Meghatalmazás adásvételi szerződés megkötésére

Mikor és miért kell meghatalmazást adni?

Az ingatlan adásvételi folyamatban akkor szokott felmerülni a meghatalmazás szükségessége, ha a felek egyike, vagy akár minden fél egymástól távol van (pl. másik városban, külföldön, tartósan kórházban, vagy akár börtönben) és nem tudnak egyszerre egy időben és helyen megjelenni az adásvételi szerződést ellenjegyző ügyvéd, vagy közjegyző előtt.

A Ptk. 6:11. §- szerint más személy, azaz képviselő útján is lehet jognyilatkozatot tenni. A képviselő által megtett jognyilatkozat közvetlenül a képviseltet jogosítja és kötelezi. A képviseleti jog jogszabályon, bírósági vagy hatósági határozaton, létesítő okiraton vagy meghatalmazáson alapulhat. A meghatalmazás alapján lesz az eladóból, vagy vevőből meghatalmazó, míg a képviselőből meghatalmazott.

Az ügyleti meghatalmazott az eredeti fél helyett jelenik meg a szerződéskötésen, és képviseli az érdekeit.

Mit tartalmaz egy jó ingatlan adásvétellel kapcsolatos meghatalmazás?

A válasz kézenfekvő: amit a törvények előírnak és ami később hasznos lehet a felek szempontjából!

A teljesség igénye nélkül az alábbiakat mindig beleírom a meghatalmazásokba:

1. A meghatalmazó természetes személy azonosító adatait (név, születési név, születési hely, idő, édesanyja születési neve), lakcímét és személyi azonosítóját és állampolgárságát.
2. A meghatalmazó jogi személy nevét, statisztikai azonosítóját, székhelyét, bejegyzésének számát.
3. A meghatalmazott ugyanilyen adatait.
4. Eladói meghatalmazás esetén az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi szám) és az érintett tulajdoni hányadot.
5. Milyen jognyilatkozat megtételére jogosult a meghatalmazott (adásvétel, ajándékozás, apport, stb.).
6. Keltezés helye és ideje.

Egyáltalán nem kötelező, hogy a meghatalmazás utaljon az ellenérdekű fél személyére, vagy például a vételárra - de ártani azért nem árt. Nemrég egy meghatalmazást ügyvédként azért nem tudtam elfogadni, mert az irat szerint a vételárat a meghatalmazó bankszámlájára kellett volna utalni, a meghatalmazott mégis a saját számlaszámát kérte beleírni a szerződésbe!

A meghatalmazást a meghatalmazónak nem kell "elfogadnia", tehát az az ő aláírását nem tartalmazza.

A meghatalmazás sokszor nem csak a szerződéskötésre szorítkozik, hanem feljogosítja a meghatalmazottat, hogy a meghatalmazó képviseletében teljes jogkörben eljárjon:

• aláírja a tulajdonjog bejegyzési engedélyt, vagy az ügyvédi letéti szerződést
• átvegye a foglalót 
• intézze a birtokbaadást, 
• képviselje az eladót a közös képviselő, közműszolgáltatók, vagy más érintett hatóságok előtt.

Bár nem feltétlenül jó jel, ha ilyet tartalmaz a meghatalmazás, mindenesetre nem kizárt, hogy később jól jön, ha a szöveg kitér arra is, hogy az a szerződést megszüntető jognyilatkozat megtételére is kiterjed.

Meghatalmazás ingatlan ügyintézéshez - ügyvéd előtt kell megtenni?

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 33. § (2) bek. igen egyértelműen fogalmaz: ha az okiratot a nyilatkozattevő helyett meghatalmazott írta alá, csatolni kell a meghatalmazást is, amelyet a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakszerűségek szerint kell kiállítani. 

A tulajdonjog, haszonélvezeti jog, stb. keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek márpedig közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye.

Mit lehet tenni, ha a meghatalmazó tartósan külföldön tartózkodik?

Ha egy ügyfél nem kíván az adásvétel miatt Magyarországra utazni, akkor fel szoktam ajánlani a távellenjegyzés lehetőségét! Ebben az esetben az okirat minden alakszerűségnek meg tud felelni úgy is, hogy a meghatalmazó csak az irat postázásakor hagyja el a nappaliját!

Amennyiben a meghatalmazó szívesebben foglal időpontot valamelyik konzulátuson, akkor ügyvéd közreműködése nélkül is tehet külföldön meghatalmazást!

Az Inytv. 35. §-a alapján, ha a meghatalmazást külföldön állították ki, akkor a meghatalmazó aláírását a magyar külképviseleti hatósággal hitelesíttetni, vagy ha az aláírást külföldi szerv hitelesítette, akkor a magyar külképviseleti hatósággal felülhitelesíttetni kell. Ha az adott országban magyar külképviseleti hatóság nem működik, akkor a magyar állam érdekeit képviselő állam külképviseleti hatóságával kell együttműködni.

Nincs szükség a külföldön kiállított magánokirat diplomáciai hitelesítésére, illetőleg felülhitelesítésére, ha a meghatalmazást az ún. Apostille egyezmény alapján hitelesítési záradékkal látták el.

Mit vár el az ellenjegyző ügyvéd és a földhivatal egy meghatalmazástól?

Az ügyvédek és a földhivatal is lényegében azt várja el az ügyleti meghatalmazásoktól, hogy az feleljen meg a fent ismertetett jogszabályoknak.

Egy kedves ügyvéd kolléganőmmel esett meg, hogy meghatalmazott képviselte az eladót az adásvételi szerződés aláírásakor és a meghatalmazott az eladó nevét, nem pedig a saját nevét írta az okiratra. A félreértékes elkerülése végett: a meghatalmazott bár az eladó nevében jár el, az okiratnak a saját aláírását kell tartalmaznia!

Ügyvédként szeretem, ha a meghatalmazás minél egyértelműbb. Ha a vevő, vagy az eladó úgy adott meghatalmazást, hogy a konkrét ügylet adatai még nem voltak ismertek, akkor szeretem, ha a vételárat legalább sávosan meghatározza a meghatalmazás.

Kézbesítési meghatalmazás is földhivatali elvárás

Az Inytv. 26. (10) bek. alapján, ha a szerződő felek valamelyike Magyarországon lakó- vagy tartózkodási hellyel (székhellyel vagy telephellyel) nem rendelkezik, és nincs az ingatlan-nyilvántartási eljárás vitelére belföldi lakóhellyel (székhellyel vagy telephellyel) rendelkező képviselője, a bejegyzési kérelemhez mellékelni kell magyarországi kézbesítési meghatalmazott nevét és lakcímét (székhelyét vagy telephelyét), a kézbesítési meghatalmazott meghatalmazását, valamint a meghatalmazás elfogadását tartalmazó okiratot.

Ptk. meghatalmazás szabályai

A Ptk. meghatalmazás szabályait a 6:15. §-nál találjuk: eszerint a meghatalmazás képviseleti jogot létesítő egyoldalú jognyilatkozat. A meghatalmazáshoz olyan alakszerűségek szükségesek, amilyeneket jogszabály a meghatalmazás alapján megtehető jognyilatkozatra előír. Mivel az ingatlan adásvételi szerződés, illetve ajándékozási szerződés a Ptk. 6:215. § (2) és a 6:235. § (2) bek. alapján kizárólag írásban érvényes, ez a meghatalmazásokra is irányadó. Az írásba foglalás követelménye miatt a meghatalmazás szóbeli korlátozása érvénytelen. 

A meghatalmazás korlátozása és visszavonása harmadik személy irányában akkor hatályos, ha arról tudott vagy tudnia kellett. A Ptk. 6:6. § (2) bekezdés szerint, ha a jognyilatkozat meghatározott alakban tehető meg érvényesen, a jognyilatkozat módosítása, megerősítése, visszavonása, megtámadása valamint a jognyilatkozat alapján létrejött jogviszony módosítása és megszüntetése is meghatározott alakban érvényes.

Előszerződés és az ügyleti képviselők kérdése

Az ingatlan adásvételi szerződéshez a jogszabály írásbeli alapot ír elő, ezért a meghatalmazáshoz is írásbeli alakra volt szükség, a jogszabály azonban nem írja elő, hogy az adásvételi előszerződést teljes bizonyító erejű magánokiratba kellene foglalni, így az előszerződésekhez adott meghatalmazásra sincs ilyen jogszabályi előírás.

Jó tudni, hogy az ügyvéd által aláírt meghatalmazás tanúk nélkül is teljes bizonyító erejű magánokiratnak minősül a Pp. 325. § (1) bekezdés e) pontja alapján.

Kockázatos-e meghatalmazással eljáró eladói képviselővel szerződni?

Ha a meghatalmazás valóban attól származik, akitől kell, megfelelő alakszerűségi követelményekkel rendelkezik és elég jól körülhatárolt, hogy mire is jogosult a meghatalmazott, akkor az ilyen eljárás semmilyen kockázattal nem jár.

Azért azt szoktam mondani a vevőimnek, hogy legalább egy e-mail váltás, vagy telefonbeszélgetés erejéig ismerkedjenek meg személyesen is az eladóval.

Ha a meghatalmazás túl szűkre sikerült volna és így a meghatalmazott képviseleti jog nélkül, vagy a képviseleti jogkörét túllépve tenne jognyilatkozatot, akkor az csak képviselt jóváhagyásával válthat ki joghatást. Ebben az esetben úgy kell tekinteni, mintha az álképviselő szabályszerű meghatalmazással járt volna el (BH.1993.181.)

Összefoglalás

Egy tapasztalt ügyvéd segíthet azonosítani és kezelni a potenciális kockázatokat, valamint biztosítani, hogy a meghatalmazás minden részlete megfelelő és jogszerű legyen.

Amennyiben kiskorú, cég, vagy gondokolt helyett járna el meghatalmazott, kérjük olvassa el a vonatkozó cikkünket!

Ha szeretné, hogy mi távellenjegyezzük az ügyleti meghatalmazását, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!