Ingatlan ajándékozás családon belül?

Ingatlan ajándékozás haszonélvezeti joggal?

Az ingatlan ajándékozása haszonélvezeti joggal kombinálva az egyik leggyakoribb módja a családon belüli vagyonrendezésnek. Ez a konstrukció biztonságot ad az ajándékozónak, miközben a tulajdonjog már átszáll a megajándékozottra.

Az ügylet során két dolog történik egyszerre az ajándékozási szerződésben:

1. Tulajdonjog átruházása: Az ajándékozó átadja az ingatlan tulajdonjogát (például a gyermekének).
2. Haszonélvezet fenntartása: Az ajándékozó a saját javára „visszatartja” a haszonélvezeti jogot.

Kiskorú esetén csak az ajándékozó kaphat haszonélvezeti jogot, anélkül, hogy a gyámhatóságot be kellene vonni.

Mit jelent ez a feleknek?

• A megajándékozott (Állag): Ő lesz a tulajdonos, de az ingatlant nem használhatja, nem adhatja bérbe, és nem költözhet be a haszonélvező engedélye nélkül.
• Az ajándékozó (Haszonélvező): Élete végéig (vagy meghatározott ideig) kizárólagosan jogosult az ingatlan birtoklására, használatára és hasznainak szedésére (pl. bérbeadás).

Családon belüli ajándékhoz kapcsolódó öröklési kérdések

Ha több gyermek/unoka közösen örököl, akkor általában mindegyik örököstárs köteles a hagyaték értékéhez hozzászámítani az elhunyttól kapott ajándék értékét - ami azt eredményezi, hogy a megajándékozott az ajándék értékével kevesebbet örököl. Ezt nevezik osztályrabocsátásnak, amelynek szabályaitól bizonyos esetekben el lehet térni.

Az ajándékozási szerződésben ezt megfelelő módon ki lehet zárni.

Ajándékozás kiskorúnak

Amennyiben az ingatlan ajándékozása egy kiskorú részére történik, fontos tisztában lenni azzal, hogy az ajándékozás jogi szabályai eltérőek attól függően, hogy a gyermek cselekvőképtelennek vagy korlátozottan cselekvőképesnek minősül. 

A kiskorú, aki még nem töltötte be a 14. életévét, cselekvőképtelennek számít, így az ő nevében a törvényes képviselője jár el, és az általa tett jognyilatkozat semmis. Azok a kiskorúak, akik már betöltötték a 14. életévüket, korlátozottan cselekvőképesek, és jognyilatkozatuk érvényességéhez a törvényes képviselő hozzájárulása szükséges. A 14-18 év közöttiek esetén tehát ők és a szüleik is aláírják az ajándékozási szerződést.

Ajándékozás esetén főszabály szerint nem kell a gyámhatóság jóváhagyása, kivéve ha az ajándékba adott ingatlan nem tehermentes. Ilyen értelemben nem számít tehernek, ha az ajándékozó a saját haszonélvezeti jogát fenntartja. 

Ingatlan tulajdonjog átruházása családon belül adásvétellel

Van, hogy a családtagok a fent is jelzett hátrányok elkerülése végett úgy döntenek, hogy az átruházásra mégse ajándékozás jogcímén kerüljön sor, hanem adásvétellel A családon belüli ingatlan adásvétel menete igen hasonló az ajándékozáshoz:

• Szerződéskötés: Az adásvételi szerződést is írásba kell foglalni, és ezt is ügyvédnek kell ellenjegyeznie. 
• Illetékfizetés: Adásvétel esetén is illetéket kell fizetni, de ez általában alacsonyabb, mint az ajándékozás esetén: csupán 4%. Nem kell illetéket fizetni adásvétel esetén sem, ha egyenes ági rokonok (szülő-gyermek, nagyszülő-unoka), vagy házastársak adják-veszik az ingatlant.

A testvérek közötti adásvétel - az ajándékozással szemben - mindig illetékköteles! Adásvétel esetén is fenntartható a haszonélvezet joga. Vétel esetén öröklési kérdések nem merülnek fel, hiszen ilyenkor a családtag vételárat fizet a későbbi örökhagyónak.

Családon belüli ingatlan ajándékozás kockázatai

Bár a családon belüli ajándékozás egyszerűnek tűnhet, az illetékmentességi esetek pedig külön vonzóvá teszik, vannak bizonyos hátrányok, amelyekkel számolni kell:

Személyi jövedelemadó

A családon belüli ajándékozás legfőbb kockázata az, hogy ha a megajándékozott 5 éven belül eladná az ajándékba kapott ingatlant, akkor a személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség fogja terhelni. Míg az adásvétellel szerzett ingatlanok esetén az SZJA alapja (leegyszerűsítve) a vételárak különbsége, családon belüli ajándékozás esetén nincs vételár és az ingatlan alapja (általában) a vételár 25%-a lesz. Ha az ingatlant a családtagok alapvetően el szeretnék adni, akkor nem célszerű egy egyszerű meghatalmazást ajándékozási szerződéssel pótolni.

Fedezetelvonó szerződések

A másik kockázat akkor merül fel, ha a családtagot terhelő fizetési kötelezettség fedezetéül szolgáló ingatlant szeretnének "kimenteni" - például egy végrehajtás elől. A Ptk. 6:120. §-a értelmében a szerződés, amellyel harmadik személy igényének kielégítési alapját részben, vagy egészben elvonták, e harmadik személy irányában hatálytalan, ha a szerző fél rosszhiszemű volt, vagy rá nézve a szerződésből ingyenes előny származott. 

Ha valaki a fedezetelvonó szerződést a családtagjával (Ptk. szerinti hozzátartozójával) köti, akkor, a rosszhiszeműséget és az ingyenességet vélelmezni kell. Ez a vélelem megdönthető, azaz ellenbizonyítás lehetséges - például adásvételi szerződés esetén a vételár átutalását igazoló banki igazolásokkal.

Ajándékba kapott ingatlan és a házastársi vagyonközösség

A házastárs különvagyonához tartozik az az ingatlan, amelyet a házastárs

• a házastársi vagyonközösség létrejötte előtt már tulajdonolt,
• a házastársi vagyonközösség fennállása alatt örökölt, vagy
• ajándékba kapott.

Családon belüli ingatlan ajándékozás esetén akkor probléma a házastársi vagyonközösség, ha bizonyítható, hogy az ajándékozó nem különvagyonnak szánta az ingatlant, hanem a házastársaknak járó közös ajándéknak. Ez a probléma az ajándékozási szerződésen belül, illetve külön (akár utólag is megköthető) házassági szerződéssel is kezelhető.

Összegzés

Ha akár az ajándékozó, akár a megajándékozott később konfliktusba kerül a család többi tagjával, az ajándékozott ingatlan viták tárgyává válhat. Az ingatlan rövid időn belüli értékesítése pedig adójogi problémák forrásává válhat. 

Érdemes lehet még végig gondolni, hogy a családtagok tartási, vagy életjáradéki szerződést kössenek. Ez a megoldás akkor lehet előnyös, ha az ajándékozó időskorban van, és szeretné biztosítani, hogy gondoskodjanak róla.

Az ingatlan átruházásával kapcsolatos döntés meghozatala előtt érdemes a családtagokkal és ügyvéddel is megbeszélni az ajándékozás kérdését.

Amennyiben családon belüli ajándékozáshoz keres ügyvédet, tekintse át szolgáltatásainkat és vegye fel velünk a kapcsolatot az alábbi elérhetőségek bármelyikén!