Logóe-ingatlanügyvédek.hu
IngatlanBlog
ügyvéd

Dr. Gálfi Marianna

• 4 perc olvasás

Előfizetői tartalom

Jelzáloggal terhelt ingatlan ajándékozása: mit enged a bank, és hogyan zajlik lépésről lépésre?

Sokszor keresnek meg minket ügyfelek azért, hogy segítsünk egy jelzáloggal terhelt ingatlan tulajdonjogának átruházása ügyében. A legtöbben ajándékozni szeretnének. Ha azonban az ajándékozás tárgyát képező ingatlanon jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, vagy más banki biztosíték szerepel, akkor az ingatlan nem ajándékozható el addig, amíg a bank a szerződésmódosítást jóvá nem hagyja. 

Ez gyakorlatban azt jelenti, hogy az ajándékozáshoz banki engedélyt kell kérni, tehát érdemes az egész ügyintézést is a bankban kezdeni - bár érdemi engedélyt a bank az aláírt, ügyvéd által ellenjegyzett ajándékozási szerződés birtokában fog adni. Az ajándékozás természetesen nem jelenti automatikusan az adósság átvállalását, csak a zálogkötelezett személye változik. A hitel adósa továbbra is az marad, aki a kölcsönszerződést aláírta. 

Nem szabad elfelejteni, hogy a tulajdonosváltás a kölcsön és a jelzálogszerződés módosítását is igényli, amiért a bank (jellemzően 50 000 Ft körüli) szerződésmódosítási díjat számít fel.

Mutatjuk, hogy mi a menetrend!

Tartalomjegyzék

Hitellel terhelt ingatlan ajándékozása - akadályok

Az ingatlanfedezetes kölcsönöket minden esetben a tulajdoni lap III. részére bejegyzett alábbi terhekkel biztosítják:

  • Jelzálog: a bank (vagy más hitelező) joga az ingatlanon a tartozás biztosítására. Ha nem fizetnek, végső esetben értékesíthetik az ingatlant.
  • Elidegenítési és terhelési tilalom: a tulajdonos nem adhatja el, nem ajándékozhatja el és nem terhelheti tovább az ingatlant a jogosult (jellemzően a bank) írásbeli hozzájárulása nélkül. Az elidegenítési és terhelési tilalommal ellentétes rendelkezés hatálytalan azzal szemben, akinek jogát a tilalom biztosítja.

Az elidegenítési és terhelési tilalom miatt a bank hozzájárulása nélkül az új tulajdonos tulajdonjogát tehát nem tudják bejegyezni a földhivatalba bejegyezni. Éppen ezért az ajándékozás előtt érdemes kikérni a bank véleményét: elképzelhető-e, hogy megadják majd a hozzájárulást és ha igen, milyen feltételekkel.

Mit kell előbb szerezni: banki engedélyt, vagy ügyvédet?

Mindig ügyvédet. Bár célszerű, ha a bank szóbeli tájékoztatása megelőzi az ügyvédet.

Miért?

  • A banki működés drága, a mechanizmust akkor indítják be, amikor biztosak benne: az ügyfél tényleg komolyan gondolja az ajándékozást.
  • A bank nem ad végleges jóváhagyást anélkül, hogy látna a jogilag megfelelő ajándékozási szerződést. 

Ajándékozás szakértő ügyvéddel

Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás tagjai országszerte az ingatlan értékétől független, fix díjért dolgoznak!

Tovább

Jelzáloggal terhelt ingatlanra vonatkozó ajándékozási szerződés

A jelzáloggal terhelt ingatlan ajándékozásához minden esetben ügyvéd által ellenjegyzett szerződés kell, ami tartalmazza:

  • a teher fennállását és pontos adatait,
  • a megajándékozott kifejezett nyilatkozatát a teher tudomásulvételéről,
  • banki feltételeket.

Alá lehet írni az ajándékozási szerződést a bank előzetes engedélye nélkül?

Igen - bár egy aláírt ajándékozási szerződés önmagában még nem elég a tulajdonjog átruházáshoz. Az ügyvéd az aláírás után beadja a kérelmet a földhivatalhoz, ekkor a kérelem széljegyre kerül. Ekkor azonnal el kell indítani a banki ügyintézési folyamatot.

Mi történik, ha a bank nem ad hozzájárulást?

Ebben az esetben az ajándékozás nem hajtható végre, mert az ingatlanra bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom megakadályozza a tulajdonosváltást a bank engedélye nélkül.

Szerződésmódosítási kérelem benyújtása a bankhoz

Ha megtörtént az aláírás, az ügyvéd pedig beadta a kérelmet a földhivatalhoz, ismét el kell menni a bankba. Az adósnak ugyanis be kell nyújtania a bank felé:

  • Ellenjegyzett ajándékozási szerződés
  • Kérelmet a fennálló kölcsönszerződés módosítására
  • Banki formanyomtatványon elkészített nyilatkozatokat
  • A kölcsönügyletben maradó és bevonásra kerülő személyek adatai, igazolványok, lakcímkártyák másolata
  • Természetes személy ügyfél-nyilatkozat
  • Tulajdoni lap

A bank a jelzáloggal terhelt ingatlan tulajdonosváltását csak akkor engedélyezi, ha megvizsgálta az új tulajdonos személyét és a módosítás következményeit.

A bank nemcsak az adóst vizsgálja, hanem:

  • a jelenlegi tulajdonost (adóst)
  • az új tulajdonost (ajándékozással érintett személyt)
  • és ha a bank kéri: egyéb személyeket, akiket bevonnának az ügyletbe

Az ajándékozottnak és minden újonnan érintett félnek is nyilatkoznia kell.

Értékbecslés, biztosítás igazolása

A bank kérheti:

  • Fedezetértékelés vagy korábbi értékbecslés aktualizálását
  • Vagyonbiztosítás meglétét igazoló dokumentumot
  • A biztosítás kölcsönre engedményezésének igazolását

Hogyan dönt a bank?

A bank dönthet úgy, hogy:

  • elfogadja az új adóst (ritkább),
  • fenntartja az eredeti adóst,
  • vagy módosítja a szerződés feltételeit.

Földhivatali bejegyzés menete

Ha rendelkezésre áll a tulajdonjog bejegyzési kérelem, az ajándékozási szerződés, a földhivatali díj megfizetéséről szóló igazolás és a banki engedélyt is beküldtük, akkor a földhivatal 60 napon belül bejegyzi a tulajdonjogot.

Kell-e illetéket fizetni?

Lakóingatlan esetén az illeték mértéke 9%, de egyenesági rokonok, házastársak és testvérek között az ajándékozás illetékmentes. Nem közeli hozzátartozók között felmerülhet illetékfizetési kötelezettség.

A vagyonszerzést be kell jelenteni a B400e adatlapon, de ingatlan esetén ezt jellemzően az ügyvéd intézi.

Végrehajtási joggal terhelt ingatlan ajándékozása lehetséges?

Igen, lehetséges, de végrehajtási joggal terhelt ingatlan ajándékozása nagyon kockázatos, és sokszor a gyakorlatban nem vezet “biztonságos” tulajdonátruházáshoz.

  • A végrehajtási jog azt jelenti, hogy a végrehajtó az ingatlant (akár a tulajdonos akarata ellenére is) értékesítheti a tartozás rendezésére.
  • Ha ajándékozással “kimentés” a cél, az könnyen fedezetelvonó ügyletnek minősülhet, és a hitelező/végrehajtást kérő megtámadhatja (különösen hozzátartozók között, ahol a rosszhiszeműséget/ingyenességet a jog gyakran vélelmezi).
  • A tulajdonjog bejegyzéséhez ügyvéd által ellenjegyzett ajándékozási szerződés kell, de ettől még a végrehajtási jog nem tűnik el automatikusan az ingatlanról.

Összegzés

A jelzálogszerződések jellemzően kimondják, hogy az ingatlan tulajdonjogát csak a bank engedélyével lehet átruházni vagy megterhelni. Hitellel terhelt ingatlan ajándékozása tehát nem “magánügy” a felek között. A bank hozzájárulása nélkül a tulajdonosváltozás nem jegyezhető be, és az ajándékozási szerződés a bankkal szemben hatálytalan. A bank a döntést mindig új hitelbírálatnak megfelelő vizsgálattal hozza meg, ezért kéri be szinte ugyanazokat a dokumentumokat, mint egy hitelfelvételnél.

Ügyvédre van szüksége az ajándékozáshoz? Vegye fel velünk a kapcsolatot!

Kategóriák:

Tudnivalók tulajdonosoknak

Kapcsolódó cikkek

Gálfi MariannaGM
Szerző:

Csapatunk

Dr. Gálfi Marianna

Dr. Gálfi Marianna egyéni ügyvéd, az e-ingatlanügyvédek.hu Budapest XIV. kerületében praktizáló tagja. Több mint 30 éve foglalkozik ingatlanjoggal.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

Ez egy olyan korlátozás, amely megakadályozza, hogy a tulajdonos az ingatlant eladja vagy megterhelje (például jelzáloggal), amíg a tilalommal biztosított jog fennáll.