Elektronikus aláírás ügyfélkapu, DÁP, távellenjegyzés és az adásvételek

Hogyan működik a gyakorlatban az elektronikus adásvétel?

Egy elektronikus ingatlan adásvétel során az ügyvéd először azonosítja és átvilágítja a feleket, ellenőrzi a tulajdoni lapot és a képviseleti jogosultságokat, majd elkészíti az elektronikus szerződést. A felek ezt minősített elektronikus aláírással (például DÁP, Microsec vagy NetLock segítségével) írják alá, az ügyvéd pedig elektronikus ellenjegyzéssel és időbélyegzővel látja el az okiratot, majd elektronikusan benyújtja a földhivatalhoz. Vegyes megoldás is lehetséges: az egyik fél aláírhat papíron, a másik elektronikusan.

Ügyfélkapus elektronikus aláírás van még?

2026-ban már magánszemélyként sem használható a klasszikus, ügyfélkapuhoz kapcsolódó AVDH (Azonosításra Visszavezetett Dokumentum Hitelesítés) szolgáltatást. Az AVDH-korszak teljesen lezárult: a szolgáltatást a kormány kivezette, a gazdálkodó szervezetek után a magánszemélyek számára is megszűnt ez a hitelesítési forma. Magánszemélyként az új, hivatalos és teljesen ingyenes alternatíva a Digitális Állampolgárság Program (DÁP) mobilalkalmazáson keresztül elérhető eAláírás.

DÁP adásvételi szerződés!

Ha az adásvételben részt vevő fél természetes személy, akkor a DÁP eAláírás alkalmas lehet arra, hogy az ügyvéd által készített elektronikus okiratot aláírja. A DÁP féle digitális eAláírás jogilag egyenértékű a kézi aláírással, a szolgáltatás ráadásul díjmentes, és kifejezetten PDF dokumentumok aláírására szolgál. Reméljük, hogy a DÁP eAláírás hamarosan céges ügyekben is használható lesz.

Fontos, hogy továbbra is teljesülniük kell az ingatlan-nyilvántartási formai követelményeknek:

• az okiratnak ügyvédi ellenjegyzést kell tartalmaznia,
• az aláírásnak megfelelő elektronikus hitelességi szinttel kell rendelkeznie,
• időbélyegző szükséges,
• és az okiratnak elektronikusan benyújthatónak kell lennie.

Önmagában tehát attól még nem lesz „földhivatal-kompatibilis” egy PDF, hogy valaki DÁP-pal írta alá.

Hogyan működik a DÁP aláírás?

A folyamat technikailag rendkívül egyszerű:

1. A felhasználó belép a DÁP eAláírás felületére.
2. Feltölti a PDF dokumentumot.
3. QR-kóddal és aláírási jelszóval jóváhagyja az aláírást.
4. Letölti az aláírt dokumentumot.
5. A dokumentum ezután továbbküldhető más aláíróknak is.

A szolgáltatás használatához:

• Digitális Állampolgár mobilalkalmazás szükséges,
• és dokumentumonként legfeljebb 30 MB méretű PDF írható alá.

Miért tiltakozik mégis sok ügyvéd? Több aláíró problémája

Letöltés után az aláíró továbbíthatja a dokumentumot, amiket mások is aláírhatnak digitálisan. Ennek úgy kell történnie, hogy minden fél ugyanazt a dokumentumot írja alá egymást követően. Az ügyvéd a már minden fél által aláírt elektronikus okiratot látja el a saját minősített elektronikus aláírásával / elektronikus ellenjegyzésével. Az ügyvéd az elektronikus aláírással egyidőben a dokumentumot zárolja. Ez azért fontos, mert az ügyvéd nem egyszerűen „még egy aláíró”, hanem az ellenjegyzéssel azt is tanúsítja, hogy az okirat megfelel az ügyvédi ellenjegyzés feltételeinek. 

Mindez az ingatlan-adásvételeknél azért jelenthet problémát, mert gyakran több eladó, több vevő van, de nem mindenki tud digitálisan aláírni. A gyakorlatban ezért sok ügyvéd továbbra is a papíralapú aláírást preferálja, hiszen így kevesebb a munka az egész üggyel.

Baj ha többféle verzió is készül?

A Ptk. 6:70. § (2) bek. értelmében a szerződést írásba foglaltnak kell tekinteni akkor is, ha nem ugyanaz az okirat tartalmazza valamennyi fél jognyilatkozatát, hanem a szerződő felek külön okiratba foglalt jognyilatkozatai együttesen tartalmazzák a felek kölcsönös és egybehangzó akaratnyilvánítását.

Annak sincs tehát akadálya, hogy az eladó DÁP-pal írjon alá egy elektronikus okiratot, a vevő pedig papír alapon egy másikat - feltéve persze, ha minden okirat tartalmaz teljes egészében azonos (egybehangzó).

Arra is van lehetőség, hogy az egyik fél által papír alapon aláírt dokumentumot az ügyvéd ellenjegyzi, majd elektronikus dokumentummá alakítja, és a másik fél elektronikusan (DÁP ealáírás pl.) írja alá. Az elektronikus dokumentumot az ügyvéd ezután ellátja saját minősített elektronikus aláírásával. Ez az elektronikus dokumentum így alkalmas lesz a földhivatali bejegyzésre.

Azonosítja, átvilágítja az ügyvéd az elektronikus aláírót?

Igen. Az elektronikus aláírás nem váltja ki az ügyvédi azonosítási és átvilágítási kötelezettséget. Attól, hogy valaki DÁP-pal vagy más minősített elektronikus aláírással ír alá egy adásvételi szerződést, az ügyvédnek ugyanúgy el kell végeznie az azonosítást, az okmányellenőrzést és – szükség esetén – a pénzmosási átvilágítást is.

Sokan tévesen azt gondolják, hogy:

• „ha van elektronikus aláírás, akkor az már önmagában igazolja a személyazonosságot”,
• vagy hogy „a DÁP helyettesíti az ügyvédi azonosítást”.

Ez azonban nem így van.

Személyes jelenlét, vagy videóhívás szükséges elektronikus aláírás esetén?

Alapesetben ellenjegyzéssel az ügyvéd tanúsítja, hogy az okirat a jogszabályoknak megfelel, a felek nyilatkoztak arról, hogy az okiratban foglaltak megfelelnek az akaratuknak, az okiratban megjelölt felek, illetve az eljáró képviselőik azonosítását elvégezte, és az okiratot a felek előtte írták alá vagy az okiraton szereplő aláírást előtte sajátjukként ismerték el.

Az ellenjegyző ügyvéd által korábban már azonosított fél az okirat aláírása, illetve az okiraton szereplő aláírás sajátjaként való elismerése során meghatározott videóhívás igénybevételével is eljárhat. A rögzített felvételt az ellenjegyző ügyvéd az ellenjegyzett okirattal együtt őrzi meg. Nem szükséges azonban a személyes jelenléttel történő aláírás, illetve aláírás elismerés, ha az elektronikus okirat aláírása a fél minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírásának elhelyezésével történt.

Elektronikus aláírás esetén tehát csak akkor nem szükséges videóhívás, ha az ügyvéd az ügyfelet már szabályszerűen azonosította. Mivel ez jellemzően nincs így, a videóhívás legtöbbször együtt jár a távoli elektronikus aláírással.

Az elektronikus aláírás nem szünteti meg az ügyvédi felelősséget

Sőt, bizonyos szempontból még növeli is.

Az ügyvédnek ugyanis:

• ellenőriznie kell az elektronikus aláírás érvényességét,
• a tanúsítvány állapotát,
• az időbélyegzőt,
• a képviseleti jogosultságot,
• és az okirati forma megfelelőségét is.

Ezért az elektronikus ingatlan-adásvétel valójában nem egyszerűbb jogi szempontból, hanem technikailag összetettebb.

Honnan tudom, hogy jó-e az aláírás? Kormányzati Elektronikus Aláírás-ellenőrzési Szolgáltatás (KEAESZ)!

A KEAESZ szolgáltatás lehetővé teszi az elektronikus aláírások és elektronikus bélyegzők ellenőrzését. A szolgáltatás segítségével megvizsgálható:

• az elektronikus aláírás érvényessége,
• a tanúsítvány megfelelősége,
• valamint az is, hogy a dokumentumot az aláírás óta módosították-e.

A szolgáltatás minden felhasználó számára elérhető a következő oldalon: https://mo.hu/keaesz

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy egy elektronikusan aláírt meghatalmazás, nyilatkozat vagy szerződés technikailag visszaellenőrizhető: valóban az írta-e alá, aki feltüntetésre került, és sértetlen maradt-e a dokumentum tartalma.

Összegzés

Az elektronikus aláírás ma már az ingatlan adásvételi ügyletekben is valós és működő megoldás lehet, de a gyakorlatban jóval összetettebb szabályrendszer kapcsolódik hozzá annál, mint hogy „valaki digitálisan aláír egy PDF-et”. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásokban csak meghatározott típusú elektronikus aláírások használhatók, az ügyvédnek pedig továbbra is kötelező elvégeznie az azonosítást, az okmányellenőrzést és az ellenjegyzést.