Meghiúsult ingatlan adásvétel - ki fizeti az ügyvédet?

Szerződéstervezetért már kell fizetni, ha végül nem is kötünk szerződést?

Igen, de annak, aki megbízta az ügyvédet. Ha az adásvétel a szerződés aláírása előtt meghiúsul, a megbízó fél a már elvégzett munka arányában fizet. A másik félre a díj csak kivételesen, szűk körben hárítható át.

Fontos, hogy miért hiúsult meg az ügylet?

A Ptk. 6:276. § (1) bek. alapján a megbízott megbízási díjra akkor is jogosult, ha eljárása nem vezetett eredményre, kivéve, ha az eredmény részben vagy egészben azért maradt el, mert a megbízott felróhatóan járt el. Az fontos, hogy az ügyvédet terheli-e felelősség a megbízás meghiúsulása kapcsán.

Az azonban az ügyvédi díj kapcsán teljesen mindegy, hogy a vevő, vagy az eladó miért gondolta meg magát.

Ingatlan adásvételi szerződés ügyvédi díj ki fizeti: ha nem volt ellenjegyzés?

A Ptk. 6:272. §-a alapján a megbízási szerződés alapján a megbízott a megbízó által rábízott feladat ellátására, a megbízó a megbízási díj megfizetésére köteles. Az ingatlan adásvételi szerződés esetén azonban az ügyvéd feladata nem ott kezdődik, hogy egyből ellenjegyez egy instant szerződés, majd eleve beadja a szerződést a földhivatalba.

Milyen feladatok merülhetnek fel?

• Előzetes felvilágosítás az adásvétel menetéről
• Az adásvételi szerződés feltételeinek egyeztetése a vevővel és az eladóval (telefonbeszélgetések)
• Tulajdoni lap lekérése, tehermentesítési tájékoztatás
• Egyeztetés az ingatlanközvetítővel, hitelszakértővel, közös képviselővel, stb.
• Energetikai tanúsítvány, villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyv begyűjtése, segítség az értelmezésben
• Okiratszerkesztés

Mennyit kell ilyenkor fizetni?

A Ptk. 6:276. § (2) bek. alapján ha a szerződés a megbízás teljesítése előtt szűnt meg, a megbízott a megbízási díjnak tevékenységével arányos részét követelheti.

Mit jelent ez a gyakorlatban?

• Ki fizet? Mindenki a saját ügyvédjét. A vevő ügyvédjének díját az a fél viseli, aki vele megbízási jogviszonyban áll.
• Meghiúsulás esetén: a megbízási szerződés, illetve az ÁSZF szerint arányos díj jár, nálunk bruttó 20 000 Ft/óra a már teljesített munka után - munkaidő-kimutatás ellenében.
• Áthárítható-e a díj az ellenérdekű félre? Ha önként nem vállalja át részben/egészben, akkor az ügyvéd nem állíthat ki számlát az ellenérdekű félnek.
• Tipikus helyzet: ha a felek nem tudnak megállapodni és nincs aláírt szerződés, általában nincs alap arra, hogy az eladó fizesse a vevő ügyvédjét. A vevő ügyvédje a saját megbízójától kérhet arányos díjat.

Mit tehet a vevő az eladóval szemben?

A vevő ügyvédjének díja elsősorban a vevő és az ügyvéd közötti megállapodás szerint jár. Ezt a költséget a vevő csak akkor háríthatja át utólag az eladóra, jellemzően utaló magatartásra hivatkozással. Ez azonban egy bonyolult és ritka jogintézmény - a részletekről lent írok. Elsőként a vevőnek azt kell végiggondolni, hogy mi történt és mi van a kezében.

Mit tegyen a vevő lépésről lépésre?

1. Bizonyítékgyűjtés: e-mailek, sms, whatsapp, messenger üzenetek, jegyzetek az eladó ígéreteiről, kéréseiről, határidőiről.
2. Kárösszesítés: tételes költséglista (ügyvédi óradíj, értékbecslés, fordítás, igazolások).
3. Felszólító levél: ésszerű (rész)összegű igény.
4. Egyezségi ajánlat: részleges megtérítés reális; teljes „teljes kár” elve itt nem érvényesül.
5. Per csak akkor, ha a bizonyítékok alapján indokolt: a bíróság ritkán, kivételes esetben alkalmazza az utaló magatartást.

Utaló magatartás

Röviden: az „utaló magatartás” (Ptk. 6:587. §) kivételes eset, amikor a bíróság a kár egészének vagy egy részének megtérítésére kötelezheti azt, aki szándékos magatartásával jóhiszemű másik felet alapos okkal olyan lépésre indított, amelyből őt önhibáján kívül kár érte.

Mikor jöhet szóba?

• Szándékos (nem feltétlenül jogellenes) magatartás a másik fél részéről.
• A másik fél jóhiszeműsége és önhibája hiánya.
• Ésszerű okkal vállalt ráfordítás/eljárás (ok–okozati kapcsolat a biztatás és a kár között).
• Nem feltétlenül teljes kártérítés, a bíróság mérlegel (részbeni megtérítés is lehet).

Ingatlanos példa: ha az egyik fél következetes egyeztetésekkel, ígéretekkel szándékosan ráveszi a másikat szerződéstervezet-készítésre, igazolások beszerzésére, költséges lépésekre, majd észszerű indok nélkül eláll a megkötéstől, a bíróság – kivételesen – a felmerült, indokolt költségek (részbeni) megtérítését kimondhatja.

Ez a bíztatási kár?

Igen, a régi Ptk. 6. §-ban ezt nevezték bíztatási kárnak, de az új Ptk. már nem ismeri ezt a fogalmat. 

A régi Ptk. 6. §-a így fogalmazott: "A bíróság a kárnak egészben vagy részben való megtérítésére kötelezheti azt, akinek szándékos magatartása más jóhiszemű személyt alapos okkal olyan magatartásra indított, amelyből őt önhibáján kívül károsodás érte."

A bíztatási kárnak is gazdag a jogirodalma, nézzük csak a Kúria Pfv.VI.21.056/2014/8. számú döntését - ami már az utaló magatartás kapcsán is fontos megállapításokat tartalmaz:

A biztatási kár régi Ptk. 6. §-ában meghatározott tényállása szubszidiárius jellegű és a kialakult joggyakorlatnak megfelelően azon alapuló igény érvényesítése egyre szűkebb körben, inkább csak kivételes esetekben lehetséges. Már a GK 14. számú állásfoglalás is főszabályként azt határozta meg, hogy a vállalat a tevékenységének kockázatát maga viseli még akkor is, ha károsodásra vezető magatartására más vállalat közlése indította. A jogszabályi rendelkezés alkalmazhatósági köre az elmaradt szerződéskötések esetén a piaci viszonyok kialakulásával folyamatosan még tovább szűkült és így a rendes üzleti kockázattal együtt járó hátrány erre a jogalapra való hivatkozással nem hárítható át a másik félre. A 12/2013. számú polgári elvi döntés szerint önmagában azért, mert a felek előrehaladott szerződéses tárgyalásokat folytattak, amelynek során nyomatékkal felmerülhetett a szerződéskötés lehetősége, a szerződés létrejöttének az elmaradása nem alapozza meg az utaló magatartás miatt a biztatási kártalanítást. Erre csak az adhat alapot, ha az egyik fél szándékosan hozza a másik felet olyan helyzetbe amelyből eredően kár éri, majd lényegében ésszerű indok nélkül, önkényesen tagadja meg a szerződés megkötését. Az új Ptk. az ilyen jellegű jogviszonyból eredő igényeket még tovább szűkítette, kimondva, hogy a szerződés létrejöttének elmaradásáért a felet kártérítési kötelezettség nem terheli. Kárfelelősség csak akkor áll fenn, ha a fél a tárgyalások során az együttműködési és tájékoztatási kötelezettségét megszegte (Ptk. 6:62. § (4) és (5) bekezdés).

Az utaló magatartásra hivatkozás mindig szubszidiárius megoldás

Szubszidiárius az a jogi megoldás, amely csak végső esetben, egyfajta "mentőövként” alkalmazható. Akkor léphet életbe, ha a főszabályok – például szerződésszegés, szerződésen kívüli károkozás vagy jogalap nélküli gazdagodás – alapján nem tudjuk rendezni az ügyet, de az ügy méltányos rendezése mégis indokolt.

Az utaló magatartás (biztatási kár) szubszidiárius volta a gyakorlatban

• Csak kivételesen használható: ha nincs létrejött szerződés és nincs jogellenes magatartás, amely a „rendes” kártérítési szabályok szerint elbírálható lenne.
• Feltételek együtt: szándékos (de nem jogellenes) magatartás az egyik oldalon; jóhiszeműség és önhiba hiánya a másikon; szoros okozati kapcsolat a kár és a „biztatás” között.
• Nem feltétlenül teljes kártérítés, hanem a bíróság mérlegelése szerinti (részbeni vagy teljes) megtérítés jöhet szóba.
• Bizonyítási teher: a károsultnak kell igazolnia minden feltételt.

Mikor nem alkalmazható?

• Ha a felek szerződéses viszonyban állnak és annak megszegése merül fel → szerződésszegési felelősség.
• Ha a magatartás jogellenes → deliktuális felelősség.
• Ha a másik fél vagyoni előnyhöz jutott a kár rovására → jogalap nélküli gazdagodás.

Ingatlan adásvétel meghiúsulásánál mit jelent ez?

Ha a szerződés még nem jött létre, és nincs jogellenes cselekmény, az utaló magatartás csak akkor hivatkozható, ha az egyik fél szándékosan olyan helyzetbe hozta a másikat, hogy az jelentős, ésszerűen indokolt ráfordításokat tegyen, majd észszerű indok nélkül elállt a megkötéstől. Minden más esetben a vitát elsődlegesen a főszabályok (szerződés, deliktum, gazdagodás) alapján kell rendezni.

Összegzés

Általában mindenki a saját ügyvédjének díját fizeti. Az eladó csak kivételesen tartozik a vevő ügyvédi költségével, ha szándékos magatartásával jóhiszeműen alapos okkal költekezésre indította a vevőt, és ez a vevőt önhibáján kívül károsította (Ptk. 6:587.).

Ingatlan adásvételhez ügyvédet keres? Vegye fel velünk a kapcsolatot!