Vagyonjogi megállapodás - miért kéri a bank?

Komplett házassági vagyonjogi szerződést várnak a hitelért cserébe?

A házassági szerződés egy Ptk. által szabályozott megállapodás, amelyet a jegyesek, vagy akár már régebb óta házasságban élő felek is megköthetnek. Ha ugyanis házassági vagyonjogi szerződés eltérően nem rendelkezik, a házastársak között úgynevezett házastársi vagyonközösség (törvényes vagyonjogi rendszer) áll fenn.

A bank természetesen nem feltétlenül szeretné a házastársak teljes vagyoni életét rendezni. A bank szeretné látni, hogy a hitel fedezetét képező ingatlan jogi helyzete egyértelmű-e. Éppen ezért ritka, hogy azok a házasfelek, akiket a bank kér fel erre, "hagyományos", mindenre kiterjedő házassági szerződést kössenek. Ettől függetlenül persze banki elvárás, hogy a vagyonjogi megállapodás minden házassági szerződésekkel szemben támasztott törvényi feltételnek megfeleljen: éppen ezért szükséges az ügyvédi ellenjegyzés, vagy közokiratba foglalás is.

Élettársaknak is kell nyilatkozni?

Élettársaknál is kérhet a bank (pl. az OTP Bank Nyrt.) vagyonjogi nyilatkozatot vagy élettársi vagyonjogi szerződést, ha a hitel, a fedezeti ingatlan és a tulajdonszerzés jogi helyzete ezt indokolja.

A banki logika lényegében ugyanaz, mint házastársaknál: a bank nem azt akarja vizsgálni, hogy milyen a kapcsolat, hanem azt, hogy az ingatlan fedezetként tiszta legyen, és a másik élettárs később ne érvényesítsen olyan igényt, amely a jelzálogjogot, az elidegenítési és terhelési tilalmat vagy a bank követelését veszélyezteti.

Mit tartalmazzon a bank miatt készülő vagyonjogi megállapodás?

Egy banki hitelhez kapcsolódó házassági vagyonjogi megállapodásnak legalább az alábbi kérdéseket kell egyértelműen rendeznie:

Rögzíteni kell a felek személyes adatait, a házasságkötés időpontját és azt, hogy fennáll-e a házassági életközösség. Ha a felek a házasság előtt élettársi kapcsolatban éltek, ennek is lehet jelentősége, különösen akkor, ha már az élettársi időszak alatt is történt vagyonszerzés vagy pénzügyi hozzájárulás.

Meg kell határozni, hogy a konkrét ingatlan melyik házastárs különvagyonába tartozik, vagy milyen tulajdoni arányban szerzik meg a felek. Az ingatlant nem elég körülírni. Célszerű helyrajzi számmal, természetbeni címmel és megnevezéssel azonosítani.

A banki szempont miatt szerepelnie kell annak is, hogy 

• a hitel melyik házastárshoz kapcsolódik,
• ki lesz adós,
• kit nem von be a bank adóstársként, és
• melyik ingatlan lesz a kölcsön fedezete.

Ha a másik házastárs nem lesz adóstárs, a bank gyakran olyan nyilatkozatot vár, amelyben a házastárs tudomásul veszi a az ingatlan megvásárlását, az azzal kapcsolatos hitelfelvételt, illetve a tulajdoni lapra bejegyzendő jelzálogjogot, és az elidegenítési és terhelési tilalmat. Azt is le kell írni, hogy a nem adóstárs házastárs elfogadja: a bankkal szemben nem fog dologi vagy kötelmi jogi igényt érvényesíteni.

A CIB Bank Zrt. pl. azt is előírja, hogy a házasfelek nyilatkozzanak, az igénylő nem felelős a házastársa tartozásaiért, azaz a jelenlegi és a jövőbeni tartozásokból eredő kötelezettségvállalásaikért kölcsönösen nem felelősek a házastársak

Mindig a banki mintát kell követni?

A banki minta jó kiindulópont, de nem mindig elég önmagában. A minta elsősorban azt a banki érdeket védi, hogy a hitelbe be nem vont házastárs vagy élettárs később ne támadja a fedezetet, ne kérje a jelzálogjog törlését, és ne hivatkozzon olyan kötelmi vagy dologi igényre, amely a bank pozícióját gyengíti. Az ügyfélnek viszont azt is át kell gondolnia, hogy a megállapodás a komplett vagyonjogi helyzetet helyesen rendezi-e.

Különösen óvatosan kell eljárni, ha a feleknek már van korábbi vagyonjogi szerződésük. Ilyenkor nem biztos, hogy a teljes szerződést be akarják mutatni a banknak. A banki gyakorlat szerint kivételesen elegendő lehet egy külön, csak a fedezeti ingatlanra vonatkozó megállapodás is, de ennek tartalmaznia kell, hogy a teljes vagyonjogi szerződés nem ellentétes a banknak bemutatott külön megállapodással, és nem veszélyezteti a bank követelését.

Válás, életközösség megszűnése vagy közös tulajdon megszüntetése esetén a megállapodásnak még pontosabbnak kell lennie. Ilyenkor szerepelnie kell az életközösség megszűnésének időpontjának, folyamatban lévő válás esetén a bíróság és az ügyszám adatainak, valamint annak, hogy a feleknek nincs egymással szemben követelésük a hitel fedezetét jelentő ingatlannal kapcsolatban.

A legfontosabb gyakorlati tanács: a banki mintát nem szabad vakon bemásolni, de ki sem szabad hagyni belőle azokat az elemeket, amelyek a banki jóváhagyáshoz szükségesek. A jó megállapodás egyszerre felel meg a bank formai elvárásainak és a felek valódi vagyonjogi helyzetének. Ezért érdemes a banki tájékoztatót már a hitelkérelem elején elkérni, és az ügyvédnek nemcsak családjogi, hanem hitelezési szempontból is ellenőriznie kell a szöveget.

Lakáshasználati joggal kapcsolatos nyilatkozat joghatása

A legtöbb banki tájékoztató valamilyen formában előírja: a hitelügyletből kihagyott fél a fedezet érvényesítése esetére lemond a lakáshasználati jogáról.

Ez különösen azért fontos, mert a házastársi közös lakás használata önálló családjogi jelentőségű kérdés. Banki szempontból a probléma az, hogy ha a házastárs később lakáshasználati jogra, vagy használati igényre hivatkozik, az bedőlt hitel esetén megnehezítheti a fedezeti ingatlan értékesítését.

Kell-e teljes vagyonleltár?

Nem mindig. Ha csak a hitel miatt készül a megállapodás, gyakori, hogy a felek nem készítenek teljes vagyonleltárt, hiszen a szerződés célja kifejezetten egy meghatározott különvagyoni ingatlan rögzítése.

A teljes vagyonleltár akkor lehet indokolt, ha a házastársak vagyoni helyzete összetettebb. Ilyen lehet például, ha több ingatlanuk van, korábban élettársi kapcsolatban éltek, öröklésből vagy ajándékozásból származó vagyon is érintett, vállalkozási vagyonuk van, vagy valamelyik fél jelentős különvagyoni hozzájárulást tett a vásárláshoz.

Más hitelezőkkel, harmadik személyekkel szemben is érvényes?

A vagyonjogi szerződés harmadik személlyel szemben akkor hatályos, ha azt bevezették a házassági vagyonjogi szerződések országos nyilvántartásába, vagy bizonyítható, hogy a harmadik személy tudott vagy tudnia kellett a szerződés fennállásáról és tartalmáról.

Mi történik, ha nincs megfelelő vagyonjogi megállapodás?

Ha a bank szerint a vagyonjogi megállapodás nem rendezi egyértelműen a fedezetül szolgáló ingatlan sorsát, az nem egyszerű formai hiba. Ilyenkor a bank nem látja biztonságosan, hogy kié az ingatlan, ki vállal felelősséget a hitelért, és később támaszthat-e igényt a házastárs vagy élettárs a fedezetre.

A leggyakoribb következmény, hogy a bank hiánypótlást kér. Ez jelentheti a meglévő vagyonjogi szerződés módosítását, kiegészítő nyilatkozat elkészítését, vagy új, ügyvéd által ellenjegyzett vagy közokiratba foglalt megállapodás benyújtását. Ez napokkal vagy akár hetekkel is kitolhatja a hitelbírálatot, ami különösen veszélyes akkor, ha az adásvételi szerződésben szoros fizetési határidők szerepelnek.

Miért kell ügyvédhez fordulni?

A bank csak olyan okiratot tud elfogadni, amely megfelel a Ptk. 4:65. § (1) bek. szerinti formai követelményeknek: közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Ha ez hiányzik, a hitelügyintézés elakadhat, akkor is, ha a felek egymás között már mindenben megegyeztek.

Ügyvédre akkor is szükség lehet, ha a feleknek már van vagyonjogi szerződésük. Nem biztos, hogy a korábbi megállapodás megfelel a bank aktuális elvárásainak. Előfordulhat, hogy módosítani kell, vagy külön, csak a fedezeti ingatlanra vonatkozó megállapodást kell készíteni. Ha a felek nem szeretnék a teljes vagyonjogi szerződésüket bemutatni a banknak, az ügyvéd abban is segíthet, hogy milyen kivonat vagy kiegészítő nyilatkozat lehet elegendő.

Külföldi házasság vagy külföldi állampolgár esetén mire kell figyelni?

Ha az egyik házastárs külföldi állampolgár, vagy a házasságot külföldön kötötték, a helyzet bonyolultabb lehet. Külföldi állampolgárok vagy külföldön kötött házasság esetén a hatályos nemzetközi magánjogi rendelkezésekre is hivatkozni kell a házassági vagyonjogi szerződésben.

Ez ingatlanvásárlásnál különösen fontos, mert a banknak és az ügyvédnek nemcsak azt kell látniuk, hogy a felek mit szeretnének, hanem azt is, hogy a megállapodás milyen jog alapján értelmezhető. Egy külföldön kötött házasság vagy eltérő állampolgárság esetén ezért érdemes már a hitelkérelem elején jelezni a körülményeket.

Összegzés

Gyakori helyzet, hogy a vevő házas vagy élettársi kapcsolatban él, de a lakásvásárláshoz szükséges önerőt nem közös pénzből fizeti. Az önerő származhat például korábbi saját ingatlan eladásából, örökségből, ajándékból vagy olyan megtakarításból, amelyet a házasságkötés előtt szerzett. Ilyenkor a vevő is gyakran azt szeretné, hogy a megvásárolt ingatlan részben vagy egészben az ő különvagyona legyen.

A bank azt vizsgálja, hogy a hitel fedezetéül szolgáló ingatlan körül lehet-e később olyan házastársi vagy élettársi vagyonjogi vita, amely veszélyezteti a jelzálogjogot, az elidegenítési és terhelési tilalmat vagy a követelés érvényesítését. A banknak különösen fontos az is, hogy a hitelbe be nem vont házastárs vagy élettárs tudomásul vegye: a másik fél lakásvásárlási kölcsönt vesz fel, a hitel fedezete az adott ingatlan lesz, és a bank az ingatlanra jelzálogjogot, valamint elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeztet be. Ha a bank éppen azért nem vonja be adóstársként a másik felet, mert elfogadja a különvagyoni nyilatkozatot, akkor a nyilatkozatnak a bankkal szembeni igényérvényesítésről való lemondást is tartalmaznia kell.

Ingatlan adásvételhez ügyvédet keres? Vegye fel velünk a kapcsolatot!