat a dokumentumokat, mint egy hitelfelvételnél.