(Régi) jelzálogjog törlése megszűnt hitelező esetén

A jelzálogjog törlése: jogszabályi háttér

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) értelmében az ingatlant terhelő jelzálogjog törléséhez alapvetően a jogosult törlési engedélye szükséges. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a hitelezőnek nyilatkoznia kell a jelzálogjog törléséről - méghozzá a jogszabály által elvárt formában:

• Jelzálogjog törlésének ügyvéd, vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokirat, továbbá közokirat alapján van helye.
• ha hitelintézet a jelzálogjog jogosultja, akkor ügyvédi ellenjegyzés/közokiratba foglalás nem szükséges, de szabályszerű aláírás igen.

A probléma akkor jelentkezik, ha a hitelező cég jogutód nélkül megszűnt, így a törlési engedély utólagos beszerzése jogilag lehetetlenné válik. Ilyenkor merül fel a kérdés: hogyan lehet mégis törölni a jelzálogjogot?

Igazolhatja a volt ügyvezető a kölcsön visszafizetését és a jelzálog megszűnését?

Ebben az esetben a Kúria Kfv.II.38.110/2016/9. számú döntése iránymutatást ad. A döntés kimondja, hogy önmagában a jelzálogjog megszűnésének ténye – például a hitelező megszűnése – nem elegendő a törléshez, továbbra is szükség van a törlési engedélyre. A megszűnt cég volt képviselőjének nyilatkozata pedig nem helyettesítheti a törlési engedélyt.

A jelzálogjog törlésének folyamata a jogutód nélküli megszűnés esetén

Bár a megszűnt cég volt vezérigazgatójának/ügyvezetőjének nyilatkozata nem helyettesítheti a törlési engedélyt, a cégnyilvánosságról, a bírósági cégeljárásról és a végelszámolásról szóló 2006. évi V. törvény megoldást nyújt erre a patthelyzetre. 

Akár felszámolással, akár végelszámolással szűnt meg a cég, a hitelezők kielégítése után fennmaradó vagyonnak a tagok közötti természetbeni felosztása esetén a vagyonelemek értékét a vagyonfelosztási javaslatban kell meghatározni. Jó esetben tehát a jelzálogjog sorsát is a vagyonfelosztási javaslat rendezi. A fennmaradó jelzálogjogokat sajnos hajlamosak a felszámolók/végelszámolók elfelejteni, így ez a ritkább eset.

Különleges vagyonrendezési eljárás

Az "elfelejtett" jelzálogok kapcsán a Ctv. 124/B. §-a lehetőséget biztosít az ún. különleges vagyonrendezési eljárásra. Eszerint a jogutód nélkül törölt cég ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett jogainak törlését bírósági eljárás keretében lehessen kezdeményezni.

Ebben az eljárásban a bíróság megvizsgálja, hogy a megszűnt cég jogutód nélküli megszűnésével összefüggő iratokban volt-e rendelkezés a jog más javára történő átengedéséről. Ha ilyen rendelkezés nem található, és más módon sem bizonyítható, hogy a jog mást illet meg, a bíróság végzésben megállapítja ezt a tényt. 

Ezt a végzést csatolva a földhivatal – a törlési engedély hiányában is – törli a jelzálogjogot az ingatlan-nyilvántartásból.

Hogyan lehet igazolni a kölcsön visszafizetését és a jelzálog megszűnését?

A különleges vagyonrendezési eljárás megindítása kérelem alapján történik, amelyhez csatolni kell a kérdéses ingatlan tulajdonjogát és a jelzálogjog sorsát igazoló iratokat. 

Praktikusan a kölcsön visszafizetésének igazolására a következő dokumentumok szolgálhatnak:

• Banki igazolás a tartozás kiegyenlítéséről: Ez a legfontosabb dokumentum, mely egyértelműen bizonyítja, hogy a kölcsön teljes összegét visszafizetted.
• Kölcsönszerződés: A kölcsönszerződés tartalmazza a kölcsön feltételeit, beleértve a visszafizetés módját és határidejét.
• Törlesztési igazolások: Ha rendelkezel a törlesztésekről szóló banki igazolásokkal, azok is alátámasztják a kölcsön visszafizetését. Fontos, hogy az internetbankokból jellemzően csak 6 hónappal megelőzően kibocsátott bankszámlakivonatok kérhetőek le.

Összegzés

A megszűnt hitelező cég által bejegyzett jelzálogjog törlése összetett jogi folyamat. Az ingatlan tulajdonosának a cégtörvényben foglalt különleges vagyonrendezési eljárást kell kezdeményeznie a bíróságon. A bíróság végzése alapján a földhivatal törli a jelzálogjogot az ingatlan-nyilvántartásból. 

Fontos, hogy az érintettek tisztában legyenek a jogszabályi előírásokkal és a Kúria gyakorlatával, hogy sikeresen tudják érvényesíteni jogaikat.

Érdemes azt is tudni, hogy az ingatlanügyi hatóság a végrehajtási jog, a jelzálogjog, valamint a jelzálogjog biztosítására szolgáló elidegenítési és terhelési tilalom törlésére irányuló kérelmet, bírósági elrendelést vagy hatósági felhívást a széljegyek rangsorára tekintet nélkül teljesíti.

További kérdése lenne? Foglaljon időpontot jogi tanácsadásra online!