Jelzáloggal terhelt ingatlan ajándékozása: mit enged a bank, és hogyan zajlik lépésről lépésre?

Alá lehet írni az ajándékozási szerződést a bank előzetes engedélye nélkül?

Igen - bár egy aláírt ajándékozási szerződés önmagában még nem elég a tulajdonjog átruházáshoz. Az ügyvéd az aláírás után beadja a kérelmet a földhivatalhoz, ekkor a kérelem széljegyre kerül. Ekkor azonnal el kell indítani a banki ügyintézési folyamatot.

Mi történik, ha a bank nem ad hozzájárulást?

Ebben az esetben az ajándékozás nem hajtható végre, mert az ingatlanra bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom megakadályozza a tulajdonosváltást a bank engedélye nélkül.

Szerződésmódosítási kérelem benyújtása a bankhoz

Ha megtörtént az aláírás, az ügyvéd pedig beadta a kérelmet a földhivatalhoz, ismét el kell menni a bankba. Az adósnak ugyanis be kell nyújtania a bank felé:

• Ellenjegyzett ajándékozási szerződés
• Kérelmet a fennálló kölcsönszerződés módosítására
• Banki formanyomtatványon elkészített nyilatkozatokat
• A kölcsönügyletben maradó és bevonásra kerülő személyek adatai, igazolványok, lakcímkártyák másolata
• Természetes személy ügyfél-nyilatkozat
• Tulajdoni lap

A bank a jelzáloggal terhelt ingatlan tulajdonosváltását csak akkor engedélyezi, ha megvizsgálta az új tulajdonos személyét és a módosítás következményeit.

A bank nemcsak az adóst vizsgálja, hanem:

• a jelenlegi tulajdonost (adóst)
• az új tulajdonost (ajándékozással érintett személyt)
• és ha a bank kéri: egyéb személyeket, akiket bevonnának az ügyletbe

Az ajándékozottnak és minden újonnan érintett félnek is nyilatkoznia kell.

Értékbecslés, biztosítás igazolása

A bank kérheti:

• Fedezetértékelés vagy korábbi értékbecslés aktualizálását
• Vagyonbiztosítás meglétét igazoló dokumentumot
• A biztosítás kölcsönre engedményezésének igazolását

Hogyan dönt a bank?

A bank dönthet úgy, hogy:

• elfogadja az új adóst (ritkább),
• fenntartja az eredeti adóst,
• vagy módosítja a szerződés feltételeit.

Földhivatali bejegyzés menete

Ha rendelkezésre áll a tulajdonjog bejegyzési kérelem, az ajándékozási szerződés, a földhivatali díj megfizetéséről szóló igazolás és a banki engedélyt is beküldtük, akkor a földhivatal 60 napon belül bejegyzi a tulajdonjogot.

Kell-e illetéket fizetni?

Lakóingatlan esetén az illeték mértéke 9%, de egyenesági rokonok, házastársak és testvérek között az ajándékozás illetékmentes. Nem közeli hozzátartozók között felmerülhet illetékfizetési kötelezettség.

A vagyonszerzést be kell jelenteni a B400e adatlapon, de ingatlan esetén ezt jellemzően az ügyvéd intézi.

Végrehajtási joggal terhelt ingatlan ajándékozása lehetséges?

Igen, lehetséges, de végrehajtási joggal terhelt ingatlan ajándékozása nagyon kockázatos, és sokszor a gyakorlatban nem vezet “biztonságos” tulajdonátruházáshoz.

• A végrehajtási jog azt jelenti, hogy a végrehajtó az ingatlant (akár a tulajdonos akarata ellenére is) értékesítheti a tartozás rendezésére.
• Ha ajándékozással “kimentés” a cél, az könnyen fedezetelvonó ügyletnek minősülhet, és a hitelező/végrehajtást kérő megtámadhatja (különösen hozzátartozók között, ahol a rosszhiszeműséget/ingyenességet a jog gyakran vélelmezi).
• A tulajdonjog bejegyzéséhez ügyvéd által ellenjegyzett ajándékozási szerződés kell, de ettől még a végrehajtási jog nem tűnik el automatikusan az ingatlanról.

Összegzés

A jelzálogszerződések jellemzően kimondják, hogy az ingatlan tulajdonjogát csak a bank engedélyével lehet átruházni vagy megterhelni. Hitellel terhelt ingatlan ajándékozása tehát nem “magánügy” a felek között. A bank hozzájárulása nélkül a tulajdonosváltozás nem jegyezhető be, és az ajándékozási szerződés a bankkal szemben hatálytalan. A bank a döntést mindig új hitelbírálatnak megfelelő vizsgálattal hozza meg, ezért kéri be szinte ugyanazokat a dokumentumokat, mint egy hitelfelvételnél.

Ügyvédre van szüksége az ajándékozáshoz? Vegye fel velünk a kapcsolatot!