Testvérek közötti adásvétel illetéke

Testvérek között ennyi illeték fizetendő adásvétel esetén

Az illeték mértéke a megszerzett ingatlan forgalmi értékének 4%-a, amit a tulajdonjog földhivatali bejegyzését követően, a NAV illetékkiszabásról szóló határozata kézhezvétele utáni 15 napon belül kell kifizetni. Sok ügyfelem hiszi, hogy a testvérek közötti adásvétel illetékmentes, de ez sajnos nem igaz. 

Példa:

• Ingatlan vételára: 40 000 000 Ft
• Illeték: 40 000 000 × 4% = 1 600 000 Ft

Fenntartott haszonélvezet illetékkedvezménye testvérek közötti adásvétel esetén

Van azonban egy speciális, sokszor félreértett konstrukció: az adásvétellel egyidejűleg fenntartott haszonélvezeti jog, amely bizonyos esetekben csökkentheti az illetékalapot. Tehát ha a tulajdonos ugyan eladja az ingatlant a testvérének, de magának haszonélvezeti  jogot tart fenn, akkor a testvér csak a haszonélvezeti joggal - mint teherrel - csökkentett forgalmi érték után fizet illetéket.

FONTOS TUDNI: ha a haszonélvezet csak papíron létezik, akkor a hatóság az adózás rendjéről szóló törvény alapján visszaélésként minősítheti az ügyletet és a teljes 4% után állapítja meg a lakásvásárlási illetéket.

Mikor lehet illetékmentes a testvérek közötti ügylet?

A testvérek közötti adásvétel adózási szempontból nem különleges ügylet, az ajándékozás azonban már igen. A testvér mint személyi kör teljes illetékmentességet élvez ajándékozásnál, vagyis bármilyen ajándék – akár ingatlan, akár ingó – teljesen illetékmentes, ha azt a testvér kapja. Az sem ritka, hogy a közösen öröklő testvérek osztályos egyezséget kötnek, ami szintén lehet illetékmentes.

Milyen ajándék illetékmentes testvérek között?

A NAV álláspontja szerint minden, ideértve:

Ajándékozási szerződés testvérek között

Mivel a testvér lakás ajándékozás esetén illetékmentes, tehát nem kell megfizetni a normál 9%-os ajándékozási illetéket.

Ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog (pl. haszonélvezet, használat)

A szerzés szintén illetékmentes, mert a mentesség a teljes ajándékozásra kiterjed, nem csak a tulajdonjogra.

Ingó ajándékozása (pl. autó, értéktárgy)

Normál esetben 18% lenne az illeték, de testvérek között teljes mentesség jár.

Követelés elengedése testvér javára

Ez is ajándékozásnak minősül, és szintén illetékmentes.

Van-e kivétel, amikor az ajándék is illetékköteles testvérek között?

Két fontos kivétel van:

Ha a megajándékozott nem testvér

(pl. házastárs testvére – sógor/sógornő), rájuk ez a kedvezmény nem vonatkozik.

Ha az ügylet valójában nem ajándékozás, hanem visszterhes ügylet

(pl. „színlelt” ajándékozás vételárért) – ilyenkor a NAV visszterhes illetéket állapít meg.

Mit vizsgál a NAV akkor, ha ajándékozás történik, de valójában fizetnek is?

A NAV ilyenkor azt vizsgálja, hogy az ügylet valóban ajándékozás volt-e, vagy valójában vételár fejében történt vagyonszerzés, amit a felek ajándékozási szerződéssel próbáltak „lepapírozni”. Ha a NAV úgy látja, hogy az ajándékozás csak látszólagos, akkor adásvételnek minősíti át az ügyletet, és 4% visszterhes vagyonátruházási illetéket szab ki – késedelmi pótlékkal együtt.

Ha a szerződés „ajándék”, de:

• szerepel benne ellenérték,
• szerepel benne fizetési kötelezettség,
• vagy az ügylet körülményei inkább adásvételre utalnak,

akkor a NAV szerint nem ingyenes ügylet, és visszterhes lesz.

Féltestvérek esetén is fizetendő illeték?

A testvér az a személy, akinek legalább az egyik szülője vagy örökbefogadója azonos a megajándékozó szülőjével vagy örökbefogadójával.

Ez azt jelenti, hogy:

• vér szerinti testvér
• féltestvér (közös anya vagy közös apa)
• örökbefogadáson alapuló testvér

Ők mind illetékmentesen ajándékozhatnak egymásnak – akár ingatlant, akár más vagyontárgyat.

Az ajándékozás és az adásvétel előnyei

Ha a testvér utóbb eladja az ingatlant, akkor könnyen előfordulhat, hogy ingatlan értékesítése után SZJA-t kell fizetnie, ha az ajándékozás 5 éven belül történt.

Adásvétel – a vevő erősebb jogi pozícióban

• Ellenérték fejében történik → kevesebb esély vitára („valójában ajándék volt-e?”).
• Nem lehet később „visszakövetelni” változatos indokokkal.
• Kevésbé merül fel a fedezetelvonás lehetősége.

Mit jelent a fedezetelvonás?

Fedezetelvonás akkor történik, amikor valaki olyan szerződést köt (pl. ajándékozás, adásvétel, vagyon elajándékozása), amely miatt egy harmadik személy – tipikusan egy hitelező – nem tudja behajtani a követelését, mert az adós „kimenekítette” a vagyonát.

A jogkövetkezmény az, hogy a szerződés a hitelezővel szemben HATÁLYTALAN.

Mikor számít fedezetelvonásnak egy ügylet?

A Ptk. szerint két esetben:

1. A szerző fél rosszhiszemű volt (Tudta vagy tudnia kellett, hogy a szerződés hátráltatja a hitelező követelésének teljesítését.)
2. A szerző fél ingyenes előnyt kapott

Ilyen ingyenes előny például:

• ajándékozás,
• tartozáselengedés,
• ingyenes vagy kedvezményes vagyonátruházás.

Ingyenes szerzésnél automatikusan fennáll a fedezetelvonás, ha a hitelező bizonyítja, hogy volt követelése.

Fokozott veszély: ha hozzátartozóval kötik a fedezetelvonó szerződést

A Ptk. 6:120. § (2) bekezdése kimondja: Ha az ügylet hozzátartozóval történik (pl. szülő–gyermek, testvér, házastárs, élettárs, nagyszülő stb.), akkor a rosszhiszeműséget és az ingyenességet vélelmezni kell.

Tehát nem a hitelezőnek kell bizonyítania a szándékot – automatikusan úgy tekinti a jog, mintha fedezetelvonó ügylet történt volna.

Ingatlan ajándékozása testvérnek → különösen veszélyes, ha van fennálló tartozás.

Összegzés

Testvérek közötti adásvételnél a vevőnek 4% illetéket kell fizetnie, mert a rokoni kapcsolat nem ad mentességet. 

A testvérek közötti ajándékozás azonban 2026-ban teljesen illetékmentes.

Ügyvédet keres testvérek közötti adásvételhez? Vegye fel velünk a kapcsolatot!